物管部绩效考核管理办法.docx

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物管部绩效考核管理办法

物管部绩效考核管理办法

第一节总则

第一条为加强公司内部管理，履行职责，落实责任，强化员工服务意识，提高各项工作的有序性和高效性，根据公司的相关管理制度和规定，制定本办法。

第二条公司各岗位采用常规性职责考核加工作计划考核管理。

常规性职责考核指标主要为工作态度、能力表现、基础管理工作等，工作计划考核主要以年/周工作计划的执行情况为主。

考核按种类分为部门考核和个人考核两种，按时间分为月度考核和年度考核两种。

第三条本办法适用公司物业部各岗位。

第二节工作计划

第一条工作计划均采用部门主管提交、负责领导审查、修订并签发的办法编制，物业部主管职级的工作计划由物业经理签发，物管部的工作计划由物业经理拟订公司分管领导签发。

第二条计划的编制应以公司年度经营管理目标和年度计划为依据，逐级分解，保证各项工作落实到人：

第三条各项计划工作均应标明完成时间。

《工作计划》格式见附表

第四条主管级工作计划应于每周三上报物业经理，物业部的工作计划应于每周四上报公司办公室，如遇节假日或特殊情况，各部门应安排提前编制。

第五条物管部主管级工作计划考核人应在部门周会上将工作计划审核后签发，如有特殊情况需要增加、减少或变更的，应由计划提交人填表《工作计划调整表》，计划签发人审批并报上一级主管人员备案，增加的计划工作也应标明权重。

如计划调整影响到上级一层级主管人员备案。

增加的计划工作也应标明权重。

如计划调整影响到上一层级的工作，被影响层级也应按本条规定填报《工作计划调整表》。

第六条计划签发人应为每项计划工作设置考核权重，各项工作权重为100﹪。

第七条工作计划一式两份，签发后提交人员和签发人员各执一份。

第八条计划实施人员将每周未完成的计划工作执行情况在完成情况栏中填写说明，交计划签发人考核。

工作计划表

填报人：

日期：

年月日至年月日

个人上周工作完成情况

上周未完成工作

及扣分情况

对未完成工作的改进措施或解决方案

个人本周工作计划及完成时间

部门建议

调整性工作

本人对上级领导安排的工作有无异议及对完不成工作任务的承诺

填写标准：

（1）不能体现日常性工作；

（2）阶段性工作必须分解到周期，填写计划完成时间;

第三节月度考核

第一条基层员工的考核人为部门主管，部门主管的考核人为物业经理，物业经理的考核人为公司分管领导。

第二条物业部在公司领导的指导下工作，办公室每月不定期组织对物业部进行基础管理检查评分，对被考核物业部的各项指标进行记录，为月末绩效讲评提供依据。

第三条基层员工采取无过错式考核，由个人填写《员工月度考核表》部门主管填写意见，物业经理审核方式定资。

反之，按其违规具体情况予以扣分。

第四条主管级岗位由各级主管填写（主管级工作月度考核表），物业经理填写意见，公司主管领导审核。

第五条物业经理岗位由个人填写《主管职级员工月度考核表》，行政部填写意见，公司主管领导审核。

考核标准：

基层员工采取无过错式考核方法，即当月无违反公司管理制度或重大过错行为为满分（100分）（附件；员工绩效考核表）

部门主管职级员工月度考核得分=月度考核满分（100分）－本岗位职责履行所扣的分数50%－月度基础管理检查所扣分数30%-周工作计划工作开展分数20%

物业经理得分＝月度考核满分（100分）－本岗位职责履行所扣的分数50%－月度基础管理检查所扣分数30%-周工作计划工作开展分数20%。

第六条基层员工《员工月度考核汇总表》由本人填写，应于当月月底之前完成考核汇总，主管依据日常工作管理情况进行考核，随《考勤表》一同进行整理上报。

第七条主管级员工《管理岗位员工月度考核表》由本人填写，应于当月月底之前完成考核汇总，物业经理根据部门当月工作计划完成情况，结合《基础管理检查》扣分情况对部门主管级员工进行考核，于次月3日之前填写《管理岗位员工月度考核表》上报办公室。

由行政部填写管理意见，公司领导审核《管理级员工月度考核表》

第八条物业经理〈管理岗位员工月度考核表〉由本人填写，于次月3日前上报办公室，办公室依据当月工作计划完成情况，结合《工作计划表》和《基础管理检查》扣分情况对物业经理进行考核，并于上报主管领导审核。

第九条办公室应在次月2日之前对各管理处当月《基础管理检查》扣分情况予以下发，并对扣分事项予以说明，要求责任人先期整改并上报备查。

第十条办公室应在当月月底之前对各管理处当月工作计划完成情况进行评分，并结合《基础管理检查》扣分情况对物业经理当月工作进行考核，于次月2日之前下发。

如对考核存在有异议，被考核人应于次月4日前向办公室提出以便核实。

第四节月度考核兑现

第一条被考核人员拟从原工作中提出200元作为绩效工资，以后根据本办法运行情况再做调整，绩效工资与月度考核成绩挂钩。

被考核人每月由其部门主管按其基础考核内容逐条打分，并按最后得分发放当月绩效工资。

月度考核得分大于等于90分时，向个人发放全额绩效工资。

第三条月度考核得分低于90分（含90分）时，以90分为基数，每低一分扣除当月绩效工资20元（如89分扣20元,88分扣40元，以此类推）。

第四条月度考核得分小于85分时，取消本人当月绩效工资，并在全公司通报批评。

第五条连续两个月或全年累计三个月考核得分小于85分的，视为工作能力不足，公司将视情节给予降薪、降职、免职、解除劳动合同等处理。

第五节月基础管理检查

为配合绩效规范各管理处的基础管理，不断提高内部管理水平，提高服务考核管理办法的质量，为业主（客户）提供更加优质的服务，公司将不定期对各管理处的实施进行检查。

检查方法：

1、每月26日前由公司组织成立基础管理检查组，依照应检查的内容对各管理处进行实地检查，对不合格的事项当场指出，提出改进要求，并作扣分记录，要对于上月检查无正当理由未整改事项的加倍扣分；

2、扣分原则似按照违反的轻重程度，按该内容的扣分标准确定具体分值；

3、员工共同守则的内容，按人次扣分，其余按部位、次进行扣分；

4、办公室在每月底前一天将各管理处的检查表返回物业部，物业部根据检查表确定员工的月度考核得分，分值的具体应用按公司绩效考核办法执行；

第六节检查要求

1、各岗位必须积极配合检查小组进行质量检查，并如实上报该管理处的具体情况，以便查阅。

2、物业经理、业务主管对本部门工作负有监督、检查责任，可参考上述检查内容对下属的日常工作进行考核。

第七节，周工作管理

1、主管级工作计划应于每周星期三12点上报物业经理，管理处的工作计划应周四前上报公司办公室，如遇节假日或特殊情况，各部门应安排提前编制。

2、考核人应在每周星期四前将工作计划审核后签发，如有特殊情况需要增加、减少或变更的，应在部门周例会上对维修/安防主管填写《工作计划表》，增加的计划工作也应标明权重。

如计划调整影响到上级一层级主管人员工作安排，被影响层级也应按本条规定填报《工作计划调整表》。

3、计划签发人应为每项计划工作设置考核权重，各项工作权重为100﹪。

4、工作计划一式两份，签发后提交人员和签发人员各执一份。

5、每周最后一个工作日前，计划实施人员将当周未完成的计划工作执行情况在完成情况栏中填写说明，交计划签发人考核。

第8节月绩效考核表

晨光国际购物中心绩效考核表

部门：

物管部岗位:

客户服务被考核人：

月份：

检查

项目

检查内容

扣分

标准

次数

实际得分

部门意见

行政部意见

员工

共同

守则

1.遵守员工行为规范，上班着工装，佩带工牌，不做与工作无关事

3

2.说话和气、礼貌待人，不得与业主发生争吵

2

3.。

在岗期间不得擅离职守、脱岗。

5

4.服从上级工作安排，不得顶撞上级领导,

5

5.按时按量完成工作任务

6

物业费收取

6、物业费用收取，制定统计、核算准确，无错误

3

7、物业、车辆收取到位，无瞒报现象。

2

8、费用崔收有措施，有进度计划，有结果

4

日常

管理

工作

9.工作例会有记录，及时传达公司会议精神

5

10.物业知识及物业收费宣传，明示到位。

展示物业服务形象

3

11.物业区保洁、安防、维护检查到位，无投诉

3

12.文件、标识、资料专人负责，录入存档准确，，管理有序

5

13.办公室物品摆放整齐，环境整洁

3

14.工作有主动性、及时性，没有拖拉现象，对工作难点能有效处理

4

15.管理处重大事项及时上报公司，无欺上瞒下

5

业务

工作

16．业主及装修资料齐全，保管有序、完整

5

17.做好业户来电、来访记录，接待业主的投诉做到礼貌、耐心，有效投诉要及时跟踪处理，有回访记录

5

18.及时催缴物业相关费用，定期走访业户与之沟通

5

19.停电、停水、停气等事件，事先张贴通知告知业主，并记录

5

20.爱岗敬业，任劳任怨，竭尽所能完成工作

5

21.严格执行收费标准，严格执行财务制度，做到钱、票相符，保证服务时间

5

22.每周完成部门的日巡检工作，做好记录，发现问题及时与相关部门联系进行整改，并督促检查。

10

合计得分

部门主管：

行政部：

考核确认:

晨光国际购物中心绩效考核表

部门：

物管部岗位:

维修工被考核人：

月份：

项目

检查

检查内容

扣分

标准

次数

实际得分

主管意见

部门意见

员工

守则

1.遵守工作行为规范,上班着工装，佩带工牌

2

2.工作期时注重安全,持证上岗,严格执行工作流程,不误操作

2

3.不得与业主发生争吵，礼貌待人

3

4.上班时不得做与工作无关的事

2

5.在岗期间不得擅离职守、脱岗

5

6.服从上级工作安排，不得顶撞上级领导

5

7.按时完成领导交办的各项工作

3

8.不打骂同事，和气待人，有团队精神

5

9.工作及时率99%以上

5

设施设备管理

10.设备责任人熟悉设备基本情况、性能、操作规程等

2

11.按时做好各自责任区域卫生，确保设施设备的正常运行

2

12.按时填写设备保养记录,按要求及时开启设备设施,无错误.

3

13.无设备管理事故

3

14有节能降耗措施，做到随手开关灯并严格要求实施

4

15消防系统运行正常

3

16.给水系统工作正常，排水系统畅通

3

17.供配电系统工作正常，无设备故障事故,

3

18.按时填写设备运行记录情况,设备图纸\标识保护,张贴完整.

5

19.工程操作间及值班室保持卫生良好，工具、材料摆放有序

5

20.电梯系统运行正常，电梯钥匙有专人管理，使用有记录

5

住户

维修

规定

21.施工材料、工具及建筑垃圾无乱堆乱放，对公共部位无损坏、无污染

5

22.工作场地要做到人离场清、干净

5

23.住户零修、急修及时率达99%以上，维修质量合格率达100%

5

24.对住户报修有详细记录，维修单填写规范、完整，并按规定收取有偿服务费

5

应急

时间

及

值班

25.有暴风雨等恶劣天气来临前夕，对设备设施检查，发现问题及时处理，避免发生意外

2

26.发生停电、停水、漏水、电梯困人等应急事件时，严格按照应急事件处理程序处理，并有相应的详细记录

5

27.每天正常上班后有专人值班，及时巡查、处理相关事项

3

合计

得分

部门主管：

物业部：

行政部：

晨光国际购物中心物业管理绩效考核表

部门：

物业部岗位：

秩序维护员被考核人：

月份：

检查

项目

检查内容

扣分

标准

次数

实际得分

主管意见

部门意见

员工

共同

守则

1.遵守员工行为规范，上班着工装，佩带工牌，不做与工作无关事

2

2.在岗期间不得擅离职守、脱岗。

2

3.团结员工、说话和气、礼貌待人，不得与业主和同事发生争吵

4

4.办公用品摆放有序、设施保护完整，无故障损坏。

无工作推委、遗漏

3

5.严格执行公司工作计划，无安全、秩序隐患。

5

6.服从上级工作安排，不得顶撞上级领导。

工作责任心强，工作实施方法得当，迅速准确

8

安全保卫

7.设施安全，无脱落、倒埸等危害人身安全事项

3

8.每日安全巡查，有记录，无隐瞒事故、

4

9.装修及外来人员管理到位，有记录跟进，

4

10.无物品丢失及及盗窃现象发生，

5

10、无业主安全、秩序投诉

4

11.押抄收款、消防专人负责，无漏岗

5

12.文明管理，无争执投诉、斗欧现象。

5

13监控设备运行正常，无故障点，严格执行公安局〈协查管理办法〉能录查并回访。

5

交通管理

14.管护区负责疏导、无乱停放、滞留车辆

5

15.车辆停放有序，严格执行车辆管理制度，无私进车辆

6

16.服务性停放车辆收费明确，帐务清楚，

4

15、车辆看护到位，无刮划现丢失现象

5

17.亲情服务，无投诉

5

消防

18.每天清扫保洁，消防区无杂物、烟蒂，消防标志明显，无破损

3

19.消防设备、如消控室、烟感、防火帘正常，无故障点，有日检查记录

2

20.故障查找、接报、排除及时准确，流程清楚，无误操作，

3

21.装修管护到位，无违禁品堆放和安全事故发生

3

应急处理

应急事件处理启动迅迅速,控制事态全面；有应急方案及日常防护安排

2

恶劣天气时,对门窗、玻璃幕墙、广告牌及外墙悬挂物等仔细检查

3

合计

得分

100

部门主管：

物业部：

行政部：

晨光国际购物中心绩效考核表

部门：

物业部岗位:

保洁被考核人：

月份：

检查

项目

检查内容

扣分

标准

次数

实际得分

主管意见

部门意见

员工

共同

守则

1.上班着工装，佩带工牌

2

2.男员工不留长头发；女员工不留怪发型，女员工不得浓妆艳抹

2

3.团结员工、说话和气、礼貌待人，不得与业主和同事发生争吵

4

4.上班时在办公区域不准吃东西，不得做与工作无关的事

3

5.在岗期间不得擅离职守、脱岗

5

6.服从上级工作安排，不得顶撞上级领导

8

室内外保结

7.地面、墙面、幕墙、装饰物、通风口、花盆，无垃圾、无灰尘、无杂物、无污迹、无烟头，目视干净

8

8.防火门、导购牌，无灰尘、无杂物

4

9.楼道台阶、扶手，无灰尘、无杂物

4

10.烟缸、垃圾桶，按时清理，无异味、无水渍、无杂物，目视干净

4

11、通道及立柱、幕墙、玻璃整洁，无印迹、水渍，并按要求保养清洗

5

11.卫生间、地面、墙面、通风口、镜面口，无水渍、无杂物、无灰尘、无锈斑

5

12.玻璃门窗、不锈钢，无污迹、无灰尘、干净明亮

5

13垃圾周转站无乱堆乱放，垃圾桶无灰尘、无积水、蚊蝇少

5

14.电梯轿厢，干净明亮，无污迹

5

15.室外区域道路无泥沙、无污迹、无积水、无明显垃圾

5

16、室内外无乱贴、乱画广告现象

5

16.清洁工具、用品摆放有序、干净整齐

5

17.广场、地下室、排水沟，无杂物、无烟头

5

绿化

18.每天清扫，绿化无杂物

3

19.绿篱不缺苗，草地无黄土裸露

2

20.乔木剪下重枝，内生枝，灌木及时修剪有造型

3

21.及时施肥、浇水、杀虫、除杂物，保证花草树木正常生长

3

合计

得分

部门主管：

物业部：

行政部：

主管级管理人员考核标准

维保主管考核标准

考核项目

标准分值

考核标准

履行岗位职责

50

无月工作计划，扣3分，未按时参加月例会，扣2分，水电故障、应急处理落实不到位，每次/项扣3分，不及时报告主管领导，扣3分；对水电故障处理情况不及时扣2分、维修不到位、全面、详细记录，扣3分，技术资料不能妥善保管，扣2分；对供暖、供热落实不到位者，每次扣3分；对业主的报修不能及时维修，扣3分，因服务态度与业主发生争执，扣5分，工作质量差，反工扣3分。

高压配电室，变电器等设备未严格按照用电要求操作，并设置绝缘层，扣3分；携带易燃，易爆品及非维修人员进入操作现场，扣2分；、无警示标志标志；移动、更改线路，无记录扣2分；对设备、线路未每天进行检查，无记录扣2分；对异常气味排除不彻底、隐报；扣2分；发电机组等设备养护不力，人为损坏或应及开启不及时扣4分；设备除尘、降噪不到位，无节能扣2分。

装修无水电监管，私用电扣2分

基础管理检查

30

对维修部工作管理、指导、监督、检查不到位，每次/项扣3分；对维修工的思想状况及工作表现不及时了解掌握，未及时解决工作中存在的问题，扣2分；维修工值班、休假、调配、奖惩、考核落实不到位，每次/项扣3分；不按规定时间组织实施维修工的培训，培训工作落实不到位，扣2分；商、住户投诉处理不到位每次扣5分；提供核准常用材料及耗材价格，不准确、及时扣2分；不按规定定期检查维护各种设备每次扣3分；管理瞒报，隐报，栓查发现未及时整改每项扣3分。

对公司相关管理制度及管理办法有抵触或意见，但又无合理建议拒不执行时，每发现一次扣5分，违反公司规章制度每次扣2分。

周工作开展

20

不积极主动配合相关部门工作,而引起工作纠纷或扯皮时,发现一次扣5分；管理执行不力，未按时组织/召开部门会议每次扣2分。

临时工作安排不到位，上交问题扣5分。

周工作未完成，无正当理由每项扣3分，无工作计划每次扣2分；工作完成延误，未按工作标准执行扣3分

实际得分

100

秩序主管考核标准

考核项目

标准分值

考核标准

履行岗位职责

50

发现安全隐患未及时杜绝,每次扣3分;安全管理力度不够,每次扣3分；未能维护好园区环境及交通秩序，未及时劝阻、制止违规行为，每次扣2分；，业户有理由投诉每次扣5分；车辆收费管理不及时或漏收、私放每次扣2分；造成严重后果的此项不得分。

物业服务外墙、营业区卫生清洁不合格扣2分；外墙脱落、破损情况，看护不严和维修不及时扣3分；管护区内无乱堆乱放，随意设点现销售，占道、占用现象扣5分。

管护区设施安全，无脱落、倒塌等危害人身安全事故扣5分，情况严重，此项不得分;未进行日消防巡查，无巡查记录扣2分；消防标志破损，消防设备检修更换不及时扣2分；物品丢失，损坏及盗抢窃现象发生扣3分；监控设备人为故障，维修不及时,扣2分；车辆管护无序,非停放处无长时间置留车辆；扣2分;消防通道，消防设施拥堵、设备损坏丢失扣5分；因管理不力，车辆看护差错，出现无人为刮伤划痕、扣5分；、;因管理不当争执，斗殴扣2分；违禁物品进场，扣2分；应急事件处理流程托延，控制事态不全面。

扣3分；无工作计划、隐报、瞒报工作扣5分;

基础管理检查

30

无周安全管理会议实施记录扣2分；安全提示标语及安全防范工作落实不到位，每次扣5分；因安排不周导致工作推诿、扯皮，每次扣2分；执行力差，工作要求不严，每次扣3分；未定期组织实施秩序维护、消防检查、训练演习，每次扣5分；因管理不到位造成分管部门合格员工流失，考核考勤差错，扣2分；每月未坚持与员工有效沟通，影响团队协作扣3分；对员工定期不定期未进行秩序维护培训。

上级检查存在问题或对本职指出未及时改进每次扣3分。

未按规定着装，不遵守工作制度扣2分、交换班责任不明确，漏岗、空岗情况发生扣3分；消防通道开启正常，扣2分。

周工作开展

20

不积极主动配合相关部门工作,而引起工作纠纷或扯皮时,发现一次扣5分；管理执行不力，未按时组织/召开部门会议每次扣2分。

临时工作安排不到位，上交问题扣5分。

周工作未完成，无正当理由每项扣3分，无工作计划每次扣2分；工作完成延误，未按工作标准执行扣3分

分值

100

物业经理考核标准

考核项目

标准分值

考核标准

履行岗位职责

50

管理商户、住户及公司自有物业等出现疏漏每次扣3分；物管操作不按程序运行，出现疏漏每次扣3分；管理分析报告不详扣5分；所管物业发生丢、盗、抢等每次扣3分；管理不严、不细、发现问题不及时处理或每次扣5分；发生安全问题没有纠正解决每次扣3分。

按时上报本部工作计划，缺一次扣3分，未按时参加公司例会每次扣2分，检查发现问题没有及时纠正解决每次扣3分；其它检查出主管没有发现的问题,每次扣2分；检查不严、不细，发现问题不力,每次扣2分；物业服务受公司通报扣5分，工作无系统性，无思路，顾此失彼，每发生一次扣3分;其它临时安排的工作不到位、延时等，每次扣3分。

基础工作检查

30

每周对所管物业全面检查一次，缺一次扣5分;参与决策、综合管理工作不力，每次扣5分；综合检查工作不全面，发现问题不上报和上报不及时、职权范围内没有处理、推诿每次扣3分；交待的管理工作完成不彻底、延时、延误每次扣3分；因管理不到位造成员工投诉扣2分；每月未坚持召开部门沟通会议扣3分，对员工定期不定期未进行业务知识培训，扣3分，培训对公司决定事项理解失误，执行偏差，造成损失，扣5-10分;违反公司规章制度扣2分.

周工作开展

20

不积极主动配合相关部门工作,而引起工作纠纷或扯皮时,发现一次扣5分；管理执行不力，未按时组织/召开部门会议每次扣2分。

临时工作安排不到位，上交问题扣5分。

周工作未完成，无正当理由每项扣3分，无工作计划每次扣2分；工作完成延误，未按工作标准执行扣3分

分值合计

100

管理人员月度考核

部门：

姓名：

岗位：

年月

考核项目

标准分值

自我评分