天津XX大厦产权酒店可行性报告.docx
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天津XX大厦产权酒店可行性报告
天津XX大厦
产权式酒店可行性报告
2009-7-26
XX大厦产权式酒店可行性报告
一、XX大厦的基本情况
二、XX大厦投资环境和市场研究
1.天津市概况及经济发展基本情况
2.天津市房地产发展及市场的基本情况
(1)、2009年上半年天津房地产市场形势分析
(2)、2009年下半年房地产市场走势预测
三、天津市河北区一带产权式酒店及公寓的开发、出售、出租经营情况
四、地块及周围环境、建筑开发条件
五、XX大厦开发建设及经营的组织与实施计划
六、XX大厦投资构成、总投资估算、资金筹措计划
七、可行性研究财务数据的选定和预测
(一)、售楼收入的测定
(二)、XX大厦经营管理费用收入与支出
(三)、经营税费及所得税的缴交
(四)、土地增值税
(五)、所得税
八、XX大厦经济效益分析
九、XX大厦盈亏能力分析
1.内部收益率(IRR)
2.净现值(NPV)
3.净现值率(NPVR)
一十、XX大厦的不确定性分析
1.项目盈亏平衡分析
2.项目敏感性分析
3.概念分析
一十一、XX大厦可行性研究结论与建议
一十二、XX大厦综合经济评价
一十三、有关说明及建议
一十四、XX大厦主要经济数据.指标综合附表.附图
1.项目综合效益表
2.项目动态.综合表
3.项目投资利息估算表
4.土地增值税计算表
5.项目敏感性分析表
6.概率分析表
7.项目盈亏平衡分析曲线图
8.项目敏感性分析图
一、XX大厦的基本情况
天津XX大厦是99年竣工的地下2层、地上26层的乙级写字楼。
中国东方资产管理公司天津办事处通过“以物抵债”的方式取得XX大厦大部分实物资产,现产权过户已基本完成。
其基本情况如下:
(一)位置:
大厦坐落于天津市河北区进步道38号。
(二)范围:
A座、A/B座之间的三层裙楼及A/B座全部两层地下室。
(三)面积:
总面积为36,112.48平方米。
其中:
1.A座4~26层,面积为25,561.93平方米,
2.A座及A/B座中间2~3层裙房,面积为5,513.78平方米(不含一层工行河北支行1,473.69平方米)一楼公摊使用面积1509平方米。
3.A/B座地下1~2层,面积为5,036.76平方米。
地下一层为停车场与配电间,地下二层为设备间。
(四)土地情况:
土地性质为划拨,项目占地面积为3040.7平方米
(五)周边环境:
项目地处天津火车站附近,毗邻意大利风情区,附近的河底隧道有地铁站等配套项目今年底前完工。
(六)基础设施:
XX大厦主要设施有:
设施设备包括供电系统、三台低速的一吨电梯;供水和消火栓系统基本可继续使用,其它配电和照明系统、空调通风系统、蒸汽系统、热水系统、消防报警和喷淋系统、视频监控、电视系统、电话系统、网络系统等基本不可使用。
(七)大厦外观:
大厦外墙1-3层为石材,4层以上为丙烯酸外墙涂料。
外窗为褐色单层铝合金普通玻璃。
(八)供电状况:
大厦目前使用双电系统,两套电力系统相互切换。
供电电源为双路10万千瓦的民用电,有一台8万千瓦的变压器。
(九)汽车泊位:
大厦有汽车泊位含地上地下接近200个。
XX大厦在抵债前曾租赁经营,出租率达到70%,后由于抵债清退了租户,目前大厦处于空置状态已三年。
XX大厦如继续改造装修为写字楼,其配套设施设备部分可继续使用。
如改造为酒店,则配套设施设备基本不能使用,需要重新改造配置。
二、XX大厦投资环境和市场研究
1.天津市概况及经济发展基本情况
天津市,位于渤海湾的中心位置,是中国北方重要的港口城市,全市总面积11919.7平方公里,2007年末全市常住人口1115万。
天津市工业基础雄厚,是中国现代制造业的重要基地,同时也是中国环渤海经济圈的核心城市之一。
天津市有着雄厚的制造业基础,以制造业为主的第二产业是天津经济的支柱产业,占据了半壁江山。
天津市现代制造业的增长已经从依靠传统产业为支撑过渡为依靠高新技术产业为支撑。
因此,进入21世纪以来,天津市电子信息产业等高新技术产业发展提速,摩托罗拉、三星、LG等世界电子信息企业的进驻,已使天津市成为世界电子信息产品的制造基地。
2002年到2007年天津市国民经济以平均14.58%的速度增长,2007年天津市实现地区生产总值(GDP)5018.28亿元,比上年增长15.1%,全市人均地区生产总值达到45829元,按照当年平均汇率计算为6022美元,比上年增长11.2%。
2.天津市房地产发展及市场的基本情况
(1)、2009年上半年房地产市场形势分析
市场销售增长显著,但业态和区域差异明显,企业投资信心有所恢复,6月土地市场明显升温;新增供应下降明显,市场存量迅速消化。
价格快速上涨,部分城区四月下旬以来涨幅加快。
上半年天津房地产市场运行状况:
A.供给增幅回落,潜在供给压力下降;
从开发投资来看,受市场影响,1-5月天津房地产开发投资增幅回落,由2008年的30%左右,下降到2009年的10%左右,而且截止4月份一直处于下降趋势,5月有所回升。
从商品房施工面积来看,在前两个月出现大幅下滑后,施工面积增幅开始处于上升趋势。
从商品房竣工面积来看,增幅处于下降趋势,5月份接近于0。
从天津房地产此轮周期性下调,仍然比全国推迟了一个季度到半年,可以看出天津市房地产市场的一个特点:
从土地开发面积来看,从2008年6月到2009年5月均处于40-50%的负增长,而2009年降幅有所缩小。
从土地购置面积来看,同样也一直处于大幅下降的趋势,2009年降幅缩小。
天津市无论市中心还是郊区,仍有较大量的存量土地,特别是2007年土地市场不理性发展,造成很多天价土地开发难度很大,土地购置和开发量的下降,有利于消化天津市的存量土地,降低了潜在供给压力。
B.市场需求强劲增长,市场信心逐渐巩固:
从市场需求来看,2009年上半年无疑成为了天津市房地产行业一个里程碑的时代,周平均成交面积21.28万平方米,超过普遍认为市场过热的2007年周平均成交面积18.12万平方米。
从中国指数研究院的对天津房展会上的消费者调查结果来看,消费者对市场前景乐观,近72%消费者都认为房价将保持稳定或微幅上涨,但在中国指数研究院对天津市部分开发商的信心指数调查中,只有60%多的开发商对未来房价走势持乐观态度,比例低于消费者。
C.房价稳中有升,市场对价格敏感度较强:
整体看,2009年天津市的房价是一个先抑后扬的趋势,从商品房周价格走势来看,平均房价从4月开始走高,排除结构性影响,使用中国房地产指数系统中的典指来看,2月份确实出现了整体房价的大幅下降,但2月后房价一直处于上升状态,3月房价的下降主要是郊区住宅成交比例增长。
从中国指数研究院的对天津房展会上的消费者调查结果来看,在所抽样的购房者中,能承受的房屋单价主要在8000元/平米以下,这与天津市长期普通消费水平较低有关。
从现实市场情况来看,目前市区楼盘的价格经过调整后也逐渐受消费者认可,部分具有高支付能力的购房者可承受单价可达到8000元/平米以上。
D.影响市场的外部环境分析:
(a).国际国内经济环境:
上半年国际国内经济风云变幻,金融危机对国内经济带来很大的威胁,但由于中央果断采取措施,四万亿经济刺激计划及时出台,维持了国内经济的基本稳定局面。
由于各国,特别使美国出台的拯救经济政策,均是以资金注入为基础,所以大大增加了市场上的资金量,同时也增长了市场上通货膨胀预期,这大大的提高了具有保值作用的不动产投资的吸引力。
中国不能独善其身,这是很多投资者看好房产投资的根本出发点。
(b).房地产市场环境:
2008年国家加强了房地产市场的调控,在经济形势不利的影响下,2008年下半年和2009年上半年,中央果断转变调控方向,在相关机构的共同努力促进下,中央及地方出台了一系列救市政策,对于扭转房地产的形势起到了关键作用。
(c).天津自身经济增长:
2009年天津市经济延续了强劲增长态势,上半年GDP增长预期为12%;第一季度,在全国经济增长6%的不利情况下,仍取得了16%的高速发展。
经济增长的强劲是天津市房地产市场发展的基础。
(d).有利于房地产的政策环境:
宽松的金融政策,资本金比例的下调等政策,保证了市场资金的充足;蓝印户口政策提高了天津,特别是远郊区县房地产对外地购房者的吸引力;拆迁政策拉动了市场需求。
西站、塘沽、南开等区域的拆迁,为市场提供了最刚性的需求。
(2)、2009年下半年房地产市场走势预测
房地产开发投资稳步增长,有可能接近去年20.9%的增长幅度,房价仍会稳步上升,个别城区可能会较快增长。
下半年天津市房地产市场展望:
A.长期向好,中短期存在不确定性:
天津作为中国北方经济中心,第三个增长极——环渤海经济带的核心城市,同时有担负着首都北京的一些重要的交通、配套等功能,其重要性不言而喻,而天津市的发展,也将是中国经济的一个新的引擎。
预计天津在未来十年内,仍将保持快速发展的趋势,这将对当地房地产市场起到重要支撑作用。
但在国际经济发展趋势存在很大变数的情况下,中国不能独善其身,短期内受国际国内经济环境的影响,天津房地产市场的发展还存在一定的不确定性。
B.投资逐渐恢复,市场供给有所增长:
2008年到2009年,房地产投资额的下降,主要的原因是开发商资金链紧张,无力进行新的投资,同时对市场未来缺乏信心,也是一个重要因素。
5月27日,国务院公布了《调整固定资产投资项目资本金比例的通知》,房地产项目的资本金比例自1996年资本金制度建立以来首次调低:
其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例从2004年的35%调低至20%,恢复到1996年的水平。
该政策将大大放松企业的资金链,对于提高开发商投资能力具有重要意义。
同时,天津市房地产市场的持续走强,也为开发商增强了信心,在此基础上,上半年开盘量不断增长,下半年的投资增幅还将有一定恢复。
市场供给有所增长,对于平抑房价过快增长将起到一定的积极作用。
C.自住需求有所下降,吸引外来投资需求成为营销新亮点:
与其他城市年轻人不同,天津人对家庭认知感较强,中国指数研究院对购房者调查表明,34%的未购房者选择与父母同住,远远高于其他城市的比例。
这种消费习惯,决定了自住型需求短期内具有很大的弹性。
随着房价的走高,短期内,自住型将在一定程度上被抑制。
而另一方面,外地投资者对天津市房地产的兴趣越来越浓,甚至认为天津房地产是价值洼地,2009年以来,外来投资者比例大幅增加,如何吸引外来投资需求成为营销新亮点。
三、天津市河北区一带产权式酒店及公寓的开发、出售、出租经营情况
1.供应情况:
待详
2.需求情况:
待详
3.物业出租情况
天津住宅租赁市场:
本季度,天津盛捷友谊服务公寓入市,为天津服务式公寓租赁市场提供了250套房间的新增供给,是目前天津最大的服务式公寓项目。
2009年第二季度,天津服务式公寓平均租金为人民币224.0元/月/平方米,较上季度环比上升0.2个百分点。
4.对天津市房地产开发的总体评价
天津市2007年以来像一个大工地,各区均有大的顶级楼盘开工,不断有新楼盘推出,07年10月,东方海外以23.05亿元,拍得天津市区最后一个烂尾楼。
该项目创下了天津拍卖史上,司法案件拍卖处置标的最大、单项拍卖成交额标的最高的两项之“最”。
业内估算,此次拍卖折算楼面地价每平方米仅在万元左右,而这个价格不要说在小白楼附近拿地,就算在小白楼周边两公里之外,也是有价无地了。
香港和黄地产也有天津的南京路段高价拿地,大手笔开发高端商品楼盘,由此可见天津房地产开发的热度。
5.对XX大厦开发的功能、规模、标准及营销的建议
XX大厦与天津火车站及地铁站紧邻,全国各地来天津的人员多,其开发功能定位为酒店是最合适的。
但酒店投资大,回收期长,综合各方面的情况,本项目宜开发为产权式酒店,以便快速回收投资。
这不仅适应这个项目本身的实际情况,也适合于东方酒店管理的优势。
由于建筑面积为31000.75平方米,其中适合作酒店的只有约25561.93平方米,作酒楼及健身、桑拿等配套的商业面积约5513.78平方米,其余为5036.76平方米的地下下室。
开发规模建议:
酒店客房约250间,约20000平方米。
配套酒楼2000平方米,配套桑拿娱乐面积约1000平方米,其余为写字楼约5000平方米,空中别墅约1500平方米。
6.XX大厦开发及技术设计方案的分析
酒店开发规模为250个客房左右(太多易产生较大空置量,不利于销售和酒店的经营;太少不便于作四星级酒店经营),平均每间客房的面积为60~80平方米,(有大有小,因单价较高,不宜面积太大),既便于酒店管理,又控制销售总价,所用面积约20000平方米。
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