小区物业综合投标书模板核心技术标.docx
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小区物业综合投标书模板核心技术标
正本
盐城“***小区”前期物业服务
(技术标)
投
标
书
招标人名称:
****房地产开发
招标项目名称:
*****小区
第一章项目概况、特点及管理方法
盐城“***小区”在盐全部区新火村二组,东至小马沟河用地红线西侧,南至生产河用地红线北侧,西至开创路东计划用地红线东侧,北至三河子河计划用地红线南侧。
总计划用地126022平方米;计划总建筑面积157875平方米;居住总户数1800户。
项目特点:
1、因为该项目受所处位置周围住宅区物业管理情况影响,收费标准定位底,收入有限,必将给物业管理带来难度。
管理方法:
在深入了解现场情况基础上,结合本企业在其它项目上人力资源,制订科学合理、切实可行有针对性日常运作管理方案,确保有效运作。
2、该项目因为开发周期长,治安工作较难管理,所以安全保卫任务负担较大,治安好坏是业主衡量管理绩效关键。
管理方法:
在现场勘查,实地计划定位基础上,结合本企业在其它管理项目取得经验,从实际情况出发,确立了治安管理以:
“强化专业、人防为主、技防物防相结合、全方面防范”整体治安管理防范思绪。
在装修中实施“有章可循、违章必纠”管理措施,灵活利用多种手段,管理上人性化管理、讲情、讲理、讲法,以预防为主,把违章装修控制在萌芽阶段,确保项目外观统一美观。
第二章质量管理目标及管理方法
质量管理目标:
——制订《前期物业管理服务协议》、《住户手册》和其它相关规章制度,明确服务质量和双方权利和义务。
——业主满意率80%以上。
——维修立即率90%以上。
——维修合格率100%。
——房屋外观整齐完好,管道通畅完好。
——每六个月一次业主满意率咨询活动,建立回访制度和回访统计。
——设备保养良好运行正常,无重大责任事故,小修不超出12小时,中修不超出48小时。
——公共场所卫生整齐,绿地树木存活率90%以上。
——重大火灾、治安责任事故率为零。
管理方法:
1、在总体管理方法上拟采取“以人为本、标准化”管理模式。
该项目在管理方法、管理手段和管理人员方面管理模式,实施以人为本、标准化管理。
实现管理体制企业化、专业化、一体化,以业主为服务中心经营方针。
严格法规和标准制约,规范组织和个人管理服务行为,致力于精神文明建设。
2、在安全管理上拟采取全封闭安全预案制。
安全问题是业主永远最关心问题,企业在进驻现场前先了解安全死角,将物业在安全管理上不足和缺点找出来,制订有针对性安全方法,将预案作为职员培训依据,逐步提升安全管理实际水平。
对人员物品进出实施分类控制,对业主采取“记忆+规范”方法,对租户采取凭证出入,对散客采取登记有效证件控制出入,实施立体化管理。
3、在服务方法上采取特色服务和个性化服务。
(1)时效工作制
对业主关心工作全部要求要求时间完成方为有效。
将相关工作步骤公告给业主监督,对未按要求办理进行处罚,以提升业主对我服务感到满意。
(2)首问负责制
对业主问题,第一个接触业主工作人员应负责将问题向项目管理处进行反馈,不能以任何理由进行推诿。
对于业主问题必需有回复,不能久拖不决。
4、实施系统化管理。
(1)组织系统
A、组织机构设置标准是精干高效,一专多能。
项目管理处直属企业总部管辖,实施整体管理方法。
B、项目管理处内部实施重在领导,降低管理步骤,提升工作效率。
项目经理属管理层,下设全部为操作层。
C、项目管理处是指挥、控制枢纽。
设置服务热线,负责搜集,归档整理和日常指挥功效。
D、保安负责公共秩序维护及消防管理;管理员负责小区二次装修管理、楼宇巡查和管理,物业管理费、水电费等相关费用收取工作;水电技术员负责设备维修、养护及运行;保洁绿化员负责小区全部公共区域卫生保洁及绿化养护。
(2)整体运作程序系统
A、整体运作步骤标准是全方面、合理、高效,环环相扣,相互制约,确保各步骤紧密衔接,既无盲点,又无积淀。
B、全部运作过程全部有严格监控确保,充足表现管理效率。
(3)内部运作系统
A、在内部运作步骤设计中,坚持全过程管理,确保指挥,监督封闭性。
管理层既是指挥者,又是监督者,计划、组织、控制、反馈集于一身,避免管理步骤出现缺漏和盲点,有效确保管理立即到位。
B、操作层职责明确,工作程序有严格质量文件进行规范。
同时提倡全员质量管理,充足授权,在权责范围内最大程度地调动职员工作主动性和主动性。
(4)信息反馈系统
A、信息是我关键经营资源。
信息源要全方面,汇聚和高层项目物业管理相关全部信息,使反馈含有一定范围和频率,信息采集真实、科学。
B、确保信息反馈通道通畅,信息处理集中,全部信息汇聚到项目管理处,经过分析整理,并由项目管理处发出指令,跟踪检验。
C、保持指令权、检验权和处理权高度统一,避免责任分离所造成管理失控。
D、充足利用现代化管理手段取得处理和利用信息。
E、在检验控制方法中,我采取行政检验、专题检验、交叉检验、外部检验、外部监督、秘密检验等方法。
控制方法有预先控制、现场控制、反馈控制。
F、质量控制上,对不合格服务制订了纠正偏差处理方法。
第三章物业管理服务内容
(一)前期开发建设期间物业管理服务内容
1、分析原设计图纸,提出物业结构布局功效方面改善提议
项目管理处于物业管理实践中最了解物业布局结构合理性,和物业使用、维修和管理,可提供综合考虑物业总体布局提议。
如建筑物外面隶属物预留位置、孔洞等,避免以后使用修改,给管理带来不便,以提升物业整体效果、价值。
2、提供设备设施设置和服务方面改善意见和提议
项目管理处能够从使用、管理和维修角度,为建设单位提供设备设施改善意见。
对建筑材料选择,设备设施性能特点、使用效果,养护维修、更换成本费用等方面,提供信息和提议。
3、提供工程质量改善提议
项目管理处于工程施工阶段可派驻工程施工现场,熟悉基础隐藏工程,机电设备安装调试,管道线路敷设及走向,立即提出整改方案,配合落实。
4、设置物业管理咨询
在项目销售期间,项目管理处可配合售楼部,和购房者沟通,明确以后物业管理收费、服务内容、服务标准,解答购房者物业管理方面问题。
(二)物业完工验收期间物业管理服务内容
1、参与完工险收
项目管理处可派工作人员参与政府组织完工验收工作,帮助开发商督促施工单位完成验收资料准备,组织技术人员了解现场房屋及配套设备设施是否含有验收条件,要求施工单位按要求完成开发商交给施工任务,帮助开发商监督施工单位对完工验收工作中提出问题整改实施情况。
2、组织接管验收
由项目管理处牵头,对高层项目标施工质量、设备设施使用功效、技术资料、项目文件和业主资料等工作进行接管验收。
3、帮助开发商处理工程遗留问题
(1)常见非结构性工程遗留问题
——屋面渗漏水;
——有防水要求地面渗水;
——外墙面渗水;
——室内地坪空鼓、开裂、起砂、面层松动;
——抹灰层、面砖、油漆、脱落残缺;
——门窗开关不灵、缝隙过大、缺件;
——卫生间、厨房、阳台积水,倒泛水;
——给排水系统漏水;
——排水管道堵塞,区间道路沉陷;
——电器、电线漏电,灯具安装不牢;
——其它常见问题。
(2)问题处理程序
——在保修期内发生保修范围内工程质量问题,由建设单位或建设单位委托项目管理处通知施工单位维修。
——施工单位自接到通知之日起,应在约定保修时限内抵达现场和业主确定返修内容,立即修理、整改,对发生包含结构安全或严重影响使用功效紧急抢修事故,施工单位在接到通知后,应立即抵达现场抢修。
相关部门、单位到场监督整修方案。
——施工单位非因特殊原因,未能在约定时限内抵达维修现场,建设单位应配合再次通知施工单位限时维修,如施工单位再次违约,建设单位有权在不提升工程标准前提下,自行返修或委托其它单位维修,发生费用由原施工单位负担。
——保修完工后,建设单位、项目管理处或房屋全部些人组织验收。
——因保修不立即造成新人身、财产损害。
由造成拖廷责任方负担赔偿责任。
(三)入住及装修期间物业管理服务内容
1、办理入住手续前提条件
(1)已经过接管验收:
房屋无重大质量问题,工程遗留问题基础得四处理,工程资料已经齐备,产权确定工作已经结束;
(2)达成入住条件:
实现通水、通电、通讯、排水、排污等基础使用功效,能够满足日常生活所需,配套设施基础齐备,建成能够使用,物业项目管理处有固定办公场所。
2、入住准备工作
(1)入住资料准备:
依据实际情况配合开发商编写和印刷《业主临时条约》、《住户手册》,准备《住宅使用说明书》、《住宅质量确保书》、《入住通知书》等;
(2)入住时环境部署:
挂横幅、插彩旗,营造气氛,设置指示标识牌等。
3、发出入住通知
(1)由项目管理处配合开发商确定入住时间,向业主发出入住住通知;
(2)业主办理入住手续须带证件:
入住通知书,《商品房买卖协议》原件和复印件各一份,业主及家庭组员身份证原件及复印各一份,一寸彩照每人各两张,单位购房尚须带齐营业执照副本及其复印件各一份,委托她人办理须带业主委托书及委托人身份证原件和复印件各一份。
4、入住手续办理
(1)验证入住资料、证件;
(2)由业主填写《业主家庭情况记录表》,签署《业主临时条约》等文件;
(3)交纳入住相关费用;
(4)验房收楼;
(5)发放钥匙,资料;
(6)开通水电。
5、装修管理
(1)装修申请和审批;
(2)办理《施工证》,施工人员出入证等;
(3)施工期间管理;
(4)违章装修处理;
(5)装修施工完工验收;
(四)实际运行期间物业管理服务内容
1、综合管理
(1)设置专业物业管理机构,实施综合一体化管理;
(2)设置二十四小时服务热线电话;
(3)设置固定办公场所,管理人员佩带显著标识牌,持证上岗;
(4)帮助组建业主委员会并配合其运作,签定物业服务委托协议,管理单位责权利明确;
(5)制订内部管理管理运作制度及工作步骤;
(6)档案资料齐全,管理完善。
2、房屋管理及维修养护
(1)房屋外观完好、整齐、无妨碍市容和观瞻;
(2)建立装修管理制度,无违章装修,无乱搭建,无乱张贴悬挂;
(3)公用设施整齐,公用楼梯、天台、通道等无堆放杂物及违章占用等;
(4)无私自改变房屋用途,栋号有显著标志,关键入口有引路标识图;
(5)房屋修缮制度、管理值班制度、便民报修方法完善,建立回访制度和回访统计;
(6)房屋完好率达成100%,维修合格率达成100%。
3、保安消防及车辆
(1)保安和车辆实施一体化管理,建立专业化保安队伍;
(2)消防设备设施完好无损;
(3)可能危及住户安全处设置显著标识和防范方法;
(4)无因管理企业责任造成重大刑事案件和重大火灾事故;
(5)机动车辆行驶停泊有序,制度落实,无违章行驶及停泊;
(7)非机动车辆管理制度落实,管理有序,停放整齐;
(8)设置二十四小时安全防卫值勤,业主、住户、来访人员进出管理有序;
(9)确保消防通道通畅,消防疏散标志醒目、完好、齐全。
4、环境管理
(1)清洁卫生实施一体化管理,有专业清洁保洁队伍,管理制度落实;
(2)环卫设备齐全完好,有垃圾搜集设施等,垃圾日产日清;
(3)整体环境及环卫设施随时保持清洁,定时进行卫生消杀;
(4)无违反要求喂养家禽、家畜现象;
(5)公用雨水、污水管理通畅,无堵塞现象;
(6)加强二次供水管理,确保水质符合卫生防疫要求。
5、绿化管理
(1)有专业绿化养管队伍,管理制度落实;
(2)保持现有绿化面积不降低、不占用;
(3)花草树木长势良好,修剪整齐美观,无践踏折损现象,无大面积黄土裸露;
(4)加强绿化日常管理,包含水分管理、施肥、修剪、病虫害防治、中耕除草、绿化保洁、对老化、死亡、损坏植物立即补种或更换等;
6、公用配套设施、设备、场所管理
(1)按计划标准管理公用配套设施设备和场所,无违章私自改动原计划行为,无私自侵占公共设施或场所,公用设施设备运行正常,完好率达成95%以上;
(2)道路早通畅无损环、路面平坦整齐、排水通畅;
(3)供电、供水、供气、电梯、消防监控、有线电视、通讯管线及设施完好无损,运行正常;
(4)公用排污、排雨水管线设施完好无损;
(5)停车场及其它公共场地、建筑小品等完好无损;
(6)路灯完好率达成95%以上;
(7)做好设施设备维修和安全方法。
7、商业网点管理和经营服务
(1)商铺无违章装修、乱搭建、乱悬挂张贴;招牌整齐美观,无破损污迹;
(2)落实好门前三包,铺面整齐,无乱丢垃圾,无污水等;
(3)排放油烟、噪音、粉尘等符合环境保护要求,无存放有害有毒物质;
(4)多个经营效果好,有偿服务项目齐全,无违反要求乱收费。
8、空置房管理
(1)确保空置房各项设施设备完好无损;
(2)做好空置房室内外卫生保洁;
(3)配合售房需要,提供多种方便。
9、小区文化
(1)健全并落实各项精神文明建设、小区服务制度;
(2)设置宣传教育学习专栏;
(3)主动帮助街道、派出所、居民委员会开展各项工作;
10、便民特约服务
适应小区发展需要,适时提供特约有偿服务等;
第四章人力资源配置及管理
(一)人力资源配置
该项目物业管理人员配置应结合实际情况,要求管理层基础素质高,相关岗位人员必需是一专多能,实施一岗多职,真正表现管理职能“三合一”(事务、安防、日常服务)。
在管理队伍建设上,我将采取规范管理和人性化管理相结合方法,利用激励机制,充足调动全体职员工作主动性、严格考评,确保管理目标得以实现。
项目管理处人员配置:
项目经理1名,物管员兼出纳1名,工维人员2名,保安人员12名,保洁绿化人员15人。
(二)工作人员培训
企业竞争归根到底是人才竞争。
要实现管理人员素质现代化,必需规范企业培训制度,把培训作为企业发展战略,常抓不懈。
企业以培训和考评相结合培训方针,使培训真正落实到实处。
1、培训内容:
a.新职员入职培训;
b.岗位专业技能培训;
c.素质提升培训;
d.新政策、新理论培训;
e.管理人员出外培训。
2、培训评定考评
a.培训前考评:
了解职员现实状况,制订切实可行培训计划,确定职员培训需求方向。
b.培训中考评:
技术(能)方面培训,要依据实际情况边培训、过考察,理论和实践相结合,便于了解职员是否按培训要求和标准指导工作,对没有按要求做职员进行督导和指正。
c.培训后考评:
分为实操考评和书面考评两种,反馈培训绩效,把考评结果作为评核职员综合培训成绩关键依据。
(三)工作人员管理
管理人员是企业最宝贵资产,本企业人员管理宗旨是以人为本,善待职员,规范管理,人尽其才。
本企业将秉承企业人才观,利用压力机制和激励机制,量才录用,知人善任,为人才培养发明良好空间,最终激励职员为企业尽心尽力,追求人才资本增值。
人员管理体系由五部分组成:
素质机制、配置机制、组织机制、绩效机制、激励机制。
第五章管理规章制度
科学完善,合理量化,健全管理规章制度是物业服务取得成功关键法宝。
制订对应规章制度,深入加强管理,提升管理质量,实现社会效益,环境效益和经济效益。
制订:
一、职员岗位职责
二、供配电系统管理工作手册
三、给排水管理制度和操作规程
四、消防管理制度和操作规程
五、物业管理处运作管理制度和操作规程
六、房屋及公共场所管理要求
七、房屋养护和修缮管理要求
八、安防管理要求、工作规程、考评规程、考评细则
九、保洁工作步骤和标准
十、公众制度。
第六章档案建立和管理
伴随建筑设计高科技、专业化发展,信息成为管理资源中又一关键原因。
经过档案“集中化、有序化、信息化”科学程序,利用优异物业管理软件,便于企业工作检验和监督,使档案管理真正为管理服务。
(一)档案管理工作步骤:
资料搜集---资料整理---资料归档---档案利用
1.资料搜集
(1)设置档案室,采取系统化、科学化、电脑化优异手段,由管理员分管档案管理。
建立对应规章制度,对全部档案进行严格管理。
(2)资料搜集坚持内容丰富标准,依据实体资料和信息资料内容,在实际工作中从需要出发,扩大信息资料起源渠道。
2.资料分类整理
搜集后全部信息,同意由档案室集中整理。
整理关键是去伪存真,依据档案起源、信息内容、住处表现形式等特点进行细分,做到条理清楚、分类合理。
3.资料归档管理
(1)归档就是根据资料本身内在规律、联络进行科学地分类和保留,便于查找和调用。
(2)档案柜开关全部有严格要求。
档案柜钥匙由专员保管,严防文件流失。
(3)档案管理环境必需做到“三防”,即防火、防潮、防霉变。
4.档案利用
采取优异物业管理软件,建立电脑网络系统,充足发挥档案贮存和使用价值。
(一)档案资料分类
名 称
资 料 内 容
工程建筑产权资料
1.计划图纸、项目批文、用地批文
2.建筑许可证、投资许可证、开工许可证3.其它政府要求资料
工程技术资料
1.红线图、总平面图2.地质勘察汇报、开完工汇报、图纸会审汇报
3.工程协议、工程预决算4.工程设计变更、通知及技术核实单
5.完工图:
①单体建筑、结构、设备完工图②消防、燃气、智能化等工程及地下管网完工图
6.房屋消防、燃气完工验收证实书7.钢材、水泥等主管材料质量确保书
8.新材料、构配件判定合格证书
9.供水、供电、消防、智能化等设备检验合格证书,供水、供电、消防、智能化等设备技术资料
10.砂浆、混凝土试块、试压汇报11.绿化工程完工图12.其它技术资料
事务管理资料
住户资料
1.住户入伙资料(购房协议、入伙通知书、业主条约、二次装修申请表、验房表、费用托收协议等)2.住户家庭人员档案3.住户设施维修档案
事务资料
1.事务值班表2.搬出(入)物品记录表3.回访记录表
4.事务交接统计表5.日常事务巡视统计
二次装修资料
1.二次装修申请表(附图纸)2.装修工程队安全责任书
3.临时施工人员记录表4.施工单位营业执照
维修资料
1.维修、报修记录表2.维修派工单3.维修回访统计本4.公共设施维修统计
治安交通管理资料
1.日常巡查统计、交接班统计、值班统计2.查岗统计、闭路电视监控系统录像带
3.物资搬运放行统计、紧急事件处理统计4.车辆管理统计、车辆具体资料、车位使用管理协议
设备管理资料
1.公用设施保养维修统计2.各项机电设备保养维修运行统计
3.设备分承包方维修保养统计4.设备检验统计
小区文化资料
1.活动计划实施方案、总结统计2.小区文化活动图片及录像统计
3.传媒报导4.公用设施使用情况
职员管理资料
1.职员个人资料、聘用表2.职员培训计划及实施统计3.职员外出考评及参与演练统计4.职员住户及内务管理统计表5.职员业绩考评及奖惩统计6.职员培训考评统计
业主反馈资料
1.服务质量回访统计表2.业主意见调查咨询统计表3.业主投诉及处理统计表
行政文件资料
1.项目管理处主管值班及监督统计2.政府部门文件3.项目管理处和主管领导部门文件
4.项目管理处规章制度、通知、通报等文件5.项目管理处荣誉一览表
6.项目管理处接待来访参观统计表
业委会资料
1.筹备成立文件 2.成立后运行文件
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