房地产项目可行性研究方案报告.docx
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房地产项目可行性研究方案报告
武汉-香港现代服务业园区
(一期)
“星湖湾及君怡公馆”
可行性研究报告
2015年1月
凯恩斯国际置业(武汉)有限公司
第一章申请单位及项目概况.............................................................................4
1.1项目概况........................................................................................................
4
1.2建设单位概况...................................................................................................6
1.3项目建设背景................................................................................................
7
1.4项目建设方案................................................................................................
8
1.5项目户型设计.................................................................................................18
1.6项目地下室建筑设计...............................................................................…..21
第二章发展规划、产业政策和行业准入分析...............................................22
2.1发展规划分析..............................................................................................
22
2.2产业政策分析..............................................................................................
25
2.3行业准入分析..............................................................................................
26
第三章资源开发和综合利用分析......................................................................28
3.1资源开发利用方案.........................................................................................28
3.2资源利用.........................................................................................................28
3.3资源节约措施.................................................................................................28
第四章节能方案分析..........................................................................................31
4.1用能标准和节能规范.....................................................................................31
4.2能源供应状况.................................................................................................31
4.3能耗估算.........................................................................................................31
4.4节能措施.........................................................................................................32
4.5绿色建筑节能分析.........................................................................................35
4.6节能效果分析.................................................................................................36
第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析..................................................38
5.1建设用地使用状况.........................................................................................38
5.2土地利用合理性分析.....................................................................................38
5.3征地拆迁和移民安置.....................................................................................38
第六章环境和生态影响分析...........................................................................39
6.1环境保护标准..............................................................................................
39
6.2环境和生态现状..........................................................................................39
6.3生态环境影响分析及保护措施..................................................................39
6.4环境影响结论..............................................................................................
41
第七章工程招投标方案......................................................................................42
7.1招标依据.........................................................................................................42
7.2招标范围.........................................................................................................42
7.3招标方式.........................................................................................................42
第八章投资估算与财务分析..........................................................................43
8.1投资估算与资金筹措..................................................................................43
8.2市场及经济效益分析..................................................................................47
第九章社会影响分析........................................................................................57
9.1项目社会影响范围区域与人群界定...........................................................57
9.2社会影响效果分析.......................................................................................57
9.3社会适应性分析..........................................................................................57
第十章社会稳定性风险分析............................................................................59
10.1编制依据....................................................................................................
59
10.2风险调查.....................................................................................................59
10.3风险识别....................................................................................................
61
10.4风险估计....................................................................................................
62
10.5风险防范和化解措施................................................................................63
10.6风险等级....................................................................................................
64
10.7风险分析结论............................................................................................
64
第十一章结论与建议.......................................................................................65
11.1结论............................................................................................................
65
11.2建议............................................................................................................
65
附图一:
项目总平图
二:
项目用地红线图
附件一:
企业法人营业执照
二:
房地产开发资质证书
三:
组织机构代码证
四:
税务登记证
五:
规划设计条件
六:
环境影响报告书的批复
七:
节能评估审查意见书
申请单位及项目概况第一章
项目概况1.1
1.1.1项目基本情况、项目名称:
1香港现代服务业园区项目(一期)“星湖湾及君怡公馆”项目、项目性质:
2新建工程、项目建设期:
3月)月—2019年45本项目建设期为36个月(2016年项目规划用地性质:
4、住宅用地。
项目建设规模及内容:
5、个机动车停15691栋高3层的商业,同时配建项目拟新建8栋高17-33层的住宅,户。
车位、供配电系统、给排水系统、道路、绿化等工程,规划1236㎡(其中计容建筑面项目规划用地面积为44202.09㎡,总建筑面积为214396.73㎡)。
计容建筑面积包括住宅建筑面积145310.69㎡,不计容建筑面积69086.04㎡,消防控制室建436149036.15㎡,商业建筑面积500.00㎡,物业管理用房积,建筑3.29;不计容建筑面积全部为地下室,共计69086.04㎡。
容积率筑面积44。
13%,绿地率35%密度
1.1.2项目主要技术指标香港现代服务业园区项目(一期)“星湖湾及君怡公馆”项目主要技术指标表44202.09㎡1.规划用地面积214396.73㎡2.总建筑面积145310.693㎡2.1计容总建筑面积
㎡其中:
144831住宅建筑面积500.00㎡商业
物业管理用房436㎡
2.2不计容建筑面积(地下室2层)69086.04㎡
3.建筑密度13%
4.容积率3.29
5.绿地率35%
6.停车位1569个
7.居住户数1236户
1.1.3投资规模及资金筹措方式
万元,主229668.65万元,其中土地费用20000投资规模:
本项目总投资估算为体工程及管理费用209668.65。
万元,银行贷款140000万元资金筹措方式:
建设单位自投资金829668.65
1.1.4项目建设地点项目位于江岸区后湖大道以南,中一路以西,南靠中一花园。
1-1项目建设地点示意图图
服星湖湾及君目(一期项公馆
1.1.5项目实施进度安排月),拟在建设期内完成前期、年5年月—20194201636本项目建设期为个月(勘察设计及招投标、基础工程施工、主体工程施工、室内外装修、设备安装及室外配套施工、竣工验收等工作。
为保质、保量地按计划完成本项目,制定实施进度安排表。
项目进度计划表
表1-2-1项目进度计划表
进度项目名称
2016年
年2017
2018年
2019年
上半年
下半年
上半年
下半年
下半年上半年
上半年
前期
勘察设计及招投标
基础工程、地下室施工
主体工程施工室内外装修、设备安装及室外配套穿插施工
竣工验收
1.2开发单位概况开发单位:
凯恩斯国际置业(武汉)有限公司1号单位地址:
武汉市江岸区中一路法人代表:
陈新林注册资金:
美元:
肆仟陆佰玖拾柒万叁仟陆佰元整公司类型:
有限责任公司(台港澳法人独资)经营范围:
房地产开发、商品房销售、房屋租赁、建筑材料、装饰装潢材料的生产加工销售、商品混凝土机械设备租赁;土方工程开挖、土方整理、土方运输;铁艺等金属制品生产、灯具、实验、检测、五金、建筑机械设备、建筑材料租赁、加工、销售、工程安装。
是凯恩斯国际置业(武汉)有限公司的简称,凯恩斯国际KNS(WH)单位简介:
4697.36日在中国武汉登记注册成立,注册资本年6月29(武汉)置业有限公司于2001是凯恩斯香港国际置业有限公司在中国武汉全额投资设立的港资KNS(WH)万美元。
独资、独立法人的中国公司。
连续八年被武汉市和武汉市江是房地产开发资质二级企业。
KNS(WH)KNS(WH)岸区评为优秀外商投资企业、诚实守信用企业。
拟利用公司持有的商业物业进行酒店、以房地产投资开发建设为主业、KNS(WH)会议中心、物业租赁、物业管理、建筑材料生产、建筑材料实验检验等为一体的公司主业、辅业多元化经营。
自成立以来,充分发挥外商投资企业的国际建设、投资经营管理与资KNS(WH)
讯优势,选择了一条“复合经济型的”全新的房地产持久投资开发模式和发展道路,宣导:
主题公园为依托的景观环境”、“轻松的立体生活空间”、“离尘不离城、以环境养环境”、“复合经济型的城市综合体”、“节能环保”等持久投资开发“商、住”房地产的经营理念。
KNS(WH)先后与国内外著名的设计大师合作,融汇中西建筑文化精粹,将世界建筑文明的最新精华运用于本土产品,打造始终领先的地产典范。
KNS(WH)为此,坚持以确保工程品质、产品品质为公司的生命理念,以诚信务实为基础,建立了一套科学、合理、高效的KNS品质管制体系,在施工现场设立实验室,对进入建设施工场地的所有建筑材料进行100%的现场检验,以严格的自检、国检等多项检查实实在在地严把品质关,严格执行国际品质体系认证,不断完善产品的品质,以货真价实的产品和真诚的服务去回报客户,回报社会。
KNS(WH)策划投资开发的武汉市香港现代服务业园区项目已被武汉市发改委、武汉市江岸区政府列为十二五武汉市重点项目。
1.3项目建设背景
随着《武汉城市总体规划(2010-2020)》的获批并实施,城市基础设施和功能区建设进一步加快,江岸区现代服务业发展拥有了更广阔的空间。
在推进城市空间布局优化的建设中,工业化进程必将带动城市化进程,城市化进程将对现代服务业发展产生巨大的推动作用。
城市规模的拓展,城市功能的辐射,城市人口的增长,城市设施的建设,都为现代服务业加快发展拓展广阔渠道,也对整体服务水平和服务层次提出了更高要求,进而增强了现代服务业发展的内在动力。
江岸区“十二五”规划指出,构建“一区两城三块”空间架构。
提升和拓展“三块一城”功能布局,优化发展汉口沿江商务区,开发建设后湖新城、黄埔新城,改造提升港澳台高端商贸商务板块、二七新兴商居商贸板块、堤角先进制造业板块。
提升特色街区和商业片区。
在后湖新城、黄浦新城及二七、新村片区结合城市开发建设,策划兴建一批新兴特色街和商业片区。
精细规划后湖地区用地布局,以加快“城中村”综合改造和市政基础设施改造为重点,以塔子湖体育中心、武汉传媒中心、武汉市民中心、竹叶山中环商贸城二期、后湖低碳新城、香港现代服务业园区、相关制造业基地为依托,提升城市功能,完善社会功能,把后湖地区建设成为现代化绿色生态都市宜居宜业新城。
实施两业并举,突出发展先进制造业和现代服务业,是武汉市“十二五”时期以及更长一段时期经济发展的主导方向,江岸区作为以服务业为主体的中心城区,是武汉市重点规划的现代服务业发展核心区域。
江岸区提出大力发展高端服务业,打造现代服务业强区,并围绕这一目标出台了大量支持现代服务业发展的政策措施,有利于大力推进重大项目建设,积极引进高端人才,着力优化完善空间布局。
“十二五”时期武汉市、江岸区现代服务业发展战略的深入推进,将会为江岸区服务业提档升级提供强大动力。
服务需求空间日益扩大。
随着收入水平提高,服务消费比例和消费结构不断提升,将极大程度地推动服务消费需求的增加。
同时,江岸服务功能的整体提升,为江岸区现代服务业突破地域发展,扩大服务输出,更多地满足区外服务需求创造了巨大
的空间。
综上,为了促进武汉“两型社会”的建设,推动江岸区经济发展、完善城市功能、拓展发展空间,加快香港现代服务业园区及后湖新城的建设,改善项目周边的环境,提升城市功能,凯恩斯国际置业(武汉)有限公司,经调研后提出本项目的建设,为后湖地区打造成为绿色生态宜业宜居新城做出应有贡献。
1.4项目建设方案
1.4.1规划方案
一、指导思想
1、符合城市总体规划,综合地区发展,协调周边相关地段;符合项目用地的规划设计条件;符合国家有关规范和标准。
2、项目的建设,提高有限的土地资源的复合利用水平,有效改善区域自然环境,大力助推武汉市及江岸区“资源节约环境友好”两型社会建设。
3、强调环境与建筑、空间与实体的整合性,注重环境、建筑群体与城市发展风貌的协调,整个区域和谐统一。
4、总体设计贯彻安全、适用、经济、美观的原则,满足多层次、多样化的需求。
5、方案设计要求大胆创意、突破常规,具有前瞻性、先进性。
积极使用新技术、新材料、新工艺,满足功能要求、节省投资,体现低碳节能、绿色、生态的设计理念,达到绿色建筑一星级标准。
6、注重满足舒适的办公、生活及安全和方便等方面的要求,提供高品质的商务、商业活动空间以及高质量的居住环境;项目的建设,要符合所在地区整体规划,适应现有的城市氛围,充分考虑未来入驻企业
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