衢州市房地产管理处.docx

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2006年1至9月份衢州市区房地产市场形势分析报告

虽然从今年4月份开始国家连续出台了极为密集的房地产业宏观调控政策，但从今年1—9月衢州市区商品房与二手房的交易情况看，都为近三年来同期交易量的最好年份。

市民对国家出台调控房地产业的宏观政策所做出的反应表现得更为理性，面对新政也更为从容。

一、今年1至9月份市区房地产市场运行情况

（一）今年1至9月份市区房地产投资额累计同比持续增长，住宅投资所占比重最多；房屋新开工面积同比继续增长；房屋竣工面积同比继续下降；商品房空置面积同比增长，其中商业营业用房空置面积所占的比例最大。

今年1至9月份，市区商品房、二手房的成交量都为近三年来同期最好的，同比都有较大幅度增长；商品房、商品住宅的价格走势稳中略有小升，同比增幅都在5%以内。

1、开发投资数据分析。

房地产投资总量持续增长，住宅投资所占比重最大。

据统计资料显示，2006年1-9月份市区累计完成房地产开发投资额13.11亿元，同比增长25.94%。

其中住宅投资10.78亿元，同比增长53.13%；商业营业用房投资1.38亿元，同比减少41.53%。

住宅投资占房地产开发投资总额比例进一步增大，占82.23%。

房屋新开工面积同比继续增长，9月份单月没有房屋竣工。

至9月份，市区房屋施工面积中新开工面积为90.06万平方米，同比增长34.94%，其中新开工住宅面积72.30万平方米，同比增长45.85%。

8月、9月市区房屋的竣工面积累计数都为39.01万平方米，即9月份没有房屋面积竣工，同比减少31.50%。

其中商品房竣工面积为33.64万平方米，不可销售面积为5.37万平方米。

商品房空置面积同比增长，其中商业营业用房占商品房空置面积总量的比例最大。

至9月份市区商品房空置面积累计38.58万平方米，同比增长24.61%。

其中商品住宅的空置面积为13.25万平方米，同比增长86.88%，占商品房空置面积总量的34.34%；商业营业用房空置面积为16.90万平方米，同比增长1.44%，占商品房空置面积总量的43.81%。

2、商品房销售量为近三年来同期的最好年份，月均销售420套；商品房、商品住宅价格走势稳中略显小幅上升；适合市场需求的产品仍是销售主流。

（1）至今年9月底，市区已销售商品房3777套，月均销售近420套，销售面积40万平方米，销售金额为11.40亿元。

销售户数比去年同期多1057套、比2004年同期多938套；销售面积比去年同期多11.46万平方米、比2004年同期多4.76万平方米。

商品房销售形势为近三年来同期最好的年份。

（2）根据今年市区商品房预（销）售备案统计的资料计算，今年1—9月市区商品房的销售均价为2849.88元/平方米，同比增长3.44%；商品住宅的销售均价为2652.82元/平方米，同比增长4.67%。

商品房、商品住宅同比增幅均在5%以内，价格走势总体平稳。

（3）从今年1—9月市本级已售商品房排行榜可以看出，处

于老城区的金豪·世通华庭凭其优越的地理位置独占鳌头，该小区北面紧靠衢二中、华茂等名校，近临衢江，空气清新、环境优美，倍受消费者青睐，取得了不俗的销售业绩。

而位于开发区的绿地·官庄家园虽位处老城区边缘地段，相对老城区而言，地理位置不占优势，但因其实惠的价格，吸引了周边农村家庭、打工群体及中低收入者的热捧。

由此可见，适合市场需要的产品仍是销售的主流。

3、二手房交易走出去年的低迷状态，成交量同比上涨29%；今年二手房市场虽历经“国六条”和“个税风波”的考验，但从成交量同比上涨幅度及对新政适应期的缩短可以看出，市民面对新政比起2005年的市场反应更为从容。

（1）1—9月份市区二手房共成交2982户，成交面积33.68万平方米。

与去年同期相比，成交户数同比增长近29%，成交面积同比增长6.25%。

（2）上图是2005年1月至2006年9月市区二手房成交户

数走势图，不难发现，今年二手房市场受‘从今年8月1日起二手房过户征收个人所得税’影响最为显著，致使7月份成交量出现井喷。

但从8、9月份的市场反应看，因7月的过量交易透支了一部分后劲，而使8月份成交量出现下滑外，9月份二手房市场已回升（有252户成交）。

可见，仅从二手房市场对新政的反应看，经历了多次调控风浪的衢城老百姓心态已更加成熟，再加上如今市场上投资、投机型购房者已基本淡出，支撑整个二手房市场大多为刚性需求，因此目前二手房市场仍将有序运行。

（二）市区土地实际供应量与供应计划基本持平，1至3季度已完成年度供应计划的四分之三以上。

三季度，市区供应房地产用地项目8个，出让面积270.34亩，出让金额43423万元，出让土地均价为160.62万元/亩；今年1至3季度，市区供应房地产用地项目19个，出让面积480.94亩（32.06公顷），出让金总额6.40亿元，出让土地均价为133.07万元/亩。

今年市区房地产用地供应计划为610亩，1至3季度已供应房地产用地面积480.94亩，完成年度计划的78.84%。

（三）至今年9月底市区住房公积金新增贷款额度同比大幅增长；商业个人房贷新增额同比略有上涨。

至2006年9月底，市区住房公积金贷款6.73亿元，比年初新增1.57亿元，与去年同期新增贷款相比，增幅高达134.08%。

今年年初，衢州市住房公积金管理中心审时度势，坚持“一手抓管理，一手抓使用，管用并举，以用使建”的方针，采取一系列措施，如重新修订了住房公积金缴存、提取、贷款三个实施细则，再次放宽贷款、提取条件，同时加大住房公积金执法力度，大大推进了住房公积金制度的进一步实施，使今年1—9月份市区的住房公积金新增放贷量大幅上涨，住房公积金贷款得到快速释放，充分发挥了住房公积金的作用。

至今年9月底，市区房地产类贷款总金额45.31亿元，比年初新增1.74亿元，其中房地产企业贷款20.42亿元，比年初新增0.70亿元；个人住房贷款24.86亿元，比年初新增1.01亿元，与去年同期的新增贷款额相比，上涨4.14%。

二、衢州市区房地产宏观调控相关落实情况

为进一步贯彻落实中央及我省有关加强房地产市场宏观调控的系列指示精神，使我市的房地产市场供需双向更趋理性，我市政府有关部门结合本市实际，以调整住房供应结构、稳定房价为目标，出台了相关的措施。

从系列调控措施的实施效果看，衢州市区房地产市场秩序进一步得到规范，住房价格继续平稳运行，市场供求双方进一步趋于理性。

主要反映在以下几个方面：

1、加强土地供应调控力度，落实调整新建住房结构比例。

衢州市政府于年初就出台《关于安排2006年市区房地产开发项目供地计划的通知》，根据本地实际及时调整土地供应总量，注重加强土地出让利用监督。

开发企业必须按照出让约定和土地合同规定，按期开工建设，对大宗出让土地，要限定分期开发建设时间；对土地不按期开发造成闲置的，要依法进行处理。

同时加强房地产用地开发的规划管理，严格执行土地出让时约定的容积率、建筑密度和高度、营业用房面积、绿地率等规划设计条件，不得随意改变。

严格控制房地产项目营业店面房的面积等。

今年8月中旬衢州市区首块限户型面积土地推出，该地块位于衢州市经济开发区世纪大道B—38、38—1号地块，出让土地面积55861.4平方米。

要求户型面积90平方米以下户数占总户数的70%以上。

该地块的推出，标志着我市响应“新国六条”精神的结构性调整已从土地这个源头拉开序幕。

可以预见，随着政策的进一步贯彻落实和新土地出让的严格控制，衢州市区楼市有望平稳有序地完成结构性调整。

2、加大住房保障工作的推进力度。

（1）充分关注弱势群体的居住问题。

根据我省及建设部的城镇廉租住房管理法规，结合我市实际，衢州市建设局起草了《衢州市区城镇廉租住房保障管理办法》，目前该《办法》已出台。

该《办法》进一步明确了我市廉租住房保障资金的渠道来源，实行以租赁补贴为主、实物配租及租金减免为辅的住房保障形式，促进廉租住房保障管理工作制度化、规范化，切实做到应保尽保。

自2001年至今，市区已建设及购置廉租住房共计12280平方米，已有128户市区城镇最低收入家庭享受到政府的廉租住房保障，其中租金核减16户。

（2）经济适用房发展规范有序。

从1997年起衢州市区就开始建设经济适用房，至目前已建设了6期经济适用房，建筑面积约40万平方米，共解决了市区3900余户中低收入家庭的居住问题。

（3）创造性地开展人才公寓建设。

作为专项过渡性用房必要补充的人才公寓建设早已得到我市政府高度重视，2005年4月开工建设首批人才公寓，于今年5月竣工，该批人才公寓共200套，建筑面积2.026万平方米，总投资3250万元。

中组部人才局局长金阳在实地视察我市已竣工的首批人才公寓后予以高度评价，称我市政府对此工作的开展具有创造性。

我市政府积极营造爱才、重才、引才、用才、留才的社会环境，为实现“两大目标”提供人才支撑。

（4）再次调整职工住房公积金最高贷款额度。

从今年8月1日起，借款人及配偶双方均按规定正常缴存住房公积金的，衢州市本级最高贷款额度为40万元。

从以往住房公积金职工个人房贷最高30万元再次调整为40万元，进一步提高了贷款额度，极大地发挥住房公积金的作用。

3、加强房地产信息系统建设，完善商品房网上预（销）售备案系统，为市民购房提供透明、公开、准确的信息环境。

衢州市建设局房管处投入大量的人力、物力、财力，配备了安全、稳定运行的房地产交易与权属登记管理系统，提高了工作效率。

目前所用的产权产籍管理系统软件已升级到第三代，同时建立房地产电子档案，提高档案的利用率，实现现代化的档案管理，且方便市民查阅档案。

自今年1月6日衢州市商品房预（销）售网上备案系统正式启用后，规范了衢州市区商品房的销售，提高了楼市信息的透明度，普通百姓要了解商品房预售许可证或者新建商品房房屋所有权证、可售房源、预售房屋参考价、楼盘数和面积等等信息，登陆该网站查询即可一目了然。

准确、公开、透明的信息环境，健全的销售管理程序，不但有效地杜绝了期房的炒卖，还扭转了长期以来存在的开发商与购房人之间信息不对称的状况，为衢州市区商品房预（销）售提供了公开、公平、公正的平台。

至2006年10月中旬，衢州市区已有61家房产商开发的919幢楼房实行了网上备案，其中商品房2.4万余套、建筑总面积约232万平方米。

另外该处还利用衢州商品房销售网定期发布每月的房产交易信息和衢州市房地产市场形势分析报告，提供准确的房地产市场交易数据，客观分析市场走势，为政府决策及市民购房提供参考。

4、切实贯彻落实三部委文件精神，整顿规范房地产交易秩序工作开展有序。

为了贯彻落实三部委等文件精神，结合我市实际，本月16日，衢州市建设局、衢州市发展和改革委员会、衢州市物价局、衢州市工商行政管理局联合发出《关于印发全市房地产交易秩序专项整治工作实施方案的通知》，制定了《全市房地产交易秩序专项整治工作实施方案》。

我市房地产交易秩序专项整治工作分四个阶段：

一是宣传动与部署安排阶段（今年10月底前）；二是自查自纠与集中检查阶段（2007年2月底前）三是总结经验、巩固成果阶段（2007年6月底前）；四是推进制度建设、建立长效机制阶段（2007年8月前）。

该方案的实施，对切实维护群众的合法权益、促进我市房地产交易市场持续健康发展将起到积极作用。

三、目前衢州市区房地产市场所存在的问题

1、商业营业用房的销售任重道远。

从现有空置量看市区商业营业用房。

据统计资料显示，至2006年9月底，市区商业营业用房空置面积的累计数为16.90万平方米，占商品房空置面积总量的43.81%。

上述商业营业用房的空置面积数，按今年1—9月市区商业营业用房的销售均价6518元/平方米计算，则市区各房地产开发商至少有11亿资金沉淀在商业营业用房中。

商品房销售资金是我市房开企业资金的主要来源部分（我市房开发企业1—9月资金来源组成中，国内贷款占17.09%，自筹资金占18.26%，销售资金回笼<定金及预付款和购房者个人按揭贷款>占64.39%），商业营业用房的大量空置，意味着有大量资金沉淀在商业营业用房中，商业营业用房的销售成为制约各房开企业生存发展的重要瓶颈因素。

从销售情况看市区商业营业用房。

据衢州商品房预（销）售网上备案系统统计的数据显示，今年1—9月衢州市区共销售商业营业用房2.04万平方米，月均销售0.23万平方米，以此销售速度测算，如不计新开发的商业营业用房，仅把目前空置的商业营业用房全部消化就需要6年以上的时间。

2、衢州市区商品住房存在结构性矛盾，随着“国六条”细则的实施，新建住房结构将根据实际面临调整。

从实际调查情况看衢州市区户型结构：

从“居民住房状况调查工作小组”的调查情况得知，截止9月25日，由按地域简单随机等距抽样选取1200户作为样本资料的家庭情况分析，人均拥有住房面积37.4平方米，房屋成套率为97.25%，其中拥有商品房、已购公房和经济适用房的家庭占93.25%。

在选取的1200户家庭中，今后5年有购房意向的家庭共188户，其中90—120平方米的购买者占总欲购户的45.59%，60—90平方米占25.39%，120平方米以上欲购者占22.28%。

从今年1—9月市本级已售商品房情况看市区户型结构：

今年1至9月份市本级已售商品住宅不同面积段购房户数所占比例的具体情况如下：

90平方米以下户数占34.45%，90—120平方米占24.97%，120—144平方米占30.25%，144平方米以上占10.34%。

上述情况说明90平方米以下的购房户所占比例较小，存在大户型住房供应偏多、小户型住房不足的情况。

“国六条”细则中对新建住房结构比例提出了一个很明确的数据“90平方米”，即新审批、新开工的商品住房建设，套型面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

从实际调查情况与1至9月市本级所售商品房情况可知，衢州市区居民的消费意识和消费结构存在矛盾问题。

3、部分中小房开企业因抗风险能力不强将可能进入被淘汰出局的境地。

据统计资料显示，今年1—9月，我市房地产开发企业资金来源中，国内贷款占17.09%，自筹资金占18.26%，销售资金回笼（定金及预付款和购房者个人按揭贷款）占64.39%。

从上述房开企业资金来源组成部分的比例结构可以看出，房开企业大部分资金来源于商品房销售，随着宏观调控政策的进一步落实，市场竞争将进一步加剧，一旦销售不畅，则房开企业会因资金回笼困难而陷入困境，如这种情况得不到及时解决，那些规模小、资金来源渠道单一的部分中小房开企业有可能在市场竞争中被迫淘汰出局。

4、供给增加与购买力可能相对下降的矛盾。

1—9月市区批准预售楼盘59个，同比增加51.28%；批准预售面积67.23万平方米，同比增加34.46%；其中住宅59.36万平方米、别墅0.36万平方米、写字楼0.22万平方米、商贸5.04万平方米、其他2.09万平方米。

从近三年市区房地产市场的成交情况看，今年是同期商品房市场销售形势最好的年份，至9月底市区商品房已预售备案面积约40万平方米，但供需比为1.68∶1，两者差距较大；随着前几年开发项目的陆续竣工，第四季度将会出现竣工面积较快上升的局面，供给与需求差距有进一步拉大的可能。

或者说随着供给的进一步增加，购买力有相对下降的可能。

四、对策建议

针对目前衢州市区房地产市场的实际情况，有必要从以下几个方面加强工作力度。

1、把舆论宣传、正确引导作为当前的工作重点，使市民的购房信心得到进一步增强。

切实加强舆论宣传，使广大消费者对市场形势有一个正确的认识。

同时，在定期对外发布衢州市区房地产市场形势分析报告的同时，突出宣传主流，把握主动性，引导消费者形成理性的市场认识和住宅消费观念。

即通过各种宣传形式，提升房地产的市场信心。

2、采取各种优惠政策吸引各方人才来衢安家落户，带动我市房地产业得到快速发展。

房地产业的快速健康发展，离不开城市人口的集聚。

因此，我们应鼓励有条件的农民向城镇转移，从事发展第三产业；同时，吸引周边人才来我市创业发展。

要充分发挥我市土地资源丰富、水质优异的特点，发掘现有的生态园林资源，做活城市水系，做深城市绿地，做优城市环境，以最佳的人居条件来吸引各方人才来我市创业发展，以此改变城市面貌，提高城市品位，使我市的房地产业得到快速发展。

3、完善基础配套设施，提升外围区域楼盘的可居住性。

从市区土地的使用情况看，随着老城区中最后一块也是目前最大一块整块土地——木材厂片区的拍卖成功，老城区中其他可开发的土地都较为零星，且已廖廖无已。

即随着市中心土地因开发而日益稀缺，外围区域将逐渐成为今后增量住宅市场的主供给来源，市区老百姓的居住范围将往西区、开发区等方向扩展。

从目前老城区外围区域楼盘的居住情况看，空置率和空关率都较高，这其中很重要的一个原因就是这些楼盘的可居住性较差。

远离老城区的楼盘面临着交通、生活设施配套等问题，居住成本很高。

因此，完善基础设施配套，提升外围区域楼盘的可居住性是增加吸引力的主要途径。

五、对今年第四季度的相关预期

1、消费者仍将会理性购房，受新政的影响不会太明显。

针对今年上半年部分城市出现房价涨速过快、住房供应结构不合理矛盾突出、房地产市场秩序较为混乱等情况，国家连续出台了一系列调控房地产业的宏观政策，内容之多、范围之广为历年之最。

但从衢州市区今年1、2季度房屋成交量看，比2004、2005年却有大幅攀升，第3季度相对1、2季度从量上看存在缩减，其原因不仅是对宏观调控政策的反应，更有7、8月份是房地产销售传统淡季因素所致。

进入9月份，商品房虽在今年的低位交易量中，但二手房市场已较为理性，即消费者对新政的适用、心态调整期已缩减。

随着9月份16个新盘的密集推出，10、11、12月份也将有新盘推出，可以预见今年第四季仍将是市区房地产销售业绩较好的季节。

2、性价比高的楼盘仍将“皇帝女儿不愁嫁”。

纵观今年商品房市场销售业绩不俗的楼盘如金豪·世通华庭、绿地·官庄家园、贝林·南湖世家、绿都·城市假日等，发现这些楼盘自身都有吸引消费者的亮点：

金豪·世通华庭位于老城区，占据名校优势，空气清新、环境优美，虽然价格较高却仍受消费者追逐，创下不凡的销售业绩；绿地·官庄家园虽处开发区地块，但凭其实惠的价格吸引了一大批消费者……不管是高端楼盘，还是老城区周边的中低价位楼盘，只要具备高的‘性价比’，在市场激烈竞争的今天，仍将是“皇帝女儿不愁嫁”。

二○○六年十月十七日