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房地产市场分析以及定价策划
房地产定价策划中的理性抉择
价格策划是房地产营销策划的关键。
随着短缺经济结束、集团购买力消失和房地产市场成熟化进程的推进,理性的价格策划在市场搏击要素中的地位日益凸现。
策划人员必须牢牢把握项目自身特点,结合公司经营优势,顺应房地产市场行情,通盘策划,理性抉择,才能取得好的营销效果。
价格策划主要包括选择定价目标、确定定价方法、制定整体策略三个环节。
一、选择定价目标
定价目标是整个价格策划的灵魂.房地产定价目标一般有利润最大化目标、市场占有个目标、树立企业形象目标等几种不同的形式。
利润最大化是许多企业的定价目标。
对房地产项目而言,利润最大化不是短期定价目标,而是企业长期奋斗的方向。
由于房地产定价受经济环境的影响,繁多的变量会增加定价的难度,因此,需要动态地分析企业的内部条件和外部环境。
不能单纯定位于项目利润,忽视市场相关因素和公司经营战略,否则会欲速不达。
以市场占有率为定价目标也不失为_种志存高远的选择方式。
资料表明,企业利润与市场占有率正向相关。
提高市场占有率是增加企业利润的有效途径。
一般地讲,成长型的公司适宜采用市场占有率目标,通过薄利多销的经营方式,达到以量换利,提高市场地位的目的。
以稳定的价格赢得企业形象,有利于在行业中树立长期优势。
房地产市场需求价格弹性不大,但受其他因素影响,需求量波动很大。
稳定的价格给人以产品信誉高、公司经营稳健的印象。
良好的形象是企业无形的资产,只有精心维护,才能源源不断地创造产品附加值。
品牌竞争是高层次的竞争,增强企业形象的定价目标应该与企业的长期战略相﹁致。
拥有较高市场占有率的行业领导型企业适宜选用稳定的产品定位和稳定的价格策略。
当然,在某些特殊时期,企业也需要制定临时性定价目标,如:
当市场行情急转直下时,企业就要以保本销售或尽快脱手变现为定价目标;为了应对竞争者的挑战,企业也可能以牺牲局部利益遏止对手为定价目标。
但是一旦出现转机,过渡性目标就应被其他长远定位的目标所取代。
二.确定定价方法
定价方法是根据定价目标确定房地产基本价格范围的技术思路。
房地产的定价方法有成本导向、竞争导向、需求导向三种。
成本导向定价指按开发成本和人为订立的利润比率确定价格。
依据不同的财务模型,又分为固定成本加成法、变动成本法、盈亏平衡法和目标利润率法。
固定成本加成主要从静态出发,立足于房地产销售前与销售中发生的一切成本费用,再加上预期盈利作为销售价格。
成本加成定价带有明显的卖方市场色彩;变动成本定价法是把单位变动成本与单位产品贡献额之和定为售价,其理论依据是只要达到销售量盈亏分界点,贡献额不仅可弥补固定成本,而且会带来利润。
当物业面临着严峻的竞争形势时,短期内用此种方法可排挤竞争对手,攫取市场份额;盈亏平衡法和目标利润法分别从保本不亏和获得预期利润两个层面计算企业所能承受的价格底限。
由于它们是以预测的销售量为参数,而销售量又是价格的函数,互动的两种变量很难把握,以此制定的价格也难以与顾客的要求相适应。
竞争导向定价是以企业所处的行业地位和竞争定位而制定价格的一种方法。
其具体做法有以下三种:
l.在区域性市场上处于行业领导者地位的开发商,可借助其品牌形象好、市场动员能力强的优势,使产品价格超过同类物业的价格水平。
高价不仅符合其精品定位市场目标,也与以稳定价格维护市场形象的定价目标相一致。
2.对于具有向领导者挑战的实力,但缺乏品牌认知度的企业,适宜以更好的性能、更低的价格将看得见的优惠计利于买方。
这样可以促进销售,扩大市场占有个,提高企业在行业中的声望。
运用此方法一般要对可比性强的领导者物业进行周密分析,在促销中借其声威,并突出宣传自身优势。
1998年广州祈福新村推出时,正是针对当地大名鼎鼎的碧桂国采用了挑战者走价,很快成为市场的新热点。
3.物业推出时,也可选择当时市场同类物业的平均价格。
一般认为平均市价是供求均衡的结果。
以随行就市方法定价,既会带来合理的平均利润,又不破坏行业秩序。
出而为市场追随者普遍采用。
虽其定价目标缺乏特色,但对于竞争激烈、信息充分、需求弹性较低的房地产市场,不失是一种稳妥方法,尤其适用于产品特色性不强、开发者行业地位一般的物业。
需求导向定价是以消费者的认知价值、需求强度及对价格的承受能力为依据,以市场占有率、品牌形象和最终利润为目标,真正按照有效需求来策划房地产价格。
在实际运用中又有认知价值和差异需求两种不同的形式。
所谓认知价值定价是指在买力市场条件下,根据购买者对房地产的认知价值定价。
认知价值的形成一股基于购买者对有形产品、无形服务及公司商誉的综合评价,它包括实际情况与期望情况的比较、待定物业与参照物业的比较等一系列过程、品牌形象好的物业往往能获得很高的评价。
只要实际定价低于购买者的认知价值,即物超所值,购买行为就很容易发生。
这种“以消费者为中心”营销理念运用的关键在于与潜在购买者充分沟通、掌握调查数据、并对其进行整理分析为调差异需求定价是以不同目标客源的需求强度、总体资金承受能力为参考对象,分别求得各消费层次的有效需求众数来确定房地产价格。
该方法可为制定项目全盘价格策略和多层次供房价格体系提供决策参考。
不同的定价方法需要不同的条件,也会产生不同的结果。
成本导向是计划经济时代的“科学管理方法”’。
由于它仅在“知己”的基础上定价,对交易环境、交易对方、交易实现的必要条件都缺乏了解,所以只能制定出基于卖方利益的价格,而不容易与市场消费需求相吻合;竞争导向以“取得赛跑中的胜利”为经等理念,注重行业相对价格,比成本身向更贴近市场供求。
但交易的实现取决于交易双方的利益吻合,只研究如何在供给群体中合理定位,忽视购买群体的反应,其定价难免一厢情愿。
竞争导向定价法一定时期内虽有助于制定有效的竞争策略,取得销售成果,但却忽视了需求在价格形成中的重要作用,往往会导致“无效供给”;需求导向定价则是从市场需求出发制定房地产价格,它能行之有效地激发潜在需求,使房地产产品从根本上存在实现交易的可能性。
而且,它能使房地产价格“一步到位”,避免价格的波动,减少投机。
成本导向定价要求对企业自身生产能力有准确的把握,竞争导向需要明智的行业定位,而需求导向则跨越了供方的思维方式,从供求双方的互动关系中寻找解决问题的思路。
三、制定整体定价策略
通过定价方法得出的只是价格可行范围的一维空间,定价策划还需要在水平轴上将之与时间对应,尤其在始点位置更是如此。
开盘定价是策划与市场的最先接洽点,也是日后价格走势的基准。
由于开盘能产生巨大的前因效应,故业内流行“良好的开端等于成功的一半”之说法。
综观全局走势,除销售或很短的物业采用稳定均价策略外,开发商_般可选择高开低走的撇脂策略或低开高走的渗透策略。
撇脂策略的高价是相对同种品质物业的均价而言的、其细分市场首先定位于需求弹性最小的高收入人群(挑剔物业品质,对价格最不敏感),以求得最大利润边际.思路上正如先吸取牛奶上层的精华,再逐层深入。
撇脂策略以阶段性高额利润为目标,能迅速回收资金,但仅适用干实力和信誉颇佳的大公司和有“新、奇、特”概念的物业。
当销售进人迟滞阶段,则需要调低价格,以吸引另一消费层次的人群。
1995年李嘉诚开发香港最大的私人屋村时,周密调查后选用的就是先高后低的价格策略。
连续三次大幅度降价,反而使多个细分市场反应踊跃,长实集团也获益颇丰。
对不同的人群采用不同的价格正是经济学所说的“价格歧视”,也是需求导向中差异需求定价法的具体运用。
渗透策略的内涵目标是获得最大的市场占有率。
通过有竞争力的价格吸引市场关注,刺激购买欲望,以销量促进早期资金回流,﹁旦树立物美价廉的印象后,再逐渐拉升价位。
如1997年绿洲城市花园以4888元/平方米的低价进入上海市场,由于其品质(事前调查表明该产品的市场认知价值在5480元/平方米左右)与定价存在较大反差,加之“每天仅售3O套,决不多卖”的量控措施,引得每天购房者抢早来售房现场排大队,热销势头被炒得淋漓尽致。
绿洲城市花园售价一路攀升,至1998年均价已达到6000元/平方米,这不能不归功于渗透策略运用得恰到好处。
从消费行为学的角度,该策略是对买方趋利心理的纵向挖掘。
撇脂或渗透作为实现长期同标的两种整体定价策略,各有其适用范围。
l.从入市环境看,熊市行情只能用撇脂战术,速战速决;而牛市则更适宜用渗透手法,稳扎稳打。
2.从聚敛人气方面看,渗透策略略胜一筹。
价格节节攀高,既能保证已购者的经济利益,又符合投资的追涨理念;而价格下滑则会引起人们对物业品质的怀疑,反而影响品牌形象。
即使单从投资角度,也容易让人旁观惜购,以来价格见底。
人气聚敛符合马太效应——强者愈强,弱者愈弱。
所以研究和激发消费者的从众心理以聚敛人气,是房地产营销中重要的内容。
3.从实施难度上看,渗透的关键在于量价配合;撇脂战术则更需要“深入人心”。
每一价位的物业投放量要小于潜在需求量,前一价位被激发起的有效需求得不到充分满足,在价格还会上涨的预期和预购从速的人气信号激励下,促使人们加入后一价位物业的抢购。
但涨价的次数更多,幅度要小,每期的投放量要适应,在这里“控制”的艺术较强;撇脂策略的难度在于市场细划和目标人群认知价值的调查。
如每一消费层次人群的认知价值如何量化,公认的参照价格如何选择等。
消费需求的研究需要科学系统的设计、客观全面的数据,以及深谙人性的分析,否则,就难以制定信当的价格。
总之,整体定价策划的理性抉择要基于对市场要素、行情发展态势深刻认识的基础之上,与项目营销的定价目标和定价方法保持高度统一。
房地产向集约型开发经营转变
目前,我国房地产行业出现了一些新的变化,其中最主要的是房地产行业宏观基本面表现出逐渐向好的趋势,全国房地产投资加快,城镇居民个人购房升温,市场状况已逐渐好转。
但是,与此不相称的是,房地产企业微观经营却更显困难,主要表现在高投入、低效益、浪费大、效率低。
房地产企业要在“九五”期间抓住机遇加快发展,其经营方式必须实行根本性的转变,即由粗放型开发经营向集约型开发经营方式转变,只有这样,才能解决当前房地产企业开发经营中存在的深层次问题。
一、目前房地产企业粗放型开发经营增长方式的主要表现
(_)忽视市场需求,开发不适销对路的商品房,造成销售不畅,空置严重。
自1998年下半年开始,国家和地方出台一系列降低商品房销售成本、取消房地产开发不合理收费的有效措施,鼓励与支持开发经济适用房,这使得全国商品房价格出现明显下降.﹁些开发企业难以适应变化,仍走老路子,忽视对市场的调查研究,忽视对现有企业的挖潜、革新、改造、降耗,导致开发成本居高不下,开发出不适销对路的高档商品房,形成空置房增加,此时又忽视市场需求,造成资金周转滞缓、经营效益下滑的局面。
(二)片面追求开发数量的增长,忽视商品房质量的提高。
前些年,在我国房地产开发初期,总需求大于总供给,开发经营企业可以只问产不问销,而在新建商品房已达到相当规模的今天,商品房能否成为有效供给,除看其是否适应消费需求外,还要看它是否满足消费者的质量要求。
住房的质量要求主要反映在:
(1)规划布局和居住环境的质量要求;
(2)商品房功能设计和综合配套的质量要求;
(3)商品房购买和使用成本中的质量要求;
(4)商品房物业管理的质量要求。
(三)忽视房地产开发的科技投入,采用资源与能源消耗的粗放型增长方式造成不可持续发展。
目前,房地产企业大多忽视新材料、新工艺、新技术、新设计在房地产开发中的应用,而以资源与能源的高消耗方式换取房地产建设的粗放型增长。
首先,房地产建设最主要的资源是土地,按目前城乡住宅建设每年约9亿平方米计,大约需土地200万亩左右,此外,由于使用实心粘土砖建房,每年还须毁田10多万亩。
而当前较突出问题还是农村建房,据统计,“八五”期间,村镇建房基本保持每年6亿平方米左右,这些建房不可避免要占用耕地,若我们的房地产企业再不改变房地产建设土地利用的不合理方式,采取节约与合理布局空间的新设计方法,我国将难以提供足够土地资源以支持房地产建设的粗放式发展,土地资源短缺会使地价进一步上升,从而引发房价上涨,造成连锁反应。
其次是能源,目前由于我国房屋建筑保温隔热性能差,供暖及降温效率低,采暖或降温能耗为相同气候条件下发达国家的三倍。
我国能源生产和年均增长率为3.6%,而建筑能耗平均增长率却达5.84%,大大超过能源增长率。
这种资源、能源的不合理开发、使用和浪费,最终将造成环境污染、水土流失和不可持续发展。
(四)忽视企业内部管理,造成劳动生产率低下,开发成本居高不下。
目前我国房地产企业在三个经济增长要素中,主要还是依靠资金和劳动力要素投入来实现经济增长,这部分贡献率大约为70—80%,而科学技术及科学管理、劳动者素质等方面要素的贡献率仅为20%一30%,这是典型的粗放型经济增长的特征。
长期以来,房地产开发企业的人均年竣工面积一直在20平方米左右徘徊,劳动生产率仅相当于发达国家的1/2至1/6。
百元技术装备投入只完成25元的施工产值,比全国百元资金投入增加国内生产总值50元这一平均水平还低一倍,说明房地产企业投入产出的效益差。
企业依靠劳动密集型生产,从业人员主要来自农村剩余劳动力,其专业技术素质差,加之管理水平跟不上,质量观念淡薄,致使质量事故不断,用户意见颇多,进而影响开发企业的信誉。
(五)忽视商品房售后服务,开发商对树立企业品牌意识淡薄,致使物业管理与房屋建设脱节。
随着居民收入水平的不断提高,对生活水平的要求也变得越高,要买得放心、住得舒心的商品房必须要有高质量的物业管理服务。
但是长期以来,我国房地产业存在着“重建设、轻管理”的错误思路,对物业管理的重视程度不足,导致建管脱节,一些小区设施不齐,遗留问题多,投诉多,有的小区居民入住后,还长期使用工业用电,造成物业管理先天不足;有的由于设施配合不足,没考虑维修问题,而使物业管理工作出现“改又难、不改更难”的现象;有的设计欠完整,各项单体建筑及公共设施、施工设计的原始资料、图纸、档案残缺不全,致使物业管理难以有效进行。
这些实际上都影响开发经营企业的品牌形象,从而影响其未来开发经营的经济效益。
二、实现房地产企业开发经营增长方式转变的思路与措施
(一)切实转变开发经营观念,牢固树立以提高综合效益为核心,以集约化开发经营来实现经济增长的指导思想。
根据“十五大”精神,为实现“两个根本转变”的要求,积极推进经济增长方式由粗放型向集约型的转变,广大房地产企业应切实转变开发经营观念,以提高综合效益为核心,综合效益即经济效益、社会效益和环境效益。
一是要树立“效益兴企”的观念。
凡是符合国家政策和房地产政策法规又能盈利的开发经营业务,企业都应该大胆经营,勇于创新,杜绝无效经营。
二是要树立竞争与风险观念,扩大自己的生存和发展空间,同时要注重房地产投资的风险管理.
三是要树立质量观念,企业应确立符合市场经济竞争规律的“数质并举,以质为主”的集约经营指导思想。
四是要树立企业品牌观念,质量与品牌是相辅相成的,质量是基础,有优良的商品质量,才能打出名牌,赢得竞争胜利。
同样,企业在优良质量基础上,创出企业的品牌,才能光大质量优势,取得更多消费者认同,抢占更多市场份额。
五是要树立可持续发展的观念,可持续发展是指不降低环境质量和不破坏世界自然资源基础的经济发展。
我国人均自然资源占有率与世界平均水平相比是较低的,可耕地面积为1/3,矿产资源为1/2,但我国单位国民生产总值的能耗是发达国家的3—4倍。
由于房地产建设是_种关联度很高的产业,受其影响部门多达30个左右,房地产建设的增长方式将直接影响其相关行业的增长方式及资源、能源的配置和利用效率,因此,房地产企业为紧紧围绕着满足人的需求,以可持续发展的观念开发设计住区功能,包括要考虑满足老年人、儿童、残疾人等需求而赋予的功能,并大力推进位宅建筑节能工作,进而建设文明的居住环境。
(二)大力推进科技进步和技术创新,走内涵式扩大再生产的道路。
一般地,采用新建筑技术与新建筑材料来提高住宅功能和质量从初期或局部来看会增加开发成本,但是,由于采用科学技术与创新而产生的新质量和新功能的满足是传统产品不可比拟的,它更符合现代生活方式和生产方式的要求,更易被人所接受,同时随着整体开发经营规模的扩大,又合使劳动生产率提高,效益上升。
因此,在市场经济条件下,房地产企业应努力研究开发以住宅产业现代化为目标的新建筑技术、新型建筑材料、新的产品、以人为本的功能设计、计算机信息管理系统、现代环境设计等,营造良好的社区文化氛围,实行智能型物业管理,真正做到全方位,全过程提升房地产开发经营的科技合量,走内涵式扩大再生产之路。
(三)以人为本,加强人才培养,提高职工队伍素质。
企业的发展依靠科技进步,而科技进步离不开人才。
在上海。
99世界财富论坛上,世界500强企业的总裁们都强调人才对企业的重要性,三星集团创始人李秉哲有句名言:
“人才差距产生企业差距”。
注重人才培养是许多成功企业的﹁大管理特色。
房地产企业应将提高员工素质列入企业发展战略目标和规划中,在人才培养上,应坚持把外引和内育结合起来。
具体做到:
(1)根据房地产企业的开发经营战略进行人才的培养。
确立“以人为本”的开发经营观念和树立长远观点,在不断变化的经营环境中,人才的培养和使用别会使其获得高附加值。
(2)对新进员工的培训可采用文化先行的做法,在上岗培训之前先灌输企业精神、价值现、经营理念等企业文化内容。
(3)要在企业内部创造人格、人性受到尊重、开拓创新受到激励的氛围,形成容人、容才、容发展、聚人、聚才、聚力量的环境,形成良好的人才激励机制。
(四)加快房地产企业脱钩改制步伐,加强企业内部的现代化管理。
在转变经济增长方式的过程中,房地产企业应唱主角,应与主管部门脱钩,使其成为真正独立的商品生产者和经营者,成为自主经营、自负盈亏、自我发展、自我制约的市场竞争主体,只有房地产企业成为市场竞争、技术进步和科技投入的主体,才能真正感受到市场竞争的压力,才能激发企业进行技术改造实现经济增长方式向集约型转变的主动性和创造性,真正走出一条低投入、低消耗、高质量、高效益的经济发展路子。
在加强企业内部现代化管理方面,目前房地产企业应着重抓如下几个方面工作:
(1)在提高商品房与物业管理服务质量上下功夫,将质量、成本、效益综合起来考虑,提高商品与服务的技术含量和附加值。
(2)加强对市场营销策略的研究,树立企业优质商品与服务品牌,扩大市场占有率。
(3)加强资金管理,特别是资金使用效率管理,加快资金周转,减少占用与防止铺张浪费,并要控制开发投资风险。
(4)优化资产结构,盘活存量资产。
考虑房地产企业有些资产使用的间歇性非连续性特点,在存量资产盘活上。
可采取:
存量出售出租或股份合作;托管存量,嫁拉改造;资产重组,划转兼并;转债入股,救活项目;存量作股,引进外资等。
总之,房地产企业必须适应目前我国企业经济体制改革、建立现代企业制度的需要,在开发经营经济增长方式上迅速实现由粗放型向集约型的转变。
房地产市场需求动向分析
房地产业是为商务活动提供场所的产业,而商务运作空间虚拟化是电子商务的重要特点之一,电子虚拟市场将成为电子商务的主要运作空间。
这种在线式经营方式,将对房地产的需求结构产生深刻的影响。
一、电子商务及其发展
随着电子信息技术、网络互联技术和现代通讯技术的迅猛发展以及在商务领域的普遍应用,电子商务正在以整个市场为基础展开,涉及到传统市场各个方面。
企业除了可以通过计算机及其网络寻求顾客外,还能以同样的方式与供应商、结算服务机构、政府管理机构建立联系。
正因为如此,电子商务不再是人们通常从销售层面上所理解的仅指通过互联网络上的“虚拟商店”从事的在线产品和劳务的买卖活动,而是从产品的生产、促销、交易磋商、合同定立、产品发销到货款结算、售后服务等都无需依靠书面文件、单据的往来传递,就可以借助电子方式快捷、准确地完成交易过程,从而使整个商务运作方式产生划时代的变化.这标志着房地产市场需求也将面临相应的变化,虽然这种变化是一个渐进的过程,但是,房地产自身所具有的长期使用和投资风险较大的特性,决定了房地产经营者不得不明察眼前市场变化的蛛丝马迹,为自己的投资和经营确定长期发展目标,顺应市场需求变化的动向,以使自己立于不败之地。
为了便于了解电子商务在技术上、运作上的特性和发展方向及其对与房地产市场需求密切相关的行业发展的影响,可根据不同商务活动主体之间业务性质的不同对电子商务进行分类。
第﹁类,商业机构对商业机构的电子商务。
这类电子商务的实现方式为电子数据交换(EDl)。
电子数据交换技术是指机构之间特别是企业之间以电子通讯的方式将往来的商业文件用标准电子数据格式彼此进行交换传输,以降低整个运营体系的数据流通时间和消除空间障碍。
目前这种电子商务在行业内部开展得较成功。
现行电子数据交换的实施,要求企业遵循一套大家公认的文件或商业单据标准,因而在行业之间的协调很困难;由于不同行业、不同地区实施电子数据交换所采取的标准和协议的内容不同,出现了大量不同结构的电子数据交换系统,各系统之间处于相对封闭状态。
从未来的发展看,商业机构对商业机构的电子商务将成为电子商务的主流,并占到全部电子交易额的80%以上。
国际标准化组织为了推动电子数据交换的增长采取了开放式电子数据交换的标准化措施。
以国际互联网为基础的电子数据交换,则遵循开放的电子数据交换的发展思路,建立开放式的信息传输,所以,国际互联网络将成为电子数据交换传输的主要平台,以国际互联网为基础的电子数据交换将成为企业之间的电子商务的主导方式。
另外,目前国外正在由批式电子数据交换(在单一方向上传递完整报文)向交互式电子数据交换(指两个计算机系统之间连续不断地询问和应答形式,经过预定义和结构化的自动数据交换达到对不同信息的自动实时反应)的方向发展,使企业之间能在电子商务进行过程中缩短应答时间,大大提高效率,并使订货会、商务洽谈会、招标会等企业之间的商务活动通过网络来实现,彻底改变企业之间的现行的商务运作模式。
这类电子商务的最大特点是可以大大减少企业的商务旅游人次,影响主要面向商务旅游者的城市高级宾馆饭店的市场需求量。
第二类,商业机构对消费者的电子商务。
其实现方式为国际互联网(Internet)。
这类电子商务主要是借助于国际互联网所开展的在线式销售活动,也包括企业在网上推销产品、提供信息咨询、与消费者进行商务洽谈等一系列商务活动。
最近几年,随着国际互联网络的发展和网上交易技术的不断改进及全球网络用户的不断增多,这类电子商务异军突起,除出现许多互联网上大型超级市场、出售各种产品外,互联网络服务企业也不断诞生,成为在网上连接企业和消费者的新型中间商。
又因开展一般的商业机构对消费者的电子商务通常只涉及到支付手段问题,障碍最少,发展潜力巨大,将在很大程度上改变传统的最终产品销售模式,威胁传统的批发和零售商的生存。
第三类,企业内部的电子商务,其实现方式是企业内部网(Intranet)。
。
它用网络技术将企业内部各分支机构和管理部门联接起来,以实现企业内部信息交流和资源共享及生产和管理的自动化。
对于那些大型跨国公司来说,企业内部的电子商务同样可以减少其管理人员在世界各分公司之间往来穿梭,从而对旅馆饭店业的市场需求构成威胁。
第四类,商业机构对行政机构的电子商务。
其内容主要为:
政府将采购的细节在国际互联网上公布,通过网上竞价方式进行招标,企业也通过电子方式进行投标。
这类电子商务虽然不直接影响房地产市场需求,但它是电子商务的有机组成部分。
从电子商务的类型和形式中可以看出,传统的以单向物流为主的商务运作格局被突破,实现了以物流为依据、信息流为核心、商流为主体的“三流一体”化。
这对为商务运作提供支持和服务的基础产业和服务产业提出了新的要求,房地产业作为基础产业之一,为了适应这种变化,必须进行产品结构调整和技术、产品创新。
二、电子商务对房地产市场需求结构的影响
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