案例分析10年答案.docx

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案例分析10年答案

案例分析历年参考答案

13年

指错题---房地产抵押评估【正确答案】

　　1.封面中应为“估价报告出具日期”而不是“估价作业日期”。

（优先）

2.“致估价委托人函”应放在“目录”前。

　　3.缺估价对象是否有他项权、是否有共有权情况说明。

　　4.“七通一平”中不包含“通风”，缺少“通信”或者说“七通一平”中不应为“通风”而应为“通信”。

　　5.估价目的应放在估价对象之前。

　　6.价值时点未说明确定理由或者说价值时点应为估价作业日期内某时点，通常为注册房地产估价师现场查勘之日。

（优先）

　　7.价值定义表述错误，应为估价对象假定未设立优先受偿权利下的价值扣除法定优先受偿款后的余额。

（优先）

　　8.估价依据应在估价原则后，或估价原则应在估价依据前。

　　9.缺实地查勘日期。

　　10.缺估价对象风险提示。

（优先）

　　11.缺估价对象此类工业房地产状况过去、现在及未来变化趋势分析。

　　12.两幢建筑物层高不同，建筑安装工程费不应相同或者说应该有区别。

　　13.缺公共配套设施建设费或者不计算公共配套设施建设费的理由。

（优先）

　　14.管理费用的取费基数错误，应为土地取得成本和建设成本之和。

（优先）

　　15.销售费用的取费基数错误，应为开发完成后的房地产价值。

（优先）

　　16.投资利息中销售费用应为开发完成之前发生的，开发完成时发生的销售费用不应计算利息。

（优先）

　　17.折旧计算的基数应为建筑物重新购建价格，不应为建筑物重新购建价格与土地重新购建价格之和。

（优先）

　　18.抵押价值评估应遵循谨慎原则，不应采用净收益每年按一定比率递增公式计算收益价格。

（优先）

　　19.应说明年运营费用构成项目的确定理由或内涵。

　　20.年有效毛收入计算时未考虑收租损失。

（优先）

　　21.年有效毛收入计算未说明是否有其他收入。

　　22.抵押价值评估遵循谨慎原则，应说明净收益是保守估计值。

　　23.估价对象在结果报告中描述为钢结构，与钢筋混凝土结构矛盾。

（优先）

　　24.在估价结果确定中应说明三种价值：

未设定法定优先受偿款的市场价值、法定优先受偿款和抵押价值。

（优先）

　　25.优先受偿款≠0，至少有11万电力改造尾款。

改错题-----注册房地产估价师声明和估价假设和限制条件

『正确答案』

　　1.应明确说明进行实地查勘的注册房地产估价师，不能笼统以“我们”指代。

　　2.应该是按照现有用途、最高最佳利用为假设前提。

『答案解析』一般情况下投资价值、企业经济行为中涉及的房地产估价价值可能适用于持续使用前提，而且一个估价目的只有一个价值类型。

参见理论教材97～101页。

　　3.据题意，估价对象在价值时点有已抵押担保债权，因此不能对已知事实做违背事实假设。

　　4.抵押价值评估遵循谨慎原则，就低不就高，应充分考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。

12年

指错题---商业用房及车库房地产司法鉴定估价

【参考答案】

　　1.封面中“估价人员”应为“注册房地产估价师”。

（优先）

　　2.致估价委托人函及技术报告中的估价结果中缺车库部分价格。

（优先）

　　3.注册房地产估价师声明中不能依据当事人要求进行评估。

（优先）

　　4.在估价假设和限制条件中，强制拍卖目的估价应充分考虑租约对价格的影响。

（优先）

　　5.未明确说明加层部分面积是否属于产权登记面积，计入总价的理由未说明。

（优先）

　　6.估价对象中缺土地使用权出让年限或土地使用权起始日期。

　　7.估价对象中缺装饰装修部分的描述或说明。

　　8.估价对象中缺是否有共有权的说明。

　　9.技术报告中估价方法适用性分析中，选用市场法的理由不充分，应该是该区域中在估价时点近期有较多类似房地产的交易实例。

　　10.不应选用净收益按一定比率递增的收益法计算公式（或者说选用净收益按一定比率递增的公式与后面采用净收益每年不变有限年限公式矛盾）。

（优先）

　　11.用市场法求租金时，所在层/总楼层因素应属于区位因素而不是个别因素。

（优先）

　　12.选取可比实例的租金内涵未说明，如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入，可出租面积比率、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。

（优先）

　　13.可比实例2成交日期与估价时点相距较远，未说明交易日期修正系数为100/100的理由。

　　14.可比实例3的楼层与估价对象不同，未说明不调整的理由。

　　15.可比实例的租金收租损失情况未说明。

　　16.在确定租金时未考虑租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入。

（优先）

　　17.维修费取值依据未说明。

　　18.维修费不应按本估价对象的重置成本计算而应按该类房地产的客观平均成本计算。

（优先）

　　19.保险费率的确定未说明理由。

　　20.在租约期内应采用租约租金，租约期外采用市场租金计算。

（优先）

　　21.没有对年净收益进行预期或期望调整（或者未说明年净收益是预测值）。

　　22.钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年而不是40年。

（优先）

　　23.在确定收益年限时未考虑土地使用权剩余年限。

　　24.根据孰短原则，应以土地使用权剩余年限（27年）为收益年限而不是建筑物剩余使用年限。

（优先）

　　25.选用净收益每年不变有限年限公式未说明理由（或者说没有对年净收益未来变化趋势进行分析）。

　　26.在最后确定收益价格时，未说明在出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿的前提。

改错题-----最高最佳利用分析【答案】

1.虽然李某已申请改建，但尚未办理完用途变更手续，因此从法律上讲，估价对象仍应按住宅用途评估。

　　2.若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本、用途变更费用及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。

　　3.价值最大化分析应在目前住宅用途现状情况下，分别在维持现状、更新改造且改变用途、重新开发三种前提下进行定量分析，最后得出在第二种前提下利用价值最大。

不能只分析一种前提就得出结论。

4.综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以更新改造且改变用途为前提。

11年

　指错题---商业用房征收补偿价格评估【答案】

　　1.估价对象.权益状况描述不全，缺少土地使用权人等

　　2.估价对象介绍中缺是否有共有权人的说明

　　3.价值定义表述不完整，没有说明不包含租赁、抵押、查封影响

　　《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条　被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响

　　4.估价依据不应有《城市房屋拆迁管理条例》，应该是《国有土地上房屋征收与补偿条例》

　　5.缺少估价方法选择的理由

　　6.估价结果报告中应该是注册房地产估价师签字，不得以签章代替签字

　　7.估价结果报告和技术报告的总价均表述为万元，应精确到元

　　8.估价结果报告应用有效期和作业期顺序颠倒

　　9.技术报告中缺市场法计算公式

　　缺可比实例朝向因素调整、无形价值不应该放在实物状况中调整、可比实例楼层调整中，三个实例规划使用有一定限制，而估价对象没有限制，未进行相关调整

　10.缺少市场法计算过程或者说得出最终比准价格没有计算过程。

　　11.收益法公式选择未说明理由，未对未来收益情况进行分析

　　12.收益法租金计算使用合同租金错误

　　应该在合约内使用合同租金，租金外应使用市场租金。

　　13.空置率应采用社会平均客观空置率

　　14.收益法测算中建筑物重置成本应是客观成本

　　15.收益法测算中建筑物重置成本不应作成新修正

16.在确定最终收益价格时，没有说明“土地出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回”的建设前提。

　　17.废弃收益法估价结果的理由不充分

　　18.估价结果确定不应扣除抵押贷款

　　《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条　被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

　　本次估价不是房地产抵押价值，而是市场价值，所以不考虑抵押的情况下的价值，不应扣除。

改错题-----估价方法适用性分析【答案】

　　错误1：

“采用成本法、收益法、假设开发法3种估价方法”应改为“采用成本法、假设开发法两种估价方法”。

　　错误2：

成本法不应采用实际工程造价资料，应改为根据修建该类在建工程项目的客观造价资料进行测算。

　　错误3：

工程抵押不是自愿转让，而是被迫转让。

　　错误4：

“采用收益法、成本法测算开发完成后的房地产市场价值”应改为“采用收益法或市场法测算开发完成后的房地产市场价值”。

10年

指错题——抵押估价

1.致委托方函缺估价报告应用的有效期（或致委托方函缺估价报告使用期限）。

2.估价对象实物状况描述不全或不清；或缺估价对象土地实物状况；或建成时间未具体到月；或缺估价对象四至；或缺估价对象分摊的土地面积。

3.估价对象权益状况描述不全；或缺他项权利限制情况；或缺租赁权情况；或缺是否优先受偿款情况。

4.价值定义中缺未设立法定优先受偿下的市场价值定义。

5.结果报告的估价结果没有大写。

6.缺少风险提示（或说明）。

7.附件应放在技术报告之后。

8.客观毛租金收益（100元/m2·月）确定有误。

9.租约期外租金构成内涵不清

10.租约期外租金面积内涵不清

11.租约期外收益变化趋势在未来使用年限相对稳定的假设缺乏依据（或不符合谨慎原则）。

12.租约期外的有效毛收入中未考虑其他收入，如押金收入（或租赁期外有效毛收入中缺押金收益）。

13.租约期外净收益确定有误。

未扣除运营费用。

!

14.空置率取2%的理由不充分

15.等比递增计算中租约期外的折现期错误（不应5年，应为4年）

16.表4中的可比实例成交价未说明付款方式

17.可比实例一与估价对象规模差异过大，不宜用为可比实例

18.可比实例与估价对象结构不同未作修正

19.比较、修正项目不全：

或缺少情况的修正；或缺少租赁期的比较和修正；或缺剩余收益年限（土地使用年限）修正；或缺用途的比较修正；或缺交易日期（市场状况）的修正（或不修正的理由）。

20.距区域商业中心距离和距公交站点的距离应为区域因素

21.表6中修正系数的表述形式错误

22.表6中修正系数的确定缺乏理由或（具体指出）某个因素的取值缺乏理由

23.表6中修正系数的确定未考虑各子因素权重的差异。

24.技术报告结果中未计算抵押价值；或未考虑法定优先受偿款

25.比准结果取三个可比实例价格的简单算术平均值缺乏理由!

26.估价结果取两种估价方法测算结果的简单算术平均值缺乏理由

改错题

1.错误：

本次估价以××建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提.

改为：

本次估价以委托人（或××房地产开发公司）提供的资料及数据

2.错误：

设定其土地使用权年限自估价时点算起为40年

改为：

设定其土地使用权年限自估价时点算起为44年

3.错误：

自本报告估价时点起半年内有效

改为：

自本报告出具之日起半年内有效

4.错误：

不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查看之日的状况保持一致

改为：

假定估价对象在估价时点的状况与实地查看之日的状况保持一致

09年

指错题——抵押贷款额度、抵押价值

1.致委托人函中缺估价对象说明

2.致委托人函中缺估价对象的法定优先受偿款和抵押价值说明（或者给出了估价对象的市场价值但没有给出抵押价值）

3.致委托人函中不应以估价公司分公司的名义出具报告

4.估价对象权利状况描述不全，未交代是否有共有权人、是否设立抵押权、地役权等他项权利，土地使用权期限及其起止日期，缺房屋所有权情况的明确说明。

5.估价对象中缺区位状况介绍或说明

6.估价对象中缺现状使用情况说明，如是否有出租情形、各层使用情况（含地下第三层）等。

7.估价原则中缺谨慎原则

8.估价结果报告中缺变现能力分析

9.市场法中对可比实例的介绍中缺少是否有地下车库的明确说明

10.市场法计算中可比实例B交易时间与估价时点相距近两年，应说明在此期间房地产市场行情变化不大

11.市场法计算中可比实例C交易时间与估价时点相距一年以上，应说明在此期间房地产市场行情变化不大。

12.周边景观应属于区域因素

13.可比实例B只是南楼A座成交，其成交规模应予以调整

14.市场法交易日期修正系数的确定应说明理由

15.市场法计算中缺权益状况说明和调整

16.市场法计算中可比实例B、C的交易日期调整系数分子分母颠倒了，分子应为100，分母分别为102和99.或者说，交易日起调整系数应以可比实例成交日期的价格为基准来确定的，而不是以估价对象条件为基准，指数为100的。

17.可比实例A修正系数计算错误

18.可比实例B修正系数计算错误

19.地下车库价格仅用收益法一种方法计算，未说明不选用其他方法的理由（或在市场法中缺地下车库计算）。

20.估价结果中缺法定优先受偿款和抵押价值的说明

21.技术报告中多了第八项内容：

估价结果

四改错题

1.在通用性表述中，“标准厂房比特殊厂房的通用性差”的说法错误，应为“标准厂房比特殊厂房的通用性强”

2.在房地产开发程度表述中，“由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强”的说法错误，应为“由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较弱”

3.缺少变现时间长短的说明

4.缺少变现费用、税金的种类、数额和清偿顺序的说明

08年

指错题——办公楼价值评估

1.估价师声明应该是注册房地产估价师声明

2.估价对象权益描述不全，未交代有共有权人，是否设立抵押权等他项权

3.转让目的估价的估价原则中不应有谨慎原则

4.市场法中缺计算公式（与2006年相同）

5.可比实例C选取不恰当，可能不在一个供需圈（或可比实例C未说明是否在同一供求范围内）

6.可比实例C未指明用途，应指明为办公用途

7.交易日期调整依据错误，应说明办公用房市场价格比较稳定（或者说，不应是商品住宅市场价格比较平稳，而应该是估价对象类似的办公用房4—6月份价格平稳）

8.区域因素中，商业繁华程度应为办公聚集度

9.“公共设施配套情况”应为外部配套情况（或者说区域因素中缺基础设施配套情况说明）

10.临街状态应是区域因素

11.个别因素缺少物业管理的修正（理论教材77页）

12.可比实例B装修调整系数有误（或装修档次描述不清，简装与普通装修的区别，应有详细说明）

13.成新率100%与“较新不符，应为“全新”

14.估价对象共五层，可比实例均为四层，应调整或修正。

缺少对可比实例层高的调整说明。

15.缺少权益状况因素说明与调整

16.收益法中，出租率按估价对象的实际情况90%确定不正确，应说明是否为客观水平且应说明是预测值。

17.年总收入未考虑收租损失

18.年总收入未考虑押金或租赁保证金的利息收入

19.租金收入未考虑可出租面积比率

20.运营费用中未交代物业管理费、水、电、采暖费等如何收取（或租金内涵交代不清）

21.估价对象使用年限至2053年6月30日错，应为6月29日

22.估价对象收益年限用50年错，应为45年

23.收益法测算中，收益价格确定时应说明在建设用地使用权期限届满时需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿

改错题-----【正确答案】

1.价值定义错，应为估价对象（包含建筑物室内自行装饰装修部分的价值）的市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响

2.估价时点错应为2008年8月30日（取得拆迁许可证之日）

3.估价时点位置错，估价时点应在价值定义之前

4.估价方法选用利于错，应将成本法改为或增加：

由于估价对象为收益性的房地产，附近地区房地产租赁活跃，故可采用收益法进行评估

07年

指错题-----【正确答案】

1.致委托人函中缺少估价目的

2.注册房地产估价师声明应说明那些估价人员参加了实地查勘，哪些估价人员没有参加实地查勘。

3.结果报告中区位状况缺少交通条件、朝向等介绍

4.结果报告中土地状况缺少土地使用年限、建筑容积率、建筑覆盖率、绿地率等指标

5.结果报告中权益状况没有交代房屋共有权人及房屋共有权证，土地使用权人

6.未考虑抵押情况对价值的影响

7.他项权利日期不够具体

8.结果报告中估价目的叙述不清

9.没有说明估价方法选用理由

10.市场比较法未说明可比实例的交易情况是否正常

11.市场比较法中缺少比较因素修正说明

12.市场比较法中交易日期调整系数错误（或市场比较法中交易日期调整系数取值没有说明理由）

13.收益法公式中对A的说明错误

14.收益法中未说明租金内涵

15.收益法中房地产报酬率的确定没有具体的说明

16.收益法中租金年增长率的确定无依据

17.附件缺少房屋共有权证复印件

18.附件缺少估价对象内部照片

19.附件缺少他项权利证明

改错题-------【正确答案】

1.净收益测算错误，

　应采用估价对象的可出租面积比例为87%净收益＝1000×6000×87%×（1－10%）×（1－25%）＝352.35万元

2.测算报酬率Y中，案例A与估价对象差异较大，应剔除

　报酬率＝（7.909%＋8.092%＋8.005%）/3＝8.002%

3.装修改造后的办公楼价值测算错误，收益年限应为49年

　装修改造后的办公楼价值=

4.装修改造费用的计算错误，折现率应为12%。

　装修改造费用：

1000×6000÷（1＋12%）0.5＝566.95万元

06年

指错题-----【正确答案】

1.致委托方函缺少估价时点

2.致委托方函缺少估价报告应用的有效期

3.结果报告中土地实物状况描述缺少土地面积（或分摊土地面积）

4.结果报告估价方法中缺少估价方法定义（或各种方法未做说明）

5.结果报告中估价报告应用有效期关于不负任何责任的表达有误，因为如果本报告超过应用有效期还未使用，则股价责任期就是估价报告应用的有效期。

6.技术报告中可比实例B,C商业土地等级与估价对象不一致，不具可比性。

7.比较因素欠缺，如可比实例建成年代、土地尚可使用年期、容积率、可收益年限等是否相近（或未对上述因素进行修正；或未对权益状况进行修正）

8.缺少可比实例因素的分析说明（或修正系数取值说明）

9.可比实例C的繁华程度修正系数取值与实际描述不符

10.市场法中可比实例B,C设施设备因素修正与实际描述不符

11.估价对象一层层高4.5m，未进行相应修正处理

12.技术报告中市场法缺少计算公式（或市场法计算比准价格缺少计算过程）

13.一层、二层平均租金确定65元/（月·m2）过于简单（应用调查实例确定租金；应说明一、二层是否是组合商铺）

14.租金收入中未考虑租赁保证金或押金的利息收入

15.10%空置率和租金损失率5%应说明确定理由

16.有效毛收入计算应为190086×（1-10%-5%=161573）（元）（两率不是连乘是连加）

17.营业税及附加为租金收入的5.85%不准确

18.运营费用中缺少土地使用税

19.出租房屋管理费和租赁费用，按经验数据取值不妥（或管理费和租赁费用去2.5%，理由不充分）

20.保险费的计算基础错误，应为建筑物现值（计算保险费时，取建筑物重置价为2000元/m2错，应减去折旧）

21.收益法公式的选用没有理由（或没有对未来净收益作出分析；或采取净收益不变公式缺少理由）

22.土地剩余使用年限为37.5年

23.收益法中采用建筑物耐用年限是错误的，应按土地使用权剩余年限计算（指出收益年限应为37.5年或指出耐用年限错误，取值38.5年，均给3分；指出公式中n年取值或收益年限错误，给三分）

24.可比实例缺少币种

改错题-----【正确答案】

1.商铺开发完成后的单价公式中折现率错，应为12%

2.商铺开发后的总价值计算时，应扣除300m2独立车棚的面积。

商铺开发完成后的总价值=4118.45×8700=3583.05（万元）或3760.52×8700=3271.65（万元）

3.在计算2006年9月1日总地价的扣除项目中，不应包括销售利润（或：

扣除项目中不应计算销售利润）

总地价V=11910.67-4910.71-392.86-1071.9-0.04V

V=5322.25万元

05年

指错题-----【正确答案】

1.结果报告中缺估价原则

2.结果报告中缺少估价方法定义

3.估价结果缺少单价

4.技术报告中缺少市场背景分析

5.技术报告中假设开发法采用公式错误（1.5分）未扣除销售费用、开发利润和购买待开发房地产应负担的税费（1.5分）

6.市场法中个别因素修正错误（1.5分）修正系数取值与个别因素描述不一致（1.5分）

7.可比实例B,C与估价对象的土地等级不同未作修正

8.开发完成后总价计算有误（1.5分），未分析或说明地下室设备用房部分面积是否计入（或答地下室面积不能对外销售，未说明可比实例是否也是同样。

或开发完成后总价计算有误，应用总建筑面积乘以单价。

或缺地下建筑部分价值）（1.5分）

9.续建工程中的建安工程费900元/m2，（1.5分）是否与实际工程进度相符未作说明（或续建工程费取值900/m2缺具体说明。

或续建工程费900/m2是否减了完工部分桩基、基础的价值应作说明）（1.5分）

10.假设开发法中未扣除专业费、开发过程中的税费

11.假设开发法中未扣减利息（未计算利息）

12.假设开发法中利润率选取错误，（1.5分）不应选取××置业公司的利润率（或应选行业的平均（客观）利润率）。

（1.5分）

13.假设开发法中开发利润计算有误（1.5分），未计算购买估价对象的投资利润（或未计算土地部分利润）。

14.成本法基础设施配套费计算有误，（1.5分）建筑面积取值不对（或应按总建筑面积4779.9m2计算。

或应为38.24万元）。

15.成本法中管理费计算基数错（1.5分），其中未计土地取得成本（1.5分）

16.成本法中投资利息计算基数错（1.5分），其中未计土地取得成本

17.成本法中开发成本投资利息计算周期错（1.5分），不应取整个项目开发周期1.5年（1.5分）

18.成本法中未考虑（应计算）销售税费

19.成本法中开发利润的计算基数错（1.5分），其中未计土地成本

20.估价结果的确定理由不充分（或权重取值各50%理由不清）。

（说权重各50%不对，不给分）

改错题-----【正确答案】

（一）1.有效毛收入的计算不应包括物业费：

　　22000×50×12×（1-10%）＝11880000元

（二）2.管理用房未出租不应算空置：

　　年管理费用＝年有效毛收入×3%＝13068000×3%＝3