物业管理前期介入接管验收入伙三步曲.docx
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物业管理前期介入接管验收入伙三步曲
物业管理前期介入接管验收入伙三步曲
绪论
物业治理作为一个独立的、专门的企业行为,于20世纪80年代初第一在我国的深圳、广州显现。
其后,随着我国国民经济的连续、高速进展和房地产产业的支柱性、先导性产业地位的确立,专门是1994年中央作出在我国建立并进展社会主义市场经济制度的英明决策,以及其后提出〝住房商品化〞的政策目标后,物业治理便成为一个新兴行业,并由南往北、由东往西、由沿海向内地、由特大都市向大中都市继而向众多新兴小都市传递,以世所罕见的高速度崛起着、壮大着、进展着。
至今已有2万多个物业治理公司,从业人员超过百万星罗棋布般分布在华厦宽敞大地的四面八方;作为中国物业治理发祥地的深圳,其住宅区物业治理覆盖率已达到90%以上;1997年我国便已涌现出122个优秀住宅小区和优秀治理示范小区;全国性物业治理法规相继出台,一些发达都市的地点性物业治理法规、章程或条例也出台许多;全国物业治理条例也有望在年内颁布;全国性的物业治理协会也在前不久产生;物业治理观念深入宽敞城镇居民人心,许多人还自发地意识到〝买物业,确实是买治理〞,〝要问物业价格,先问有无良好的物业治理〞等。
总之,物业治理行业在世纪交替之际便已成为了中国服务性行业中的佼佼者,成为了一个热门行业,一个前程看好的朝阳行业。
然而,正像其它一切事物一样,在其进展过程中专门是初始时期的进展过程中总难免要显现或存在如此或那样的问题和困难。
目前,我国物业治理投诉居高不下;治理不规范;小区内设施设备不全,治理修理困难等问题,差不多阻碍到我国物业治理的前进、进展,也阻碍到业主们的利益。
这些问题归根到底是我国的物业治理没有或没做好物业治理的前期介入,对物业进行前期治理。
随着我国物业治理行业的进展,多数的物业治理公司差不多开始注意到物业治理前期介入的重要性。
做好物业治理前期介入,有利于物业今后的治理和树立物业治理公司的品牌。
前期治理与我们通常明白得的物业治理是不同的两个概念。
其要紧区别在于时刻段和法律关系主体的不同。
时刻段的区别在于,一样意义上的物业治理活动从业主委员会选聘物业治理公司后开始,而前期物业治理仅在业主委员会成立之前存在。
依照前期介入时期的不同,它又可分为早、中、晚三类。
早期介入是指物业治理公司在项目可行性研究时期即开始介入;中期介入那么是在项目施工时期开始;在工程终止、预备竣工和接管时介入作为晚期介入。
法律关系主体的区别在于,一样意义上的物业治理,由业主委员会选定物业治理公司,而前期物业治理,由于业主委员会尚未成立,因此无法由业主委员会选聘物业治理公司。
但由于业主差不多入住,必须赶忙开展物业治理活动,因而现在往往由开发商选聘物业治理公司,或由开发商直截了当从事物业治理工作。
物业治理前期介入最好是在项目可行性研究时期介入。
前期介入从项目可行性研究时期到业主入伙期间的工作是专门纷杂,物业治理公司事先一定要作好预备,并制定相应的操作规范。
然而,由于我们的物业治理公司对前期介入还不是专门熟悉,我就以本人所学到的专业知识,对物业治理前期介入的操作提出一些个人建议。
一、物业治理前期介入的现状
物业治理起源于英国,但真正意义上的现代物业治理却是在美国形成关进展,开成时刻是19世纪末至20世纪30年代。
海外的物业治理对早期介入的治理相当重视。
海外的物业治理公司要进入物业的早期治理,必须通过招投标才有资格对物业进行早期介入的治理运作。
海外物业治理早期介入一样是在立项决策时期介入。
介入立项决策、规划设计、施工安装、竣工验收各个环节的治理工作为:
1.所选派的治理人员对开发商的立项决策工作进行积极配合,对物业市场的细分、目标市场的定位、成本利润分析、物业治理的标准和内容等差不多问题发表诚恳的看法和建议。
2.所选派的治理人员依照自己对业主和用户一样需求的深入了解与把握,对物业规那么设计中容易忽略的细节问题如空调位置设计的占地与美观问题的处理,建筑物内的管线布局如何样考虑才能利于日后的修理养护等提供改进意见,幸免或减少物业治理中的〝先天不足〞现象。
3.所选派的治理人员扮演〝第二工程监理〞角色,按施工进度观看施工现场。
4.所选派的治理人员参与工程验收,进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、整洁情形检查,并按整改打算督促整改。
海外物业治理在前期治理动作中要紧是与开发商及销售商代理商紧密配合,促进物业租售,参与签约活动;依照业主和使用人的要求、期望与建议,设计日后的治理模式,制定相应的规章制度,海外的做法是:
在物业租售合同签订的同时,让业主和用户在有关物业爱护、使用的〝公共契约〞上签字,如«大厦公契»等开发商与物业治理公司依法制定的文件,并与物业权属证一起作为档案资料储存使用,还在住区治理工作正式启动后张贴公布,便于对比执行。
另外,海外物业治理的前期运作内容还包括:
1.始终保持公共场所的整洁。
2.严格操纵和协助造访者进出物业。
3.严格操纵装修人员进出物业。
〔新加坡的做法是:
所建住宅物业是〝空壳〞,让业主或使用者自我制造性的进行〝第二次装修〞,但发达国家是先按物业装修几大流派或住户爱好类型装修好,将一个〝完整〞的物业移交给物业治理单位,并在3年内不准再装修〕
4.保证停车安全。
5.精神饱满、礼貌周全地接待来访者。
6.全天候地做好住区的治安治理工作。
日本关西地区治理专家掘重裕说,物业治理贯穿于整个建筑物生命周期的一种业务,它从整个建筑物的设计、建筑、爱护保养一直到最后拆除是全程跟踪服务的。
因此,从建筑总体花费来看,基础建设费用只占整体费用的25%,而爱护治理费用那么占75%,这与中国重基建而轻治理的资金分配方式有所不同。
在传统意识中,国内常常把物业开发看成是开发商、设计院和施工单位的事,物业治理是房屋建成后才开始的,看起来开发时期与物业治理无关。
因此,往常国内的物业治理公司普遍对早期介入不重视。
随着对物业治理理论研究的深入,业内人士普遍认为物业治理介入的时刻越早越好。
那个结论的得出能够说是对我国过去十几年治理实践体会和教训的总结。
目前,国内一些规模较大、治理较规范的物业治理公司差不多在接管物业时,进行早期介入的治理运作,并制定出相应的治理标准程序。
我国现在暂无全国性的物业治理法律,不能够制定出统一的运作标准及程序。
尽管有许多地点性法规、章程或条例出台,但由于我国物业治理仍处于初始时期,有专门多问题不是地点性法规所能解决的。
因此,目前我国物业治理公司对早期介入的运作一样差不多上参照国外的做法,其工作内容已在之前提过。
福建省目前的物业治理也不专门理想。
依照厦门市房地产联合网的调查,仅一成的业主中意现有的物业治理,有50%的业主认为物业治理一样。
泉州市物业治理的状况也差不多如此,依照«泉州市市区房地产市场诚信调查报告»的数据统计,只有59.38%的业主认为物业治理处是按合同规定做好保修工作,只有55.73%的业主认为物业在交付使用前是验收合格的,而有47.14%的业主认为物业存在质量问题。
可见,泉州市物业治理还有专门多不足之处,专门在早期介入方面。
业主认为物业存在质量问题达到了47.14%之高,而大差不多上房屋裂缝,漏水,小区配套设施等问题。
可想而知,泉州市的物业治理几乎没有做好前期介入,没有对物业进行综合、全面、细致的验收。
泉州市的物业治理之因此存在种种不足之处,是与泉州市目前的房地产市场不规范有专门大的关系。
尽管泉州市房地产市场通过去年的整顿,比往常规范了专门多了,但仍有一些不足的地点。
比如,泉州市的大部分物业治理公司与开发商差不多上隶属于同一个集团公司,物业公司既使发觉有质量问题存在,为了集团公司的眼前利益,他们一样是睁一只眼,闭一只眼,如此最终吃亏的依旧业主。
因此,泉州市还有许多较为规范的物业治理公司。
如南方物业治理公司〔隶属南益集团〕、秋实物业治理公司等。
他们的治理较为规范,也有进行前期介入的治理的体会。
例如,秋实物业治理公司,该公司成立于2000年11月,系具有独立法人资格,实行自主经营、独立核算、自负盈亏的物业治理公司。
现有的治理人员80%持有全国物业治理人员资格书。
公司以创〝全国都市物业治理优秀小区〞为目标,推行ISO9001:
2000国际质量治理体系,学习和借鉴国内外先进治理体会。
该公司在对泉州中联房地产开发开发的刺桐豪园的接管时,便对物业进行前期的介入治理,他们的介入工作是全面而细致的,是站在为以后的小区治理和业主的角度,对物业进行严格的验收。
二、物业治理前期介入的作用
随着我国物业治理行业的进展、壮大,差不多有许多的物业治理公司开展了早期介入的工作,有更多的物业治理公司意识到早期介入是保证物业治理顺利起步与开展的重要条件,是实施物业治理的首要环节。
实践证明,早期介入具有以下作用:
1.有利于优化设计,完善设计细节
我国疆域宽敞,地理环境与经济进展水平差距悬殊,这必定要对设计提出不同要求。
比如在南方,高温时刻较长,空调用电量专门大专门是一些商业大厦,就必须考虑电路的负荷问题。
而北方,就要考虑取暖。
这些物业治理中的实际问题,一样设计人员专门难完全预料、估量,而有体会的物业治理公司却十分清晰。
因此,物业治理公司在项目设计时期,从业主或使用人的角度,凭专业人士的体会对所治理物业的设计进行凝视,对不当之处提出修改方案,可优化设计,完善设计中的细节,幸免一些在后期工作中难以解决的问题。
2.有利于提高房屋建筑质量
由于物业治理公司在物业使用与治理方面拥有第一手资料,关于楼宇在长期使用过程中所暴露出的各种工程质量问题十分了解,通过参与物业施工建设时期监理,强化了施工过程中的质量治理和监控,并尽可能把房屋质量隐患消灭在建筑过程中,从而提高房屋的建筑质量。
3.有利于保证物业的使用功能
物业治理公司通过参与竣工验收和接管验收,按有关标准严格验收,能确保房屋和各类设备及附属配套设施正常的使用功能和使用安全。
4.有利于加强对所管物业的全面了解
物业治理公司要想做好物业及其附属设施的修理养护工作,必须对土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情形了如指掌,关于图纸改动或增、减部分作出认真记录。
例如;管线节点的设置往往和设计图纸所标位置有一定差距,假如布置管线时不在现场作记录,在后期治理中,可能就会显现脱节的现象。
相对来说,物业治理人员对土建结构部分了解得不用太深,而对设备安装、管线布置等情形那么应充分把握,便于后期治理。
因此,假如目前条件不承诺过早介入的话,设备安装时期应是较合适的介入点。
由于加强了对所管物业的全面了解,就为竣工验收、接管验收打下了基础,可提高验收质量,缩短验收时刻,对验收中发觉的仍需改进之处,也比较清晰,容易交涉和和谐。
5.早期介入有利于后期治理工作的进行
物业治理公司通过早期介入,保证了设计、建筑质量和对物业的全面了解,对后期的物业治理就带来了专门多便利,既便于修理保养打算的安排与实施,又能保证修理质量,从而提高了工作效率和工作质量。
同时,在前期治理中,通过一段时刻的磨合,便于理顺同环卫、水电、通讯、治安、修理、绿化等各部门之间的关系,建立顺畅的服务渠道,有利于后期治理工作的进行。
6.有利于树立物业治理公司的形象
假如接管与入住同步进行,物业治理公司即使再努力,也会被各项纷杂事务搞得焦头烂额,折腾不出头绪,同时容易忙中出错,以致严峻阻碍物业治理企业的专业形象。
三、物业治理前期介入的可行性
物业治理前期介入,从前面的理论分析已得出其十分必要,但在现实中是否可行呢?
下面我们就对物业治理前期介入的可行性进行分析。
〔一〕、从经济效益角度看
任何经济活动都要有成本支出,作为一个企业也必定要考虑经济效益,这是无可非议的。
假如考虑物业治理前期介入的经济性呢?
这可从三个角度来分析:
1.经济效益的可行性
从房地产开发的角度来说,增加这种行为有利有弊,存在着风险收益。
利的方面:
有物业治理公司介入,加强了决策、规划的准确性,保证物业顺利地开发;同时保证物业开发质量,促进物业销售,加快资金周转。
弊的方面:
要紧是增加了成本〔前期介入费用由房地产开发商负责承担〕,假假设物业治理公司提出返工建议,可能还增加工期等。
综合而知,房地产开发商尽管在前期介入中承担了一定风险,但会带来更大的收益,从经济性的角度来看,利大于弊,房地产开发商应该支持物业治理前期介入。
2.从物业治理公司的角度
物业治理公司从参与的角度来看,利的一面是:
由于前期介入,熟悉了解物业,为今后同意新业务奠定了基础,便于本企业进一步扩大业务领域,占据业务市场。
不利的一方面是:
可能增加成本费用〔假如费用由物业治理公司承担〕。
3.从社会总体的角度
从社会总体角度来看,由于前期介入有利之处在于规划施工时期得到了把关,减少了失误,把物业的不足之处消灭在萌芽状态中,有利于社会总体经济利益提高。
综上分析,利明显大于弊,因此从经济的角度看,物业治理的早期介入是可行的。
〔二〕、技术力量的保证
为了保证物业治理前期介入的成功,物业治理公司应该选择并组织好一批人员参与前期介入。
由于物业开发周期长,物业治理公司不可能抽调出大批人员介入,因此应采取精兵简政的组织构架,人员组成可采取两种方式:
长期介入人员〔2~3人〕,由房屋治理员、结构工程师和设备工程师三人组成;短期介入人员〔3~4人〕,由公司经理、部门经理和技术骨干组成。
长期介入人员确实是从项目一开始,就进入角色,一直到项目终止,参与项目的全过程。
介入人员的素养与技术在专门大程度上决定了物业治理前期介入的成败,因此在人员选配上一定选择,通常有一名体会丰富、知识全面的治理人员〔该同志应对物业情形十分熟悉,并有相关体会〕来参与物业治理的前期介入。
还需要一名结构工程师和设备工程师来进行配合,分管土建工程和设备安装的质量把关。
正是通过技术人员的技术把关,来保证物业治理前期介入达到预期的结果。
〔三〕、政府、法律制度的保证
政府的经济职能之一是保证公平、公平,爱护公民的差不多权益。
在房地产开发的市场中,物业治理往常期介入对以后业主是必须的,而在实际操作中,由于开发商急功近利,或者片面追求利润,却不情愿进行物业治理前期介入〔物业治理前期介入,成本投资增加深〕。
政府应该介入。
政府介入的方式要紧在两个方面:
1.制订有关物业治理前期介入的一些法律、法规、制度。
现在中国许多都市如深圳、北京等地政府制定出相应的条文,规定房地产开发时,物业治理必须前期介入,从而在制度上保证物业治理前期介入的开发与实行。
2.政府托付行业协会成立监督机构,对房地产开发全过程进行监督。
假如没有实行物业治理介入,可进行一定的惩处、处理。
如此就会使房地产开发商由被动到自觉地考虑物业治理的前期介入工作。
纵观国内外各行业,都已成立了自己行业的行业协会。
如中国的物业治理协会便是物业治理业的行业协会,它的成立必将使中国的物业治理行业更加规范化、系统化、专业化。
四、物业治理前期介入的操作
物业治理前期介入要紧是协助开发商把好质量关,从〝以人为本〞的理念来考虑今后业主〔购房者〕在物业中生活感到舒服中意。
因此物业治理早期介入流程图如下:
与房地产开发公司开始
洽谈,初步达成协议
↓
介入可行性研究→退出房地产开发
↓
签订合同,正式进入前期介入
↓
介入规划设计时期
↓
介入物业销售时期←介入施工建设时期
↓
物业验收、移交
束前期介入
物业治理的前期介入与房地产开发整个过程紧密相连。
房地产开发全过程分为立项决策、规划设计、施工建设、竣工验收几个时期。
事实证明,物业治理工作开展的好坏与前面物业开发建设工程有紧密的关系,应该早期主动介入。
〔一〕、立项决策时期
房地产开发企业在房地产开发项目立项往常进行市场调研和项目可行性研究评估时,听取物业治理人员对该项目的市场定位,潜在业主的构成以及消费水平,周边物业治理概况及日后的物业治理内容、治理标准及成本、利润测算等方面的参考建议是有必要的。
如此做,可减少决策中的风险性。
〔二〕、规划设计时期
物业治理工作需要一定的地点和空间来开展,需要从治理的角度、从整体效益的角度来规划。
目前许多住宅小区在规划设计时没有考虑今后物业治理工作的开展,连一些差不多公共设施都没有规划,只注意在有限的土地上建筑更多的房屋,以致等小区建成以后,再考虑实行物业治理需要建立公共设施,差不多没有地皮可建,对此业主意见专门大。
有的住宅小区,规划时不配套,甚至连中国老百姓最要紧的交通工具——自行车车棚都未予以考虑,住户进住以后,自行车随便乱放,既不美观也不安全。
为此物业治理公司参与规划设计专门重要。
它能够全面细致了反映物业治理得以顺利实施的各种需要,以及在以往治理实践中发觉的规划设计上存在的种种问题或缺陷,并可把这些情形以咨询报告的形式提交设计单位,责成设计单位在设计中予以纠正。
因此,规划设计时物业治理公司一样应注意配套设施的完善、水电气供应容量、安全保卫系统、垃圾处理方式、绿化布置、消防设施、建筑材料的选用和其它等方面的问题。
总之,规划设计时期,物业治理企业选派工程技术人员参加工程规划设计的目的,是从有利于投资、综合开发、合理布局,安全使用和投入使用后长期物业治理的角度进行参谋,提出建议。
〔三〕、施工建设时期
物业治理企业在施工时期的参与要紧是确保工程施工质量。
物业治理企业不仅接治理新建的楼宇,更治理着使用年限较长的物业。
如此,它对楼宇使用过程中暴露出的各种质量问题有所了解。
诸如卫生间、厨房等处的漏水问题及其成因;水电管线如何布置才有利于安全和便于治理;什么样的墙会渗水;供暖管道哪些部分容易炙伤人等等。
这些问题如有物业治理企业经常在现场指导和监督,就会在施工中予以完全解决而不遗留下来成为日后使用和治理中难以克服的障碍。
一个项目在开发企业及施工单位交付使用后的几十、上百年的使用过程中,只有业主和物业治理企业来面对各种可能显现的问题。
假如物业治理企业对该物业的内部结构、管线布置、甚至所用建材的性能知之甚少或不了解,那么就专门难治理好,或无法治理。
因此,物业治理企业有必要选派相应专业的人员参与施工质量监理,配合开发企业和施工部门共同确保工程施工质量。
物业治理企业参与工程施工质量监理的要点包括:
1.应选派有关专业人员参与工程施工质量监理;
2.要尽可能全面地收集物业的各种资料。
同进熟悉各个部分,为日后治理作好充分的预备;
3.按国家规定的技术标准,对工程设计与设计单位、施工单位、开发商一起认真进行技术交底和图纸会审;
4.工程施工中按国家现行有关法律规定、技术标准及合同不断进行检查,如:
是否严格设计按设计要求施工,隐藏工程的施工质量,使用各种材料、备件是否符合质量要求等等。
〔四〕、竣工验收时期
竣工验收是全面考核建设工作、检查所建工程是否符合设计要求和工程质量好坏的重要环节。
所有房地产开发项目都要按照1990年9月11日国家建设部颁发的«建设项目〔工程〕竣工验收方法»进行竣工验收。
城镇住宅小区竣工综合验收,应按照1993年12月1日国家建设部颁发的«城镇住宅小区竣工综合验收治理方法»进行。
竣工验收的主体是房地产开发企业和都市建设行政部门,其性质是政府行为,是物业进入市场的凭证。
1.竣工验收应提交的资料
在工程项目竣工验收前,承建单位应将有关技术资料系统整理,分类立卷,在竣工验收时交开发单位归档保管,以适应生产、修理的需要。
竣工验收时,所应提交的资料要紧有:
竣工工程项目一览表;设备清单;设备、材料证明;土建施工记录;设备安装调试记录;图纸会审记录;设计变更通知和技术核定单;工程项目竣工图;建〔构〕筑物的使用本卷须知;其它重要技术决定和文件。
2.完善竣工验收的必要措施
〔1〕、反复验收
现在的验收程序,一样是如此的:
第一是开发、承建单位介绍情形,然后由专家们分专业下现场验收,之后重新集合,分专业讲评、打分、定级,由开发、承建单位表态,最后在验收报告上会签,并对需要整改的项目提出处理意见。
我认为,讲评时应详细地做好记录,并搞一个验收纪要;关于存在的问题,应列出整改一览表,并定出整改期限。
期限终止后,应对存在问题的再次检查,直至完全整改完毕为止,再发合格证。
否那么,专门有可能把工程质量不合格或配套不完善的物业流入市场,给物业治理公司和业主〔或使用人〕带来治理或使用上的诸多苦恼。
〔2〕、意见及时
在讲评之前,验收部门应与物业治理公司合议一次,理由是物业治理公司通过较长时刻的耳濡目染,或通过参加前期介入,对建设情形的内幕和存在的问题依旧比较了解的,他们的意见专门有参考价值。
物业治理公司在合议时,应及时提出意见。
验收时不把问题暴露全面,事后再提整改意见,那是白费心机的。
〝人家建设局都通过了,你们物业治理公司有什么资格在这边蛮缠不休〞,包括承建单位在内,没有人会理你的。
〔3〕、验收全面
目前的验收,对室内的装修、水电设施看得比较多,而对室外的公共部分看的比较少。
例如管道的走向、各种管道井的位置是否与图纸一致,化粪池和排污井的规格是否规范,水电表的厂家、型号是否为举荐产品,停车场、道路是否符合要求;避雷系统是否可*,等等。
而这些是物业治理公司最关怀的。
因此,应引起重视,幸免顾此失彼。
〔4〕、科学验收
目前的验收,一样是凭眼力和体会,应增加一些测试仪器、外表。
该试压的就试压,该试流量的就试流量,该测负荷能力的就测负荷能力。
尽量用科学的检测方法,对物业进行科学的验收。
〔五〕、接管验收时期
1.接管验收
接管验收是物业治理企业接治理开发企业、建设单位的物业,以物业主体结构安全和满足使用功能为要紧内容的接管验收,是竣工验收的再验收。
在完成接管验收后,整体物业连同设备就应移交物业治理企业。
〔1〕、接管验收的作用
物业的接管验收,是物业治理公司在接管物业不可缺少的重要环节,物业的接管验收,不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施,而且还包括道路、场地和环境绿化等,应专门注重对综合功能的验收。
物业的接管验收,由开发建设单位和物业治理公司共同组织验收小组进行。
接管验收的作用要紧表达在:
①.明确交接双方责、权、利关系
在市场经济条件下,交接双方是两个独立的经济体,通过管验收,签署一系列文件,实现权益和义务的同时转移,从而在法律上界定清晰双方各自的义务和权益。
②.确保物业具备正常的使用功能,充分爱护业主的利益
通过物业治理公司的接管验收,能进一步促进开发企业或施工企业按标准设计和建设,减少日后治理中的苦恼和开支。
同时能够补偿业主专业知识的不足,从总体上把握整个物业的质量。
③.为日后治理制造条件
通过接管验收,一方面使工程质量达到了要求,减少了治理过程中的修理、养护工作量;另一方面,依照接管物业的有关文件资料,能够清晰摸清物业的性能和特点,预期治理中可能遇到的问题,打算安排好各治理事项,发挥专业化、社会化、现代化的治理优势。
④.提高物业的综合效益
接管验收能够提高物业的综合效益。
例如居住区的接管验收,不是简单的房屋验收,而是居住区各组成部分的验收。
通过综合验收,使小区的建设注重综合效益并使其得到不断的提高。
⑤.促进了建设项目及时投产,发挥投资成效,总结建设体会
接管验收工作既是建设项目进行投产、发挥效益的前提,也是其正常运营的保证。
同时,接管验收实际上是一项清理总结的过程,既会发觉建设过程中的问题,有利于及时纠正,也会获得一些好的体会,为以后的建设提供借鉴。
〔2〕、接管验收的方式
由于接管验收与竣工验收的验收主体、性质和目的不同,决定了它们验收的方式的不同。
竣工验收需要由政府机构组织专家小组对工程的各个项目从结构、建筑、设施设备安装运行、消防安全等方面做具体、专业的验证,只以被验方提供的数据为参考,自行取样、测试、分析,然后得出独立的结果;而接管验收关于结构、桩基、建材标号等隐藏性较强的项目只需要另一方提供竣工验收合格证明,不再作专项验收,重点对表面可见项目是否符合进展商与
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