湖州区国有土地上房屋征收评价.docx

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湖州区国有土地上房屋征收评价

《湖州市市区国有土地上房屋征收评估

有关标准》征求意见公告

为规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，更好地保障被征收房屋所有权人的合法利益，修订了《湖州市市区国有土地上房屋征收评估有关标准》（征求意见稿），现予以公布，征求社会各界意见，征求意见期限：

2018年4月4日至2018年4月13日。

对《湖州市市区国有土地上房屋征收评估有关标准》（征求意见稿）有意见或建议的，请在征求意见期限内以电话、电子邮件、信函、传真等方式反馈，并注明本人身份及联系方式，单位需加盖公章。

联系人：

潘女士；联系电话：

2056671；传真：

2598115；邮箱：

huzzsb@；地址：

湖州市莲花庄路137号2号楼2楼市房屋征收补偿管理办公室。

特此公告。

附件：

《湖州市市区国有土地上房屋征收评估有关标准》（征求意见稿）

湖州市人民政府

2018年4月4日

附件：

湖州市市区国有土地上房屋征收评估有关标准

（征求意见稿）

为充分保障被征收人的利益，有力推进国有土地上房屋征收工作，我局根据我市近几年来的房地产市场发展的情况和建筑工程材料价格的变动，结合征收计划和被征收房屋情况，对《湖州市市区国有土地上房屋征收评估有关标准》（湖建发〔2013〕184号）中的部分标准进行了调整：

一、重置价格标准和分项重置价格标准：

根据《湖州市工程造价信息》2017年平均价及新的计税标准进行适当上调。

二、成新率标准：

2018年计划实施项目较多，为确保各项目标准一致，减少评估人员主观认识对价格的影响，故根据各类结构建筑物使用年限，结合原标准，调整为固定比率折旧。

三、层次系数标准：

原高层层次系数标准不能很科学地反应安置房各层价值，故取消高层层次系数标准，根据安置用房的具体情况评估确定，在公示房源时进行明确。

对带车库平顶住宅层次系数标准中六楼系数的印刷错误进行了修正。

四、室内一般装修、附属物补偿指导价：

新增了水泥地坪、围墙和各类橱门的指导价，并对部分项目的单价进行了适当调整。

五、新标准于印发之日起施行。

附件：

1．市区国有土地上房屋征收房屋重置价格标准

2．市区国有土地上房屋征收房屋分项重置价格标准

3．市区国有土地上房屋征收房屋成新率标准

4．市区国有土地上房屋征收住宅层次系数标准

5．市区国有土地上房屋征收住宅房屋朝向系数标准

6．市区国有土地上房屋征收室内一般装修、附属物补偿指导价

湖州市住房和城乡建设局

2018年3月27日

附件1-1：

市区国有土地上房屋征收房屋重置价格标准

房屋类别

房屋等级类别

价格

（元/m2）

主要条件

钢

筋

混

凝

土

结

构

钢混一等

1683

上好钢混结构，上好门窗，上好内外抹灰，上好楼地面，上好设备。

钢混二等

1518

较好钢混结构，较好门窗，较好内外抹灰，较好楼地面，较好设备。

钢混三等

1353

较差钢混结构，一般门窗，一般内外抹灰，一般水泥楼地面、较好设备。

砖

混

结

构

混合一等

1441

上好混合结构，上好门窗，上好内外抹灰，上好楼地面，上好设备。

混合二等

1276

较好混合结构，较好门窗，较好内外抹灰，较好楼地面、较好设备。

混合三等

1076

一般混合结构，一般门窗，一般内外抹灰，一般楼地面，一般设备。

混合四等

832

较差混合结构，较差门窗，较差内外抹灰，方砖、水泥地面，较差设备。

钢

结

构

钢构一等

1376

上好钢结构，一般门窗，较好内外抹灰，承载力较强的水泥地面，较好设备。

钢构二等

1048

较好钢结构，一般门窗，一般内外抹灰，承载力较强的水泥地面，较好设备。

钢构三等

767

一般钢结构，一般门窗，较差内外抹灰，承载力较强的水泥地面，一般设备。

砖

木

结

构

砖木一等

1166

上好砖木结构，上好门窗，较好内外抹灰，较好楼地面，较好设备。

砖木二等

976

较好砖木结构，较好门窗，一般内外抹灰，一般楼地面，一般设备。

砖木三等

765

一般砖木结构，一般门窗，一般内外抹灰，一般楼地面，较差设备。

砖木四等

539

较差砖木结构，较差门窗，较差内外抹灰，方砖、水泥、煤地面；较差设备。

附件1-2：

市区国有土地上房屋征收房屋重置价格标准

房屋类别

房屋等级

类别

价格

（元/m2）

主要条件

木

结

构

木结构一等

1331

上好木结构，上好门窗，较好内外抹灰，较好楼地面，一般设备。

木结构二等

992

较好木结构，较好门窗，一般内外抹灰，一般楼地面，一般设备。

木结构三等

803

一般木结构，一般门窗，一般内外抹灰，较差楼地面，较差设备。

木结构四等

572

较差木结构，较差门窗，较差内外抹灰，方砖、水泥或泥地面，较差设备。

简

易

结

构

简易一等

504

较好简易结构，一般门窗，一般内外抹灰，方砖地面，一般设备。

简易二等

364

一般简易结构，较差门窗；一般内外抹灰，水泥地面，较差设备。

简易三等

267

较差简易结构，较差门窗；较差内外抹灰，煤地面。

说明：

编制依据为《浙江省建筑工程预算定额》2010版，《浙江省建设工程施工取费定额》2010版。

其中建筑工程综合费用按标准费率弹性区域的中间值计取，规费10.4%，民工工伤保险计价费率为0.75%，危险作业意外伤害保险计价费率为0.8%，税金11%。

信息价采用《湖州市工程造价信息》2017年平均价计取；上述重置价含部分房屋配套。

以上标准中所列房屋的层高为：

钢结构4.5米，钢筋混凝土结构、砖混结构2.8米，砖木结构、木结构3米。

钢结构房屋层高每增减1米，重置价格相应增减10%。

钢筋混凝土结构和砖混结构房屋层高每增减1米，重置价格相应增减15%。

砖木结构、木结构房屋层高取房屋前后檐口高度的平均值，每增减1米，重置价格相应增减20%。

附件2-1：

市区国有土地上房屋征收房屋分项重置价格标准

项目

编号

名称

价格

（元/m2）

具体条件

结

构

1

上好钢混结构

1093

桩基础及梁、柱、楼板、屋面等到承重构件为钢筋混凝结构，围护结构为砖或其他高档轻质材料或砼墙。

2

较好钢混结构

1024

大部分为钢筋混凝土条形基础，部分桩基础，全部或绝大部分梁柱、楼板、屋面均为钢筋混凝土，围护结构为砖或其他中档轻质材料或砼墙。

3

较差钢混结构

948

大部分框架或混合框架、大模板结构；大部分梁、柱、楼板屋面为钢筋混凝土。

4

上好混合结构

851

钢砼桩基础，标准一砖墙以及以上钢筋砼梁柱承重，钢砼屋面或琉璃瓦屋面，钢砼楼地面。

5

较好混合结构

782

钢砼满堂基础，部分桩基础，标准一砖墙及钢筋砼梁承重，包括部分现浇，钢砼屋面或琉璃瓦屋面，多孔板楼地面。

6

一般混合结构

700

钢筋砼条形基础，标准砖墙，有圈梁构造柱的砼屋面或平瓦屋面，多孔板楼地面。

7

较差混合结构

646

砖石基础，大部分砖墙承重，砼屋面或平瓦屋面。

8

上好钢结构

964

桩基独立基础及梁、柱、板、屋面等承重构件均为承载力较大的钢筋混凝土或钢钮合结构，围护结构为砖或其他高档轻质材料或砼墙。

9

较好钢结构

680

桩基独立基础及梁、柱、板、屋面等承重构件均为承载力较好的钢筋混凝土或钢钮合结构，围护结构为砖或其他中档轻质材料或砼墙。

10

一般钢结构

470

桩基独立基础及梁、柱、板、屋面等承重构件均为承载力一般的钢筋混凝土或钢钮合结构，围护结构为砖或其他较差轻质材料。

8

上好砖木结构

683

标准砖墙（柱）承重，木料上等，粗大的方木、圆木屋架、木梁，带屋面板的平瓦、小青瓦屋面，有上好的细木雕花，较好西式木楼梯和较好企口木楼板。

9

较好砖木结构

571

标准砖墙（柱）承重，木料较好，结构正规的木屋架、木梁，带屋面板的平瓦、小青瓦屋面，一般西式或较好的中式木楼梯和一般木楼板。

10

一般砖木结构

458

砖墙（柱）承重，一般木屋架、木梁，曼板或曼砖，平瓦或小青瓦屋面。

11

较差砖木结构

376

砖墙（柱）承重，细小的木屋架、木梁，普通油毡，平瓦、冷摊瓦、小青瓦屋面。

附件2-2：

市区国有土地上房屋征收房屋分项重置价格标准

项目

编号

名称

价格

（元/m2）

具体条件

结构

12

上好木结构

866

材料上等的方木、圆木屋架、木梁、木柱，或用料粗大的中式屋架承重，带屋面板的平瓦、小青瓦屋面，有较好的西式木楼梯和较好的企口木楼板，板条墙或厚板壁、油漆堂门装隔，有上好的细木雕花。

13

较好木结构

587

材料较好、结构正规的木屋架、木梁、木柱承重或少部分上等材料的木梁、木柱承重，厚板壁、堂门或较好的薄板壁装隔，曼砖、曼板、平瓦、小青瓦屋面，一般西式或较好的中式木楼梯和一般木楼板。

14

一般木结构

436

用料一般的木屋架、木梁、木柱承重，薄板壁，篦垫、油毡垫层的曼砖、曼板、平瓦、小青瓦屋面。

15

较差木结构

386

用料细小的木屋架、木梁、木柱承重，薄板壁、小青瓦、冷摊瓦或平瓦屋面。

16

较好简易结构

197

大部份正规砖或气孔砖墙承重，较差木屋架或较差砼屋面及正规彩钢板屋面。

17

一般简易结构

132

较差竹、木屋架、桁条、椽子、杂砖墙承重，石棉瓦或较差彩钢板屋面。

18

较差简易结构

105

较差竹、木屋架或绑扎屋架、杂砖、煤渣砖墙或泥墙承重平瓦、小青瓦、石棉瓦、油毡屋面。

门窗

19

上好门窗

141

高级有腰木门窗，双层隔音玻璃，上好木门。

20

较好门窗

123

有腰木、钢窗、铝合金窗、塑钢窗，较好的旧式落地长窗，较好花格窗，较好木门。

21

一般门窗

95

正规无腰钢、木门窗，一般的旧式落地长窗，一般花格窗，一般木门。

22

较差门窗

46

无腰木门窗，较差旧式落地长窗，较差花格窗、板窗或无框木窗，较差木门。

抹灰

23

上好内外抹灰

180

内墙及顶棚较好水泥砂浆底、高级涂料面，外墙混合砂浆有保温底，防水涂料或面砖。

24

较好内外抹灰

163

内墙及顶棚较好水泥砂浆底、普通涂料面，外墙混合砂浆底及防水涂料或面砖。

25

一般内外抹灰

117

内墙及顶棚一般水泥砂浆底、普通涂料面，外墙混合砂浆底及一般防水涂料面

26

较差内外抹灰

70

内、外墙及顶棚较差抹灰或部份无抹灰

附件2-3：

市区国有土地上房屋征收房屋分项重置价格标准

项目

编号

名称

价格

（元/m2）

具体条件

楼

地

面

27

上好楼地面

166

有较大承重的上好现浇楼地面。

28

较好楼地面

122

一般现浇楼地面，上好方木楞或粗大圆木楞的企口楼地板。

29

一般楼地面

108

方木楞或较粗圆木楞平口楼地板，多孔板，细石砼面。

30

较差楼地面

99

圆木楞的平口楼地板，密肋薄型水泥板。

31

方砖地面

88

木地板、方砖地坪或承载力较强的水泥、多孔板地面。

32

水泥地面

39

细石垫层，砼面。

33

煤地面

15

煤渣地面或三合土地面。

设

备

34

上好设备

102

水、电、卫按套设置到位

35

较好设备

86

水、电、卫按层设置到位

36

一般设备

57

有水、电，无卫。

37

较差设备

31

有电，无水、卫。

说明：

编制依据为《浙江省建筑工程预算定额》2010版，《浙江省建设工程施工取费定额》2010版。

其中建筑工程综合费用按标准费率弹性区域的中间值计取，规费10.4%，民工工伤保险计价费率为0.75%，危险作业意外伤害保险计价费率为0.8%，税金11%。

信息价采用《湖州市工程造价信息》2017年平均价计取。

乡镇房屋分项重置价格标准可适当下浮，但幅度不得超过30%，具体幅度由评估机构根据实际情况勘察确定。

附件3：

市区国有土地上房屋征收房屋成新率标准

房屋结构

钢结构

钢混

结构

砖混

结构

砖木

结构

木结构

简易

结构

年折旧率（%）

0.8

0.8

0.8

0.9

0.9

1.5

说明

1、房屋折旧年限大于50年按50年计算。

2．房屋经批准已大修，并改变房屋结构的，按改变后的房屋结构评定房屋成新，大修日期视同建房日期。

3．房屋的主体结构经批准已大修，但未改变房屋结构的，其房屋的成新标准提高10%至30%，但不得高于大修时同期新建房屋的成新率。

4．建房不满三年且属完好房屋的，其成新可按全新房屋评定。

附件4-1：

市区国有土地上房屋征收

带车库有阁楼或坡顶住宅层次系数标准

六

五

四

三

二

一

一

+1

+1

+1

+1

+1

+2

二

+3

+3

+3

+3

+4

三

+5

+5

+5

+5

四

+3

+3

+3

五

+1

+1

六

-1

说明

1．带车库住宅指房屋底层的设计用途主要为车库的住宅。

2．车库价值按房地产市场价格评估确定。

3．阁楼不单独计作一层，其面积以登记为准，价值按房地产市场价格评估确定。

4．坡顶是指屋面结构层（现浇板或多孔板）上设置斜屋面，且二者间的设计用途仅作为隔热不具备居住功能的屋面处理形式。

附件4-2：

市区国有土地上房屋征收带车库平顶住宅层次系数标准

六

五

四

三

二

一

一

+1

+1

+1

+1

+1

+1

二

+4

+4

+4

+4

+2

三

+5

+5

+5

+3

四

+4

+4

+2

五

+1

-1

六

－2

说明

1．带车库住宅指房屋底层的设计用途主要为车库的住宅。

2．车库价值按房地产市场价格评估确定。

附件4-3：

市区国有土地上房屋征收

不带车库有阁楼或坡顶住宅层次系数标准

六

五

四

三

二

一

一

0

0

0

0

0

+1

二

+2

+2

+2

+2

+2

三

+4

+4

+4

+4

四

+3

+3

+3

五

+1

+1

六

-1

说明

1．阁楼不单独计作一层，其面积以登记为准，价值按房地产市场价格评估确定。

2．坡顶是指屋面结构层（现浇板或多孔板）上设置斜屋面，且二者间的设计用途仅作为隔热不具备居住功能的屋面处理形式。

附件4-4：

市区国有土地上房屋征收不带车库平顶住宅层次系数标准

六

五

四

三

二

一

一

0

0

0

0

0

0

二

+2

+2

+2

+2

+1

三

+4

+4

+4

+3

四

+3

+3

+2

五

+1

0

六

-2

附件5：

市区国有土地上房屋征收住宅房屋朝向系数标准

结构主方向

修正系数（%）

朝东

1

朝南

+2

朝西

0

朝北

-2

表6-1：

市区国有土地上房屋征收室内一般装修及附属物补偿指导价

序号

名称

单位

单价（元）

1

马赛克

平方米

60

2

水磨石

平方米

50

3

彩色水磨石

平方米

60

4

水磨石镶铜条

平方米

85

5

较差釉地砖

平方米

60

6

一般釉地砖

平方米

90

7

较好釉地砖

平方米

120

8

较差抛光砖、镜面砖

平方米

80

9

一般抛光砖、镜面砖

平方米

120

10

较好抛光砖、镜面砖

平方米

160

11

较差花岗岩、大理石

平方米

120

12

一般花岗岩、大理石

平方米

250

13

较好花岗岩、大理石

平方米

350

14

花岗岩、大理石碎片砖

平方米

60

15

小拼木地板

平方米

100

16

实木地板

平方米

200~400

17

水曲柳、榉木等贴面板地板

平方米

150

18

复合地板

平方米

50~120

19

阁楼木板

平方米

100

20

油漆地面

平方米

12

21

普木线条

米

20

22

花式木线条

米

25

23

石膏线条

米

35

24

钛金板

平方米

250

表6-2：

市区国有土地上房屋征收室内一般装修及附属物补偿指导价

序号

名称

单位

单价（元）

25

卡普龙阳光板

平方米

140

26

铝塑板（内）

平方米

160

27

铝塑板（外）

平方米

260

28

内墙乳胶漆

平方米

30~60

29

喷塑、涂料

平方米

15

30

普通墙纸

平方米

40

31

较好墙纸

平方米

150

32

软包

平方米

150

33

白瓷

平方米

50

34

普通花瓷

平方米

80

35

高档花瓷

平方米

150

36

外墙砖

平方米

80

37

塑钢

平方米

220

38

铝合金

平方米

260

39

卷闸门

平方米

200

40

普通玻璃

平方米

80~120

41

幕墙玻璃

平方米

200~500

42

钢化玻璃

平方米

180~350

43

无框玻璃门

平方米

400

44

镜面

平方米

100

45

三夹板护墙

平方米

70

46

水曲柳、榉木等贴面板护墙

平方米

100

47

三夹板花式护墙

平方米

90

48

水曲柳、榉木等贴面板花式护墙

平方米

120

表6-3：

市区国有土地上房屋征收室内一般装修及附属物补偿指导价

序号

名称

单位

单价（元）

49

三夹板双包门

扇

350

50

水曲柳、榉木等贴面板双包门，刻花玻璃移门

扇

430

51

实木门

扇

500~1500

52

铝合金纱窗及纱门

平方米

80

53

隐形纱窗及纱门

平方米

150

54

窗帘盒（箱）

米

80

55

罗马杆

米

150

56

三夹板门窗套

只

110

57

水曲柳、榉木等贴面板门窗套

只

130

58

三夹板普吊顶

平方米

50

59

三夹板吊顶（石膏板）

平方米

90

60

塑扣板普吊顶

平方米

50

61

塑扣板吊顶（PVC扣板）

平方米

80

62

铝扣板吊顶（集成吊顶）

平方米

130

63

铝塑板普吊顶

平方米

55

64

铝塑板吊顶

平方米

160

65

普玻璃吊顶

平方米

100

66

水曲柳、榉木等贴面板吊顶

平方米

110

67

室内葡萄架＋装饰

平方米

80

68

不锈钢防盗窗

平方米

120

69

方钢防盗窗

平方米

80

70

圆钢防盗窗

平方米

60

71

不锈钢晾衣架

米

150

72

太阳蓬（布）

平方米

70

表6-4：

市区国有土地上房屋征收室内一般装修及附属物补偿指导价

序号

名称

单位

单价（元）

73

硬木扶手（带同质栏杆）

米

350

74

不锈钢扶手（带同质栏杆）

米

200

75

铁艺扶手（带同质栏杆）

米

150~250

76

水泥壁橱（不含门）

平方米（按立面面积）

120

77

三夹板橱（不含门）

平方米

300

78

水曲柳、榉木等贴面板橱（不含门）

350

79

防火板橱（不含门）

400

80

三夹板橱门

180

81

水曲柳、榉木等贴面板橱门

平方米

230

82

防火板橱门

280

83

三夹板（石膏板）隔断单面

90

84

三夹板（石膏板）隔断双面

平方米

120

85

广告牌

平方米

150

86

广告箱

平方米

300

87

小便池、蹲便器

只

120

88

普通卫生洁具

套

1000（马桶300、洗脸盆200、浴缸500）

89

中档卫生洁具

套

2000（马桶600、洗脸盆400、浴缸1000）

90

高档卫生洁具（箭牌等中高档品牌）

套

4000（马桶1200、洗脸盆800、浴缸2000）

91

整体沐浴房

只

1000~2500

.表6-5：

市区国有土地上房屋征收室内一般装修补偿指导价

序号

名称

单位

单价（元）

92

水泥水池

只

50

93

普通白瓷水池

只

120

94

不锈钢单眼水池

只

250

95

不锈钢双眼水池

只

450

96

较差防盗门

扇

250

97

普通防盗门

扇

350

98

中档防盗门

扇

800

99

高档防盗门

扇

1500

100

白铁皮包门

扇

120

101

普通水泥地坪

平方米

100

102

普通围墙

平方米

120

说明

1．本指导价已包括材料的辅料和人工、税收、管理等费用；

2．本指导价中的材料为一般材料价格，房地产评估机构应根据现场勘察结果经市场调查后修正确定；

3．水电设施按房屋装修评估总价值的20%予以补助；

4．房屋征收时，装修成新率标准为50%~100%，具体根据实际情况经现场勘察确定。

5．本表没有包括在内的其他内容，根据实际情况确定。