开设乐哈哈超市项目谋划建议书.docx
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开设乐哈哈超市项目谋划建议书
目 录
第一章总论………………………………………1
第二章项目建设必要性…………………………7
第三章建设条件与建设地址……………………11
第四章工程方案…………………………………17
第五章环境保护…………………………………29
第六章节能………………………………………34
第七章经营管理与劳动定员……………………36
第八章实施计划与工程管理……………………38
第九章投资估算与资金筹措……………………40
第十章经济效益和社会效益分析………………43
附件附图
1、企业法人营业执照
2、规划证明
3、环保影响报告表
4、资金证明
5、建设项目招标方案
6、区域位置图
7、现状图
8、总平面布置图
9、管线图
第一章总论
一、项目名称及承办单位
1、项目名称
乐哈哈超市项目
2、项目建设性质
新建
3、项目建设单位
####百货集团股份有限公司
二、工作依据
1、####百货集团股份有限公司与####工程造价咨询事务所有限公司签订的工程咨询委托书与合同书
2、《中华人民共和国城市规划法》
3、《城市规划编制办法》
4、《城市居住区规划设计规范》
5、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料。
6、有关部门提供的证明和资料等
三、研究范围
1、项目建设必要性
2、建设条件与地址
3、规划设计方案
4、物业管理
5、环境保护与节能
6、实施计划与工程管理
7、投资估算与资金筹措
8、经济和社会效益分析
四、工作概况
####工程造价咨询事务所有限公司在接受####百货集团股份有限公司关于建设##乐哈哈超市项目的工程咨询委托后,立即成立了研究小组,小组本着客观、科学和对项目负责的精神,多次进行实地考察,搜集资料,对项目建设的必要性进行了多方面的调查研究,会同有关部门,对项目建设方案进行了认真、细致地研究、讨论,根据目前##县商业领域及城市分区规划的有关要求,确定了项目的建设规模和实施方案,在此基础上编制了该报告。
五、建设单位概况
####百货集团股份有限公司是以商业经营为主的股份制企业,下设中百配送中心、中百大厦、乐哈哈、中百连锁超市、中百实业发展有限公司、益家园家居建材超市等六家经营单位,现有门店257家,是##省重点商贸流通企业,先后荣获全国青年文明号、全国重合同守信用企业、全国诚信单位、全国商业名牌企业等数十项省部级以上荣誉称号。
06年完成销售61.28亿元,同比增长21.79%,07年1—5月份完成销售30.88亿元,同比增长22.68%,保持了健康快速发展的良好势头。
中百配送中心位于##高新技术产业开发区,总建筑面积5万平方米,其中立体仓库3.1万平方米,集商流、物流、信息流、资金流于一体,主要开展商品代理营销和物流配送业务,设立了青岛分公司、烟台分公司、东营分公司和泰安加盟中百配送中心,现已建立起了覆盖##全省延伸到邻省周边地区的分销配送网络。
年商品配送额16.7亿元。
中百大厦集购物、休闲、餐饮、文化、娱乐于一体,坚持“以质量求生存,以服务促发展,”形成了“三优”、“四无”的服务特色,设有麦当劳中百餐厅,开设了中百美术馆,诠释了“生活·购物·享受”的消费理念,成为##市最具特色、最受消费者欢迎的现代化大型综合购物中心。
中百大厦积极开展连锁经营,快速发展,除5.7万平方米的##旗舰店外,先后成功开设了2.2万平方米的寿光店、2.5万平方米的泰安店、2.2万平方米的青州店、2.2万平方米的圣荣店4家百货店,并开设了3000平方米的中百家电城天翔店、1.2万平方米的中百家电城胜利店和2家家电专业店,目前拥有5家百货店、2家家电专业店和1家输出管理的温州商城。
乐哈哈创建于1999年12月,是以经营家庭生活日用品为主,集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的大卖场连锁机构。
超市现有门店18家,网点布及##、青岛、烟台及泰安地区,总营业面积19万平方米,经营商品3万余种。
乐哈哈采用国际最先进、最具发展潜力的大卖场业态,以“全面提升家庭生活品质”为企业宗旨,以“顾客满意百分百”为服务理念,以“一站购物,一次购足,实惠便利,品质保证”为经营特色,坚持“以德经商,诚信经营”的指导思想,积极倡导健康快乐的消费文化。
中百连锁超市以“便民、利民、为民”为经营宗旨,以标准超市、便利店为主力业态,加快网点拓展步伐,承担着为城市社区服务和“万村千乡”市场工程职能,现已开设食品超市93家、便利店131家,网点遍布##城区及各县市区,并延伸到了莱州和淄博。
中百实业发展有限公司占地13.3万平方米,主要进行肉类、面食和蔬菜生产加工。
现已开展“品先”牌系列肉制品、“中百”牌净菜、面食的加工,并充分利用1.27公里的铁路专运线、1.5万吨冷库,开展木材下线和冷藏业务,现已成为全省东部地区最大的木材下线及集散地,中百冷库库房年均利用率达到95.36%,成为##库容利用率最高、服务最好、最具品牌效应的效益型冷库。
益家园家居建材超市05年元月9日开业,以“为您营造舒适健康的家”为经营宗旨,是##省面积最大、##市首家自营仓储式建材家居超市,营业面积3.1万平方米,主营建材、家居、家具、五金、电器等16个大类5万多种绿色、环保商品,为顾客提供家装一条龙服务。
六、研究结论
1、建设地址
该项目位于##县城区,北邻昌城宾馆,西沿新昌路,南沿利民街,东接物资局综合大楼。
该地块是##县城市总体规划的商业用地,地势平坦,现状主要为底层砖房与原百货大楼,交通便利,水电、天然气、通讯等基础设施齐全,是开发建设商业的理想地段。
2、建设规模
该项目规划用地面积14521.69m2,净用地面积7488.93m2。
总建筑面积26800m2。
项目建成后,将形成一个布局合理、配套齐全、功能完善的大型购物超市。
3、实施进度计划
该项目建设期计划为8个月,工程拟于2007年8月份开工,预计2008年3月份竣工。
4、投资估算
该项目建设总投资为2998.7万元,其中建筑工程2162.0万元,设备购置及安装费548.9万元,其他费用122.9万元,基本预备费64.9万元,流动资金50.0万元。
项目建设资本金600万元。
5、资金筹措
该项目建设资金由建设单位自筹解决。
6、经济和社会效益分析
该项目的开发建设符合国家产业政策和##县城市发展规划,提高了居民生活水平,繁荣了##县商业市场。
提高和改善了##县的商业环境,为居民提供一处功能齐全、设施完善,购物与休闲齐全的的大型购物超市。
同时可带动##县建材工业和第三产业的发展。
具有良好的经济效益和社会效益。
主要经济技术指标表
序号
项目
单位
指标
1
年均经营收入
万元
973.8
2
年均销售税金及附加
万元
17.8
3
年均增值税
万元
137.5
4
总投资
万元
2998.7
4.1
固定资产投资
万元
2948.7
4.2
流动资金
万元
50
5
年均利润总额
万元
342.0
6
年均所得税
万元
112.9
7
年均税后利润
万元
229.1
8
投资利润率
%
11.4
9
投资利税率
%
16.6
10
所得税后内部收益率
%
8.6
11
投资回收期
年
9.87(含建设期8个月)
第二章项目建设必要性
一、项目提出背景
2000年12月####百货集团股份有限公司在##县开设了乐哈哈超市,随着##县经济的快速发展,人民生活水平的提高,##县的消费品零售市场实现了稳步健康发展。
超市成为居民购物的热点。
今年以来,##县各种超市销售情况均好于往年,他们靠先进的管理,准确的市场定位,优质的服务和舒适的购物环境,赢得了广大消费者的青睐。
一季度,##中百集团##乐哈哈超市消费品零售额实现22636万元,与去年同比增长6.8%。
但乐哈哈##店合同期限接近届满,且现有场地面积、硬件配套等方面已不能满足目前超市进一步提升需求,因此先择在原来##百货大楼位置开设##乐哈哈超市。
二、##县商业市场分析
1、商业业态
目前##的商业业态主要百货店、超级市场、便利店、专卖店、商业步行街等。
属四线开发城市,商业欠发达。
##目前的商业物业主要有:
家乐佳超市、百货大楼、新昌商场、世纪美联、商业步行街、温州商城。
各业态对消费者的吸引比重依次为:
乐哈哈、百货大楼、新昌商场、世纪美联、商业步行街、温州商城。
目前##商业楼盘主要有:
中庭景苑(规划中)、假日广场(建设中)、商业步行街、温州商城、福州商城、昌盛物流中心(建设中)。
商业总建筑面积约:
19万平方米,其中待开发面积约50000平方米。
2、商业消费分析
##县居民收入有所增长,生活水平得到明显改善。
据抽样调查,2005年全市城区居民人均可支配收入7538元,人均消费性支出5639元,其中人均食品支出1947元,人均生活用品、娱乐、文教及服务支出1312元,人均居住支出827元,其他支出634元。
人均居住支出占总支出的10.3%,随着居民收入的增长,生活水平的提高所占比重还会进一步增加。
农民人均收入3643元,人均生活消费支出2275元,农民进城买房也成为可能。
从以上数据可以看出,人民随着收入的增加,生活水平的改善,购买力越来越强。
##GDP增长态势图表:
##商业开发及经营处于起步阶段,且除家乐佳、百货大楼等知名商业外,其他商业知名度不高,加之##购物环境的不理想,形成了##人对##的消费排斥心理(同样价位,同样质量的物品宁愿到##去购买,也不愿在##买),以到##购物为荣的心理。
##消费者异地消费的原因分析如下:
⑴##目前无知名商业购物业态,中低档消费及小宗消费一般在##,而中档及大宗消费一般到##、淄博等地进行消费;
⑵长期无知名度较高的购物消费地形成了只认##等大城市的购物习惯;
⑶大城市的消费选择机会较多也是一个原因。
因此,##的商业消费需要引导,首先是购物环境的改变,其次是知名度的提高。
3、##县零售商业发展分析
⑴目前零售商圈为以新昌路/利民街为商圈中心点的半径为1.5公里商圈。
⑵随着##新昌路、利民街、方山路等城市街区规划,目前新昌路、利民街的经营户向商业步行街、城市假日广场、新昌商场、温州商城分流。
⑶##专业市场及与家和汽车相关的生活配套市场目前除中庭景苑规划5万余平方米的汽摩销售市场外,还未出现其他专业市场。
⑷##居民零售消费场所为:
乐哈哈超市、百货大楼、新昌商场、商业步行街、世纪美联。
三、优劣势分析
凭借前期##店良好的知名度和美誉度及更加成熟的大卖场经营运作模式,更加完善的经营管理模式,更加突出的形象,实惠的价格,便利舒适的购物环境,贴近的服务,使##乐哈哈新店必将成为##商业的新亮点和乐哈哈新的销售增长点。
##划区后,##二店将作为城区店管理也将进一步强##大本营市场的控制能力。
四、门店定位及竞争策略
##新店在位置、硬件等方面均比##店有优势,因此在卖场形象、商品定位、服务素质、营销策划等方面都必须进行全新提升,定位如下:
1、定位:
总结成功的运作经验,经营定位应是大型综合超市。
突出优质低价的特色,突显优雅舒适的店堂形象,让消费者感受轻松、时尚、贴近的购物氛围,继续保持“一站购物、一次购足”的经营理念。
做好文化营销,突出乐哈哈良好的品牌形象,以文化促经营。
2、价位:
继续发挥集团公司品牌效应,即低价、质优的特点,准确把握目标顾客,依托集团公司整体优势和区域差别制订价格策略。
3、服务:
发挥品牌优势,不仅要做到商品全、质量优,环境优,与社区消费情况和居民消费习惯紧密结合,在乐哈哈现有服务宗旨的基础上开创具有社区特色的特色服务。
五、结论
政策优势、区位优势和巨大的市场需求,为该项目开发建设提供了有利的契机和社会环境。
项目建成后,将对##县的经济发展产生巨大的拉动作用。
因此,该项目的开发建设是十分必要的。
第三章建设条件与建设地址
一、建设地区概况
##县位于##半岛内陆,隶属##省##市,东距##城区25公里,西接临朐、青州,南与安丘隔汶河相望,北与寿光接壤,总面积达1100.6平方公里,东西最大横距40.9公里,南北最大纵距48.9公里。
##地理位置优越,交通十分便捷,胶济铁路,济青高速公路从北部通过,309国道横贯东西,省道大沂路贯穿南北,距青岛、济南机场各150公里。
##更是全国著名的“宝石城”。
##县的工业门类比较齐全,现有化工、建材、煤炭、机械、纺织、造纸、酿造、印刷、食品、塑料制品等十几个门类,且已初具规模。
但经济发展水平还不是很平衡,基础较为薄弱产业比重不尽合理,经济总量落后于周边以及其他县市。
截止2005年,目前##县人口为650,534人,其中,农业人口:
478,348人,城镇人口:
172,186人。
全县辖19镇4乡,905个行政村,居住着汉、满、蒙、回、壮、朝鲜族等13个民族。
2006年,##人均GDP为12846元人民币(按现行汇率折算为1650美元)实现生产总值83.5亿元,财政收入7.09亿元,地方财政收入3.92亿元。
二、建设地址
该项目位于##县城区,北邻昌城宾馆,西沿新昌路,南沿利民街,东接物资局综合大楼。
该地块是##县城市总体规划的商业用地,地势平坦,现状主要为底层砖房与原百货大楼,交通便利,水电、天然气、通讯等基础设施齐全,是开发建设商业的理想地段。
附:
区域位置图
三、自然条件
1、地形、地貌
##县位于北纬36°19’-56°46’,东经118°43’-119°10’,境内多丘陵,南高北低,西高东低。
西部、南部平均海拔170米左右,东部、北部平均海拔150米,鄌郚镇车罗顶为全县最高点,海拔381米,朱刘镇北庄、郑王附近最低,海拔30米,全县山丘608平方公里,占总面积的58.85%,主要分布在县境南部,平原410平方公里,占总面积的39.7%,主要分布在县境北部。
涝洼15平方公里,占总面积的1.45%,主要分布在沿河谷地。
2、工程地质
##县地处华北台地中部,鲁中隆断区边缘和沂沭断裂带上。
地质构造比较复杂,有太古代的花岗片麻岩,古生代的石灰岩、沙岩及页岩,新生代的砂岩及粘土岩。
大体可分为三个类型区:
南部太古界、远古界变质岩区,地貌构成侵蚀丘陵区。
中部新生界第三系玄武岩区,地貌成低山区。
北部新生界第四系冲积平原区,地貌成山前平原区。
地震烈度为7度,定为设防区,地耐力为15-30T/M2。
3、地层岩性、地质构造及地震
⑴地层岩性
出露地层为第四系上更新统冲积黄土质粉质黏土、黏土层,厚度大于20m,未揭穿该层;各层岩性分述如下:
①黄土质粉质黏土(弱膨胀土):
黄、黄褐色,硬塑,局部坚硬状。
土质均匀性差,微含姜石及角砾,厚度8-13m,广布于地表,属II级普通土。
②黏土:
棕黄、灰黄色,硬塑状。
土质均匀性差,局部夹粉质黏土层,含少许角砾。
厚度大于5m,未揭穿该层;属II级普通土。
⑵地质构造及地震
城区范围地表为土层所覆,未见构造痕迹。
根据中华人民共和国《中国地震烈度区划图》(2001年版)资料,地震动峰值加速度为0.15g,该工程所在区域为7度烈度区,该项目抗震建设标准应按国家抗震设计规范要求执行。
4、水文地质条件
境内河流较多,长度在5公里以上的有35条,分为汶河、白浪河、桂河、丹河等5条水系。
汶河干流在最南端,是本县与安丘市的界河,经县界河道段长22.5公里,境内河域面积358.7平方公里,总集水面积718.4平方公里。
白浪河主流境内段长34.0公里,流域面积306.3平方公里。
丹河水系包括丹河干流和注入丹河的大丹河、小丹河、尧沟三条支流,总长836公里,流域面积275.34平方公里。
境内河流除汶河为东西流外,其余均为南北流向,总流域面积1436.84平方公里。
##县水文地质条件复杂,按地下水和地表水的互补关系,可分为平原型和山丘型两大类,基本属山丘型。
按含水岩组可分为松散岩类孔隙水,碎屑岩类孔隙水,碳酸岩类裂隙---岩溶水,岩溶岩类裂隙水,变质岩类裂隙水五类。
以松散岩类孔隙水量最重要。
根据地形、地貌分为四个水文地质区。
北部山前平原区,覆盖层厚30-50米,岩性为玄武岩,属平原型地下水,主要含水层亚砂土累计厚度10-20米,沙层厚度累计2-7米。
南部山前平原区,覆盖层厚5-30米,下伏玄武岩和石灰岩受沟谷切割较明显。
属山丘型地下水,与河水关系密切,枯水时地下水补给河水,主要含水层除山前冲洪亚砂土和细砂层外,还有富水砂层,隐伏灰岩岩溶水受断层阻拦,形成富水区。
低山(高丘)区地下水属山丘型地下水补给地表水。
主要含水岩组为玄武岩裂隙水及石灰岩岩溶水,玄武岩出露面积广,一般降水补给,浅部循环,短途排泄,受五条水系切割补给来源小,储存条件差,除局部山间盆地和河谷外,一般不易成井。
石灰岩有两处出漏,是岩溶水的补给区和地表水的渗漏区,另一处呈南北窄状分布,自上寒武至中奥陶各层都有,岩层倾向北东和北西。
由于四面受阻可见地表积水。
岩溶水补给面积小,出水量不大。
东部丘陵河谷平原区,主要含水岩组为各色花岗片麻岩,变质岩系,裂隙水及河谷冲积层孔隙水,属山丘型地下水。
地下水矿化度范围一般在200-300毫克/升,PH值为7.2-8.1之间,属中性。
绝大部分属重碳酸盐类钙组,总硬度1.92-11毫克当量/升。
5、水文、气象资料:
该项目所在地位于##县城区,属暖温带半湿润季风区,气候温和,四季分明,雨量集中,雨热同期。
气温:
历年平均气温:
12.2℃
历年平均最高气温:
19.2℃
极端最高气温:
40.7℃
历年平均最低气温:
7.7℃
极端最低气温:
-21.4℃
降雨量:
历年平均降雨量:
646~677mm
年最大降雨量:
1215.7mm
年最小降雨量:
372.3mm。
湿度:
历年平均空气湿度:
67.5%
年最大空气湿度:
90%
年最小空气湿度:
55%
风向风力:
夏季主要风向为:
东南风
冬季主要风向为:
北风
历年平均风速:
3.5米/秒
最大风速:
20米/秒
霜冻:
历年平均冰冻期:
52天
历年平均霜期:
79天
最大冻土深度:
500mm
历年平均日照总时数为2792小时。
从水文、气象和地质条件来看,该项目建设地点不会对工程建设造成不良影响。
四、基础设施条件
1、交通
##位于##半岛中部,东距海滨城市青岛150公里,北离渤海80公里。
胶济铁路、济青高速公路、309国道及胶王路、潍九路、昌大路贯穿境内,形成了纵横交错的交通网络,为##经济发展提供了良好条件。
2、给水
该项目用水由##县自来水公司供给,市政供水管道已敷设至项目用地周围,只需接入市政供水管道即可,可保证项目的正常用水。
3、排水
该项目排水采用雨、污分流制,雨水经雨水管道就近排入市政雨水管道,生活污水经化粪池处理后,就近排入市政污水管道,汇集后输送到##县污水处理厂进行处理后达标排放。
4、供电
该项目用电由##县供电公司供给,市政供电线路己敷设至项目用地周围,只需接入10KV市政供电线路即可,电力供应有保障。
5、电讯
##县以程控电话、移动电话、高速宽带为主形成高效迅捷的通讯网络,各类信息能够及时传输交流,可为该项目提供便利的基础条件。
6、消防
##县消防局根据火灾危险性类别和重点单位、工商企业、人口密度、建筑状况以及交通道路、水源等实际情况划分消防区,以“消防结合、以防为主”的原则组织消防。
整个城区消防给水以城市自来水为主,消防设施按防水规范要求设置,沿城市主干道每隔120米设一消火栓,次干道每隔150米设置一消火栓,以确保火情发生时能及时灭火,降低损失。
该项目的消防应按《建筑设计防火规范》和《建筑灭火器配置设计规范》设计、配置。
第四章工程方案
一、建设规模
该项目规划用地面积14521.69m2,净用地面积7488.93m2。
总建筑面积26800m2。
项目建成后,将形成一个布局合理、配套齐全、功能完善的大型购物超市。
二、方案设计
1、规划依据
⑴《中华人民共和国城市规划法》
⑵《中华人民共和国建筑法》
⑶《中华人民共和国城市规划编制办法实施细则》
⑷中华人民共和国现行的有关法律、法规、技术规定
⑸甲方提供的规划设计条件和设计要求。
2、功能定位
##县是##东部面向21世纪的现代化城市,此次规划的潍百集团##乐哈哈定位为面向21世纪,为广大市民提供一个环境优美、功能齐全,购物与休闲相结合的现代化服务区。
3、规划原则
创造良好的购物环境和休闲环境一直是设计者不断追求的目标,潍百集团##乐哈哈作为##县中心地段最繁华的商业区,为设计提出了明确的目标定位和理念。
规划设计及建筑单体设计应具有超前性、先导性和示范性,高起点、高标准、高水平,强调自己的个性化、独创性。
⑴人本原则
贯彻以人为本的思想,以建设休闲、购物环境为规划目标,创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、具有自身特色的购物区。
注重安全,合理分配和使用各项资源,把提高购物环境作为规划设计、建筑设计的基本出发点和最终目的。
以满足县内居民消费者需求。
⑵市场原则
规划以满足开发建设的客观规律为宗旨,加强规划的弹性与灵活性,使规划设计便于开发商经营,形成良性循环、滚动发展的机制。
规划设计及建筑单体设计具有可操作性和可变性,适应市场变化。
将可持续发展的指导思想贯彻于规划设计、建筑设计与管理中,做到经济效益与社会效益的统一。
4、规划布局
⑴平面布局
该项目为原##百货大楼旧城改造项目,项目共五层,建筑面积约计26800平方米。
其中地下一层停车场,地上四层为购物超市。
地下一层及地上一、二、三层,每层面积约6000平方米,第四层面积2800平方米。
⑵立面风格
立面挺拔秀丽,使建筑协调整体,且富有韵律感,一层为蓝色玻璃门,二三层为浅米黄色的面砖,四层为蓝色的玻璃幕墙,轻盈、通透、挺拔、秀丽、绿色是设计追求的理念。
5、公用设施
变电所、换热站等公用设施均设在地下一层。
6、道路交通
⑴入口:
超市主入口位于利民街与新昌路交口处,面向利民街和新昌路均设次出入口。
⑵停车位:
为节省空间,方便购物者停车,该项目采用地下停车的停车方式。
三、结构说明
1、设计依据
⑴《建筑结构荷载规范》GB50009-2001
⑵《混凝土结构设计规范》GB50010-2002
⑶《建筑地基基础设计规范》GB5007-2002
⑷《建筑抗震设计规范》GB50011-2001
2、该工程由多层商业楼组成。
3、该工程建筑结构安全等级为二级,结构设计使用年限为50年。
4、该工程中建筑物的耐火等级为二级。
5、该地区地震基本烈度为7度,抗震设防烈度按照7.5度进行设计。
6、基本风压:
0.45kPa基本雪压:
0.45kPa
7、主要楼面活荷载标准值:
走廊、楼梯:
2.0kPa厕所:
2.0kPa
住宅:
2.0kPa疏散楼梯:
3.5kPa
阳台:
2.5kPa车库:
2.5kPa
上人屋面:
2.0kPa不上人屋面:
0.5kPa
设备用房根据不同功能分别取值,人防荷载按有关规范取值。
四、基础配套设施综合规划
管线敷设交叉时应遵循以下原则:
⑴压力流管让重力流管;
⑵小管径让大管径;
⑶给水管尽量在污水管上面;
⑷易弯的让不易弯的;
⑸临时性的让永久性的;
⑹工程量小的让工程量大的。
各种管线间距应满足规范要求。
(一)电力工程规划
1、设计依据
⑴《低压配电设计规范》
⑵《10KV变电所设计规范》
⑶《建筑设计防火规范》
⑷《民用建筑电气设计规范》
⑸《火灾自动报警系统设计规范》
⑹《建筑防雷设计规范》
2、负荷估算
用电负荷按以下原则估算,商业用
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