房产测绘专业技术设计.docx

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房产测绘专业技术设计

房产测绘技术设计

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测绘项目技术设计

产品名称：

新湖家园小区二期房产测绘

生产单位（签章）：

德州市房产测绘队

2014年8月10日

1任务概述

1.1任务来源

受德州市宝林房地产开发有限公司委托，德州市房产测绘队于2014年08月10日对其位于新湖南路203号的新湖家园二期1#、2#、3#、4#、19#楼5栋住宅楼工程进行房产面积测绘。

提供房屋测绘报告和房产分户平面图，用于房产登记。

1.2测区范围

该项目位于德州市德城区，东至（临）新湖南路，西至（临）公路局宿舍，南至（临）新华路，北至（临）德州联合石油机械有限公司，为一类商住地块。

1.3任务量

该项目共有建筑5栋，建筑约4万平方米，测绘任务包括房产调查、房产图绘制、房产面积测算、房产分户以及成果资料的检查与验收。

2测区自然地理概况和已有资料情况

2.1测区自然地理概况

该项目为城区内新建小区，四周有市政道路和住宅小区，属城区商业住宅区。

项目土地权属清晰，地势平坦，交通方便，建筑物密度适中。

2.2已有资料情况

（1）本项目的房屋用地文件； 

（2）各建筑的规划审批、验收文件； 

（3）建筑施工平面图（含施工图电子文档）；

（4）各建筑的房屋预售文件； 

3引用文件

1、《房产测量规范》（GB/T17986−2000）; 

 2、建设部“关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知”（建住房〔2002〕74号）；

3、《数字测绘产品检查验收规定和质量评定》（GB/T18316－2001）

4设计方案

4.1精度指标

《房产测量规范》（GB/T17986−2000）将房屋面积的测算精度分为三级，本工程按二级房产面积测量精度执行，它的适用范围在大城市的市区、中小城市的中心区的商品房、其他上市房屋。

本工程的精度要求见表1：

表1   房产测绘精度要求

房产面积精度等级

限差

中误差

二

±（0.04√S+0.002S）

±（0.02√S+0.002S）

注：

S为房产面积，单位为m2 

4.2仪器设备和软件

（1）手持测距仪； 

（2）钢卷尺； （3）数码照相机；（4）maplist房产测算软件。

4.3测绘人员

测绘一科4人分别负责内、外业测绘工作，由组长安排成果的自检互检。

4.4房产调查

由于本项目的房屋用地文件齐全有效、周边权属简单清晰，房产调查包括房屋用地调查和房屋调查，重点应放在房屋调查方面。

（1）房屋用地调查

——房屋用地调查的内容包括用地坐落、土地证号、权属性质、使用面积、使用年限、用地性质和土地的四至关系等情况，并绘制房屋权界线示意图。

——用地坐落和房屋的坐落是指房屋用地所在街道的名称和门牌号。

——房屋用地的产权性质按国有和集体两类填写。

——土地证号是该宗土地上土地证的编号。

——用地四至是指用地范围与四邻接壤的情况，一般按东、南、西、北方向标明邻接用地的单位名称或产权人名称。

——用地范围的界标是指用地界线上的各种标志，包括道路、河流等自然界线；房屋墙体、围墙、栅栏等围护物体，以及界碑、界柱等埋石标志。

（2）房屋调查

——房屋调查的内容包括房屋的坐落、产权人、产别、层数、所在层数、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利等基本情况，并签署房屋调查意见。

——房屋产权人，私人所有的房屋，一般按照产权证件上的姓名；单位所有的房屋应注明单位的全称。

——房屋产别是指根据产权占有不同而划分的类别。

按两级分类调记，具体分类标准按《房产测量规范》（GB/T17986−2000）附录A中的A4执行。

——房屋产权来源是指产权人取得房屋产权的时间和方式，如继承、析产、买卖、自建、翻建、划拨等。

——房屋的总层数与所在层次

房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪正负零以上计算；房屋总层数为房屋地上层数和地下层数之和。

所在层次是指本权属单元的房屋所在该幢楼房中的第几层。

地下层次以负数表示。

——房屋建筑结构是指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料和结构划分类别，具体分类标准按《房产测量规范》（GB/T17986−2000）附录A中的A5执行。

——房屋建成年份是指房屋实际竣工年份。

一幢房屋有两种以上建成年份的，应分别注明。

——房屋用途是指房屋的实际用途，根据法规《房屋登记办法》规定，房屋用途应是房屋的规划用途。

在调查中，房屋的规划用途不明确的，以房屋的实际用途为调查的房屋用途。

——房屋墙体归属是房屋四墙所有权的归属，分别注明自有墙共有墙和借墙等三类。

——房屋权界线是指房屋权属范围的界线。

4.5房屋要素测量

（1）准备外业底图 

——外业前核对电子版建筑施工图和规划审批后的建筑施工图蓝图的一致性； 

——外业记录一般以建筑施工图为底图，记录前对电子版建筑施工图进行必要的整理，要求底图界线完整明确、图面简洁清晰； 

——对于只有纸质建筑施工图的工程可以将复印件作为底图； 

——对于无图纸的工程可以现场绘制底图，现场绘制底图以单线表示墙体； 

——底图应以A4或A3幅面，对于占地面积较大，图形复杂的工程可适当增大幅面。

（2）外业实测 

建筑外围测量要求如下：

——房屋应逐幢测绘，不同产别、不同建筑结构、不同层数的房屋应分别测量，独立成幢房屋，一房屋四面墙体外侧为界测量；毗连房屋四墙，在房屋所有人指界下，区分自有、共有或借墙，以墙体所有权范围为界测量；

——每幢房屋应分幢分户丈量制图，丈量房屋以勒脚以上墙角为准，测绘房屋以外墙水平投影为准。

——建筑物外围测量需要测出各层范围线和各层上空范围线； 

——建筑首层外围必须完整，不能因为建筑具有对称性或有相同单元拼接组合而成而省略； 

——对照设计图纸丈量时，分户测量时应逐户测量，对设计图纸的各尺寸进行逐一测量。

根据实测的尺寸逐对照施工平面图的设计尺寸；

——对照设计图纸丈量时，出现实际丈量尺寸与设计尺寸不符是应将不符部位认真做好标记，在注记栏舍命设计变更部位，在现场或丈量后与甲方工程技术人员核实；

——对设计变更超出规划范围时要及时提醒甲方提供设计变更和规划变更。

——不得将外形不同的楼层数据记录在同一楼层草图中； ——如果楼层外部尺寸有变化，地上部分只需测量首层外部尺寸； 

——如果楼座外部尺寸有变化，应在相应层测量退层或悬挑尺寸，并注明“其他尺寸同某层”； 

——地下部分的外部尺寸可通过内部尺寸加设计外墙厚度的方法获得； 

——现场无法实测的数据（如无孔洞的墙厚），可抄录设计数据并注明数据来源； 

——在丈量中对相同户型的丈量要核实，核实方法可以根据外围尺寸判断或简易实测判断，严禁仅仅依靠图纸不进行实测判断；

——对于屋顶为坡面且有不够2.20m的部位，现场找出2.20m线的位置，并测量其与相邻墙面的相对关系； 

——对于层高不足2.20m的部分，应记录净空尺寸； ——对于空间、顶层附属用房要测量其相对位置。

 建筑内部测量要求如下：

——对于需要分户的工程，外业数据应能基本反映出建筑平面图； 

——非标准层需层层测量；标准层测量其起止层，其中一层可采用检测通长的方法。

记录草图要求如下：

——外业记录一般用2H以上硬度铅笔或记录，字头向北向西，靠墙注记，字迹工整，图面清晰； 

——记录在室内的为内部尺寸，记录在室外的为外部尺寸，以米位单位； 

——墙厚尺寸以厘米位单位，外围画圈，记录在墙体线上； 

——适当测量内、外通长以避免误差过度积累，可用起止线显示通长两端； 

——适当增加文字说明，如“所有阳台均封闭”、“飘窗落地”、“室外楼梯无上盖”、“空间”等； 

——房屋外廓的全长与房屋分段丈量之和的较差在限差内时，应以房屋外廓数据为准，分段丈量的数据按比例配赋。

超差需进行复量。

——每张草图必须记录测量人、记录人、测量日期、仪器号、坐落、指北针和所测楼层。

（3）拍摄建筑物实景照片。

由于房产测绘要求的数据太多，为防止遗漏，本工程要求对每个建筑要都要拍摄建筑物外立面的实景照片，一则作业人员计算时利用，二则检查人员在检查时参考。

4.6房产图绘制

（1）房产分幅图

分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测绘分丘图和分户图的基础资料。

德州市没用进行市区的房产分幅图的测绘地图，因此该设计不涉及该内容。

（2）房产分丘图的绘制

——分丘图是绘制房屋产权证附图的基本图。

房产分丘图要清晰的描绘出房屋用地和房屋调查的基本情况。

——丘的编号按市、市辖区（县）、房产区、房产分区、丘五级编号。

——房产区是以市行政建制区的街道办事处或镇（乡）的行政辖区，或房地产管理划分的区域为基础划定，根据实际情况和需要，可以将房产分区划分若干个房产分区。

——德州市城区房产分区按照市辖区分为四个房产区，房产分区按照房产区行政管辖的社区居委会进行划分。

——丘以房产分区为单元划分。

——编号方法：

市、市辖区（县）的代码采用GB/T2260规定的代码。

编号方法执行《房产测量规范》（GB/T17986−2000）第5条第5.3.3.4之规定。

——分户图的坐标系统应与分幅图的坐标系统一致，没用分幅图资料的，可采用自由坐标绘制。

——分丘图的比例尺，根据丘面积的大小，可在1:

100~1:

1000之间选用。

——分丘图上应表示的内容：

用地界线、房屋权属界线、界址点点号、房屋轮廓线、阳台、挑廊、建成年份、用地面积、建筑面积、墙体归属和四至关系等各项房地产要素。

——分丘图上，应分别注明所有周邻产权所有单位的名称，分丘图上各种注记的字头应朝北或朝西。

——测量本丘与邻丘毗连墙体时，共有墙以墙体中间为界，量至墙体厚度的1/2处；借墙量至墙体内侧；自有墙量至墙体外侧并用相应符号表示。

——房屋权属界限与丘界限重合时，表示丘界限，房屋轮廓线与房屋权属界限重合时，表示房屋权属界限。

（3）分户图的绘制

——分户图是在分丘图基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部图，以明确明确异产毗连房屋的权利界限供核发房屋所有权证的附图使用。

——分户图的方位应使房屋的主要边线与图框边线平行，按房屋的方向横放或竖放，并在适当位置加绘指北方向符号。

——分户图的幅面可选用A4尺寸。

——分户图的比例尺一般为1:

200，当房屋图形过大时，比例尺可适当放大或缩小。

——分户图上房屋的丘号、幢号、应与分丘图上的编号一致。

房屋边长应实际丈量，注记取0.01m，注在图上的相应位置。

——分户图表示的主要内容包括房屋权界线、四墙归属和楼梯、走道等部位以及门牌号、所在层次、户号、房屋建筑面积和房屋边长等。

房屋产权面积有分摊面积的要标记房屋的套内面积、分摊面积和产权面积。

——图面整饰按GB/T17986.2执行，文字注记应相对集中，边长注记取舍得当，注记要清晰，图面要美观。

4.7房产面积测算

（1）房产面积测算。

执行《房产测量规范》（GB/T17986−2000）第8条“房产面积测算”之规定。

（2）利用相关软件绘制分层平面示意图，计算各部位面积。

本工程执行二级房产面积测算精度，作业中注意调尺分寸和限差。

（3）共有共用建筑面积分摊计算公式为:

δSi=K×Si  ,K=∑δSi /∑Si

式中：

K为面积分摊系数；Si为各单元参加分摊的建筑面积，单位为平方米，δSi为各单元参加分摊所得的分摊面积，单位为平方米，∑δSi为需要分摊的分摊面积总和，单位为平方米，∑Si为参加分摊的各单元建筑面积总和，单位为平方米。

（4）出具报告书、房屋调查表和上传数据。

5产品检查和