新农村建设神农谷庄园项目申请报告.docx

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新农村建设神农谷庄园项目申请报告

乐东九所镇老罗坡村/红沟村新农村建设

神农谷庄园

投资商:

海南金亿翔置业有限公司

运营策划:

威仕达国际养老度假地产集团

二0一一年九月十八日

目录

序言

一项目现状概况

二、项目建设指导思想，建设原则

三、建设目的

四、项目发展战略

五、项目定位

六、项目总体布局

七、建设发展模式

八、项目的投资规模

九、项目经济价值的概算

十、结论

序言

为加快乐东九所镇社会主义新农村建设，实现城乡经济社会的同步发展，按照中央一号文件精神，以保护和维护农民利益为出发点，在保证农民不失地、不失居、不离乡，长久稳定收入的原则条件下，农民参与项目开发由海南金亿翔置业有限公司投资统一规划、统一投资、统一配套，并与九所老罗坡及红沟村进行新农村整体开发建设。

海南金亿翔公司在参与新农村开发建设项目中，将高效生态农业、国际高端养生度假产业、都市田园旅游三者有机结合起来，展示乐东新农村建设。

农业跳出传统模式，拓展出科技农业、观光农业、旅游农业、休闲农业、体验农业、运动农业、长寿农业等农业产业链；旅游地产拓展出养生、居住、理疗、保健、休闲、娱乐、度假、旅游、体验、健身、文化、心理、购物等庞大消费型产业链。

项目在严格遵守国家政策、法规以及严格保护农田耕地的基础上，通过整治集约化利用农民宅基地、坡地、荒地基础上，安置完农民居住房，利用节约出来的建设用地，开发国际高端养生养老度假产业，同时将原有的耕地改造为高效立体现代农业产业示范园。

这样，我们将休闲度假、城市养老、新农村建设三者有机结合起来，通过农业高效化、景区化、景区旅游化来拉动农业产业化。

一三产业互动，充分利用九所优越的位置、气候、资源，经营开发康复理疗中心、疗养院、度假酒店、别墅、养老公寓，通过会员制模式，以一房一证即可在国内风景区内换住养老度假，为地方创造大量就业和可持续税收，保证农民、农村、农业随着项目发展而同步增收。

一项目现状概况

（一）项目位置

老罗坡村和红沟村位于九所新区东南部，距世界闻名的滨海生态旅游胜地三亚市50公里，距“南山佛教文化苑”25公里，距“天涯海角”旅游区38公里，西距海南六大旅游中心之一的尖峰岭国家森林公园35公里：

西北距新兴工业城市东方市90公里，南濒南海。

（二）交通优势

该区位于海南省西线高速公路与毛九公路交汇处。

海南西线高速公路，西线国道，铁路贯穿东西。

南距三亚国际机场60公里，距三亚港73公里，西距八所港80公里。

（三）生产力状况，社会生活环境

1、村经济发展状况

在建设国际旅游岛的大背景下，区位优势好，有极强的外部发展环境，发展目标与现实还有相当的距离，配套档次较低，多数资源还没有得到利用发展，有的甚至还在遭受破坏。

农民多以手工劳动为主，以家庭承包为单位发展经济。

农民经济来源主要靠种养和外出打工收入。

2、生活状况

（1）建筑现状：

缺乏规划统筹。

参差不齐，不协调，乱搭乱建普遍，住宅90％是一层的砖木结构，生活配套不完善。

（2）排水设施：

直接对外排污，对环境污染较大，不能满足海南国际旅游岛和生态海南大环境的要求。

（3）供电设施：

电力设施基本满足村民需求，但是电力网线混乱，影响外观风貌，安全性能不高。

（4）道路设施：

没有标准的村庄道路。

二项目建设指导思想，建设原则

1、指导思想

依据党中央在新的历史条件下解决“三农”和城乡一体化的战略决策，根据《国务院关于推进国际旅游岛建设发展的若干意见》，按“一镇一色”“一村一品”的发展道路着力发展“生态环保、循环低碳”的特色经济，推进“城乡互动、共同富裕、和谐发展”的思想。

建成生态环境优美，经济快速发展，社会文明和谐，人民幸福的大乐园。

2、建设原则

按照中央一号文件及国土部47号文件要求，采用“规划先行，政府引导，部门联动，农民自愿，多元参与”的原则，聚合资金，整体推进。

三、建设目的

将老坡村和红沟村建设成为一个滨海特色风情小村，成为高端养生养老度假基地，新农村建设示范点，成为海南新农村建设成功范例和精神文明窗口。

（1）总体目标：

建设成为“生态美好、生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的社会主义新农村的典范。

（2）经济目标：

优化农业生产结构、促进农业增效、农民增收、发展高效特色农业。

（3）社会目标：

建设成具有时代特色和地域特色的新农村。

四、项目发展战略

1、战略定位条件

（1）建设社会主义新农村是我国现代化进程中的重大历史任务，要按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，坚持从实际出发，尊重农民意愿，扎实稳步推进新农村建设。

（2）建设社会主义新农村，是在全面建设小康社会的关键时期，我国总体上经济发展已进入以工促农以城带乡的新阶段，在以人为本与构建和谐社会理念深入人心的新形势下，中央作出的又一个重大决策，统筹城乡发展，实行“工业反哺农业，城市支持农村”方针的具体化。

（3）根据《国务院关于推进国际旅游岛建设发展的若干意见》和九所经济布局（以九所新区为中心，大力发展高新技术，经贸和旅游房产，建设对外贸易的经济发达，商贸繁荣，宜游宜居，宜业的现代化开放型滨海新城）。

2、发展战略

以产业为主线、以文化和科技为手段、以旅游为纽带、科技富乡、项目强乡，旅游帮乡。

五、项目定位

发展热带特色高效农业；发展以旅游为龙头的现代服务业，旅游房产业；发展高新技术产业；打造一个集高效生态农业，健康养老，

度假理疗，文化旅游为一体的滨海国际式旅游新村。

成为九所镇的一个旅游景区的特色乡村。

打造成为海南国际养老、休闲农业、康复理疗、旅游度假、都市田园为一体的绿色产业园。

（1）热带特色高效农业

引入高科技农业，引入新奇特品种，开发立体农业，绿色有机蔬菜，种植高效瓜果，积极研发香蕉，木瓜新品种和新技术，新标准，建立种苗销售基地。

（2）发展旅游服务业，旅游地产业

建设多层次，综合型，国际型宜居，宜游的生态度假旅游区。

开发健康养老产业园经营模式——都市田园，连锁养老。

从村庄环境整治和旅游化改造入手，建成特色旅游村，集生态文明和旅游功能于一体的重点旅游景区。

（3）发展高新技术产业

利用项目的地理位置，属海洋性热带季风气候，地处热带北缘，光照充足，年日照时数大于2000小时，活动积温达8400至9200摄氏度，平均气温25.7℃的条件，开发清洁能源——BIPV光伏建筑和光伏电站，造福百姓。

屋顶电站实例

六、项目总体布局

着重以旅游服务，旅游地产，建设宜游、宜居滨海生态特色乡村度假示范区为出发点，科学规划区域功能。

（1）项目拟建高效生态农业博览园

（2）高端养生度假产业园（3）百姓新农村社区（4）商业服务中心和乡村旅游中心（5）清洁能源建设等几大板块。

（1）高效农业博览园区

发展特色农业，改造基本农田，把农田、大棚、瓜菜、香蕉、木瓜、育种育苗销售基地，打造成旅游观光区。

（2）高端养生度假产业区

根据规划把整治的坡地、荒地、坟地用来发展旅游服务业，建立健康养生、养老度假基地，每年吸收高端会员5万户，30万人次的高端养生养老人入住，消费年创10亿元销售收入的健康养老产业链，解决部分村民的就业。

（3）百姓新村社区

农民新居采用庭院式联排别墅式建筑风格，把新村社区作为项目一个人文景观区来建设，结合乡村生态社区和文化民俗资源，发展乡村社区休闲旅游。

（4）商业服务中心和乡村旅游中心

建设完善旅游服务业，旅游房产的配套设施，建立餐饮、住、玩一体的休闲会所、康体疗养中心、运动康体区、儿童娱乐教育中心、商业街等。

（5）清洁能源建设

本着低碳环保、节能生态的理念，开发光伏建筑和光伏发电，在建筑物屋顶上或小区遮阳走廊用充足的太阳光照发电，不仅能成为项目的一大亮点，旅游观光点还为百姓每年节省了不少电费开支，造福于民。

拟建设15—20MWp，采用先进的单晶硅技术，光伏电站预计投资2.4亿元，回收期预计5年，光伏电站将多余的电能并入国家电网，年发电量2800万度。

.

1BIPV并网光伏系统原理

系统的基本原则是：

太阳能电池组件所发直流电通过光伏并网逆变器成50Hz、400V的交流电，经交流配电箱与用户侧并网，向负载供电。

2发电量估算

海南省乐东九所地处海南岛南端，北纬18°东经108°。

乐东九所的气候属热带海洋季风气候，年平均气温25.7℃，全年日照时间约2477小时。

九所靠近赤道，常年无冬，并且大气污染度轻，阳光穿透能力强，太阳年均总辐射量为6041MJ/㎡。

海南省乐东九所具有较好的太阳能资源条件，光照充足，年平均太阳总辐射量、日照时数、日照百分率等都为全省高值区。

这些为建设本太阳能发电项目提供了良好的资源条件。

整体光伏系统年发电量

序号

装机容量

总投资

占地面积

理论电量

理论发电收入

百万千瓦

百万元

千平米

百万千瓦时间

百万元

1

5

80

57

10.19

9.884

2

15

240

107

30.56

29.643

3

20

320

143

40.75

39.527

4

30

480

214

61.13

59.296

光伏系统在整个25年运行期内，年发电量损失不超过初始年发电量的20％。

按此计算，25年运行期内的年发电量估算如图表所示：

25年运行期内年发电量估算

。

七、建设发展模式

1、农村新社区建设

（1）根据政府批准的总体规划，改造农村基础设施建设，改善农村生产生活条件。

进行村庄道路、饮水安全设施、洁净能源设施、卫生环境设施的建设。

（2）建立农村公共服务和福利保障体系

发展农村教育和文化事业，包括农村义务教育和农民技能培训，建设农村文化站（室），图书馆（室）等公共文化设施，农村广播电视和远程教育网络；建立健全农村社会保障体系，包括农业劳动者养老保险，医疗保险。

通过农村公共服务和福利保障体系建设，把农村建设成为少有所学、老有所养、病有所医、弱有所助、贫有所济的新农村。

2、产业体系建设

发展高效特色农业，研发香蕉，木瓜新品种，建立种苗销售基地，建设高科技农业的科研、种植、养殖、加工、展示、旅游、销售一条龙产业链。

增加百姓经济收入。

3、完善旅游服务业，旅游地产业的配套设施功能。

建设宜住、宜玩的会所、酒店、公寓、运动场、特色饮食等产业，提高旅游服务业的质量。

4、建立三全都市田园连锁养生养老、吃、住、养、医、游、购、玩产业。

5、健康养生养老产业

“3Q养老度假综合体”产业地产价值共创模式

如果您想避寒养生，那么请到—海南三亚

如果您想避暑养老，那么请到—烟台威海

如果您想欣赏秀美山水，那么请到—广西桂林

如果您想体验四季如春，那么请到—昆明丽江

只要购买一套房或一养老证，就可以实现冬天三亚、夏天烟台的浪漫生活。

将客户闲置房产经营权以出售会员证模式，以大量高级度假公寓为载体，以锁定未来的千万高端会员为中心，来经营养生养老度假产业园，使其能够实现全时居、全时度假、全龄化养老、全养生、全幸福、全低碳模式的活力城邦。

规划九所第一个真正高端健康养生养老基地，建立一种新型产业地产开发模式，一个园区既是居住区、又是旅游区、度假区、生态田园区，还是产业园区，每年带来庞大人群，激活各地的老年产业消费，为海南国际旅游岛带来巨大的贡献。

三权模式=居住权+养老权+交换权

■居住权：

客户购买一套房（或会员证）后，每年享有一定时间的免费居住权。

■养老权：

规划养老养生的硬件和软件平台。

■交换权：

投资产权客户可以委托经营，获取每年租金收益，同时也可居住一定时间，可异地交换养老，一套房或一个养老证即可移动全国，夏天威海、五指山避暑，冬天三亚避寒养老，也可以实现昆明、桂林、杭州养老度假目的。

5、基本商业模式：

全国连锁、三权集合、异地互换、消费打折、门票减免养老度假模式

6、3Q都市田园模式的经济和社会效益

①政府持续性税收——开发模式跳出目前政府只能一次性税收、开发商只能一次性出售牟利，引发激化全社会矛盾的土地房产开发模式。

②土地集约化综合利用，有利于新农村建设，加快城乡一体化建设。

6、国际康复保健会所

分为养生护理区和运动康体区两部分。

（1）养生护理区

特邀中医专家指导，旨在为疗养度假人员提供健康养护、健康管理及亚健康康复等服务。

（2）运动康体区

主要包括造浪池、瑜伽馆、游泳馆、水上滑梯；田园、绿树负离子健身运动馆、室内全景运动馆、璧球、台球、保龄球，棋艺室；书吧、网吧等休闲设施以及田园运动康体主题公园，打造集体验性与参与性于一体的休闲养生项目。

八、项目的投资规模

项目将按照主题绿色产业化模式。

发展高效农业总用地面积约为800亩，宅基地约239亩，需要变性建设用地指标约700亩。

总规划面积约为80万平方，分四期建设投资，投资总计：

30亿元。

资金全部由金亿翔公司自筹解决。

1、农民安置区预计160亩土地，90000平方米，预计投入3亿元。

2、项目变性用地预计需要900亩，建设用地600亩，建筑面积72万平方米，需要变性土地指标。

3、高效景观农业：

800亩，预计投资每亩20万元，合计1.6亿元。

4、光伏一体化建筑发电项目，预计投资3亿元，5年回本，5年后每年发电收入2000万元。

金亿翔置业有限公司本着建设生态旅游城的思想精神打造企业品牌，经营品牌、新农村村镇建设品牌。

九、项目经济价值的概算（详细可研报告，等待后续项目规划设计、考察、专业机构提供详细数据，以及经营管理、工程成本核算、市场营销等数据）

1、高效农业收益

2、土地整理开发收益

3、养老度假公寓销售收益

4、养老度假会员证销售收益

5、三权养老度假产业经营收益

6、旅游收益

7、餐饮收益、康复保健理疗收益

项目经济价值核算

项目名称

单位效益

综合收益

政府收益

农民收益

一

高效农业收成

800亩*20000元/亩

1600万元

（含农业旅游）

长期税收

1、耕地租金及分红320万元，折合每亩1000+4000=5000元/亩，2、工资收益。

1

耕地科学管理

3000元/亩

示范效益

培训农民

2

调整品种和结构

7000元/亩

示范效应

引入高科农业，农民学习

3

旅游餐饮等收益

10000元/亩

税收

农民增收、学习

二

土地一级整理整治开发

成本40万/亩，700亩土地一级整理。

拍卖收益80万元/亩*700=5.6亿

期间税收

免费住别墅户均240平方米。

土地溢价分红

1

三通一平、土地整理

成本40万/亩

700亩

期间税收

农民就业及补偿

2

农民新居及配套

280户*300平方米=8.5万平方米

投资3亿元

期间税收

农民社区及配套

三

养老公寓产权收益

4000元/平

30亿元

期间税收

分红

1

养老度假公寓产权销售

成本5000元

精装拎包入住售价10000元

期间税收

农民分红，参与管理

2

返祖公寓经营

策划会员证销售

经营养老公寓赚取后续庞大收益

长久税收

就业

四

会员证收益

均价4万/户十年，10万*4=40亿元，

年营业额4亿元，利润0.4亿元

长久税收

农民年分红

1

10万个养老会员证销售收益

长久税收

农民就业、培训

2

年带来30万人次入住消费

长久税收

农民就业、培训

五

养老产业经营收益

年带来30万次高消费人群入住消费

年入1.6亿元

长久税收

就业收入

分红，长久收益。

1

餐饮

300元/人

10万人*300=0.3亿

长久税收

农民就业、学习

2

理疗

500元/人

10万人*500=0.5亿元

长久税收

农民就业、学习

3

保健

300元/人

10万人*300=0.3亿元

长久税收

农民就业、学习

4

娱乐

300元

10万人*300=0.3亿元

长久税收

农民就业、学习

5

旅游

200元

10万人*200=0.2亿元

长久税收

农民就业、学习

七

酒店收益

3个主题酒店

年收益0.6亿元

长久税收

就业，经营分红

八

农家乐收益

年人均500

0.3亿元

长久税收

经营分红

九

开发效益合计

1、通过开发经营，农民开发期间内短期累计分红预计3亿元，长期产业全部进入营业轨道后，经营带来每年分红收益预计2200万元，还有各种保险、劳保、住房、工资收入。

政府获得项目开发一次性税费，还有长久的经营税收和安置大量就业，稳定社会、和谐社会、科学发展

十、结论：

综上所述：

本项目的落户实施对乐东政府经济发展、城市化进程、当地居民改善生活水平，都具有巨大的带动力，“三新”都市田园模式对探索海南新农村建设具有巨大创新示范意义。

1、新规划：

高新农业、高端养老、高级理疗、农业旅游综合体，农业、养老业、理疗业、度假业、旅游业跨界营销，绿色复合产业园。

2、新三农：

跳出传统的农业、农村、农民概念，站在国际旅游岛规划的高度，融合了休闲度假、城市养老、新农村建设，使农业变为高科技农业、旅游农业、配套农业、景观农业的复合农业；使农村变为城乡融合、浪漫生活、幸福养老的都市田园复合体；使农民真正摆脱面朝黄土背朝天的生活，转而成为新型高技术职业的白领蓝领和股东集一身的混合体。

3、新模式：

三权“都市田园”模式是由金亿翔集团打造的三位一体的生态休闲度假模式，即由企业出资建设、政府政策支持、当地村镇民参与合作。

农业在高产的同时，既是休闲旅游的载体平台，还是养老养生度假的配套资源。

模式真正实现了城市资本与村镇建设的整体互动，同时，带来的是政府、农民、市民及企业四赢的良好发展局面。

这在将来必定会成为海南国际旅游岛市郊村镇建设发展的主旋律。

2011年9月19日