土地一级开发实施计划方案终版.docx

土地一级开发实施计划方案终版.docx

《土地一级开发实施计划方案终版.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《土地一级开发实施计划方案终版.docx（88页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

土地一级开发实施计划方案终版

石景山区第二水泥管厂

项目一级开发工作方案

2009.6

第一部分项目基本情况6

第一章区域位置及自然环境6

第二章土地利用现状情况8

第三章地上物现状情况8

第四章项目规划指标说明11

第五章项目背景13

第六章道路及市政工程现状调查分析14

第七章一级开发内容及验收要求15

第八章工作依据18

第二部分总体方案20

第一章拆迁工作方案20

一、拆迁情况概要20

二、适用政策、补偿依据21

三、拆迁工作内容及流程21

四、拆迁工作组织机构23

五、拆迁补偿方式25

六、拆迁费用构成及成本核算25

第二章、市政建设方案33

一、市政基础设施建设实施原则33

二、市政基础设施建设工作依据34

三、市政基础设施建设工作流程35

四、市政工程施工顺序36

五、市政管线施工时应重点控制的环节37

六、市政咨询成果37

七、项目综合设计成果40

八、市政建设费用42

第三章项目可行性分析45

一、项目总投资估算45

二、一级开发成本单价47

三、土地入市交易分析47

第三部分定向安置房建设方案53

第一章、项目涉及拆迁安置情况53

第二章、定向安置房原则一一“三定三限三结合”54

一、“三定”原则54

二、“三限”原则55

三、“三结合”原则56

第三章、定向安置用房建设方案57

一、安置房选址原则57

二、安置房建设选址57

三、安置楼建设规模58

四、安置房建设标准58

五、开发进度59

六、安置房设计方案61

七、定向安置房成本测算63

八、安置房建设主体及资金筹措64

第四部分、开发进度控制方案66

第一章、土地供应方案66

—、土地及定向安置房供应时间66

二、一级开发验收标准66

第二章、开发进度计划67

第三章、开发进度的控制措施70

一、拆迁工作的控制70

二、市政基础设施建设进度控制72

三、定向安置房建设进度控制74

第五部分成本控制方案77

第一章、质量控制方案77

一、项目开发质量控制目标：

77

二、项目开发质量保证措施：

77

第二章、成本控制方案81

一、项目成本控制原则81

二、项目成本控制依据：

81

三、项目成本控制措施：

82

第六部分风险控制方案85

第一章、风险分析85

一、投资环境风险85

二、工程质量风险85

三、政策风险85

四、管理风险85

第二章、风险控制措施85

一、投资环境风险防范措施85

二、工程质量风险防范措施86

三、政策风险防范措施86

四、组织架构保证防范措施86

第一部分项目基本情况

第一章区域位置及自然环境

一、项目区域位置

位于石景山区八角地区，东至八角东路，南至八角南区一号路,

西至石景山体育场西路，北至石景山体育场南路。

图1-1本项目用地区域位置图

二、自然环境分析

1、区域位置及交通

石景山区位于首都北京的西部，属于北京市的新市区，距天安门仅16公里，与海淀区、丰台区、门头沟区相毗邻。

区域总面积84.32平方公里。

该区交通畅捷，可进入性强。

一线地铁，横贯全区；运营在长安街、阜石路、京门路等北京主要公交线路及在区内运行的公

交线路交叉成网，并有五处铁路专用线，大宗铁路货运可直接进

区。

2、自然环境

石景山区属暖温带半湿润季风性大陆气候，四季分明，全年平均气温13.4度，年平均降水量在680毫米左右，山地占全区总面积23%植被茂密，平原地区绿化率覆盖达到40%地下水质优

良，生态环境良好。

石景山区位于北京市西山风景区南麓和永定河冲积扇上，地势北

高南低，略有起伏。

西临永定河与门头沟相邻，北倚海淀区的克勤峪、香山、卢师山，东抵八角东路、玉泉路与海淀区相连，南至吴家村、张仪村一线与丰台搭界。

地势北高南低，略有起伏。

本地域因俗称京都“第一仙山”的石景山而得名。

对该地区的地理位置和地域特点历史上描述为：

“东临帝阙，西濒浑河”。

石景山区西北部山地是太行山余脉，约占全区面积的三分之一。

比肩而立的40余座山峰，虽不太高，但面对东南部一望无垠的华北大平原却也气势不凡。

其间岩壁峥嵘、峰峦叠翠、鸟语花香、泉水涓涓、云雾渺渺、苍秀清雅，系北京十大风景区之一----西山及永定河风景游览区最佳丽之处。

区境南部横亘着古老的永定河，蜿蜒曲折、波光粼粼、青山与绿水之间的中部和东南部，是永定河冲积扇形成的夹带残丘的平原，为全区人民生产生活的主要地区，有现代化游乐园景和旅游服务设施优美。

3、旅游资源

石景山区得益于大自然赐予的地理环境和丰厚的历史积淀，蕴藏

着众多人文名胜：

耸立在永定河畔的石景山上寺庙林立，碑碣垒垒，晾经台、藏经洞、大戏台别具一格。

一代名园八大处，宛如七星北斗

缀在卢师、平坡、翠微山三山之间大放异彩。

世界稀有的释迦牟尼炅牙舍利珍藏于此处灵光寺。

国家重点保护文物，拥有明代壁画糟品的法海寺，似一颗璀璨的明珠与幽雅碧秀的蟠龙山交相辉映。

此外，先躯者之魂-八宝山革命公墓、没落王朝的历史见证--明代宦官田义墓和宝胜仙桥、万善桥、慈善寺、双泉寺、承恩寺等物华天宝均荟萃于石景山这块美丽的土地上。

区域里秀丽的自然风光、珍贵的人文名胜、欢快的娱乐场所，构成了各具特色、鼎足而立的三大憩嬉环境，自古以来，就是人们四季旅游的风水宝地。

第二章土地利用现状情况

石景山第二水泥管厂项目总占地面积约为21.3955公顷，全部为

划拨方式取得的国有土地，不涉及征地。

其中第二水泥管厂17.3346

公顷，北京市第六建筑工程公司1.3621公顷，北京宏润投资经营公司0.0765公顷，北京市政工程总公司0.0068公顷。

序号

土地使用权人

土地面积（公顷）

备注

1

第二水泥管厂

17.3346

2

北京市第六建筑工程公司

1.3621

3

北京宏润投资经营公司

0.0765

4

北京市政工程总公司

0.0068

合计

18.78

表1-1第二水泥管厂土地利用现状表

第三章地上物现状情况

项目用地范围内全部为建设用地，其中工业厂房等非住宅面积约为4.32万平方米，分别属于第二水泥管厂、北京宏润投资经营公司和北京市政工程总公司，这些非住宅建筑可以分为两类，工业生产厂房和办公用建筑，其中办公用非住宅面积有23732.2平方米，工业厂房类非住宅面积有19445.4平方米；住宅面积为46295平方米，分别为北京第二水泥管厂职工宿舍住宅楼6栋，面积为36143平方米，北京六建集团公司职工平房宿舍约10152平方米。

地上厂房、住宅房屋均为6-7成新。

土地状况及地上物状况通过现场踏勘和石景山区2006年集调的成果资料，整理出本项目的土地利用现状情况。

表1-2第二水泥管厂地上物状况明细表

序号

项目名称

面积（卅）

1

住宅

46295

1.1

家属楼1#-6#

36143

1.2

六建平房居住区

10152

2

非住宅

43177.6

2.1

第二水泥管厂

39012.6

2.2

北京宏润投资经营公司

3825

2.3

北京市政工程总公司

340

合计

89472.6

其航拍现状图、

用地现状照片如下：

照片1工业厂房

图1-2本项目用地航拍图

照片2办公建筑

第四章项目规划指标说明

依据《石景山区2005-2020年控制性详细规划》，本项目用地规划以居住用地为主，另有配套商业金融和幼托用地以及代征用地，主要进行住宅和商业金融项目建设，以满足石景山区中部地区环境改善

及居民生产生活质量提高的需求。

其控制性详细规划图见下图:

图1-3石景山区控制性详细规划图

本项目全部为国有土地，具体规划指标如下：

土地面积：

21.3955

公顷，其中建设用地面积：

14.8316公顷，代征道路用地面积5.7375公顷，代征绿化用地面积0.8264公顷（最终以勘测定界报告为准）。

规划建筑规模约38.331万平方米。

其中：

商业金融约8.715万平方米，居住约24.416万平方米，其他约5.2万平方米（最终以规划意见书为准）。

表1-3第二水泥管厂规划情况表

分区

用地性质

规划用地面积（公顷）

建筑高度

（米）

容积率

规划总建筑面积（万怦）

A

体育用地

3.29

45

1.5

4.935

B

商业金融

2.49

60

3

8.715

C

居住用地

8.25

60

2.8

23.1

D

托幼用地

0.33

9

0.8

0.264

E

居住用地

0.47

60

2.8

1.316

合计

14.83

38.33

图1-4第二水泥管厂规划意见书附图

第五章项目背景

1、项目来由

石景山区是北京传统的重工业基地，以首钢等第二产业作为经济发展支柱产业，产业工人、工业技术人员在石景山区人口中占比较重要的部分，在“十一五”规划中，石景山区未来的功能定位和发展方向是首都休闲娱乐中心区，产业发展方向呈现由第二产业向第三产业转变的趋势，十一五期间，随着首钢涉钢产业搬迁和区政府大力发展数码娱乐、旅游休闲等产业，石景山区所承担的CRD（休闲娱乐中心区）服务职能将得到进一步强化。

2006年初，石景山区科技园并入中关村科技园，石景山区未来的经济将持续增长，它将在北京市今后的城市发展过程中承担市内的人口转移功能和新产业吸纳集聚功能，从而带动区域商品住宅市场发展，其房地产开发发展态势良好。

目前，区委、区政府正本着将石景山区建设成为“体现首都经济特征的现代工业区、富有传统特色又鲜明时代气息的都市休闲旅游区、人居环境一流的文明区”，即将石景山区建设成为“现代、绿色、文明”的新市区而努力。

在以上背景，以及市委、市政府“加快推进国有企业重组改制的指导意见”等文件精神指引下，依据“北京市推进污染扰民企业搬迁加快产业结构调整实施办法”中的有关要求，配合环保部门做好大气环境整治、减少污染源等专项工作，决定对第二水泥管厂进行搬迁，同时调整用地性质，实施土地一级开发。

2、规划落实

实施过程中，先行对用地范围内的企业进行拆除，然后对用地范围内的居民住宅进行拆迁，接着进行市政基础设施建设等土地一级开发工作，严格落实规划指标。

3、特殊政策

根据《北京市人民政府办公厅关于转发时发展改革委市监察局加强扩大内需重大项目绿色审批通道管理和检查有关文件的通知》（京

政办函{2009}14号）和《关于绿色审批通道推进小组成员单位落实市政府“加快、简化、下放、取消、协调”要求的具体工作措施汇总》文件的精神，本项目已纳入绿色审批通道，在手续申报批准中将按照简化流程办理，大大缩短了手续办理的时间。

第六章道路及市政工程现状调查分析

1、道路交通现状

规划用地范围内南北方向为八角西街和八角东路，东西方向为体

育场南路和南边规划路，中间有鲁谷路沿东西方向贯穿项目用地。

以上五条道路中现在已有体育场南路修建完成，其他道路还需要按照规划进行基础设施建设。

表1-4项目周边道路现状情况

编号

道路名称

规划等级

道路长度（米）

红线宽度（米）

备注

1

八角西街南延

城市次干路

540

40

2

八角东路南延

城市支路

560

25

3

南部规划路

城市支路

320

30

4

鲁谷路西延

城市次干路

320

45

5

体育场南路

城市次干路

310

20

已完成

2、市政配套条件：

本项目区域目前市政配套状况如下：

1供电：

目前该地区供电由北京供电局城子110千伏变电站以单

路10千伏架空线路（三家店线路）供电。

2供水：

目前该区域供水由石景山区自来水公司供水，沿石门路

出厂输水干管供水。

规划后将充分利用现有管网，串通成环，保障供

水。

现状供水水质满足饮用水质标准。

3雨水：

目前该地区无雨水管道，雨水排除为坡面流方式，就近排入附近的山洪沟。

4污水：

目前该区域污水主要沿五里坨西路的污水支干管接入京门公路污水主干线。

5燃气：

该地区采用低压供气。

在此基础上，根据需要铺设区供气管网，应建立相应调压站。

6热力：

目前无市政供热。

7电信：

目前该地区沿黑石头村路铺设12孔电信管道。

第七章一级开发内容及验收要求

一、一级开发内容

本项目土地一级开发内容包括本项目涉及的相关手续的办理、地

块内住户和国有企业的拆迁、地上物等的拆除、渣土清运、围墙施工、场地平整、市政配套工程（包括道路、上下水、电信、电力、燃气、热力、有线电视网络等）建设、定线安置房建设等，使项目用地达到

“七通一平”。

具体包括：

1、办理用地预审、规划意见书等手续（办理规划意见时，勘测定界范围需征得石景山区分中心同意）；

2、办理立项手续；

3、完成环境影响评价、交通影响评价、考古勘探意见等各项前

期手续；

4、按有关法律、法规、政策规定，办理国有土地收购补偿等有

关手续；

5、投标人作为拆迁人完成项目范围内的全部拆迁工作；

6、完成项目范围内地上物拆除、渣土清运、围墙施工、场地平

7、完成项目市政工程规划方案综合，办理市政规划手续。

包括道路规划方案、雨排规划方案、污排规划方案、供水规划方案、燃气规划方案、供热规划方案、供电规划方案、信息管道规划方案及有线电视规划网等方案，由市政规划部门进行方案综合；

&完成宗地红线外燃气、供电、电信、供热、供水、道路、雨污水等市政管网建设工作，使宗地达到“七通一平”条件，并按照招标人和规划要求，将市政接口接至指定位置。

1）、通上水：

根据招标人提供的前期咨询方案，聘请有资质的设计单位开展给水工程设计工作，报经政府主管部门批准，完成建设用地红线外上水工程；

2）、通下水（雨、污水）：

根据招标人提供的前期咨询方案，聘请有资质的设计单位开展排水工程设计工作，报经政府主管部门批

准，完成建设用地红线外雨、污水排水工程；

3）、通电：

根据招标人提供的前期咨询方案，聘请有资质的设计单位开展电力工程设计工作，报经政府主管部门批准，完成建设用地红线外供电工程中管道工程；

4）、通热：

根据招标人提供的前期咨询方案，聘请有资质的设计单位开展热力工程设计工作，报经政府主管部门批准，完成建设用地红线外热力工程中管道工程；

5）、通气：

根据招标人提供的前期咨询方案，聘请有资质的设计单位开展燃气工程设计工作，报经政府主管部门批准，完成建设用地红线外燃气工程中管道工程；

6）、通电信：

根据招标人提供的前期咨询方案，协调并督促相关单位完成电信工程；

7）、通路：

根据招标人提供的前期咨询方案，聘请有资质的市政设计单位开展道路工程设计工作，报经政府主管部门批准，完成建设用地红线外市政道路工程。

9、使项目达到上市交易条件的其它一级开发工作。

10、投标人需要承担定向安置房建设的全部工作，包括安置房建设的规划设计、手续办理、工程施工、小市政配套及其他公共配套、竣工验收等。

二、一级开发验收要求

土地一级开发验收标准：

分为土地上市前验收和市政管网交付使用前验收两个阶段，随同开发周期验收。

（一）、土地上市前验收

1、场地要求：

（1）宗地达到“场光地净”一一场地中无建筑物、构筑物、电线杆等附着物（树木除外），渣土清运完毕，场地达到环保、城市管理等规定要求；

（2）地面平整一一场地随自然地平；

（3）在宗地四周设置围档（围墙咼2.5~5米，钢结构，墙体外围张贴公益广告，广告内容须经招标人同意）。

2、市政要求：

中标人取得项目市政工程规划方案综合，并使宗地现状在土地上市前验收时达到“三通一平”，即具备施工车辆主要进出道路路由、施工临时用水源头、施工临时用电源头接通条件及用地场地平整。

3、手续要求：

取得规划、立项、征地等各环节相关批准文件，具备项目公开上市各项条件。

4、定向安置房建设要求：

要求符合规划要求，实现拆迁区域内就地安置。

完成定向安置房建设的全部工作，包括安置房建设的规划设计、手续办理、工程施工、市政配套及其他公共配套，通过竣工验收等。

（二）、市政管网交付使用验收

验收标准：

在国有土地使用权受让方完成项目全部开发建设并在建设管理部门的竣工验收前，且受让方付清全部土地开发建设补偿费后，向受让方提供项目用地红线外市政管线“七通”（燃气、供电、

电信、供热、供水、道路、雨污水）条件。

并按照招标人和规划要求，将市政接口接至指定位置。

市政验收时间：

为国有土地使用权受让方需要市政接用前，一级

开发实施单位完成所有的市政建设，由一级开发实施单位提出验收申请，招标人组织对项目用地一级开发建设各项内容进行验收。

市政接用时间：

为在受让方付清全部土地开发建设补偿费的前提条件下，在项目全部完成开发建设并通过建设管理部门的竣工验收后达到客户入住条件的时间。

第八章工作依据

（一）、《北京市土地储备和一级开发暂行办法》

（京国土市［2005］540号）；

（二）、《北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法》

（京国土市［2006］290号）；

（三）、北京市相关工程计价表：

2001《北京市建设工程预

算定额》；

（四、《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2003；

（五）、《关于房地产中介服务收费的通知》

（京价（房）［1997］第398号）；

（六）、《北京市城市房屋拆迁管理办法》

（2001年12月1日北京市人民政府令第87号）;

（七）、《关于北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复》；

（京政函[2001]109号）；

（八）、《关于修改并重新印发〈北京市城市房屋拆迁管理办法实施

意见〉的通知》；（京国土房管拆[2003]777号）

（九）、《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的通知

（京房管拆字[2003]808号）；

（十）、北京市国土房管局《关于印发〈北京市房屋拆迁评估规则

（暂行）＞的通知》（京国土房管拆字[2001]1234号）;

（^一）、《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》

（京房地字[1999]656号）。

第二部分总体方案

本实施方案编制的土地一级开发总体方案分为拆迁工作方案、市政建设工作方案以及总体投资分析。

第一章拆迁工作方案

一、拆迁情况概要

本项目拆迁总面积为89472.6平方米，包括住宅和非住宅拆迁，其中：

住宅拆迁总建筑面积为46295平方米；非住宅拆迁总建筑面积为43177.6平方米。

表2-1地上物状况明细表

序号

项目名称

面积（卅）

1

住宅

46295

1.1

家属楼1#-6#

36143

1.2

六建平房居住区

10152

2

非住宅

43177.6

2.1

第二水泥管厂

39012.6

2.2

北京宏润投资经营公司

3825

2.3

北京市政工程总公司

340

合计

89472.6

工业厂房等非住宅面积约为4.32万平方米，分别属于第二水泥管厂、北京宏润投资经营公司和北京市政工程总公司，这些非住宅建筑可以分为两类，工业生产厂房和办公用建筑，其中办公用非住宅面积有23732.2平方米，工业厂房类非住宅面积有19445.4平方米；

住宅拆迁面积为46295平方米，分别为北京第二水泥管厂职工宿舍住宅楼6栋，面积为36143平方米，北京六建集团公司职工平房宿舍约10152平方米。

地上厂房、住宅房屋均为6-7成新。

土地状况及地上物状况通过现场踏勘和石景山区2006年集调的成果资料，整理出本项目的土地利用现状情况。

二、适用政策、补偿依据

1）《北京市城市房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府第87号令）。

2）《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）

3）《关于发布＜北京市房屋重置成新价评估技术标准＞的通知》（京国土房管拆【2003】808号）；

4）《关于印发＜北京市城市房屋拆迁管理办法＞实施意见的通知》（京国土房管拆字【2001】1188号）；

5）《关于印发〈北京市城市房屋拆迁评估管理暂行规定〉的通知》（京国土房管拆字【2001】1147号）；

6）《北京市房屋拆迁评估规则》（暂行）；

7）《关于印发〈北京市房屋拆迁评估规则（暂行）》的通知》（京

国土房管拆字[2001]1234号）

8）非住宅房屋拆迁评估，按照《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》京房地评字[1999]656号进行。

三、拆迁工作内容及流程

（一）、拆迁工作内容

1、成立本项目拆迁领导机构，全面负责拆迁工作，充分依靠当

地政府及相关职能部门，调动一切积极因素，做好拆迁工作。

2、申请停办审批新建、改建、扩建房屋：

停办入户、分户、领

取工商执照、土地房屋租赁、改变房屋用途等相关事项。

3、按照《北京市城市房屋拆迁管理办法》的有关规定，备齐相关文件材料，办理《房屋拆迁许可证》。

4、拆迁公司、拆迁评估公司、拆除公司的招投标工作。

5、拆迁的申报手续、资金、组织人员要充分准备，被拆迁住宅和国有企业的各方面详细情况要摸底调查清楚，拆迁实施方案要完善周密，并对可能出现的各种问题做出预案，做提前准备。

6、宣传动员部署拆迁工作，并解答被拆迁人的疑问。

7、拆迁公司与拆迁评估公司入户调查、房屋测量，做好记录。

8编制拆迁评估报告及拆迁补偿协议。

9、审核拆迁评估报告及拆迁补偿协议。

10、与被拆迁人签订拆迁补偿协议。

11、落实被拆迁人搬家情况，并支付拆迁补偿费用。

12、组织拆迁及居民搬家腾退工作

13、拆除房屋及平整土地。

14、解决拆迁疑难问题，完成拆迁全部工作。

15、办理拆迁结案表

必要时完成以下工作：

申请、协调和配合相关部门进行裁决申请前听证、房屋规划鉴定、评估技术专家鉴定、拆迁裁决、证据保全及提存公证、行政强制拆迁听证及强制拆迁。

（二）、工作流程

制定拆迁实施方案------办理拆迁批准手续------取得《房屋拆迁许可证》------委托拆迁、拆迁评估公司与拆除公司-----发布拆迁公告------入户调查与评估——签订拆迁补偿协议------支付

拆迁补偿费用拆除建筑物及平整场地——验收并办理拆迁

结案表。

四、拆迁工作组织机构

拆迁工作涉及被拆迁人的切身利益，在实施过程中需要得到国

土局方面和二管厂方面的大力支持。

我公司在这方面有丰富的经验和畅通的沟通渠道。

本项目的拆迁工作机构与职责如下：

（一）、拆迁工作机构

1、总指挥：

2、副总指挥：

3、指挥部成员：

4、指挥部综合协调办公室：

5、指挥部工作人员：

（二）、拆迁各机构工作职责

拆迁工作指挥部职责：

具体负责组织实施拆迁工作，制定落实拆

迁实施方案，采取切实有效措施完成拆迁工作。

指挥部下设宣传组、咨询答疑组、审核组、财务结算组、后勤保

障组、档案管理组

1、宣传组：

负责拆迁政策的宣传