太原房地产市场报告.docx
- 文档编号:10256504
- 上传时间:2023-02-09
- 格式:DOCX
- 页数:17
- 大小:880.90KB
太原房地产市场报告.docx
《太原房地产市场报告.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《太原房地产市场报告.docx(17页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
太原房地产市场报告
2013年一季度太原市
房地产市场分析报告
一房地产市场开发投资情况
(一)房地产开发投资
今年1-3月份,我市固定资产投资33.95亿元,较去年同期增加8.01万㎡,同比增加30.88%,其中房地产开发投资10.26亿元,同比增加18.34%,同比增幅减少21.5个百分点,说明我市房地产开发投资增幅有所放缓。
(二)房屋施工面积
今年前三个月,我市房屋正在施工面积为3479.67万㎡,同比增加28.83%,其中住宅施工面积2695.90万㎡,占比高达77.48%,表明我市房屋施工依然以住宅为主。
(三)房屋新开工面积
今年1-3月份,我市房屋新开工面积50.76万㎡,同比增加147.85%,其中住宅新开工面积为45.98万㎡,占到90.58%,同比增加140.61%。
通过以上数据说明,我市房地产开发投资同比增幅放缓,且各项房地产开发指标均呈现出以住宅为主的特点,其中房屋新开工面积同比增幅较大,增长接近1.5倍。
二商品房市场成交情况
一、商品房供应稳定且充足
2013年1-3月,我市商品房各月月末累计可售面积分别为1058.51万㎡、1087.58万㎡和1075.03万㎡,其中商品住房各月月末累计可售面积为674.74万㎡、693.3万㎡和680.76万㎡。
通过以上数据可以看出,我市商品房和商品住房月末累计可售面积均呈现小幅震荡的态势,总体上保持稳定。
一季度我市商品房和商品住房销售面积分别为84.2万㎡和73.03万㎡,供应量分别为需求量的12.77和9.32倍,反映出我市商品房供应充足。
图12013年1月--3月各月
商品房、商品住房月末累计可售面积与成交面积示意图
单位:
万㎡
二、成交面积分析
(一)以商品住房为主,且商品房成交量同比增幅明显
2013年1季度,我市商品房成交面积84.2万㎡,成交套数6921套,同比分别上升35.15%和37.10%,户均套型面积121.65㎡;其中商品住房成交面积为73.03万㎡,占商品房总成交面积的86.73%,同比上升28.42%,成交套数6341套,同比上升33.19%,户均套型面积115.17㎡。
(具体情况见下表)
表22013年1-3月份我市商品房市场成交情况
单位:
万㎡,%,套,㎡
成交面积
成交套数
户均面积
数值
同比
数值
同比
商品房
84.2
35.15
6921
37.10
121.65
商品住房
73.03
28.42
6341
33.19
115.17
通过以上数据,我市商品房成交依然以商品住房为主,占比达到87%,同时我市2013年一季度商品房成交量同比增幅明显。
2012年1季度,我市商品房、成交面积、成交套数同比分别为-9.97%和-9.94%,商品住房成交面积、成交套数同比分别为4.5%和8.38%。
(具体情况见下表)
表32013年一季度
商品房、商品住房成交面积、成交套数同比增幅
单位:
%
成交面积同比
成交套数同比
2013年
商品房
35.15
37.1
商品住房
28.42
33.19
2012年
商品房
-9.97
-9.94
商品住房
4.5
8.38
(二)90-144㎡商品住房受到老百姓青睐
2013年1-3月,我市商品住房成交面积为73.03万㎡,其中90-144㎡的成交面积为40.13㎡,占到商品住房成交面积一半还要强;小于90㎡的成交面积为12.24万㎡,占到16.76%,较去年全年上升1.05个百分点;其中大于144㎡面积段成交面积为20.66万㎡。
通过以上数据以及市场调研可以分析出,小于90㎡住宅多为刚性需求释放,90-144㎡以改善型住宅为主,大于144㎡住宅以豪宅、精装为主,居住面积比较大,户型比较宽松舒适,受到一些高收入人群的喜爱。
表42013年1-3月份太原市商品住房套型销售结构表
单位:
套,万㎡,元/㎡,%
套型
套数
面积
平均成交价
面积比例
<=60
179
0.9
6367
1.23
60-80
334
2.46
6370
3.37
80-90
1040
8.88
5813
12.16
90-100
1784
16.85
6496
23.07
100-120
569
6.16
5687
8.43
120-144
1294
17.12
6160
23.44
144-180
766
12.1
6237
16.57
>180
375
8.56
8595
11.72
合计
6341
73.03
6463
100
(三)受过节影响,商品房单月成交面积呈现大幅震荡走势
2012年1-3月份我市商品房成交面积为84.2万㎡,各月平均成交面积为28.07万㎡;其中商品住房成交面积为73.03万㎡,各月平均成交面积为24.34万㎡。
从各月商品房成交面积走势图可以看出,去年四季度和今年一季度商品房成交面积呈现大幅震荡的走势。
主要原因是开发公司邻近年关以及过节后集中签约备案的影响,导致去年四季度商品房成交面积整体处在高位,今年3月份成交量更是近一年来的最高值,商品房和商品住房单月成交面积分别达到41.41万㎡和37.41万㎡。
预计从二季度开始成交量会逐渐回归理性,振幅也会逐渐减弱。
图22012年4月—2013年3月
商品房、商品住房各月成交面积走势图
单位:
万㎡
表42013年1-3月商品房、商品住房各月成交面积
单位:
万㎡
1月份
2月份
3月份
商品房
30.55
12.24
41.41
商品住房
24
11.62
37.41
(四)一季度商品房成交面积基本保持平稳
2012年全年,前三个季度整体保持平稳,略有上升的趋势,4季度由于临近年关,大批开发商集中签约,致使4季度较之前三个季度有较大幅度上涨。
今年1季度,我市商品房、商品住房成交面积较去年4季度有所下降,与2012年2、3季度成交面积基本持平。
表明我市商品房、商品住房总体上保持稳定。
图32012年2季度—2013年1季度
商品房、商品住房各季度成交面积示意图
单位:
万㎡
三、成交价格分析
(一)商品住房价格稳中有升,非住宅价格大幅下降
2013年1-3月份,我市商品房平均成交价格为6649元/㎡,同比上升1.97%,其中商品住房平均成交价格为6463元/㎡,同比上升4.99个百分点,非住宅价格为7867元/㎡,同比下降23.99%。
(具体情况见下表)
表52013年1-3月份我市商品房市场成交均价情况
单位:
元/㎡,%
商品房
住宅
非住宅
累计成交均价
6649
6463
7867
同比(%)
1.97
4.99
-23.99
通过以上数据可以看出,我市商品住房价格稳中有升,非住宅价格有较大幅度下降。
(二)4000-8000元/㎡的商品住房成为主流
从商品住房价位段来看,2013年1-3月份,我市商品住房价位段多集中在4000-8000元/㎡,这个价位段的成交面积为55.06万㎡,占到商品住房成交面积的75.39%,与去年同期相比占比增加9.82个百分点。
大于10000元/㎡的成交面积为3.85万㎡,仅占到5.27%,与去年同期相比占比减少1.51个百分点。
通过以上数据可以看出,我市4000-8000元/㎡的商品住房已经成为主流,购买人群逐渐增多;而大于10000元/㎡的商品住房购房比例持续减少。
从住房价位销售结构表可以看出,整体上呈现出中间成交面积大,两边成交面积小的态势。
表62013年1-3月太原市商品住房价位销售结构表
单位:
套,万㎡,元/㎡,%
价格范围(元/㎡)
套数
面积(万㎡)
13年1-3月面积比例(%)
≤4000
521
5.73
7.85
4000-5000
868
10.93
14.97
5000-6000
1701
18.89
25.87
6000-7000
1519
15.65
21.43
7000-8000
850
9.59
13.13
8000-9000
483
5.5
7.53
9000-10000
214
2.89
3.96
>10000
185
3.85
5.27
合计
6341
73.03
100.00
(三)2、3月份商品住房单月成交价格环比大幅增加
从近一年我市商品房单月成交价格走势来看,整体上呈现出窄幅震荡的态势,商品房价格在6200元/㎡到6900元/㎡的区间内震荡,商品住房价格维持在6000元/㎡上下震荡。
今年2月份和3月份商品住房价格环比分别增加10.02%和1.68%。
从整体走势来看,价格有上扬的趋势。
原因是又一批高价位楼盘集中签约备案所造成的。
图42012年4月—2013年3月
商品房、商品住房各月成交价格走势图
单位:
万㎡
表72013年1-3月商品房、商品住房各月成交价格
单位:
元/㎡
2013年1月
2013年2月
2013年3月
商品房
6362
6922
6771
商品住房
5997
6598
6709
(四)商品住房价格有所抬头
从各季度商品房的平均价格来看,商品房平均价格呈现出上下震荡的走势,而商品住房在经历了2012年较为平稳的发展态势后,今年一季度有所抬头,较去年四季度环比增加8.88%。
主要原因是一批高价位楼盘集中签约备案导致商品住房价格有所抬高,预计未来随着市场逐渐趋于平稳,价格也会逐渐回落。
图52012年2季度—2013年1季度
商品房、商品住房各季度成交价格示意图
单位:
万㎡
三、二手房市场交易办证情况
(一)二手房交易量出现井喷
伴随着3月初“国五条”及其细则的出台,明确提出对于出售自有住房,应严格按照转让所得的20%计征个人所得税。
政策出台后,要求各地根据本地实际情况在三月底出台细则。
在这一个月的政策空档期,老百姓为了避免缴纳20%的个税,纷纷办理过户交易。
从3月4日开始,我市二手房交易量开始出现井喷的态势。
3月份我市二手房单月成交1811套,成交面积16.37万㎡,环比分别增加397.53%和377.26%,增长近4倍。
套均面积90.39㎡。
其中二手住房成交1794套,面积16.17万㎡,占二手房的比例分别为99.06%和98.78%,环比分别412.57%和418.27%。
表明我市二手房以住宅为主。
1-3月份,我市二手房共成交2797套,成交面积25.39万㎡,同比分别增加147.7%和179.01%,其中二手住房2756套,成交面积24.68万㎡,同比分别增加144.1%和171.2%。
通过以上的数据可以看出,自从政策出台后,二手房成交量呈现出井喷的态势,单月环比增加近4倍,与去年1-3月同期相比,也增加1.5倍左右。
3月份二手房一个月的成交量相当与2012年平均一个季度的成交量。
表82013年1-3月二手房、二手住房交易办证情况
单位:
万㎡、亿元、套
交易办证面积
同比
交易办证金额
同比
交易办证套数
户均面积
二手房
25.39
179.01
10.57
285.80
2797
90.78
二手住房
24.68
171.2
9.93
262.9
2756
89.55
(二)申报价格
我市二手房3月申报价格4163元/㎡,环比下降5.90%,其中二手住房3月申报价格4097元/㎡,环比增加5.19%;1-3月份二手房申报价格4163元/㎡,同比增加38.46%,其中二手住房申报价格为4024元/㎡,同比增加33.8%。
四、一、二手住房交易联动分析
2013年1-3月份,我市新建商品住房共计成交6341套,面积73.03万㎡;二手住房总共交易办证2756套,交易办证面积24.68万㎡,一、二手住房成交套数比例为2.30:
1,成交面积比例为2.96:
1。
而2012年全年一、二级住房市场的面积成交比例为4.83:
1。
由此可以看出,我市今年二级住房市场所占比重由所增加,但主要是由于老百姓为了避免缴纳20%的个税,纷纷办理过户交易,导致二手住房成交量井喷。
表92013年1-3月一、二手住房成交情况表
单位:
套、万㎡、%
分类
一手居住用房
二手居住用房
一、二手比例
成交套数
6341
2756
2.30
成交面积
73.03
24.68
2.96
五、购房人结构分析
在我市成交的商品住宅中,以成交面积统计,今年1-3月份本市居民购买的商品房住宅面积为52.85万m2,占成交总面积的72.37%;外地居民购买的商品房住宅面积为20.18万m2(本省为15.9万m2,外省为4.28万m2),占成交总面积的27.63%(本省占21.77%,外省占5.86%)。
以成交套数统计,本市居民购买商品住宅套数为4499套,占成交总套数的70.95%,外地居民购买的商品住宅套数为1842套,占成交总套数的29.05%,在外地人购买人群中,我省其他地区的购房人群比例较高。
表102013年1-3月商品住房购房人群销售表
单位:
万㎡,套,元/㎡,%
分类
销售面积
销售套数
平均价格
面积比例
本市
52.85
4499
6439
72.37
外地
20.18
1842
6526
27.63
本省其它地区
15.9
1453
6454
21.77
外省市
4.28
389
6793
5.86
境外
0
0
0
0
从购房人的成分来分析,外地来并购房的人数有较大幅度的下降,今年1-3月份外地人来我市购房面积和购房套数所占比重较去年同期分别下降7.85%和1.98%。
一季度太原市房价走势
2013年3月31日太原房管局发布国五条细则,确定2013年太原市新建商品住房价格增幅低于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅。
(太原国五条细则与收入挂钩)国五条细则中未提及征收二手房交易20%的个税问题。
那么,在国五条出台以来,太原市房地产市场究竟是什么情况呢,下面就房地产价格变化趋势、成交量两个方面共同探讨近期楼市情况:
一、太原市各区域房地产价格走势图
2012年-2013年小店区房地产价格走势
2012年5月至10月份,小店区房价总体呈上升趋势,由5月份7900元//㎡的均价涨到10月份8600元/㎡的均价,2012年11月和2013年1月份都处于小幅下跌状况,环比下落1.16%,进入2013年2-3月份,价格再次小幅上涨,环比上升1.16%.
2012年-2013年杏花岭房地产价格走势
2012年5月至10月份,杏花岭区房地产价格总体保持上涨,由5月份6675元/㎡的均价涨至7400元/㎡,之后连续两月下跌,跌至7200元/㎡,环比累计下跌2.7%;3013年1-3月份价格开始回升,3月份已达到7600元/㎡的均价,环比涨幅4.1%.
2012年-2013年万柏林房地产价格走势
2012年二季度至三季度,万柏林区房地产价格总体呈上涨趋势,四季度房地产价格处于持平阶段,2013年1、2月份价格上涨至7500元/㎡,环比上升2.7%;3月份价格降至7200元/㎡,环比下跌4%.
2012年-2013年尖草坪房地产价格走势
尖草坪区房地产价格除2012年9月份处于下降状况外,2012年10月份至今价格总体趋于上涨状态,3月份涨至7000元/㎡,环比上升6%.
2012年-2013年迎泽区房地产价格走势
2012年三季度迎泽区房地产价格呈上涨趋势,11月、12月连续二次降价,2013年1月2月保持8400元/㎡的状态,3月份上升至8600元/㎡,环比涨幅2.38%.
2012年-2013年晋源区房地产价格走势
2012年7月至10月底,晋源区房地产价格总体呈上涨趋势,11月低下跌至6200元/㎡,降落4.84%;2013年2月下跌至5600元/㎡,3月份价格回升至6500元/㎡,环比涨幅16%.
太原市各区域典型楼盘价格涨跌状况一览表
楼盘名称
项目区域
历史价格
近期价格
装修情况
太原绿地世纪城塞纳公馆
晋源区
8000元/㎡
8500元/㎡/㎡
毛坯
万科紫台
迎泽区
9800元/㎡
9700-1.1万/㎡
精装
昌盛双喜城
小店区
精装14000-18000元/㎡
毛坯9200元/㎡
1.5万/㎡
精装
首开国风上观
小店区
8000-8900元/㎡
8300元/㎡
毛坯
恒大华府
小店区
2.2万/㎡
2.3万/㎡
精装
星河湾
小店区
2.5万-3万/㎡
1.8万/㎡
精装
moma万国城
万柏林
公寓2-2.2万/㎡;
住宅1.8万/㎡
1.5万/㎡
精装
恒大山水城
迎泽区
5500-7000元/㎡
6700/㎡
精装
香檀一号
小店区
1.44万/㎡
1,5万/㎡
精装
平阳景苑
小店区
1.1万/㎡
1.3万/㎡
精装
万科金隅国际
万柏林
8000-8500元/㎡
9200-9500元/㎡
精装
二、月销售套数排行榜
三月份销售套数排行榜
楼盘
区域
套数
面积(㎡)
均价(元/㎡)
恒大山水城
迎泽区
44
5202
6700
城南都市嘉园
小店区
44
4187
兰亭御湖城
晋源区
37
3061
7500
中正花园二期
小店区
32
3163
7000
富力桃园
杏花岭区
32
3339
5500
金域阅山
万柏林区
26
2665
7300
上上城喜堂
小店区
21
2242
8000
金基泰和苑
杏花岭区
19
2208
智诚平阳府第
小店区
18
2176
8800
和泰紫苑
小店区
16
2885
三、3月份销售套数区域占比
三月份销售套数前10名区域占比
三月份销售套数区域占比中可见:
太原市五区域中小店区占比45%,位列前茅;杏花岭位列第二,占比18%;迎泽区占比15%;晋源区占比13%;杏花岭区排名落后,占比9.1%.
四、总结:
太原市六区域2013年一季度中,一月份2个区域价格处于下降趋势,分别是小店区和晋源区;二月份,小店区、杏花岭区、尖草坪区价格均呈上涨趋势,仅晋源区价格处于下落,迎泽区价格处于平静状态,无跌涨;3月份除万柏林区价格有下跌,其他五区域价格均呈上涨趋势。
2013年2月20日国务院出台了楼市调控“国五条”。
结合各区域历史成交套数及区域销售价格趋势折线图可见:
太原房地产市场新建商品房受国五条影响并不明显。
2013年3月2013年3月31日太原房管局发布国五条细则,确定2013年太原市新建商品住房价格增幅低于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅。
国五条细则中未提及征收二手房交易20%的个税问题。
随着市国五条细则的出台,太原楼市开始趋于明朗化,接下来一段时间成交量可能会有所上升;但也有相关人士反映:
市房管局对新建商品住房价格增幅高于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅的企业,加大了(销)预售证等相关证件的审评力度,这在一定程度上将导致部分有合法证件的房价正再一次涨价。
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 太原 房地产市场 报告
![提示](https://static.bdocx.com/images/bang_tan.gif)