郑东新区龙湖金融岛持有型地块可行性研究报告.docx
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郑东新区龙湖金融岛持有型地块可行性研究报告
郑州市郑东新区龙湖金融岛项目
可
行
性
研
究
报
告
(简版)
郑州公司
2017年1月10日
1.目标地块基本情况
1.1目标地块区位
1.1.1区域位置与交通条件
龙湖金融岛位于郑东新区龙湖片区,该地块距离郑东新区CBD约4.6公里,距郑州火车站约10公里,距郑州东站约7.2公里。
郑东新区龙湖区由龙湖片区和龙湖南片区组成,以东风渠为界,规划面积约40平方公里。
龙湖片区规划结构为一心(CBD副中心)、一轴(以运河为纽带联接CBD中心及副中心的商业休闲服务轴)、两环(环龙湖用地形成的生态旅游休闲环和沿中环路两侧用地形成的生活居住服务环)、四片(四个以居住功能为主的城市片区)。
龙湖南片区为现状高端居住区。
区域内市政规划完备,目前龙湖内环路和中环路已通车,龙湖外环路路基正在施工过程中。
临近项目的主要公共交通配套较为丰富,龙湖中环路沿线规划有轻轨2号线(龙湖线)、轨道交通4号线(2020年建成通车),轨道交通9号线,快速公交3号线。
交通主干道初步呈现,后期随着龙湖下穿隧道及中央大道等道路的投入使用,交通通达性将进一步提高。
图1-1:
地块城市位置示意图
图1-2:
地块所在区域城市规划图
图1-3:
区域及交通图
1.1.2四至范围与内部现状
四至范围:
写字楼、公寓地块位于郑东新区龙湖副CBD湖心区域,共11块;11块单独标注色块商业地块位于湖心岛内环沿线,共四块。
图1-4:
地块四至图
地块现状:
目前内环为净地,部分写字楼已开工建设并达到地上十二层,部分商业2017年年底具备交付条件(毛坯交付),工地目前均使用临水临电。
图1-5:
地块现状图
1.2.1区域规划
北龙湖片区作为郑州副CBD,区域发展定位为金融服务、休闲娱乐和高档居住区。
核心功能区更是定义为中原经济区的金融中心,战略地位较高。
龙湖片区作为未来的高档商务区,吸引了恒大、融创、雅居乐、金茂等全国一线开发商聚集。
该区域未来重点布局外资金融机构、国有大型金融机构、世界500强和跨国公司总部等世界级金融机构,目前建设银行、中信银行、平安集团、宇通金融大厦等企业已经进驻,将被建成像上海陆家嘴、香港中环、首尔江南区等一样的世界级经济金融中心,将主导未来城市发展及资本导向。
1.2.2周边配套
目前项目周边配套比较匮乏,目前距离项目3.3公里仅建成有郑大一附院分院、暂无其他生活配套。
同时,区域未来规划定位较高,为郑州乃至河南的金融商务中心、城市高端居住区,规划配套齐全,未来周边规划有以下配套。
图1-6:
周边配套图
表1-1:
周边配套一览表
相关配套
现有配套
规划配套(含在建)
教育配套
龙翔中学
丰盈路小学
丰盈路初中
商业办公
亚新龙湖壹号
龙湖里商业中心
龙湖沿线商业
医疗配套
郑大一附院分院
中美美尔康复医院
圣玛医院
景观公园
郑州国家森林公园
滨湖公园
——
1.3规划设计条件
表1-2写字楼规划设计条件
序号
规划地块
编号
用地性质
用地规模
(㎡)
原规划容积率(120米)
原地上建面
(㎡)(120米)
控制高度(m)
现地上建面(预估)
1
TC3-02
商务金融用地
11,933
6.0-6.5
77,565
100
60000
2
TC3-04
商务金融用地
10,000
6.5-7.0
70,000
100
60000
3
TC3-07
商务金融用地
10,000
6.5-7.0
70,000
100
60000
4
TC3-08
商务金融用地
10,000
6.5-7.0
70,000
100
60000
5
TC3-09
商务金融用地
10,000
6.5-7.0
70,000
100
60000
6
TC3-11
商务金融用地
8,067
8.5-9.0
72,603
100
60000
7
TC3-14
商务金融用地
11,533
6.0-6.5
74,965
100
60000
8
TC3-19
商务金融用地
10,000
6.5-7.0
70,000
100
60000
9
TC3-20
商务金融用地
10,000
6.0-6.5
65,000
100
60000
10
TC3-23
商务金融用地
8,067
8.5-9.0
72,603
100
60000
11
TC3-12
商务金融用地
10,053
6.0-6.5
65,345
100
60000
合计
109653
778080
660000
金融岛外环写字楼原规划高度120米,因航空限高影响,该区域由政府主导正在进行规划条件调整,拟建建筑高度100米,写字楼标准层面积暂按照2500平米,层高4米,一层大堂挑空,每栋写字楼共24层,七栋写字楼地上建筑总面积42万平米,四栋公寓地上总建筑面积24万平米。
龙湖金融中心内环沿湖商业项目,总建筑面积31.48万平米。
其中地上3-4层,建筑面积12.59万平米,其中包括连廊面积约2万方(连廊投影面积共计4万方,考虑按照50%计容),可以使用的地上面积约为10.5;地下3层,建筑面积18.89万平米,目前由中交建公司代建。
表1-3商业规划设计条件
一区
二区
总建筑面积㎡
63855
总建筑面积㎡
63203
地上建筑面积㎡
25767
地上建筑面积㎡
25962
地下建筑面积㎡
38088
地下建筑面积㎡
37241
地上栋数/地下车位
8栋/395个
地上栋数/地下车位
8栋/387个
预计交付时间
2018年8月31日
预计交付时间
2018年8月31日
三区
四区
总建筑面积㎡
93950
总建筑面积㎡
93803
地上建筑面积㎡
37166
地上建筑面积㎡
37003
地下建筑面积㎡
56784
地下建筑面积㎡
56800
地上栋数/地下车位
12栋/500个
地上栋数/地下车位
12栋/427个
预计交付时间
2017年9月30日
预计交付时间
2018年4月30日
2.目标地块出让相关信息
2.1出让要求
2.1.1土地出让信息
2016年12月27日,根据集团前期与东区管委会王鹏书记会谈的相关要求,郑州公司与东区管委会相关部门及平台公司多次对接。
2017年1月3日,东区管委会召开龙湖金融岛项目专题会,春节前确定写字楼、公寓开发合作单位,鲁能集团接到管委会平台公司通知已于1月6日向平台公司提交关于金融岛外环写字楼和公寓、内环商业招商运营合作意向书,重点说明未来合作方式内容、工程建设与商业运营方案。
预计春节前签订合作协议,相关地块春节后陆续挂出。
竞争对手情况
2.1.2付款进度要求
具体的投资付款进度要求需在签订合作协议后通过进一步接洽确定,目前尚未明确。
2.1.3交地状况
写字楼、公寓地块净地交付;商业地块由东龙控股负责,目前已经开工,首期项目于2017年10月建成交付。
3.目标地块市场分析与机会选择
3.1城市/区域发展概况
3.1.1城市情况与发展预期
郑州位于中原腹地,有京广铁路、陇海铁路等多条国家铁路及高铁通过,交通优势明显,未来郑州将成为中国普通铁路和高速铁路网中唯一的“双十字”中心,形成以郑州为中心的中原城市群“半小时经济圈”、中原经济区“1小时经济圈”和全国“3小时经济圈”。
根据国务院《促进中部地区崛起“十三五”规划》,郑州市获批作为中国11个国家中心城市之一。
作为河南省省会,郑州GDP总量位居河南省第一名,常住人口居河南省第二位,2020年预计郑州市常住人口将达到1500万人。
2016年,郑州市地区生产总值完成7920亿元,总量居河南省第一位。
宏观经济:
(1)2016年郑州市国民生产总值达到7920亿元,增速为8.5%,居全省首位,高于河南省8%的增速,经济运行呈现“总体平稳、稳中向好、稳中趋优”态势。
(2)2016年全年城镇居民人均可支配收入33275元,比上年增长7%,整体人均收入增长明显。
(3)产业结构方面,郑州市“二、三、一”产业格局稳固,第三产业增速明显,形成了二、三产业共同推动全市经济发展的格局,产业结构正加速朝着高层次的“三二一”产业序列演化,经济布局日趋合理。
城市人口:
郑州市近五年常住人口增长迅速,截至2015年已达到957万人,年增产率2.0%,整体城镇化率68.3%,自然增长率5.9‰。
随着郑州辐射力的进一步增强,人口导入能力持续发挥,整体增速迅速,人口红利将持续存在,为房地产业的健康发展奠定了坚实的基础。
根据政府规划,到2020年郑州市总人口将达到1500万。
表3-1郑州市人口变动情况
年份
户籍人口(万人)
常住人口(万人)
常住人口增长率
2011
735
886
2.3%
2012
741
903
2.0%
2013
751
919
1.8%
2014
760
938
2.1%
2015
/
957
2.0%
数据来源:
郑州市统计年鉴、郑州市政府工作报告
城市规划:
构建“一主、三区、四组团”的多中心、组团式空间结构,以点带面整体发展,城市向东,生活向北,核心不断东移,重点发展郑东新区,形成“一枝独秀、多点开花”的局面,西区和南区更多依靠自身资源发展,速度与东区、北区相比相对较慢。
图3-1郑州城市规划布局示意图
3.1.2区域情况与发展预期
项目所在区域属郑东新区,位于河南省省会郑州市区东部,是省级区域服务中心,区位优势明显,科技金融实力强,产业基础优。
政策和资源的长期倾斜使其迅速成为中原地区的城市新区典范,被赋予郑州发展、中原崛起“领舞者”的重任,是房地产市场发展的高端价值区域。
目前区域开发时间相对较短,人口基数逐年增长,截至目前常驻人口超过100万,区域发展迅速,增长较快,未来仍有较大的提升空间。
郑东新区将加快“一核四区”建设,成为中原经济区最具国际化形象的先行区、最具活力的城市核心区,最具特色的城市空间标志区。
地块所属的龙湖副CBD区域,未来将建成城市旅游休闲、高档居住、办公和商业为核心的新型区域,具备开发高端项目的先天优势。
3.2房地产宏观市场概况
3.2.1郑州市市土地市场概况
土地成交量价走势分析:
2016年1-11月份土地供应169宗,供应面积2218万㎡。
成交土地116宗,成交面积1570万㎡。
其中1-9月份成交112宗,受“郑九条”新政调控影响,土地市场暂缓出让,10月份无土地成交。
11月,郑州市土地市场集中供应,成交市场逐步回暖。
2016年,各区域成交土地价格波动相对较大。
从具体区域来看,高新区土地单价最低,为5446.1元/㎡,郑东新区土地单价最高,为30434.28元/㎡,经开区、金水区居于全市二、三位,分别为9952.38元/㎡、9597.62元/㎡;另外,从楼面地价来看,区域之间的价格波动度相对变大,同土地单价排位顺序基本保持一致,郑东新区、经开区较高,中原区最低。
图3-22014-2016年郑州市土地市场成交量价走势图
土地成交结构分析(用地性质成交占比):
近五年,郑州市经营性土地成交以居住用地为主。
2016年1-11月共成交土地116宗,其中居住用地82宗,占比71%,商服用地成交34总,占比29%。
根据近五年土地供应及成交趋势判断,居住用地将仍是未来土地供应主力,商服用地未来预期供应将保持平稳趋势。
土地成交区域分析:
2016年1-11月土地市场金水区供求最多,其中供应615万㎡,成交699万㎡。
郊县荥阳供求最多,其中供应436万㎡,成交511万㎡,呈现出供不应求趋势。
中原区和惠济区也有较多土地供应,分别是549万㎡、480万㎡。
附图3-3郑州市各区成交土地情况
3.2.2郑州公寓市场概况
供需关系:
整体来看,近5年,城市公寓市场新增供应量逐年上升,成交量逐年上升,市场需求旺盛。
2016年郑州公寓物业供应成交均呈跨越式增长,1-11月供应97.35万方,成交84.34万方供需比达1.15:
1,整体供大于求。
价格走势:
近五年,城市公寓市场成交价格逐年上涨。
2016年11月,成交均价9370元/㎡,同比增长15.2%,环比下降0.9%。
去化速度:
近五年,公寓市场年均去化30.25万方。
2016年公寓市场去化量较大,拉高了整体去化量,综合近五年去化量,年度去化速度仍较慢。
2016年近11个月,月均去化7.41万方,较2015年上涨27%,去化速度较快。
图3-4:
近五年郑州市公寓供需量价及库存走势
图3-5郑州市公寓近11个月供需量价走势
库存趋势:
近11个月,供应量、成交量及成交价格均呈现递增趋势。
截止到2016年11月,郑州市公寓库存总量90.38万㎡,按照当前市场去化速度(月均去化量7.41万方)计算,预计去化周期12.2个月,市场去库存压力较大。
附图3-6主要公寓分布图
3.2.3郑州写字楼市场概况
供需关系:
整体来看,近5年,城市写字楼市场新增供应量逐年减少,成交量逐年下降,市场需求呈现萎缩的趋势。
近5年,新增供应面积624.78万㎡,成交面积496.59万㎡,供需比达1.26:
1,整体供过于求。
价格走势:
近五年,城市写字楼市场成交价格整体呈下跌趋势。
2016年11月,成交均价9837元/㎡,同比下降9.2%,环比下降14.3%。
去化速度:
近五年,年均去化99.32万方,去化速度较快。
2013-2015年成交量较高,拉高了整体去化速度。
近11个月,月均去化5.71万方,较2015年下降35%,去化速度较慢。
图3-7:
近五年郑州市写字楼供需量价及库存走势
图3-8郑州市写字楼近11个月供需量价走势
库存趋势:
近11个月,供应量逐年递减,成交量走势平稳,成交价格呈下降趋势,市场进入去库存状态。
截止到2016年11月,郑州市写字楼库存总量164.01㎡,按照当前市场去化速度(月均去化量5.71万方)计算,预计去化周期28.7个月,市场去库存压力较大。
附图3-9主要商圈分布图
附图3-10主要项目情况
3.2.4郑州市商业/购物中心市场概况
附图3-11主要商圈分布图
供需关系:
整体来看,近3年城市购物中心新开业/新增出租面积(含改造后)呈现逐年上升走势,出租情况呈现下降趋势,已有成熟购物中心出租面积及租金走势较为平稳。
近3年,新增出租面积48万㎡,签约面积21.28万㎡,供需比达2.26:
1,整体供大于求。
租金走势:
近3年,城市购物中心整体呈上升趋势,购物中心平均租金170-380元/㎡/月。
2016年11月平均租金200-400元/㎡,同比上涨3%,环比下降0.95%。
运营情况:
近3年,郑州传统商圈凭借地段优势逐渐升级换代(如火车站商圈的大卫城、万象城,出租率70%左右)、区域商圈借助房地产开发迅猛崛起(如西区锦艺城、惠济区万达广场,出租率80%左右),购物中心吞并百货逐渐成为各商圈主流商业形态。
不论是开发商持有型还是卖场巨头持有型,均采用统一标识、管理、出租的运营模式。
3.3房地产微观市场概况
3.3.1龙湖副CBD区域土地市场概况
2011年-2016年,龙湖副CBD累计成交土地22副,其中2016年1-11月份本项目周边共成交居住用地8块共666.73亩,除鲁能地块外,其余6个地块均刷新郑州市当时土地最高单价,为郑州市地王最集中区域。
目前该片区施行限地价竞房价的政策,新政实施后,将有效抑制地王的产生,确保土地市场的稳定。
龙湖金融岛位于郑东新区龙湖副CBD片区湖心位置,规划面积约1.07平方公里,是郑东新区“两圆一带”空间布局规划的核心区域,是未来金融机构总部集聚的重要载体。
作为政府政策扶持的核心金融办公区域,项目未来发展潜力巨大。
根据目前了解,中交建、绿地、金茂等大型房企都在力争获得本项目的合作开发权。
未来,依托政府主导的相关政策扶持及区域规划发展前景,项目可与周边市场同类竞品拉开差距,并可成为郑东新区乃至郑州市的核心金融区域标杆式项目。
3.3.2郑东新区商业/购物中心市场概况
商圈概况:
目前郑东新区已投入运营的商业/购物中心较少,龙湖副CBD区域在建的有龙湖里商业中心,预计2018年投入运营。
郑东新区附近商圈发展条件优越,周边消费能力强劲,但发展缓慢,商业氛围始终未能形成,现有商业项目如丹尼斯七天地、宝龙城市广场,运营情况较差,人气冷清。
供需关系:
近3年城市购物中心新开业/新增出租面积(含改造后)呈现逐年减少趋势,出租情况一般,由于现有商业项目运营情况较差,市场需求较低。
已有成熟购物中心出租面积及租金走势较为平稳。
功能与规模:
大型ShoppingMall为主,功能较齐全,规模约35-40万㎡。
经营档次:
中档、中高档。
辐射范围:
商圈周边,远期具备辐射全市的能力。
客户特点:
以周边白领,高档住宅小区居民为主。
租金水平:
40-180元/㎡/月。
发展前景:
规划利好商圈发展,潜在成为市级商圈的可能,未来商业将形成以服务商务办公、会展为特色。
结合鲁能“美丽汇”商业产品线,将项目打造成高端商务休闲娱乐目的地,同时依托金融岛高端大型金融类企业进驻写字楼的优势,吸引大量高端客群,提升区域价值。
3.3.3郑东新区公寓市场概况
供需关系:
整体来看,近4年,郑东新区公寓市场新增供应及成交层逐年下降趋势,市场需求逐渐萎缩。
近4年,新增供应面积50.43㎡,成交面积43.11㎡,供需比达1.17:
1,整体供过于求。
价格走势:
近四年,郑东新区公寓市场成交价格整体呈上涨趋势。
2016年11月,成交均价12854元/㎡,同比上涨28%,环比上涨8%。
去化速度:
近四年,年均去化10.78万方,去化速度较慢。
近11个月,月均去化0.8万方,较2015年上涨22%,较2014年下降23%,去化速度较慢。
库存趋势:
近11个月,供应量逐年下降,成交量逐年上升,成交价格呈上升趋势,市场进入均衡状态。
截止到2016年11月,郑东新区公寓库存总量4.96㎡,按照当前市场去化速度(月均去化量5.93万方)计算,预计去化周期6.1个月,市场去库存压力较小。
3.3.4郑东新区写字楼市场概况
供需关系:
近5年,郑东新区写字楼市场新增供应量呈现逐年增加的趋势,成交量呈现逐年下降趋势,市场需求呈现萎缩的趋势。
近5年,新增供应面积359.81㎡,成交面积256.91㎡,供需比达1.4:
1,整体供过于求。
价格走势:
近五年,郑东新区写字楼市场成交价格整体呈下跌趋势。
2016年11月,成交均价11063元/㎡,同比下降14%,环比下降11%。
去化速度:
近五年,年均去化51.38万方,去化速度较慢。
近11个月,月均去化2.61万方,较2015年下降21%,去化速度较慢。
库存趋势:
近11个月,供应量逐年下降,成交量逐年下降,成交价格呈下降趋势,市场进入去库存状态。
截止到2016年11月,郑东新区写字楼库存总量103.37㎡,按照当前市场去化速度(月均去化量2.61万方)计算,预计去化周期39.6个月,市场去库存压力较大。
附图3-122012年-2016年11月郑东新区写字楼供销价
分区情况:
郑东新区定位商务金融CBD,定位较为高端,是未来城市核心。
其中,
(1)金水路沿线:
依托省直机关,区域配套成熟,交通便利,发展阶段的写字楼最为集中的区域,入驻企业较多。
(2)高铁站片区:
政府重点打造区域,高铁枢纽为区域增加发展优势,150-200m的建筑具备打造高端办公的基础。
目前发展热点区域。
(3)龙湖区域:
规划国家级金融中心,未来高端商务办公核心区域,目前已有写字楼处于工程建设阶段,未来将由政府吸引金融类企业入驻,发展潜力巨大。
3.3.5区域市场客群情况
(1)客群来源与主要特征
公寓客户:
客户以自用为主,以企业单位为背景,看重区位价值。
量级小的客户多为周边商户老板及全市域的投资客,量级大的客户为企业白领、公司高管,或企业批量购买等。
写字楼客户:
客户以自用为主,行业分布主要为中大型金融类企业,行业分布较为集中。
需求面积多为整栋,对电梯、层高、标准层等有明确要求,同时要求较为齐备的内部配套。
商业客户:
客户主要为城市居民休闲客群、国内度假客群以及周边的企业白领。
客户对于餐饮、服务品质要求较高,消费目的明确、有品牌意识、注重消费环境、消费能力强。
3.4可类比竞品概况
3.4.1商业主要竞品概况
目前,龙湖副CBD区域处于开发初期阶段,周边暂无商业竞品,金融岛项目作为片区内部的首个商业项目,且依托由政府主导扶持的商业办公区带来的庞大客群,市场经营前景良好,发展潜力巨大。
未来,龙湖中环路沿线规划有部分商业,但辐射区域相对较小,客群、业态定位于项目不同,且尚未进入开发阶段,短期内无法形成市场竞争。
3.4.2公寓主要销售竞品分布及概况
郑东新区在售公寓较少,主要集中在龙子湖高校区。
在售主要竞品项目有5个,主力产品业态为soho/loft,主力产品面积区间为45-70㎡。
区域内市场竞争程度评价一般。
图3-13区域竞品项目分布图
表3-13区域主要竞品概况
项目名称
万科誉
正商四大铭筑
局外
汇艺悦公馆
万正紫湖公馆
占地面积(万㎡)
0.5
1.2
1.4
0.61
0.44
容积率
4.0
6.99
6.5
6.0
2.99
计容体量(万㎡)
7
10
9.04
4.97
1.98
开盘时间
待定
2014.1
2016.5
2014.10
2015.10
在售产品
——
45-74㎡
60-200㎡
49-102㎡
50-70㎡
主力户型
22-32㎡soho/loft
45-74㎡soho
60-200㎡loft
49-102㎡soho
50-70㎡
Loft
2015年销售额(万元)
——
41399
——
7566
——
2015年销售均价(元/㎡)
——
10472
——
10554
——
2016年1-11月销售额(万元)
——
100595
9876
3716
9546
2016年1-11月销售均价
(元/㎡)
——
10981
12105
10879
12293
11月度销售额(万元)
——
11913
1051
1431
5256
11月度销售均价(元/㎡)
——
12067
13500
11118
12588
3.4.3写字楼主要销售竞品分布及概况
郑东新区目前在售写字楼较多,且产品品质趋同。
区域内在售主要竞品项目有4个,主力产品面积区间为150-200㎡。
区域内市场竞争程度较为激烈。
图3-14区域竞品项目分布图
表3-6区域主要竞品概况
项目名称
永和龙子湖广场
绿地新都会
绿地中心
升龙广场
占地面积(万㎡)
3.06
9.31
4.22
6
容积率
9.09
5.5
13.8
10
计容体量(万㎡)
38.9
70.52
68.21
60
开盘时间
2016.7
2013.7
2012.8
2012.1
在售产品
170-420㎡
140-322㎡
375㎡、450㎡、460㎡
160-3600㎡
主力户型
170-420㎡
8#为118㎡;9#为136㎡
200-450㎡
160-3600㎡
2015
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- 关 键 词:
- 新区 金融 持有 地块 可行性研究 报告