土地一级开发超详细.docx

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土地一级开发超详细

1、固定比例收益模式

该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。

政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。

该模式仅从土地一级开发本身获利。

该模式有三种具体形式：

一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。

开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。

三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。

北京是采用这一模式的典型。

《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：

“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。

”此外，这种模式在福建漳州也有实践。

2009年8月，漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺：

该企业投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益。

2、分享土地出让金

该模式一般是指一级开发企业与项目所在地政府联手，按照双方商议确定的一定比例进行直接的土地出让金分成，以此获取一级开发企业的合法收益。

在此模式下，一般有两种具体操作方法：

一是企业与政府签订《土地一级开发委托协议》，协议中明确双方土地出让金分成比例，企业凭借合法协议而获得土地出让金的分成权；二是企业与政府合资成立项目公司，企业凭借在合资公司中股权的占比，而获得土地出让金的分成权。

但分享土地出让金的模式也有一定的局限性，由于我国土地的全民属性，为避免国有资产流失，土地出让金分成模式要求参与合作的一级开发企业性质必须是国有企业，而且从目前采取此类盈利模式的一些案例来看，一级开发企业的背景一般均为项目所在地政府的平台公司。

这种盈利模式的代表有上海新江湾城项目，该项目由上海城投全部运营，凭借前期巨大的资金投入，获得了颇高建设标准，上海城投与上海市政府双方就项目的土地出让金达成了7:

3的分成比例，随着项目土地市场价值的不断提高，上海城投获得巨大收益。

出于规避国家土地政策的考虑，此项目土地出让金分成具体执行则选择以“土地出让收入中的30%与政府签订土地出让合同，70%与上海城投签订土地一级开发补偿合同”的方式操作。

3、分享土地增值收益

该模式是指一级开发企业除获得土地一级开发成本补偿部分外，还可以与政府商定按一定比例分享土地出

4、持有部分优质公建配套设施

该模式是指政府授权土地一级开发主体可以投资公共配套设施，开发商则可以通过持有优质公建物业，提供公共配套服务而获得长期现金流。

该盈利模式的本质是政府允许土地一级开发主体进行部分配套的二级开发建设，这取决于土地一级开发主体与政府的沟通和协调。

与当地政府投资的企业共同投资公共配套设施，会有利于促成此事。

由于公共建筑大部分为社会服务性设施，主要包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、行政管理、社区服务和绿地等公共配套设施，自身盈利能力较低，回报周期长，因此选取优质公共物业是关键。

对于非专业从事公共设施运营管理的一级开发企业来说，运营能力几乎等同于盈利能力。

因此，对于一级开发企业来说，该模式最大的挑战在于对公共配套设施的投资决策，以及后期的运营管理能力，且对资金也提出了较高的要求。

此盈利模式在现实操作中运用较为少见，北京中关村西区土地一级开发即即是这种模式的体现，1999年6月，中央政府批准了北京市和科技部关于建设中关村科技园区的报告，在中关村科技园区核心区建立商务中心。

中关村西区东起中关村大街，西至彩和坊路，北起北四环路，南到海淀镇南街，占地51.44公顷。

主体用地功能以金融资讯、科技贸易、行政办公、科技会展为主，有商业、酒店、文化、康体、娱乐、大型绿地等配套公共服务设施。

1999年11月，经北京市政府批准，由八家国企发起设立“北京科技园建设股份有限公司”，承担中关村西区等园区的土地一级开发任务。

由于政府还赋予了北科建开发区域公司物业的责任，因此在一级开发过程中，北科建运用市场化手段组建了瑷玛斯、高科能源、城科第一太平物业等专业化公司，负责中关村西区公共物业的经营与管理，公共物业的经营也成为北科建土地一级开发的重要赢利点之一。

5、一二级联动开发，低价拿地

该模式是指土地一级开发主体通过与政府协商，创造一些条件让一级开发商取得部分二级开发项目，实现一二级联动开发，获取较高收益。

特别是通过与政府在土地一级开发环节建立的良好合作，土地一级开发企业往往能以事先约定好的较低价格获得此前开发的土地。

该盈利模式的前提是政府与一级开发企业的合作关系，决定了开发企业能否获得土地二级开发项目，关键在开发企业对于政府的公共能力。

在此种模式下，要求一级开发企业具有卓越的二级开发能力。

尽管从利润率方面来看，从事一级开发的利润小于二级开发，但如果能提前做好准备拿到土地，在二级开发时就具有比较大的优势，能够提高项目整体利润率，有效弥补一级开发收益的不足，实现一级和二级开发的联动。

一级开发企业一般通过以下两种方式低价拿地：

一是一级开发企业通过土地一级开发建设市政基础设施，或帮助政府代建一级开发工程，无偿或低价获得部分土地进行开发；二是一级开发企业与政府协商，制定土地出让规则，确保拿到优质地块，或者通过几家项目公司全额拿下土地，以坐享二级项目开发高额利润。

近年来随着二级开发成本的不断上升，政府对二级房地产市场的调控，以及我国城镇化建设的持续推进，众多房地产开发企业把目光转向土地一级开发市场。

香江控股就是其中一个典型，其在2007年和2009年前后拿下成都、廊坊香河两块土地一级开发项目，并在项目完成后迅速将其收至囊中，最终发展成为公司全球家居CBD试点项目基地。

此外，伴随地方政府债务压力日益突出，亦有上市房企抓住机会让地方政府“以地偿债”，即政府以土地补偿拖欠开发商的拆迁投入资金和土地出让金。

如中南建设的一级土地开发项目往往通过政府拿地补偿，在前期项目签约时或谈好后续偿还方式，即以其所开发一级市场土地或者周边土地作为补偿，从而获得二级土地受让先机，为自己的后续二次开发获利创造条件。

二、对土地一级开发盈利模式的评价

1、一级开发固定比例收益模式或使企业面临项目亏损

就土地一级开发本身按照固定比例收益的模式而言，由于政府向企业支付的固定比例收益仅仅取决于预计开发成本，与土地出让价格无关，因此企业很可能面临超额支出成本导致项目亏损的风险。

从法理上讲，政府以工程款的形式向企业支付土地一级开发工程的承包人费用并不存在法律障碍。

但是企业所能获得的固定利润很难抵御通货膨胀、原材料上涨、人工费上涨等市场波动，而且企业在开发过程中的实际成本有可能高于预计成本。

因此，企业以该种模式参与一级土地开发时必须仔细核算预计成本，在开发过程中严格控制实际成本支出，并考虑到预计损失的风险，尽量缩短开发周期。

2、增值收益分享机制不明朗使企业收益风险加大

虽然土地一级开发增值收益的盈利模式在我国较为常见，但开发企业进行分增值收益分享的前景并不明朗，风险依旧较大，主要在于政府能否按时、合法地向企业分配土地出让收入溢价部分的利润。

虽然部分地方政府就这一问题制定了地方性政策，比如《海南省人民政府关于规范企业参与土地成片开发的通知》第七条规定：

“土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分，按照市、县政府所得不得低于30%的比例，确定市、县政府与主开发商的分成比例。

”但国家层面，根据“国发〔2006〕31号”文件规定，“国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，缴入地方国库，实行‘收支两条线’管理。

”这就意味着开发企业面临着政府能否将土地收益分成列入土地出让支出预算，企业最终能否获得土地收益分成的风险。

3、优化规划方案有助于提升企业一级开发盈利水平

从土地一级开发过程看，最核心的内容是规划，这也是其价值要素中最重要的。

土地的特征是其一旦开发后，短期内不可能复原，而规划方案的优劣对区域功能的实现具有决定性的作用，区域功能又对区域价值有根本性的影响。

开发企业通过优化规划方案，不但可以节省开发成本，增加土地价值，而且还可以有效控制市政基础设施投资，通过优化土地利用性质和开发强度，提高土地价值，促进土地上市交易，同时也能提高对于二级开发商的吸引力。

对于开发企业而言，土地价值的提升也有助于进一步提高企业的开发盈利水平，为企业的后续经营和业务开展打下良好的基础。

4、加强企业综合管理能力对于提升一级开发收益具有重要促进作用

从事土地一级开发的企业在土地整治和储备过程中，必然要涉及到征地、拆迁、基建、土地出让等诸多环节。

同时一级开发又是一个综合性系统性工程，涉及众多和政府对口以及和外部合作单位谈判的环节。

因此，优化运作流程、提升管理能力对一级开发企业的成本控制有着重要作用。

此外，开发企业需要加强对于市场的研究和敏锐度，在制定规划时要充分考虑整体宏观经济、政策、行业形势和区域经济等因素，并且加强与政府的联系和沟通，与政府需求保持较高程度的一致性，为与政府的后续合作创造有利条件。

开发企业在一级开发时，通过政府和市场需求的充分结合，从而有效提升土地价值，也促进了土地一级开发收益的上升。

土地一级开发具体实施流程表

实施阶段

程序

文件及内容

文件需要单位

文件来源

拟用时间

费用

备注

计划编制

依据

政府产业政策

土地储备中心

区政府

1个

工作日

无

区城市总体规划

土地储备中心

区规划分局

1个

工作日

无

控制性详细规划

土地储备中心

区规划分局

1个

工作日

无

区土地利用总体规划

土地储备中心

区国土分局

1个

工作日

无

报批市政府计划

区土地年度供应计划

土地储备中心

区国土分局

1个

工作日

无

区土地年度利用计划

土地储备中心

区国土分局

1个

工作日

无

区土地储备开发总体思路

土地储备中心

区国土分局

1个

工作日

无

前期筹划----

原土地所有者或使用者对土地一级开发意见

村民代表大会决定

土地储备中心

村委会

无

村委会决定

土地储备中心

村委会

无

乡、镇政府批复意见

土地储备中心

村委会

无

区政府批复意见

土地储备中心

村委会

无

土地一级开发申请

区国土分局

村委会

无

国有土地使用者决定

土地储备中心

国有土地使用者

无

国有土地使用者上级

主管单位意见

土地储备中心

国有土地使用者

无

----前期筹划

编制土地一级开发实施方案（详见附件2）

国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请（详见附件1）

土地储备中心

国有土地使用者

无

征地工作方案

土地储备中心

储备机构或有资质的编制单位

累计

拆迁工作方案

土地储备中心

储备机构或有资质的编制单位

累计

市政建设工作方案

土地储备中心

储备机构或有资质的编制单位

累计

土地供应方案

土地储备中心

储备机构或有资质的编制单位

累计

市政规划设计咨询

储备机构或有资质的编制单位

相关单位

规划设计方案汇总

市规委规划设计院

储备机构或有资质的编制单位

收

规划设计方案审批

市规委

储备机构或有资质的编制单位

无

规划平面位置图

土地储备中心

区规划分局

无

地形图

土地储备中心

有资质的测绘单位

收

控制性详细规划

土地储备中心

区规划分局

无

用地钉桩成果报告

土地储备中心

有资质的测绘单位

收

项目设计方案

土地储备中心

有资质的设计单位

收

现状情况

储备机构或有资质的编制单位

村委会和原土地

使用者

否

周边房地产市场价格

土地储备中心

市场调查

否

投资方案

储备机构或有资质的编制单位

储备机构或有资质的编制单位

累计

考古勘探报告

储备机构或有资质的编制单位

储备机构或有资质的编制单位

收

征询意见和审批-------

请示与批复

土地一级开发实施方案请示

市国土局

区国土分局

否

土地一级开发实施方案请示

区政府

区国土分局

否

土地一级开发实施方案批复

区国土分局

市国土局、区政府

否

Ppt

文

档

土地一级开发申请

市土地储备中心

区土地储备中心

否

乡镇、区政府相关文件

市土地储备中心

区土地储备中心

否

地形图1：

2000（3份）

市土地储备中心

区土地储备中心

收

土地一级开发地块情况说明

市土地储备中心

区土地储备中心

否

申报日期前一个月内的现场照片（3份）

市土地储备中心

区土地储备中心

否

规划审批文件复印件（3份）

市土地储备中心

区土地储备中心

否

市联席会

Ppt文档

市联席会

市土地储备中心

否

土地一级开发实施方案及依据、计划、一级开发意见（文件内容见前几项）

市联席会

市土地储备中心

否

-------征求意见和审批-------

确定土地一级开发主体

制定土地一级开发主体

招标方案

区国土分局

区土地储备中心

否

区国土分局局长办公会

确定招标底价

区国土分局

区国土分局

否

区联席会审定招标底价

区联席会

区国土分局

否

招标底价申请

区政府

区联席会

否

编制招标文件

区土地储备中心

区土地储备中心或有资质的编制单位

否

发布《招标公告》

投标意向者

区国土分局

否

购买招标文件

投标意向者

区土地储备中心

收

现场踏勘、答疑和招标前会议

投标意向者

区土地储备中心

否

成立评标委员会

区国土分局

评标专家

否

投标人交纳投标保证金

区土地储备中心

投标意向者

收

招标、开标、唱标

评标委员会

投标意向者

否

评标

评标委员会

投标意向者

否

确定中标人

投标意向者

区国土分局

否

发出《中标通知书》

投标意向者

区国土分局

否

退还未中标人的保证金

未中标人

区国土储备中心

否

申请与批复

土地一级开发

土地一级开发申请

市国土局

开发主体

否

下达一级开发批复

国资项目由市发改委

土地一级开发批复

开发主体

市国土局

否

开发合同

签订土地一级

土地一级开发合同

土地储备中心

开发主体

土地储备中心

开发主体

否

-------征求意见和审批

预审

用地

（详见附件3）

区国土分局

申请人

否

项目核准

给区级提交的申请

（详见附件4）

区发改委

相关单位及开发主体

20个

工作日

给市级提交的申请

（详见附件5）

市发改委

相关单位

20个

工作日

（选址）意见书

征求规划

（详见附件6）

相关单位及开发主体

市规委

20个

工作日

土地一级开发主体工作

市建委建设意见

开发主体

市建委

否

市交通委交通评价意见

（详见附件7）

开发主体

市交通委

20个

工作日

否

市园林局古树处理意见

开发主体

市园林局

否

市文物局文物保护意见

（详见附件8）

开发主体

市文物局

20个

工作日

否

市环保局环境评价意见

（详见附件9）

开发主体

市环保局

否

市政专业部门市政接用意见（详见附件10）

开发主体

市政专业部门

否

征地

用地批准（详见附件11）

区国土分局

申请人

否

收回国有土地使用权

原土地使用者收购申请

土地储备中心

原土地使用者

否

权属调查

土地储备中心

原土地使用者

收

征询规划意见

土地储备中心

区规划部门

否

费用测算

土地储备中心

评估机构

收

收购方案请示

区政府

土地储备中心

否

收购方案批复

土地储备中心

区政府

否

收购补偿

原土地使用者

土地储备中心

否

权属变更

市国土局

原土地使用者

土地储备中心

否

交付土地

土地储备中心

原土地使用者

否

组织实施土地一级开发-------

办理征地手续

耕地开垦费

市国土局

开发主体

1.5-1.8万元/亩

防洪费

市国土局

开发主体

1.33

万元/亩

超转费

市国土局

开发主体

300

元/亩

新增建设用地使用费

市国土局

开发主体

1.13

万元/亩

下发市政府用地批复

开发主体

市国土局

否

公告

市政府用地批复

土地所有者

区政府

10日

工作日

否

拆迁手续

核发集体土地房屋拆迁

许可证（详见附件12）

开发主体

区建委

30个

工作日

否

核发城市房屋拆迁许可证（详见附件13）

开发主体

区建委

30个

工作日

否

市政基础设施建设

（详见附件14）

开发主体

市政委

否

组织实施征地

协商征地补偿

村集体、开发主体

村集体、开发主体

否

村民大会或村民代表大会

村集体

土地使用者

否

公示征地补偿协议

土地使用者

村集体

否

监督与听取村民意见

土地管理部门

土地使用者

否

报送征用土地方案

区政府

区国土分局

否

征地公告

乡镇、村

区政府

否

支付征地补偿费

土地所有者及

土地使用者

征地单位

否

征地补偿费监管公布

乡镇、村

土地管理部门

否

土地变更

征地单位

村集体

否

实施拆迁

开发主体

办理征地结案表

（详见附件15）

市国土局

开发主体

-------组织实施土地一级开发

地批准书

领取建设用

市政府用地批复

市国土局

开发主体

否

各项征地费凭证

市国土局

开发主体

否

征地结案表

市国土局

开发主体

其他材料

市国土局

开发主体

否

市政基础设施建设

开发主体

审核土地一级开发成本

所有支出凭证

审核单位

开发单位

收

土地一级开发实施方案

审核单位

开发单位

收

招标底价

审核单位

开发单位

收

中标通知书

审核单位

开发单位

收

其他资料

审核单位

开发单位

收

组织验收土地

土地一级开发实施方案

验收小组

开发单位

否

开发情况介绍

验收小组

开发单位、监督

单位、监管单位

否

现场踏勘

验收小组

开发单位

否

验收报告

市国土局

验收小组

否

收回国有土地

签订土地开发费支付和

土地转交协议

开发单位

土地储备中心

开发单位

土地储备中心

否

支付土地开发费

开发单位

土地储备中心

否

移交土地

土地储备中心

开发单位

否

纳入政府土地储备库

区政府

土地储备中心

否

入市准备

依据市政府年度土地供应计划

平谷区国民经济发展计划

土地储备中心

区政府

1天

否

宏观调控和

房地产市场运行情况

土地储备中心

市场调查

1天

否

储备开发土地情况

土地储备中心

土地储备中心

1天

否

确定土地出让价格

规划意见书

土地储备中心

首规委

否

评估报告

土地储备中心

评估机构

收

分土地储备中心初审意见

市土地储备中心

土地储备分中心

2天

否

Ppt文档

市土地储备中心

土地储备分中心

否

确定土地出让方案

编制方案

区国土分局

土地储备中心

否

方案报批

市国土局

区国土分局

否

出让公告

公告

竞买者

市国土局

21天

否

挂文件制定招拍

招拍挂文件

土地储备中心

土地储备中心

否

挂文件购买招拍

招拍挂文件

竞买者

土地储备中心

收

市场交易

申请竞买

竞买申请

土地储备中心

竞买者

否

竞买保证金

土地储备中心

竞买者

收

土地交易服务成本费

土地储备中心

竞买者

收

董事会决议

土地储备中心

竞买者

否

法人身份证明

土地储备中心

竞买者

否

授权委托书

土地储备中心

竞买者

否

资金证明

土地储备中心

竞买者

否

联合竞买协议书及授权委托书

土地储备中心

竞买者

否

土地开发建设费担保书

土地储备中心

竞买者

否

竞买

报价

土地储备中心

竞买人

否

成交确认书

竞买人

土地储备中心

否

签定合同和办理后续手续

签订出让合同

成交确认书

市或区国土局

竞买者

否

营业执照

市或区国土局

竞买者

否

法人身份证明

市或区国土局

竞买者

否

开户银行户名及人民币账号

市或区国土局

竞买者

否

交纳出让金

交纳出让金通知书

市国土局

竞买者

否

交纳契税

分局签订出让合同

市国土局

竞得人

否

交纳出让金发票

市或区税务局

竞得人

否

土地一级开发费与土地交付

补偿合同

市或区税务局

竞得人

否

成交确认书

市或区税务局

竞得人

否

交付协议

土地储备中心

竞得人

土地储备中心

竞得人

否

收取土地一级开发费

土地储备中心

竞得人

收

移交土地

竞得人

土地储备中心

否

二级开发具体实施流程表

程序

承办

单位

具体工作

提交的材料

或预备工作

相关要求

拟用

时间

费用

备注

1

区国土分局

办理相关

土地手续

领取中标通知书、签订土地出让合同