湖北省2016年房地产估价师《制度与政策》：房地产中介服务机构管理考试题.docx

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湖北省2016年房地产估价师《制度与政策》：

房地产中介服务机构管理考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、住房公积金委员会各项决策的执行机构是__。

A．住房公积金管理中心

B．住房公积金管理委员会委托的银行

C．各个单位

D．全体职工大会

2、直线趋势法公式Y=a+bX中，X表示。

A：

价格

B：

时间

C：

常数

D：

价格变动率

E：

工业用地的监测点评估价格

3、钢筋混凝土结构的受腐蚀的生产用房的耐用年限一般为年。

A：

50

B：

40

C：

35

D：

30

E：

工业用地的监测点评估价格

4、2004年8月28日，十届人大常委会第十一次会议通过了《关于修改（中华人民共和国土地管理法）的决定》，区分了。

A：

“国有”和“集体”

B：

“有偿”和“无偿”

C：

“出让”和“转让”

D：

“征收”和“征用”

E：

房地产估价机构必须加盖公章

5、下列有关融资租赁的叙述有误的一项是__。

A．杠杆租赁的租金通常比其他租赁形式要高

B．在转租赁业务中，租赁机构同时兼有承租人和出租人双重身份

C．融资租赁的特征是所有权与使用权分离

D．转租赁时，设备的所有者与使用者之间没有直接的经济或法律关系

6、房地产投资者通常只需投入占项目总投资（）左右的自有资金，而项目所需的其他投资则多来自金融机构的贷款。

A．20%

B．25%

C．30%

D．35%

7、已知某宗临街土地的面积是5000m2，临街宽度为80m，累计深度价格修正率为70%，其所在区段的标准临街宗地的总价为500万元，标准临街宽度为100m，则这宗临街土地的单价为（）元/m2。

A．560

B．700

C．437.5

D．280

8、从卖方的角度看，成本法的理论依据是__。

A．销售状况价值论

B．市场供求价值论

C．生产费用价值论

D．经济花费价值论

9、住房公积金管理的基本原则是“住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、、财政监督”。

A：

社会监督

B：

政府监督

C：

银行专户

D：

审计监督

E：

执行层的组织协调

10、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元／㎡、2450元／㎡、2650元／㎡、2830元／㎡和3000元／㎡，其增减量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产于2006年初的价格最接近于元／㎡。

A：

3100

B：

3195

C：

3285

D：

3300

E：

工业用地的监测点评估价格

11、房地产估价师站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说均为公平合理的价值，是的要求。

A：

独立、客观、公正原则

B：

合法原则

C：

最高最佳使用原则

D：

估价时点原则

E：

工业用地的监测点评估价格

12、建筑物的等规模因素影响到建筑物的形象、使用性，对房地产价格有所影响。

A：

体量

B：

结构

C：

设施

D：

层高

E：

工业用地的监测点评估价格

13、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为__。

A．新开发房地产项目

B．用于出售用途的房地产项目

C．具有投资开发或再开发潜力的房地产

D．用于投资或再开发的房地产

14、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（）。

A．土地总价

B．土地单价

C．楼面地价

D．商品房价格

15、某宗土地总面积7500㎡，容积率为3，相应的土地单价为4500元/㎡，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1％，则理论上因容积率提高应补交的地价款为万元。

A：

1125

B：

1800

C：

2250

D：

3375

E：

工业用地的监测点评估价格

16、某写字楼月潜在毛租金收入为100万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5％，月平均租金损失率为2％，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3％，则该写字楼的月净经营收入是万元。

A：

33．00

B：

33．10

C：

36．00

D：

36．10

E：

借款合同

17、路线价法主要适用于__。

A．城市街道两侧商业用地的估价

B．旧建筑物的估价

C．新建筑物的估价

D．拆迁房屋的估价

18、判定房地产投资风险因素发生的概率属于__阶段的工作。

A．风险辨识

B．风险估计

C．风险评价

D．风险决策

19、房地产抵押估价报告应用有效期从起计，不得超过一年。

（2009年试题）

A：

估价时点

B：

估价委托日

C：

估价报告出具日

D：

估价开始作业日

E：

执行层的组织协调

20、确定城市性质一般采用的方法。

A：

几何分析

B：

定性分析

C：

定量分析

D：

定性分析和定量分析相结合

E：

执行层的组织协调

21、评估某宗房地产的价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会。

A：

越高

B：

越低

C：

不变

D：

符合客观实际

E：

工业用地的监测点评估价格

22、房产税采用__的税率。

A．超额累进税率

B．比例税率

C．分类分级的幅度定额税率

D．地区差别税率

23、在我国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造等都需申请领取施工许可证，但工程投资额在__万元以下或建筑面积在__m2以下的建筑工程，可不申请办理施工许可证。

A．10，200

B．20，200

C．30，300

D．30，500

24、__，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。

A．投资于房地产投资信托基金

B．住房抵押贷款证券化

C．间接投资于房地产企业债券

D．房地产抵押担保

25、如果是无期限的土地所有权，就无需计提__。

A．时限问题

B．附加值

C．利率

D．折旧

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、最小二乘法的基本原理是__。

A．要求实际值与估计值的离差平方和为零

B．要求实际值与估计值的离差平方和为最小

C．要求实际值与趋势值的离差平方和为零

D．要求实际值与趋势值的离差平方和为最小

2、房屋产权登记面积的特点包括。

A：

由房地产开发企业测算

B：

由房产测绘单位测算

C：

标注在房屋权属证书上

D：

记入房屋权属档案

E：

是房屋的建筑面积

3、甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完成估价业务，并以合作双方的名义共同出具估价报告的前提是。

A：

经市（县）人民政府批准

B：

经委托人书面同意

C：

经房地产行政主管部门批准

D：

经省（自治区、直辖市）人民政府批准

E：

执行层的组织协调

4、下列不符合房地产估价机构一级资质的是。

A：

从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上

B：

业绩要求在暂定期內完成估价标准的建筑物建筑面积8万㎡以上或者土地面积3万㎡以上

C：

注册房地产估价师人数要求，有15名以上专职注册房地产估价师

D：

有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上

E：

执行层的组织协调

5、下列影响消费者行为的因素中，属于消费者心理因素的是。

A：

使用者地位

B：

购买动机

C：

对渠道的信赖度

D：

对价格的敏感程度

E：

借款合同

6、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有。

A：

自然特征

B：

细分市场

C：

人口密度的大小

D：

该区域发展的类型和范围

E：

竞争性项目的区域

7、对于收益性物业的管理费和利润通常是物业__的一个百分比。

A．潜在毛租金收入

B．有效毛租金收入

C．净经营收入

D．税后现金流

8、《物业管理条例》确定的基本制度包括。

A：

业主大会制度

B：

业主公约制度

C：

住宅小区治安管理制度

D：

住宅小区综合验收制度

E：

住房专项维修资金制度

9、公民有下列情形之一的，利害关系人可以向人民法院申请宣告其死亡。

A：

下落不明满1年的

B：

下落不明满2年的

C：

下落不明满4年的

D：

因意外事故下落不明，从事故发生之曰起满1年的

E：

因意外事故下落不明，从事故发生之曰起满2年的

10、据调查，某城市2008年初总家庭数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15％的家庭打算当年购房，平均住房需求80㎡／户，则2008年该市新建商品住房的总市场潜量是万㎡。

A：

1260

B：

1380

C：

1440

D：

2100

E：

借款合同

11、确定房地产开发项目，应当符合的要求是__。

A．国家规定的土地利用规则

B．房地产开发年度计划

C．土地利用总体规划

D．年度建设用地计划

E．城市规划

12、《注册房地产估价师管理办法》规定，申请房地产估价师注册的，应当向聘用单位或者其分支机构工商注册所在地的提出注册申请。

A：

国务院

B：

国务院建设行政主管部门

C：

省人民政府建设行政主管部门

D：

自治区人民政府建设行政主管部门

E：

直辖市人民政府房地产行政主管部门

13、开发项目总投资包括建设投资和__。

A．前期投资

B．后续投资

C．经营投资

D．管理投资

14、列贷款中，不属于房地产开发贷款的是。

A：

土地购置贷款

B：

土地储备贷款

C：

土地开发贷款

D：

建设贷款

E：

借款合同

15、根据《城市房屋拆迁估价指导意见》，下列关于估价专家鉴定的表述中，不正确的是__。

A．估价专家委员会应当指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组

B．估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当改正错误并出具估价报告

C．估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告

D．估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，出具书面鉴定意见

16、城市详细规划分为__。

A．近期性详细规划和远期性详细规划

B．近期性详细规划和控制性详细规划

C．近期性详细规划和修建性详细规划

D．控制性详细规划和修建性详细规划

17、房屋拆迁管理部门申请强制拆迁，应当提前__日通知被拆迁人，并认真做好宣传解释工作，动员被拆迁人自行搬迁。

A．3

B．5

C．7

D．15

18、下列属于房地产估价机构各资质等级通用标准的是。

A：

机构名称要求

B：

法定代表人或者执行合伙人要求

C：

专职注册房地产估价师人数要求

D：

专职注册房地产估价师股份或者出资额比例要求

E：

估价报告质量要求

19、下列保险险种中，属于商业保险的有。

A：

责任保险

B：

失业保险

C：

工程保险

D：

人寿保险

E：

劳动工伤保险

20、最高最佳使用必须同时满足的条件包括。

A：

法律上许可

B：

技术上可能

C：

经济上可行

D：

价值最大化

E：

使用上简便

21、下列关于各资质等级房地产估价机构注册资本或出资额，表述正确的是。

A：

一级资质有限责任公司的注册资本人民币为200万元以上

B：

一级资质合伙企业的出资额人民币为120万元以上

C：

二级资质有限责任公司的注册资本人民币为100万元以上

D：

二级资质合伙企业的出资额人民币为60万元以上

E：

三级资质有限责任公司的注册资本人民币为30万元以上，合伙企业的出资额人民币为10万元以上

22、下列关于监护人，表述正确的是。

A：

父母双方均死亡或者没有监护能力的，未成年人由没有监护能力的祖父母担任监护人

B：

未成年人的监护人是其父母

C：

无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由其父母、成年子女担任监护人

D：

无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由其配偶担任监护人

E：

对无民事行为能力或者限制民事行为