海南七仙岭天泉颐生殿项目投资分析报告9456997.doc

海南七仙岭天泉颐生殿项目投资分析报告9456997.doc

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海南七仙岭天泉颐生殿项目投资分析报告

1、项目名称：

暂名七仙岭天泉颐生殿

2、项目位置：

项目位于海南省保亭县七仙岭国家森林公园风景区内，南地块脚下临七仙湖水库，西邻七仙岭高尔夫球场，西北地块临七仙岭国家森林公园入口处，北、东、西均被群山环抱。

距保亭现场5-7公里（水库地界临县城5公里，公园入口离县城7公里）。

3、项目建设规模与投资效益初步估算：

项目位于七仙岭国家森林公园风景区内，公园总规划面积6014亩，项目地处东南和东北侧用地。

项目用地面积：

2006亩。

项目可建建筑面积：

按容积率0.2计算，约为26.75万m2。

按初步功能定位策划，项目包括酒店式养生公寓16万m2，两座含1000间客房的度假产权酒店10万m2，高级养生别墅300-400栋，建筑面积10万m2。

其他商业餐饮、文化娱乐、休闲、温泉SPA、健康疗养养生等设施面积约3-5万m2（其中建筑面积约7500m2，其他为室外或林棚构筑）。

项目总投资规模：

约20.12亿元人民币。

包括：

土地成本约2.5亿元，项目前期费用约8025万元，项目建设工程投资约13.8475亿元，项目销售管理成本约2.97亿元。

项目分3-4期建设，建设总周期约8年。

项目房产销售总收入约39.6亿元，项目总投资利润约14.6175亿元（酒店经营利润未计其列），项目投资静态收益率约72.68%。

4、项目区域资源优势及市场发展机会

七仙岭温泉旅游区集奇峰、温泉、田园风光、民族风情为一体。

此外，距县城48公里的毛感乡境内有目前我省发现最大仙龙洞溶洞和面积达300多亩的仙安石林等天然旅游景区。

还有富有民族特色的黎苗山寨——槟榔园等人文旅游景点。

七仙岭下有自喷泉眼7口，日出水量7119立方米，温泉温度高达93℃，属硅酸重碳酸钠型温泉水，清澈透明，日出水量3800多立方米，是海南岛探明储量最大、水温最高的温泉，具有清净肌肤、美容、医疗保健功效，被称为“七仙美人泉”；含有多种微量元素，具有较高的医疗保健价值。

七仙岭国家森林公园其奇峰由七座峭立的花岗岩石峰组成，突兀于山峰之上，远眺挺秀隽雅，近观雄、险、神、奇，尤似七仙下凡，嬉水人间，故名七仙岭。

七仙岭最高峰海拔1126米，登上顶峰可观三山望四海（三山：

五指山、吊罗山、毛公山；四海：

林海、云海、雾海、南海）；原始热带雨林是海南岛目前仅有的几片保存较为完好的热带雨林之一，林内古树参天，藤萝交织，目前已探明的各类珍奇植物5000多种，野生动物500多种，有一片集中分布的桫椤群落，杆高有9米多，桫椤被誉为“植物活化石”，是国家列为一级保护的古老孑遗植物，其古老可上塑到恐龙时代。

漫步七仙岭原始热带雨林，可以尽情欣赏动植物景观，饱吸森林中高浓度的氧气和负氧离子，可起到健康疗疾作用。

公园规划总面积22平方公里。

按照规划，该公园分为保护区、发展区和过渡区三大区块，其中发展区设有登山服务区、七仙湖观光区、生态博物馆、山顶生态小公园、登山观赏区、温泉度假区、黎苗风情寨和商业服务中心等设施。

公园内已开发建设君澜度假酒店、七仙瑶池等8家旅游度假酒店和18洞的山林高尔夫球场，建成3770级台阶的直通七仙岭顶峰的登山游道，是游山嬉水的好去处。

项目所面临的区域发展机会：

•项目所在的保亭县经济不发达，主要以森林生态公园、温泉养生度假、七仙女黎族风情文化为特色发展旅游为主；

•温泉、热带雨林风光、黎苗文化为其独特地方特色；

•房地产业依赖于度假旅游发展；

•全国各地前往保亭购房，以东北三省的居多。

•区域依托七仙岭森林资源、全省最好的温泉资源及浪漫的七仙女与黎民族文化风情炒作，迅速将其旅游地产的价值提高到一定高度，市场价可与三亚和海口堪比，保亭城区的房产销售价已达6000-8000元/m2,七仙岭温泉度假区的别墅售价已达2-5万元/m2。

4、项目初步定位：

本项目将依托七仙岭丰富而独特的国家森林公园的生态养生及七仙温泉健康养生资源，充分发挥和挖掘七仙女和黎民族的神秘浪漫文化魅力，建成一个融养生主题公寓、养生主题酒店（会所）、森林温泉养生运动中心（养生文化学院）、七仙女黎族风情文化演艺、健康养生食品与温泉草野药膳食疗、养生博物馆、健康养生医院、健康游憩地、养生养老标杆、高级养生度假别墅等功能于一体的七仙岭国际生态健康养生社区。

5、项目初步功能指标：

项目总规划用地6014亩，项目建设用地2006亩。

按容积率0.2计算，总建筑面积约26.75万m2。

按以上初步功能定位，项目主要包括入口综合服务区（旅游接待餐饮购物、酒店物业管理等服务）、七仙湖水上运动风情演艺区、温泉健康疗养养生区、养生度假酒店区、依山傍水依山林层叠而建的高级养生别墅区及七仙岭登山观览森林竞技运动区等功能，其各功能区的经济指标如下：

入口综合服务区：

建筑面积约2000m2，林棚构筑面积3000m2。

含旅游接待中心、山野药草及黎苗风情特产购物堂、养生食品与温泉山野风味食疗药膳馆、酒店物业管理服务中心等。

温泉SPA健康养生区：

温泉泳池、戏水池和多功能、多疗效的温泉SPA泡池共5000m2，温泉健康疗养中心建筑面积5000m2，林棚休闲理疗养生设施构筑面积约10000m2。

七仙湖水上运动风情演艺区：

水上运动及表演湖面约2万m2，表演台面积约2000m2，表演后台建筑面积约500m2。

酒店式养生公寓4-5栋，总建筑面积16万m2，依水库脚下低地势而建，3-4层在林荫遮掩下的生态建筑，约1500户。

度假产权酒店两座，总建筑面积10万m2，各含500间（套）客房，按4-5星级标准配设餐饮娱乐、会议等设施，依水库脚下低地势而建，3-4层在林荫遮掩下的生态建筑。

高级养生别墅300-400栋，建筑面积10万m2。

依七仙岭层层叠叠的地势而建，均掩映在茂密的森林丛中，2-3层建筑，每栋别墅建筑面积约200-300m2，含庭院、温泉泳池和SPA水疗池等设施。

七仙岭登山观览森林竞技运动区：

沿公寓区、酒店区、别墅区之间设置一通往七仙岭公园的徒步木栈道，并针对健康养生社区的公寓酒店度假客人开展徒步登山、峻岭攀岩及森林浴养生等森林体育运动。

在栈道两侧设置一些休闲亭台和提供帐篷等户外休闲娱乐场所。

6、项目投资初步估算：

1）、土地成本：

含购入成本及有关土地契税等税费，合计约为2.5亿元。

项目2006亩土地按目前保亭七仙岭地区湖畔土地市场价，至少20.06亿元。

2）、项目前期费用：

含项目策划、规划设计及城市配套等报建费用，约300元/m2,合计8025万元。

3）项目工程建设费用：

项目类型

造价（元/㎡）

建筑面积㎡

合价（万元）

酒店式度假公寓

2000

160000

32000

五星级度假酒店

5000

100000

50000

高级养生别墅

5000

100000

50000

商业休闲文化娱乐等设施

4000

7500

3000

林棚构筑物

1500

22500

3375

温泉泳池及水疗泡池

5000

200

100

小计

138475

合计：

项目总投资约171500万元。

7、项目投资效益估算

1）、项目房产销售价估算

经调查，保亭现在售的房产楼盘市场销售价统计如下

楼盘名称

南美假日

七仙瑶池

广东街

庄园豪都

七仙河畔

性质

普通住宅

雨林别墅温泉度假酒店

普通住宅

普通住宅

酒店公寓

地点

县城

七仙岭公园

县城

县城

七仙女广场

售价元/㎡

6400起

25000-38000

6880

5600起

8000

目前海南旅游房地产市场销售价已进入平稳阶段，近1年内上涨的空间和幅度不大。

按保守估计，项目各房产楼盘的市场销售价可确定如下：

酒店式养生公寓售价：

6000元/㎡，

五星级产权式度假酒店售价：

10000元/㎡，

高级养生别墅售价：

2.4万元/㎡

2）、项目房产销售收入：

拟开发地块项目房产销售收入分析表：

房产类型

总建筑面积

可售面积

销售单价

销售收入（万元）

公寓

160000

160000

6000元/㎡

96000

产权酒店

100000

60000

10000元/㎡

60000

别墅

100000

100000

24000元/㎡

24000

合计

396000

项目全部建成后，房产除可售面积32万㎡，销售收入约39.6亿元以外，还有商业餐饮娱乐康乐及酒店接待设施等经营面积6.25万㎡，年经营收入约3750万元，酒店委托经营收入约1.5亿元。

3）、项目销售管理费及税费：

包括项目公司管理费（1%）、销售费用（1%）、销售营业税（5.5%），合计为：

2.97亿元。

4）、土地增值税：

增值额=【销售收入-（土地成本+开发成本+（土地成本+开发成本）*10%+税金+（土地成本+开发成本）*20%）】

=【销售收入×0.945-（土地成本+开发成本）×1.3】

=39.6×0.945-17.15×1.3=15.127亿元

土地增值税为：

15.127亿元×40%=6.0508亿元

5）、项目投资收益：

项目投资利润：

项目销售收入-销售管理税费-土地增值税-项目总投资额

=39.6-2.97-6.0508-17.15=13.4292亿元

应缴所得税：

13.4292亿元×25%=3.3573亿元

项目投资纯利润：

13.4292-3.3573亿元=10.0719亿元

6）、项目投资收益率：

按静态计算，项目投资收益率，为：

10.0719/（17.15+2.97）×100%=50.06%

分析结论：

公司拟用2.5亿元代价收购项目2006亩土地，土地即按土地现市场价估算，净增值17.5亿元。

项目再通过规划建设成含酒店式公寓、度假养生酒店、高级别墅及配套的健康养生设施等功能内容的七仙岭国际生态健康养生社区，项目建设周期约8年，总投资约17.15亿元，项目除通过房产销售，可回收全部投资，纯利润10.0719亿元，投资利润率50.06%，另用配套的商业健康娱乐等经营设施及五星级酒店的委托经营，年创造经营收入1.875亿元，每年经营纯利润约5000万元。

项目收购是可行的，投资效益好，资产增值大，投资回报率高。

投资发展部

二O一O年三月二十九日

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