东湖高新区房地产业与经济协调发展研究.docx
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东湖高新区房地产业与经济协调发展研究
硕士学位论文
东湖高新区房地产业与经济
协调发展研究
学位申请人
:
金晶
学科专业:
土地资源管理
指导教师:
卢新海
答辩日期:
2009年5月27日
AThesisSubmittedinPartialFulfillmentoftheRequirementfor
theDegreeofMasterofManagement
StudyonHarmoniousDevelopmentbetween
RealEstateIndustryandEconomy
inDonghuHigh-techZone
Candidate:
JinJing
Major:
LandResourceManagement
Supervisor:
Prof.LuXinhai
HuazhongUniversityofScience&Technology
Wuhan430074,P.R.China
May,2009
独创性声明
本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得
的研究成果。
尽我所知,除文中已经标明引用的内容外,本论文不包含任何其他
个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。
对本文的研究做出贡献的个人和集
体,均已在文中以明确方式标明。
本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。
学位论文作者签名:
日期:
年月日
学位论文版权使用授权书
本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定,即:
学校有
权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版,允许论文被查阅和
借阅。
本人授权华中科技大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据
库进行检索,可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。
本论文属于
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学位论文作者签名:
指导教师签名:
日期:
年月日日期:
年月日
保密□,在 年解密后适用本授权书。
不保密□。
I
摘要
基础设施建设是国家级高新区建立与发展的重要保证,因此,近年来高新区内
房地产市场发展迅速,住宅房地产、工业房地产、商业房地产呈现各自的发展态势。
高新区房地产业具有一般房地产业的共性特征,即先导性、基础性、高度综合性、
不平衡性等特点,同时也具有自身的个性特征,主要表现在大力发展科技园区,严
格限制住宅产业的发展。
高新区房地产业的发展以培育高科技人才、聚集高科技产
业为宗旨,一定时期内,房地产业超前高科技产业发展有助于奠定物质基础、帮助
企业孵化、引导企业布局,从而实现规模效应。
但是高新区房地产业始终是作为配
套的基础产业辅助高科技产业项目,其过度和不合理的发展将导致诸多问题,因此,
研究高新区房地产业与经济的协调发展具有极其重要的理论研究意义和实践指导意
义。
本文主要运用理论与实证、定性和定量的方法开展研究。
文章首先阐述协调发
展的理论基础及其内涵界定,探讨如何构建高新区房地产业与经济协调发展评价指
标体系,并指出应该从宏观、中观、微观的层面全面系统的评价两者之间的协调发
展,随后,介绍本文协调发展评价的方法及应用,提出模型使用的技术路线。
在实证部分,本文在分析东湖高新区房地产业发展现状的基础上,选取一系列
东湖高新区房地产业与经济协调发展的评价指标,运用相关模型分别研究了
(1)住
宅房地产与宏观经济的协调发展、
(2)工业房地产与宏观经济的协调发展、(3)住
宅房地产、工业房地产、主导产业与宏观经济的灰色关联协调度。
通过实证分析,
本文认为东湖高新区房地产业与经济的协调发展程度一般,应该适度发展房地产业,
特别是减少住宅业的波动,提高工业地产的有效利用,以提高整个东湖开发区的经
济发展质量。
关键词:
东湖高新区;房地产业;经济;协调发展
II
Abstract
Infrastructureisanimportantguaranteefortheestablishmentanddevelopmentof
state-levelhigh-techzones,therefore,realestatemarketinhigh-techregiondevelop
rapidlyinrecentyears,andresidentialrealestate,industrialrealestate,commercialreal
estatedevelopintheirrespectiveshows.Realestateindustryinhigh-techzonehasthe
generalcharacteristicsofrealestateindustryincommon,suchasthefeaturesofguiding,
basic,highlyintegratedandimbalance,atthesametimealsohasidiographic
characteristics,whichmainlyshowsintheaspectsofseriouslydevelopsscienceand
technologyparksandseverelyrestrictsresidentialindustry.Themainpurposeof
developmentofrealestateindustryinhigh-techzonesistofosterhigh-techtalentand
gatherhigh-techindustries,duringacertainperiodoftime,theadvancedevelopmentof
realestateindustryagainsthigh-techindustrymakesformaterialfoundation,hatching
corporationandleadinglandusingoflayout,soastoachievescaleeffect.However,the
realestateindustryinhigh-techzoneshasalwaysbeenaccessorialindustrytosupport
high-techindustrialprojects,whoseexcessiveandunreasonabledevelopmentwillleadto
manyproblems,andtherefore,thestudyontheharmoniousdevelopmentbetweenreal
estateindustryandeconomyinhigh-techzonesisofextremelysignificancefortheoretical
researchandpracticalapplication.
Thispapermainlyusestheoreticalandempirical,qualitativeandquantitative
researchmethods.Thearticlefirstlydefinesthetheoryofharmoniousdevelopmentandits
connotation,discusseshowtobuildevaluationindexsystemofharmoniousdevelopment
betweenrealestateindustryandeconomyinhigh-techzones,besidespointsouta
comprehensivesystemicevaluationoftheirharmoniousdevelopmentfromthe
macro-level,meso-lelveandmicro-level.Then,thepaperintroducessomeevaluation
methodofharmoniousdevelopmentwiththeirapplications,andtellstechniquewaytouse
thesemodels.
Intheempiricalpart,onthebasisofanalyzingthedevelopmentofrealestateindustry
inDonghuHigh-TechZone,thepaperselectsaseriesofevaluationindexanduses
relevantmodelstostudytheharmoniousdevelopmentbetweenrealestateindustryand
III
economyinDonghuHigh-TechZone,whichcontainsthreeaspects:
(1)theharmonious
developmentbetweenresidentialrealestateandmacro-economic;
(2)theharmonious
developmentbetweenindustrialrealestateandmacro-economic;(3)thegraycorrelation
degreeamongresidentialrealestate,industrialrealestate,leadingindustryand
macroeconomic.Throughempiricalanalysis,thepaperarguesthattheharmonious
developmentbetweenrealestateindustryandeconomyinDonghuHigh-TechZoneis
general,itissuggestedthatappropriatelydeveloprealestateindustryespeciallyreducethe
volatilityofhousingindustryandimprovetheefficiencyofindustrialrealestateusing.
Keywords:
DonghuHigh-TechZone;Realestateindustry;Economy;
Harmoniousdevelopment
IV
目录
摘要...............................................................................................................I
Abstract...........................................................................................................II
1绪论
1.1选题依据及意义...................................................................................
(1)
1.2国内外研究现状...................................................................................
(2)
1.3本文的研究内容和方法.......................................................................(6)
2协调发展评价的理论基础与方法构建
2.1协调发展理论基础...............................................................................(7)
2.2协调发展评价方法构建.....................................................................(11)
3东湖高新区发展现状分析
3.1东湖高新区经济发展概况.................................................................(24)
3.2东湖高新区房地产业发展概况.........................................................(26)
4东湖高新区住宅业与经济协调发展分析
4.1住宅开发与主要经济变量的相关分析.............................................(32)
4.2住宅业与经济的主成份因子分析.....................................................(40)
4.3住宅业与宏观经济的协调性评价.....................................................(42)
4.4结论.......................................................................................................(45)
5东湖高新区工业房地产与经济协调发展分析
5.1工业房地产与经济的主成份因子分析.............................................(49)
5.2工业房地产与宏观经济协调性评价.................................................(51)
5.3结论.....................................................................................................(51)
V
6东湖高新区房地产业、主导产业与经济的关联协调分析
6.1各系统主成份因子分析.....................................................................(54)
6.2各系统综合得分测算.........................................................................(57)
6.3灰色关联度评价.................................................................................(57)
7结论与展望
7.1结论.....................................................................................................(59)
7.2展望.....................................................................................................(59)
注释..........................................................................................................(61)
致谢..........................................................................................................(63)
参考文献......................................................................................................(64)
1
1绪论
1.1选题依据及意义
基础设施建设是国家级高新区建立与发展的重要保证,因此,近年来高新区内
房地产市场发展迅速,住宅房地产、工业房地产、商业房地产呈现各自的发展态势。
高新区房地产业具有一般房地产业的共性特征,即先导性、基础性、高度综合性、
不平衡性等特点,同时也具有自身的个性特征,主要表现在大力发展科技园区,严
格限制住宅产业的发展。
高新区房地产业的发展以培育高科技人才、聚集高科技产
业为宗旨,一定时期内,房地产业超前高科技产业发展有助于奠定物质基础、帮助
企业孵化、引导企业布局,从而实现规模效应。
但是高新区房地产业始终是作为配
套的基础产业辅助高科技产业项目,其过度和不合理的发展将导致诸多问题,因此,
研究高新区房地产业与经济的协调发展具有极其重要的理论研究意义和实践指导意
义。
我国高新区自创立以来,取得了一系列成就,但产生了诸多的问题,例如资金
严重短缺,金融创新不足;产业导向不力,产业集聚不强;土地浪费现象严重,政
府一味以低廉的低价和优惠政策吸引企业入驻,致使园区内产业零散,优势产业难
以形成,企业根植性差,发展后劲不足,给园区及园区企业的可持续发展留下了后
遗症。
可以看出,其中很大的原因是高新区内房地产业的发展不够协调。
高新区房地产业发展过热或不平衡都会影响整体经济的健康发展。
现阶段我国
一些开发区存在房地产业发展过热、房价上涨过快的问题,这违反了设立开发区的
初衷,破坏了高新区形象。
我国最大的国家级高新科技园区“中关村”,在发展中也
面临类似的问题,随着建设规模的不断扩大出现了各类园区界限不清、房价过高、
企业用地结构不合理的问题。
以美国硅谷为例,美国硅谷在科技和经济快速发展的
同时,却面临着日益严重的城市问题。
其中房价居高不下、住宅市场长期供给不足
的局面以及由此引发的人才流失、交通拥塞、城市空间蔓延等危机困扰已久。
房地
产市场规划不完善对硅谷社会经济各方面都带来了不利的因素。
这些实际状况使本
文对东湖高新区房地产业的研究显得十分紧迫。
2
基于以上背景,为了促进东湖国家级高新区的可持续健康发展,有必要在研究
协调发展相关理论的基础上,拟定协调发展评价的思路,针对东湖高新区的现状数
据做实证分析。
本文将针对武汉东湖高新技术开发区进行实例研究,从各类房地产业
的开发现状、宏观经济,产业结构等方面综合研究高新区内房地产市场运行的协调程
度,并提出结论和建议,目的在于为东湖高新区制定产业发展政策,合理引导房地产
业的健康发展,最终提升东湖高新区在全国高新区当中的综合竞争实力。
1.2国内外研究现状
1.2.1国外研究现状
1)房地产同国民经济关系研究
房地产业在国外一些国家经历了较长的发展时期,学者对房地产业同国民经济
关系的研究比较深入。
在市场经济发达国家,房地产业特别是住宅业对国民经济增
长具有重要的促进作用,房地产财富占据整个城市财富的比值最大,被公认为支撑
经济增长的支柱产业。
M.Ball和T.Morrison(1995),研究了许多国家住宅建设投资
问题,指出住宅建设投资与人均GDP存在的某种相关性。
E.Joseph(1997)通过对
华盛顿州的实证分析,论证了住宅建设投资对美国经济增长影响重大,住宅建造业
能够极大的带动相关产业的发展,具有最高的产出乘数。
日本总务厅(1997)在编制投入产出表的基础上,研究了日本住宅建设投资与
国民经济增长的相互关系。
结果表明,住宅建设对日本国民经济增长的贡献率达到
10%,是国民经济增长的基础性产业(R.J.FollainandE.Jimencz,1999)(R.Bonand
T.Yashiro,1996)。
D.Denise和C.William(1998),研究得出经济发达国家房地产业与经济增长之
间存在比例关系。
随着经济实力的不断增强,住房投资占GDP比重呈倒U曲线的发
展趋势,房地产业的地位和作用处于变化的过程中。
他们认为要保持经济健康持续
的发展,房地产业增长速度与国民经济增长速度的比例应保持在一个合理的范围,
并定量化指出这个固定比例为1.4:
1~1:
0.7。
2)房地产市场均衡及影响因素研究
M.Ralph(2000)指出政府的宏观调控对房地产市场平衡具有积极的引导作用;
L.B.Smith(1998)研究了美国近年来住宅市场的模型变化;M.Weatherhead(1997)通过建
3
立租售平衡模型,分析了房屋居民如何根据利益最大化原则在自住和出租上做出选
择;J.R.Knight,T.H.Park(1994,1996)研究房地产市场价格变量发现,开房商与购房
者之间存在信息不对称,而需求的信息通常滞后于供给。
S.W.Decarlo(1997)指出造成
房地产市场失衡的原因主要有空置率、货币政策、失业率、人口迁移、家庭规模、
法规政策等等;J.Frankena等(1997)研究了租金控制对于房地产市场均衡的影响;
D.Denise(1996)利用“蛛网理论”模型对住宅市场波动进行了研究。
对房地产市场供给影响因素的分析有:
Moore认为住宅开工量受财政政策、建
筑材料造价、人工成本、空置率等因素的影响。
J.LSweeney(1999)认为不同结构和质
量的房屋具有不同的价格;Alberts、Swan、Ostas、Jaffe等均将货币流动性与抵押贷
款利率等变量视为影响住宅开发量主要因素。
对房地产市场需求影响因素的分析有:
Kartman(1972)指出在均衡状态下,房
地产市场存在合理空置率,即所谓的“自然空置率”,其作用在于满足供求的预期;
Kan(2000)通过研究以往的住房选择模型和人口流动性,强调了家庭搬迁决策、交
易
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- 东湖 高新区 房地产业 经济 协调发展 研究