写字楼招商方案三篇.docx
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写字楼招商方案三篇
写字楼招商方案三篇
篇一:
写字楼招商方案
XX写字楼招商方案
一、项目介绍与产品价植构建
项目主要特性——地段价值、区位价值
一个机遇,将成为将乐县综合性智能业态的稀缺价值。
高米,层。
前瞻性创新设计:
打破区域固有产品形态,引领智能写字楼未来发展。
高端性目标定位:
高端产品对应高端客群,市场形象高举高打,专为高端客户量身打造,突出企业品牌形象,打造成功产品。
业态类型:
商务楼、酒店、宾馆、KTV、美容院、SPA、休闲洗浴中心、健身俱乐部、集团企业办公区,单位面积120m2至180m2整层面积约为2000或1100多平方米。
地下停车场建筑面积2305.9m2,共个车位。
二、写字楼市场分析及租赁分析
楼盘名称
建筑面积(m2)
租金价格(元/m2)
入驻率
平均20元(未装修)
不到三分二
130m2左右
20元(已装修)
每层600m2左右
约40元(已装修)
未入驻
130左右
10元(已装修)
系商铺建筑
建设之中
将乐现有楼盘分析:
电梯数量配置明显不足,速度绶慢,候梯时间长,严重影响了入驻企业的商务,办公效率。
车位配比普遍存在偏低,未能达到每200平方米有一个停车位的基本标准。
将乐目前无一家高端智能化写字楼。
认真细致的市场调研分析是商业项目科学、合理定位的依据,科学合理的商业定位是商业项目的运营基础,出其不意的招商策划是高效出租的保障,优质的物业管理服务是项目经营的根本。
通过拥有良好的硬件条件,通过精确的定位招商后及专业的运营,把本项目打造成辐射将乐县城最具代表的综合智能化写字楼。
三、招商及租赁策略
1、招商策略——专业团队全方位出击,抢占市场。
入市时间——在本县城其它写字楼还未放量的阶段,本项目更能抢占市场先机。
政府招商——加强与政府发改局、经贸局及外经招商办、工商局的合作,是抢夺优质客户的重要渠道,尤其是金融类客户。
租赁成本控制——价格是吸引客户的最有力条件,从装修、免租期、消防改造等各环节进行掌控,降低营运成本就可实现让利。
楼层控制——通过合理的开零划分和楼层控制,吸纳更多的客户,加快招租速度。
渠道招商——加强与第三方中介的合作,多方推介能提高面积的去化速度。
将乐现存的中介所共六家:
将乐县阳光房产代理中心;将乐县乐易房产服务代理中心;将乐县鸿运房产中介服务部;将乐县百安居房产中介服务部;将乐县三华房产中介服务中心;将乐县为民房产信息中心。
2、客群分析
a、从工商局企业股调出将乐县城区内的企业和机构,商务楼、酒店、宾馆、KTV、美容院、SPA、休闲洗浴中心、健身俱乐部、集团企业办公区明细,以便寻找租赁客户;
b、各大商会、协会、组织介绍租赁客户;
c、民宅办公区、KTV、美容院、酒店、宾馆拜访;
d、第三方中介所;
e、政府部门合作。
3、招商阶段如何划分
第一阶段市场蓄市期
第二阶段市场上升期
第三阶段市场高峰期
第四阶段持续租赁期
4、招商节点控制
储备目标租户,宣传项目及初步意向洽谈,储备租户可填满租赁面积的40%,完成5至6家大客户的正式签约,储备租户正式签约,新增目标客户,部分入住。
四、推盘策略
楼层控制——以半层、整层、多层消化为主,也可零星租赁。
需求面积在半层以内的租户,对装修布局的改动小,更愿意选择入住方便快捷的精装写字楼;租赁整层、多层面积的大租户,对装修布局要求高,一般会改造,精装房改造会加大租赁成本。
五、价格策略
价格确定方法:
价格测试是分析把握客户能承受的最高价位以及项目产品间价格体系是否合理的关键,是创造利润最大化,去化均匀的重要保证。
1、初步价格测试——根据不同企业经营类型,对外报价范围,以判断客户对总体价格的接受度。
2、租户落点——客户初步落点,以获得客户对户型价值的判断。
3、户型价格测试——初步价格表制定后,对客户进行落点户型的报价,测试客户具体户型价格接受度以调整价表。
4、客户意向落点分析,价表修正,确保分布均匀。
5、价格确定,最终价格确定。
前期以租金低价入市,或免租期 月,后期未精装修租金每月15元/m2(试定),精装租金每月40元/m2(试定)。
从第四年起租金年递增8%;总体租金递增比例不超过原租金水平的30%(试定)。
项目产值——租赁面积24885.7m2(已扣除一楼面积、十楼、十六、十七、十八层自用办公面积),估平均租金30元,每月收入746571,年收入8958852元。
六、招商程序
1、市场定位和业态定位等设计前的商业策划,具体的程序如下:
商圈分析→市场定位→业态定位→写字楼租赁
2、将拟定的市场定位和业态定位确定初步客户要求,通过各种客户渠道接触、了解符合条件的主要客户,并掌握其拓展市场的计划,最后确定中小客户的名单。
3、召开目标客户洽谈会,邀请前期已掌握的相关目标群所有的客户参加,洽谈会的主要内容是征求他们对项目的主要意见、可能性及其它方面的建议,而这些建议均可用于制定合理的招商条件和政策。
4、视招商洽谈会的情况,在会后逐个向目标群进一步介绍项目情况及招租条件,必须采用每隔2至3天沟通一次的跟踪办法专人沟通,要重点对各个管理层进行充分的沟通,制定合理的招商宣传手册。
5、对于特别重要的客户最好能区别对待,有针对性的分析,为客户量身订做他所感兴趣的市场资料。
七、渠道策略
多年积累的高端客户资源,逐一排查、筛选写字楼、商住楼、酒店、直接寻找潜在客户。
推广和现场楼体广告吸引来电、来访客户。
发改局、经贸局、外经局政府办、工商局等府部门引进高端客户。
保险公司、证券公司、投资公司、中介服务机构、金融后台服务机构。
第三方中介合作方式——额外按一个月租金实行佣金支付。
渠道行销,主动一对一拜访客户及关键人,适时举办现场客户推介会促进签约。
客群
业内中介
政府机构
商业协会
世家资源
行业组织
金融圈层
写字楼客户
渠道形式
支付第一个月租金为佣金
外经局、招商局、工商局发改局、经贸局、外经局政府办、工商局
各大商会秘书长及会员
其它写字楼项目意向客户和高端客户
关键介绍人利益返点
金融机构配套后台服务
老写字楼、园区企业、商住楼、酒店
一对一拜访
一对一拜访
短信广告沙龙,项目推介会
电话行销沙龙,项目推介会
电话行销沙龙,项目推介会
招商员拜访
举办招商会议——对外联合专业人士,相关机构,共同炒作,以宣传项目的亮相。
A、会前按排事项:
1、通过何种途径邀请意向加盟者;
2、邀请的嘉宾安排接待;
3、发言人的的次序及发言内容;
4、场地的选择与布置;
5、项目介绍的内容;
6、意向加盟者的提问;
7、媒体的安排与提问。
招商会具体准备事项:
1、专人接听招商加盟热线电话;
2、打印会议日程安排并通知公司各部门;
3、提前15天联系媒体报道事宜;
4、在步行街中央广场的LED显示屏广告的制作;
5、考虑是否制作宣传单张;
6、进行会议厅演讲台条幅制作,会议厅大门上方横幅,大楼门口挂横幅。
(时间地点、提前一周天悬挂);
7、提前一天调试音响、麦克风电脑投影仪、灯光;
8、大楼入口处设置指示牌、签到台、盆花、来宾登记表;
9、提前两天落实会议主席台人员及名单;
10、预定花蓝,并落实花蓝数量、落款内容;
11、打印准备好合作意向书;
12、摄像机、胶卷、相机并专人跟踪录像带、照片;
13、落实来宾发言稿。
分批次各个击破,活动以各圈层客户为主,穿插来电来访客户,世家资源客户,待客户积累到一定量,一般以八、九人为主,进行小众圈层活动。
B、媒体(电视、报纸、路牌)宣传要点:
针对目标地区;宁可多花钱选择第一媒体,不可省钱选第二媒体,效果相差极大;重点突出,内容简明扼要,让人一目了然;报纸注意版面,版面不同相差很大。
具体实施如下:
1)户外横幅与路牌广告的制作;全面招商推广信息+主力、意向商家、集团企业办公的入住;
2)《三明日报》招商广告的刊登,一共刊登四期,首期普通彩色完整版,其余三期普通彩色1/2版;
3)步行街中央广场的LED显示屏广告的制作,15秒,80次/天,一季度;
4)三明电视与交通频道
三明电视台新闻采访的专题报道,时间月。
将乐电视台角标与走字广告投放,时间月。
5)短信50万条短信每隔一个星期5万条开始发送,覆盖整个三明市;
6)海报派发:
结合将乐县集中的商业地点,月日开始全城区范围的海报派发活动。
C、行业人士介绍——利用行业协会的好处在于,它不仅能提供潜在客户的资料,同时由于它独特的角色而具有良好的可信度。
D、业内人士介绍——业内人士良好的关系网和其所在的立场,对招商帮助很大。
八、招商时要注意的问题
1、资料准备充分;
2、人员训练要加强;
3、公司领导要出面做好人脉关系;
4、公关宣传要跟上;
5、招商重点要突出
6、后期跟踪要抓紧;
7、同期建设要保证;
8、不要操之过急;
9、不要信口开河;
10、不同阶段的招商条件不一样。
九、费用预算
媒体及道具
规格
设计完成时间
发布时间
版面内容
(估算)费用预算(元)
报纸
广告
彩色全版(一期)
65000
彩色1/2版(三期)
95000
电台专访
新闻专访栏目(两月)
36000
一年
22000
LED视频
一季度
6800
短信
两个半月
30000
现场招商会
50000
合计
31000
十、招商团队
招商策划师一名、招商人员两名。
篇二:
写字楼招商方案
一、项目介绍与产品价植构建
项目主要特性——背景价值、区位价值
项目位于XX桥工业园区
目标定位:
定位国际金融中心,围绕金融做文章,突出金融品牌形象,打造智慧金融、科技金融的城市核心。
业态类型:
金融投资理财中心、私人定制娱乐会所、别墅级情趣会所、健康中心会所(美容院、SPA、健身俱乐部)、高端连锁品牌月子中心、顶级特护敬老中心等。
二、项目市场分析及同业环境分析
楼盘名称
租金(m2)
出售价格(元/m2)
现状
未开盘
4400元/m2
8000~20000
5500元左右
未开盘
6000左右
商业地产的营销是一个非常庞大的系统性的工程,营销工作直接影响物业的租售,直接影响公司资金的回笼和公司的投资预期收益。
写字楼的营销工作重点是:
营(招商运营)销(销售),基础工作是市场调研、营销团队的建设与管理,项目的策划、宣传、推广、现场销售和客服等。
认真细致的市场调研分析是写字楼项目科学、合理定位的依据,科学合理的商业定位是商业项目的运营基础,出其不意的招商策划是高效出租的保障,优质的物业管理服务是项目经营的根本。
通过拥有良好的硬件条件,通过精确的定位招商后及专业的运营,把本项目打造成辐射大冶城区最具代表的综合智能化写字楼。
依托政府,紧跟时代,将大冶国际金融中心打造成湖北省乃至全国县级市规模最大、功能最齐、规格最高、效率最高的金融中心,名副其实的“智慧金融”、“科技金融”。
三、招商及租赁策略
1、招商策略——专业团队全方位出击,抢占市场。
入市时间——在本县城其它写字楼还未放量的阶段,本项目更能抢占市场先机。
政府招商——加强与政府发改局、经贸局及外经招商办、工商局的合作,是抢夺优质客户的重要渠道,尤其是金融类客户。
租赁成本控制——价格是吸引客户的最有力条件,从装修、免租期、消防改造等各环节进行掌控,降低营运成本就可实现让利。
楼层控制——通过合理的开零划分和楼层控制,吸纳更多的客户,加快招租速度。
渠道招商——加强与第三方中介的合作,多方推介能提高面积的去化速度。
包括:
房产中介、经纪,保险中介、经纪,融资中介、经纪人等。
2、客群分析
a、从工商局企业注册分局调出大冶城区内的企业和机构,商务楼、酒店、宾馆、KTV、美容院、SPA、休闲洗浴中心、健身俱乐部、微小企业、公司办公区明细,以便寻找租赁客户;
b、各大商会、协会、组织介绍租赁客户;
c、民宅办公区、KTV、美容院、酒店、宾馆拜访;
d、第三方中介所;e、政府相关部门的支持与合作。
3、招商阶段如何划分
第一阶段市场蓄市期
第二阶段市场上升期
第三阶段市场高峰期
第四阶段持续租赁期
4、招商节点控制
储备目标租户,宣传项目及初步意向洽谈,储备租户可填满租赁面积的40%,完成1至2家大客户的正式签约,储备租户正式签约,新增目标客户,部分入伙。
四、推盘策略
楼层控制——以半层、整层、多层消化为主,也可零星租赁。
需求面积在半层以内的租户,对装修布局的改动小,更愿意选择入住方便快捷的精装写字楼;租赁整层、多层面积的大租户,对装修布局要求高,一般会改造,精装房改造会加大租赁成本。
五、价格策略
价格确定方法:
价格测试是分析把握客户能承受的最高价位以及项目产品间价格体系是否合理的关键,是创造利润最大化,去化均匀的重要保证。
1、初步价格测试——根据不同企业经营类型,对外报价范围,以判断客户对总体价格的接受度。
2、租户落点——客户初步落点,以获得客户对户型价值的判断。
3、户型价格测试——初步价格表制定后,对客户进行落点户型的报价,测试客户具体户型价格接受度以调整价表。
4、客户意向落点分析,价表修正,确保分布均匀。
5、价格确定,最终价格确定。
前期以租金低价入市,或免租期 3~6个月,后期未精装修租金每月20~28元/m2(试定),精装租金每月45元/m2(试定)。
从第四年起租金年递增8%;总体租金递增比例不超过原租金水平的30%(试定)。
项目产值——租赁单层(3.4M层高)面积1913.13m2,估平均租金25元,单层每月收入47828.25,单层年收入573939.00元。
六、招商程序
1、市场定位和业态定位等设计前的商业策划,具体的程序如下:
商圈分析→市场定位→业态定位→写字楼租赁
2、将拟定的市场定位和业态定位确定初步客户要求,通过各种客户渠道接触、了解符合条件的主要客户,并掌握其拓展市场的计划,最后确定中小客户的名单。
3、召开目标客户洽谈会,邀请前期已掌握的相关目标群所有的客户参加,洽谈会的主要内容是征求他们对项目的主要意见、可能性及其它方面的建议,而这些建议均可用于制定合理的招商条件和政策。
4、视招商洽谈会的情况,在会后逐个向目标群进一步介绍项目情况及招租条件,必须采用每隔2至3天沟通一次的跟踪办法专人沟通,要重点对各个管理层进行充分的沟通,制定合理的招商宣传手册。
5、对于特别重要的客户最好能区别对待,有针对性的分析,为客户量身订做他所感兴趣的市场资料。
七、渠道策略
多年积累的高端客户资源,逐一排查、筛选写字楼、商住楼、酒店、直接寻找潜在客户。
推广和现场楼体广告吸引来电、来访客户。
发改局、经贸局、外经局政府办、金融办、工商局等府部门引进优质客户。
保险公司、证券公司、投资公司、中介服务机构、金融后台服务机构。
第三方中介合作方式——额外按月租金实行佣金激励。
渠道行销,主动一对一拜访客户及关键人,适时举办现场客户推介会促进签约。
客群
业内中介
政府机构
商业协会
世家资源
行业组织
金融圈层
写字楼客户
渠道形式
支付第一个月租金为佣金
外经局、招商局、工商局发改局、经贸局、金融办、工商局
各大商会秘书长及会员
其它写字楼项目意向客户和优质客户
关键介绍人利益返点
金融机构配套后台服务
老写字楼、园区企业、商住楼、酒店
一对一拜访
一对一拜访
短信广告沙龙,项目推介会
电话行销沙龙,项目推介会
电话行销沙龙,项目推介会
招商员拜访
举办招商会议——对外联合专业人士,相关机构,共同炒作,以宣传项目的亮相。
A、会前按排事项:
1、通过何种途径邀请意向加盟者;
2、邀请的嘉宾安排接待;
3、发言人的的次序及发言内容;
4、场地的选择与布置;
5、项目介绍的内容;
6、意向加盟者的提问;
7、媒体的安排与提问。
招商会具体准备事项:
1、专人接听招商加盟热线电话;
2、打印会议日程安排并通知公司各部门;
3、提前15天联系媒体报道事宜;
4、选择XX、大冶城区的LED显示屏广告的制作;
5、考虑是否制作宣传单张;
6、进行会议厅演讲台条幅制作,会议厅大门上方横幅,大楼门口挂横幅。
(时间地点、提前一周天悬挂);
7、提前一天调试音响、麦克风电脑投影仪、灯光;
8、大楼入口处设置指示牌、签到台、盆花、来宾登记表;
9、提前两天落实会议主席台人员及名单;
10、预定花蓝,并落实花蓝数量、落款内容;
11、打印准备好合作意向书;
12、摄像机、相机并专人跟踪录像、拍照片;
13、落实来宾发言稿。
分批次各个击破,活动以各圈层客户为主,穿插来电来访客户,世家资源客户,待客户积累到一定量,一般以5~8人为主,进行小众圈层活动。
B、媒体(电视、报纸、路牌)宣传要点:
针对目标地区;宁可多花钱选择第一媒体,不可省钱选第二媒体,效果相差极大;重点突出,内容简明扼要,让人一目了然;报纸注意版面,版面不同相差很大。
具体实施如下:
1)户外横幅与路牌广告的制作;全面招商推广信息+主力、意向商家、企业办公的入住;
2)《东楚晚报》招商广告的刊登,一共刊登四期,首期普通彩色完整版,其余三期普通彩色1/2版;
3)大冶城区LED显示屏广告的制作,15~30秒,30次/天,一季度;
4)XX电视台与交通频道103.3
XX电视台新闻采访的专题报道,时间月。
电视台角标与走字广告投放,时间月。
5)短信50万条短信每隔一个星期5万条开始发送,覆盖整个XX市;
6)海报派发:
结合大冶市集中的商业地点,月日开始全城区范围的海报派发活动。
C、行业人士介绍——利用行业协会的好处在于,它不仅能提供潜在客户的资料,同时由于它独特的角色而具有良好的可信度。
D、业内人士介绍——业内人士良好的关系网和其所在的立场,对招商帮助很大。
八、招商时要注意的问题
1、资料准备充分;
2、人员训练要加强;
3、公司领导要出面做好人脉关系;
4、公关宣传要跟上;
5、招商重点要突出;
6、后期跟踪要抓紧;
7、同期建设要保证;
8、不要操之过急;
9、不要信口开河;
10、不同阶段的招商条件不一样。
篇三:
写字楼招商方案
一、项目概述:
项目为一栋42层的高层建筑,10万余㎡超大规模,集星级酒店、5A写字楼及大型精品百货商场于一体,主体部分采用弧形造型设计,高端挺拔,体现了建筑线条的流畅性。
项目建筑追求现代、时尚的设计元素,流畅的线条、简约的外形,突出商务大厦的高贵与典雅气质。
项目一至六层作为大型精品百货商场,至今开业运营已一年有余。
经过实地考察并与贵司领导深入交流沟通,我司对该项目的合作意愿,就该建筑除1-6层以外的物业体量进行整合规划招商及运营,招商内容大致包含:
项目负一层约6000平方米的物业、地上中间楼层5A甲级写字楼、及高楼层物业。
我司对该项目非常重视,多次组织公司领导层及业内专家,就过去操作的商业地产招商项目的成与败总结分析进行头脑风暴;就该项目形成初步建议与思路,待项目决策后再进行系统分析。
二、XX市商务写字楼租赁产业的现状分析
窗体顶端
近年来,XX写字楼市场供大于求的大环境、大鳄高性价比写字楼产品抢占市场,让开发商对写字楼项目的开发望而止步;目前市场上多个项目已经确认大幅推迟竣工时间,然而即使考虑到这些因素,中长期的动态供求不平衡仍将持续。
这种情况在XX市尤为明显,预计在未来四到五年总存量将成双倍或多倍的增长,可随着总存量的增加空置也将快速增加,同时租金也将缺乏上涨动力。
展望未来,供应中有很大一部分位于新兴地块,如高新开发区及柳东新区;争夺租户之间的竞争也必然将进一步加剧。
毫无疑问,开发商也将放缓施工进度和对一些项目进行重新定位来应对这种情况;
写字楼租赁需求大多都是来自于轻资产产业,尤其来自电子、信息科技和金融公司、物流商贸、专业服务的需求;
窗体底端
据不完全统计,目前XX市投入使用的新旧写字楼多达20处,但出租情况各不相同老城区多为满租状态,新区参差不齐;例如老城区华侨大厦写字楼一户难求,城中区的瑞泰大厦、时代商厦等写字楼都处于基本满租的状态。
此外,作为新兴城市发展中心的河东片,多个写字楼新项目集中涌出其中不乏一些发展成熟,租用时间较长的写字楼分布周边,整个区域内,写字楼暂时处于供大于求的状态。
受供应量较大影响,虽然区域商业发展迅速,但各写字楼的出租率却有高有低。
出租率并不算高。
与此同时,XX市写字楼因地段不同,用途有很大差别。
其中,城中区作为XX老商业中心,商业与服务业兴盛,片区内写字楼租用也呈现多样化趋势,各种服装销售、美容美体、时尚摄影、家教培训等小店分布其中。
而三中路上的凯凌大厦和文轩大厦位处XX最大的IT产品集中区,写字楼租户多为电子产品公司。
相较而言,商圈并未成熟的河东片区,则多以大型服务公司和政府机构整层租赁为主。
三、项目周边写字楼物业租赁概况
项目
面市单价
实际成交单价
年递增
物业管理费
电费
水费
60-65元/㎡
50-55元/㎡
第3年起年均递增5%
2元/㎡
1.3元/度
3元/立方
60-65元/㎡
50-55元/㎡
第3年起年均递增5%
2元/㎡
1.3元/度
3元/立方
59元/㎡
50-55元/㎡
第3年起年均递增5%
2元/㎡
1.3元/度
3元/立方
55元/㎡
45-50元/㎡
第3年起年均递增5%
2元/㎡
1.3元/度
3元/立方
55元/㎡
45-50元/㎡
第3年起年均递增5%
2元/㎡
1.3元/度
3元/立方
四、本项目SOTW分析
项目优势:
A/地理优势:
项目位于河东CBD中央商业区核心区位,是本市中小企业进行商务办公及商业经营最成熟的地段。
B/物业优势:
项目是本市为数不多的超高层商业综合体,外立面形象高端大气,硬件配套齐全且高标准。
C/产品优势:
办公区户型方正实用,物业层高适中,窗外观景效果俱佳。
D/交通优势:
项目临东环大道及文昌路,车行出入方便快捷。
E/商业优势:
项目作为商业综合体,汇集购物中心、美食广场、星级酒店于一身,强有力的提升了物业档次。
项目劣势:
A/产品缺陷:
受限于核心筒及电梯位置的规划,单间物业面积被划分为约150平方米,故拔高了租金总价,无形中阻碍了承租能力稍弱的中小企业进驻。
项目机会:
A/XX超高层商业综合体为数不多,其高端大气上档次的硬件配套,对注重办公形象的企业具有一定的吸引力。
B/项目多数物业为自持,故租金单价不受销售价格因素的影响,可采取低开高走放水养鱼的模式稳步推进招商。
项目威胁:
A/市场竞争:
全市同类项目竞争激烈,万达、华润、及周边的盛丰国际等多个写字楼物业正全力招商,为抢夺有限的商务办公资源,价格战不可避免。
小结:
本项目地段优势、交通优势、物业硬件配套优势、商业综合体优势明显,因此租金单价理应与阳光100持平,但考虑到目前国内经济大环境下滑、本市企业赢商环境恶化、中小企业承租能力削弱、及周边物业招商竞争激烈等不利因素的影响,
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- 写字楼 招商 方案