威远县铺子湾镇商品房建设可行性报告.docx
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威远县铺子湾镇商品房建设可行性报告
目 录
第一章前言
一、报告编制目的
二、报告编制依据
三、项目概况
第二章项目开发经营环境分析
一、经济地理影响因素
二、市政配套条件
第三章 项目周边物业市场调查分析
一、未来供应
二、同类项目产品特征分析
第四章项目定位
一、目标市场定位
二、产品定位
三、客户定位
第五章项目开发建设建议
一、项目总体规划建议
二、项目建筑设计建议
三、项目配套设施建议
四、户型配置建议
第六章项目开发经营策略及投资估算
一、项目开发经营策略
二、项目投资估算
第七章项目开发经营状况分析
一、项目价格定位
二、项目销售收入预算
三、项目利润估算
第八章项目开发经营风险分析
一、市场风险
二、项目的资本风险
三、企业风险
第九章结论与建议
附:
1.目前自然地形草图(平面图)
2.可行性开发规划设计板块(平面图)
第一章前言
一、报告编制目的
1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上,结合项目所处的区位环境,对该地块的市场价值进行合理的评估。
2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见,并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。
3、结合公司的状况和项目的特点,探索项目开发经营的可行方式。
4、对项目进行投资分析和风险分析。
5、对项目决策及其实施的优化提出建议。
二、报告编制依据
1、国家建设部及四川省颁布的与房地产相关法律与政策;
2、内江市2010房地产年鉴;
4、现场勘察和实地调研所得资料。
三、项目概况
1.位置与范围:
铺子湾镇位于威远县以北,距离威远县城5公里。
2.交通条件:
城市公交车和公共汽车构成方便快捷的交通,为当地居民的出行提供了快速,充分,便捷的交通条件。
3.环境:
目前本项目东南紧临镇政府,东侧未来规划为镇与县城接轨预留地,北侧规划为住宅,西侧将有建筑高度达20米的住宅开发。
本项目南侧现状路两侧建筑均将保留现状,主要当地居民住房,最高4层。
县城周边自然环境较差,主要是当地的焦化厂、煤厂、化工厂等的影响。
项目东侧直通县城,是主要交通干线。
4.规划要求
(1)规划用地使用性质:
一般居住用地。
(2)规划建设用地面积:
6000平方米
(3)建筑规划要求:
详见规划设计图。
第二章 项目开发经营环境分析
一、经济地理影响因素
1.自然环境
本项目位于威远县北部,铺子湾镇上。
与葫芦口景区相连,并靠镇上小清河。
小清河流经镇中心穿插而过。
本项目离市场较近,便于居民生活方便。
铺子湾镇作为典型的近郊城乡结合部地区,承担着消纳城市人口,扩展城市、美化城市、服务城市和对远郊经济的连接与辐射作用。
2.交通条件
本项目距离威远县5公里,有直达公交车、的士和公共汽车,交通非常便利。
3.区域经济
铺子湾镇作为典型的近郊城乡结合部地区,承担着消纳城市人口,扩展城市、美化城市、服务城市和对远郊经济的连接与辐射作用。
4.人文环境
铺子湾镇距离威远县较近,当地居民吸收先进文化较快。
目前铺子湾镇与威远县之间已经新建多个高层楼盘,因而会很快带动铺子湾的人文发展。
二、市政配套条件及发展规划
目前周边市政配套条件
(1)购物场所:
本项目位于镇街上,离市场较近,便于居民生活方便。
(2)文化教育:
铺子湾镇小学,铺子湾镇中学。
(3)医疗卫生:
铺子湾镇卫生院,多个居委会卫生站、门诊部。
(4)金融服务:
银行:
中国邮政储蓄银行。
第三章 项目周边物业市场调查分析
一、未来供应:
本项目其楼面价推算为1800元/平方米,其未来售价将不低于2000元/平方米。
根据其项目目前估计产品定位不太可能走高端路线,从其实地考察信息来看,其主力户型为130平方米、90平方米、70平方米左右的经济型。
二、同类项目产品特征分析
其周围的商品房房价大多在1500左右。
由于距离威远县城较近,环境比威远县城较好,房价有进一步的升值空间。
第四章 项目定位
面对竞争激烈的房地产市场,公司要建立自己的品牌与形象,就必须长、短目标兼顾,为实施品牌战略,在本项目定位时,须将区域,交通环境、配套设施,
人文文化等各种因素综合考虑。
一、目标市场定位
目前市场经过长期的发展和数次的起伏跌宕已经十分成熟,市场的竞争也越来越激烈,大家都在对市场进行细分化基础上作产品,针对不同的客群,设计不同的产品,以达到在销售过程中尽量避免正面的直接冲突情况。
因此,现在的产品可以说是百花齐放、各有千秋。
通过对周边市场的分析,我们可以更加坚信:
适合有一定经济能力的三口之家住房才是最佳的选择。
从客户需求和其它项目成交情况看,目前此类产品市场上成交量较大的户型集中在130平方米左右,总价在20万左右的舒适二居、三居。
目前,中产阶层购买力增加较快,高质产品需求潜力增加。
二、产品定位
根据对项目周边环境及物业市场的调查分析,将项目定位为中高档次,这是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的环境为前提而作出的明智决策。
住宅的产品定位:
住宅的产品规划为130平方米、90平方米、70平方米左右的经济型高端的、超前现代的、无可比拟的产品形式。
商业的产品定位:
以广场、健身、餐饮、休闲、酒店、会议、配套为主要商业业态的综合商业体。
三、客户定位
从同类项目的客户和区域内的目标客户两方面,对客群的个体特征及行为特征进行了调查,结果如下:
1.目标客户个体特征:
(1)年龄主要在35~45岁之间,一般多为三口之家的结构。
购买高档项目的人群年龄有明显的年轻化趋势,一些25岁以上的单身贵族或二人世界也颇为常见。
(2)工作范围以当地工厂工人、学校、商人、工作人员以及威远县上班中层管理人员。
(3)普遍处于“上有老、下有小”的发展阶段,繁忙的工作与享受家庭生活之间存在着强烈的矛盾冲突。
2.目标客户群体对于项目的需求基本与我们的出发点相吻合:
(1)对项目形象要求“三高”:
即高尚、高档、高质量;“
(2)个性化要求寄出“自我”性格:
需要符合现有习惯、需要体现个人成功、同时还要做到与众不同。
(3)关注项目群体特征和文化环境塑造:
需要“物以类聚”的居住圈。
(4)对产品本身:
讲求生活空间、讲求生活质量、讲求生活环境、讲求家庭满意度。
(5)对于建材和系统:
强调科技与新型、环保、节能高效。
(6)对于装修:
避免庸俗的材料和建材的堆砌,注意把握现代、文化、艺术的自然表现。
(7)对于环境:
注重自然、艺术和实用的结合,注重创意性的园林和小品。
3.目标客户群体对于项目细节和附加价值的需求:
(1)人们对住房的要求普遍把项目本身的“档次”放在首位,自然元素与人文元素的合理配搭,健康与便捷的居住条件,都是购买条件的核心衡量指标。
(2)对房屋本身的建设方式、规模的需求参差不齐,注重个性化,这就要求项目在保证高档次的前提下充分注重对个性的展示和保留空间。
(3)人们普遍反映自己偏重事业,工作繁忙,渴望享受舒适幸福的家庭生活,因此除对项目本身的质量有较高要求以外,项目的附加价值(周边环境、配套设施、软性服务等)越来越成为人们在考量选择近似项目时,起决定性作用的因素。
(4)对于高档物业,普遍认为应具有明显的可识别性和唯一性,强调专署的拥有感和与众不同的稀缺性。
第五章 项目开发建设建议
一、项目总体规划建议
1、总体规划设计上要符合项目精神层面的要求,符合客户身份的归属认同,尽可能将物质产品和精神形态高度统一,避免出现流派设计的极端表现,要创新、合理、人性,要符合客户特征和土地特征。
同时概念设计方案要有深刻的内涵,它应该是精神与物质的最佳结合,是人与建筑、自然与建筑、艺术与建筑、社会与建筑的结晶体。
不论是单体的摆放位置、社区的围合形式还是园林与单体除了满足控规的基本要求以外,更要服务于社区的主题概念。
2、在设计规划上,综合考虑内外交通,公共设施,环境保护,技术经济要求,合理布局,站在城市的高度看社区建设,为居民创造与城市完美和谐的居住环境。
二、项目建筑设计建议
(一)住宅建筑设计建议
1、住宅设计应充分体现“以人为本”的原则,想住户之所想,每一细节的处理都应体现出对人的关怀和尊重。
2、住宅外观设计采用现代风格,强调建筑的独特性、新颖性。
3、建筑材料方面,严格使用国家正规建筑材料,保证材质。
4、户型设计多样化,方便客观选择。
(二)开发建设建议
功能以广场、健身、餐饮、休闲娱乐,住宿、会议为主的商业综合体。
社区的配套在一层、二层楼内实现(如商铺、餐饮、休闲、酒店、会议等)。
三、项目配套设施建议
综合商业楼配套,一部分对外经营,一部分为业主日常生活提供方便。
四、环境艺术设计建议
要结合本项目主题,建筑得风格考虑现代化设计,拒绝落入俗套。
第六章 项目开发经营策略及投资估算
根据本报告前六章的论述与分析,本章着重阐述项目的开发经营策略,并对项目的投资进行估算。
一、项目开发经营策略
依据开发公司的实际情况,本项目宜采取“整体规划、分期实施、自主开发、力创精品”的灵活多变的开发经营策略。
1、整体规划。
有利于后期的施工和管理。
这也是大面积、大规模房地产开发的一个显著特点。
2、分期实施。
该项目开发总建筑面积达23000平方米,修建预计总投资约2300万人民币左右(只含建造成本费用。
),如此大规模的投资,一次性开发资金筹取难度较大。
同时,房地产市场的变幻莫测决定着其风险也较大,分期实施有利于根据市场需求变化及时调整物业功能,重新定位,规避风险。
3、自主开发。
这是基于项目公司的资金优势和地块本身的特点而作出的选择。
(1)房地产属资金密集性行业,项目公司可凭借其他公司所不具备的雄厚资金实力进行自主开发。
(2)通过自主开发,公司可迅速依托项目的品牌提升企业形象,扩大公司在房地产业界的影响,为以后的项目开发打下良好的基础。
4、力创精品。
这是由项目所在区域内品牌项目较少的前提决定的,同时借助于小营项目的品牌,可迅速提升公司在威远县房地产业界的知名度。
二、项目投资估算
1、项目成本包括:
建造成本、销售成本、销售税金和财务费用。
其中:
1)建造成本:
包括土地出让金、前期开发费用(规划设计费、工程设计费、质量监督费、工程监理费、防洪建设费等)、建安工程费用、市政工程费用、绿化等相关费用。
各种税费按内江市目前的取费标准计取。
整个项目按中、高水平计算。
建筑形式:
多层。
2)销售成本含广告费、销售费用、人员工资、办公费等
3)销售税金包括营业税、建设维护税及教育费附加。
2、项目建造单位成本:
1000元/平米
3、项目总投资:
2300万元(只含建造费用。
)
第七章项目开发经营状况分析
本章对小营项目销售价格做出定位,估算项目开发经营收入、成本、利润、
利润率,并计算项目资金现金流量、财务净现值、财务内部收益率。
小营项目中包括住宅、商业综合楼。
其中,前者采用销售形式,综合楼项目临街底商可采用销售或出租,楼内的商业业态委托经营,承包、买断等多种形式,为测算方便,本报告在项目经营估算时,所有商业项目以销售方法考虑。
一、项目的价格定位
根据对项目周边同类物业价格及销售情况的分析,结合本项目的建筑成本、竞争对手和市场需求等对方面的情况,对项目作如下价格定位:
住宅2000元/m2
商铺3000元/m2
二、项目销售收入估算
根据前文确定的项目销售价位与销售预期,测算该项目销售收入情况
销售收入总计4972.5万元
三、项目利润估算
实现利润2672.5万元(只除开建造成本。
)。
第八章项目开发经营风险分析
房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险,政策风险、市场风险、资金运作风险、企业风险等,根据本报告关于项目开发经营的环境分析、项目定位、项目的技术经济分析,可以看出,项目具有较强的抗风险能力。
但仍有一些不确定性因素带来的风险。
1、市场风险
项目的住宅房屋定位为中高等档次,它所面对的目标顾客是居民人数比例较大的中等偏高收入阶层,他们要求的小区不仅仅满足最基本的居住需求,而是具有较高居住主题,体现对人的关怀和尊重的现代居住社区。
这就给项目公司带来两个方面的要求,一方面,在项目设计中,如何精雕、细刻,使得未来开发的产品能符合这些目标顾客的要求;另一方面,如何在广大的市场与顾客面前展现出本物业与众不同的魅力和优势。
2、项目的资本风险
项目的筹资计划中,绝大部分资金是通过销售收入来实现,即上期销售收入用于下一期项目投资,如果这一计划不能实现,整个项目将比较困难;反之,如果所超额完成计划,将促使整个项目顺利完成。
鉴于上述原因,首期项目的建设过程中,要让购房者对本项目有足够的信心。
同时,在首期项目的预售中,可适当加大营销费用的比重,以发动销售宣传的强力攻势。
3、企业风险
企业风险包括经营不善、销售不力、管理水平低下等方面。
因此,项目公司对本项目的目标市场选择、产品定位选择,资金筹措选择、开发方式选择、营销方式选择等方面的决策能否有足够的理解并达成共识,且在具体实施的各个环节中能否准确到位就显得十分重要。
对比项目的成本与收入的敏感性分析情况,项目的成本因素更为敏感,因此,在项目的开发经营中,要认真做好项目的成本控制工作,同时也要加强销售的宣传力度及相关工作。
以确保预期目标的实现。
第九章结论与建议
一、项目拥有较好的投资环境与机遇
国民经济的持续稳定发展、良好的房地产市场环境,距离威远县不足5公里,交通方便,购物方便,又是铺子湾镇经济、文化、信息中心,这些基本方面为本项目提供了一个较好的投资环境与机遇。
二、项目在经济上具有较强的可行性
根据目前的市场形势对预期目标利润估算的结果具有较强的可行性。
三、项目具有的突出优势
►项目的潜在需求量大。
►项目的定位属中高档,产品设计规划优势突出。
►项目布局合理。
有打造铺子湾镇第一小区趋势。
四、项目实施的难点
1、开发过程中各方面工作协调难度大;
2、期房销售,不能眼见为实,在客户日臻理智的今天,销售存在一定难度;
3、周边自然环境依然较差,未来环境主要依靠自身发展。
五、强化项目进程中的投资、质量、安全、进度控制,注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策,以保证项目按期完成。
1、严格执行设计标准,积极推广标准设计;
2、及时对工程进度进行偏差分析以调整后续工作;
3、按照工程质量保证标准在工程各个阶段进行工程质量、安全管理。
4、及时对工程出现的风险进行彻底分析以调整项目工作。
铺子湾镇商品房建设
可
行
性
研
究
报
告
编制人:
杨显龙2011年3月21日
- 配套讲稿:
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