关于宜兴市房地产中介代理市场调查分析报告.doc
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关于宜兴市房地产中介、代理市场调查分析报告
目的:
作好市场资料归整、详实客观反映宜兴当地市场中介行业开展的可行性论证。
时间:
2004年2月11日至2004年2月25日。
调查人:
张蛟
调查方式:
访谈法、资料搜集法、电话抽查法、网络调查法、现场采样法。
报告纲要:
一、宏观(宜兴市范畴)环境、经济、人文扫描分析。
二、微观(宜兴市房地产行业)经济发展及房地产消费习惯。
三、宜兴市房地产中介、代理行业发展现状及趋势展望。
(附:
宜兴市房地产中介、代理数量、收费标准、业界规模、分布位置等。
)
四、SWOT(项目优势、项目劣势、项目机会、项目威胁)分析及结论。
五、各主管部门及相关单位办理前期工作所需文件及手续及中期管理。
六、现宜兴典型商品楼盘及二手房销售现状及价格。
七、居间服务中法规程序及其费用。
一、宏观(宜兴市范畴)环境、经济、人文扫描分析。
宜兴市人口107万,自然增长率0.9。
是隶属于无锡市的县级市。
从经济条件来看宜兴市03-04年度消费品市场货源充足,供应丰富,物价稳定,商品销售形势十分看好。
从市场运行的时间上看,4、5月份受“非典”疫情影响,市场曾一度波动明显,但由于防“非”措施及时有力,因而影响时间短,冲击层面浅,没有改变该市零售市场的增长大势,销售额呈现逐季向上攀升之势,一季度、二季度、三季度、四季度分别实现零售额16.88亿元、17.38亿元、19.98亿元、22.03亿元,全年累计实现社会消费品零售额76.29亿元,同比增长14.5%,超出年初11%的增长预期,增幅高于全省平均水平(13.7%)0.8个百分点,零售额在全省县(市)中仍名列第三位,(常熟110.83亿元,第一位;江阴98.1亿元,第二位)。
实现零售额无论是绝对总量,还是增长幅度,都创下了近7年来的新高。
随着经济的持续快速发展和社会的进步,城乡居民的收入不断增加,居民消费信心增强,消费观念逐步更新,追求品牌、休闲、享受,个性化、多样化已经成为部分居民的消费时尚,住房、汽车以及IT相关产品等消费热点不断涌现,消费结构悄然升级,消费层次和水平稳步提高。
住房消费异常火爆,相关产品快速增长。
近年来,随着居民收入增长,购买住房,改善居住条件,成为很多居民生活的重要目标,因此该市房地产业得以持续高速发展。
尤其是2003年,随着城镇大规模的拆迁改造,整个房地产市场异常火爆,价格连连攀升,不仅平面式住宅十分好销,就是跃层式、错层式、别墅式等新颖、时尚的房型也很受青睐,全年销售住房金额达8.15亿元,面积达53万平方米,同比分别增长121.0%和95.7%。
住房消费的持续升温带动了消费市场中建材、家具、家用电器等相关产品的快速增长,居民生活消费中的恩格尔系数继续下降,生产总值完成262亿元,现价比上年增长17%,完成年度计划的103.6%;一、二、三产增加值分别为14.4亿元、157.5亿元和90.1亿元,三次产业比重为5.5:
60.1:
34.42003年全市实现社会消费品零售总额76.29亿元,同比增长14.5%,增幅比上年的13.0%提高了1.5个百分点,为1997年以来增幅最高。
城镇登记失业率为3.5%,比年计划下降0.5个百分点。
从个人人均收入来看本地企业务工人员收入在15000元/年,如:
宜兴大酒店基层员工年收入为:
12000元,领班为20000元/年。
外来务工人员(熟练工种)在7000-8000元/年。
市区公务员收入(如:
地税、国税、公安)人均在50000-60000元/年。
商业银行普通员工都在20000元/年以上。
综合实力在江苏省县(市)中名列前茅,在苏南第一集团军的地位得到进一步巩固。
二、微观(宜兴市房地产行业)经济发展及房地产消费习惯。
(1)今年以来,宜兴市房地产投资运行良好。
一季度投资增长20.2%;二季度受非典影响,增速趋缓;三季度,进一步优化投资环境,努力扩大当期投资,成功地抵御了非典疫情的冲击,实现了房地产投资的稳步回升,对全市经济克服非典影响、保持向好局面起到较大促进作用。
截止到9月底,宜兴市完成房地产开发投资723.8亿元,比上同期增长18.1%,增速保持平稳回升。
在1至3季度房地产投资中,占房地产开发投资比重55.6%的住宅建设完成投资402.1亿元,同比增长4.7%;办公楼完成投资81.6亿元,增长46.9%;商业营业用房完成31.5亿元,同比下降4.1%。
商品房销售持续升温。
截至9月底,今年累计销售各类商品房屋875.1万平方米,增长65%;实现销售额419.3亿元,增长69%。
其中,销售商品住宅827.3万平方米,增长62.8%;实现销售额377.4万元,增长64.4%。
商品房销售市场的活跃推动了今年宜兴市房地产开发量的增长。
商品房开复工面积已达7419.9万平方米,同比增长28.5%,其中商品住宅5331万平方米,增长25.3%,分别占全市房屋开复工面积和住宅开复工面积的80.9%和92.3%。
在开发投资大幅增长的同时,宜兴市累计竣工各类商品房屋889.7万平方米,增长44.9%,其中商品住宅738.7万平方米,增长44.7%。
从目前情况看,房地产市场供需已处于高位均衡状态。
截至9月底,今年全市商品房销售面积总量达到875.1万平方米,而商品房竣工面积总量为889.7万平方米,供需绝对差额总量仅为14.6万平方米,基本保持供需平衡。
总体来看,宜兴市房地产市场还是比较健康的。
一方面空置面积始终低于年初水平,1至9月末,宜兴市商品房空置面积860.6万平方米,比年初减少6.4%。
另一方面资金到位状况良好,前三季度,宜兴市房地产建设共到位资金1611.4亿元,同比增长51.2%,与房地产完成投资有888亿元的顺差。
为稳步推进住房商品化、社会化进程,建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系,宜兴市从94年开始建设经济适用住房,至现在,已建成经济适用住房16.5万余平方米,为2000多户中低收入家庭解决了住房困难。
目前已建成的安居小区有锦达安居小区、东方安居小区、华兴安居小区。
2003年城镇居民人均住房建筑面积达到33.59平方米,比上年增加0.93平方米,并且平均每十户中就有1.5户家庭拥有第二套住房。
2003年4季度宜兴房地产住宅指数1886点比上季度上涨147点,涨幅为8.45%(基期指数为1000点)单位:
元/平方米
宜房住宅均值:
1886比上季度上涨8.45%
中心区住宅均值:
1956比上季度上涨8.30%
北区住宅均值:
1320比上季度下跌2.22%
南区住宅均值:
1894比上季度上涨5.22%
环科园区住宅均值:
1836比上季度下跌8.20%
本季度住宅新盘数:
4个均值:
1915
(2)从宜兴市人民房产消费习惯来看:
2003年度的城市改造及大面积拆迁(1000平方米),使得房地产市场求大于供。
其中对拆迁户的动迁补助(20元/平方米*资料来源:
宜兴市房管所交易中心丁丽萍所长)太低影响到了居民主动选择住房的能力,而更倾向于安置房或安居房。
但宜兴市中高收入阶层出于对新开发的商品住宅硬软件服务,环境的青睐,另有部分周边镇区居民从下一代学区教育着想将住宅“一步到位”的购房思想很大程度上推动了宜兴市区的商品房交易。
现宜兴市区购房主流面积在120-150平方米左右,外来人口不动产投资行为多着眼于市区房产中60平方米左右的户型。
宜兴市尚未形成大量购置商品房进行炒作的炒房行为,交易环境不会在短时间内迅速恶化。
三、宜兴市房地产中介、代理行业发展现状及趋势展望。
(1)宜兴市现有各种规模中介代理公司40余家,其中较有规模和知名度的有:
华地置业(归属华地商场)、苏南房产、天衡房产咨询(归属宜兴市房管处)数家。
(2)除上述三个公司以外,其余公司再经营过程中有如下几个特点:
1、门店面积小—多只有20平方米以下。
2、经营范围广—不光经营房产中介代理,还同时经营二手汽车、摩托车、职介、家教、保姆、家政、婚姻等。
3、从业人员水平参差不齐,没有统一着装的情况。
4、均以三证示人—营业执照、税务登记证、商业房产租赁许可证(现已改为租赁备案登记)。
5、小中介门店多有组团开设倾向。
6、广告发布范围小,绝大多数房源广告发布是以店堂内或门口的小黑板来完成。
(3)由于近年城区改造拆迁的配合工作,市府发放社会助困工作,由房管处发起,各地居委会响应,在各个小区搜集房源信息再免费向拆迁户发布,选中房源后一条龙过户服务,帮助完成当年度的拆迁计划任务。
(4)宜兴市中介代理行业的管理存在着不规范和松懈的现象,由04年开始房管处准备从两方面着手整顿市场,第一,该行业要求全部到无锡市房管局申报资质,要求注册资金50万元以上。
第二,对违规操作的现象加大整顿力度。
(5)华地置业主营地产中介,副营包销楼盘。
华地企业不断扩张其经营规模,继成功创办“溧阳华地”后,又把经营触角伸向其他城市,同时租下青云菜场二楼,调整华地广场内部结构,使经营面积扩大到2.5万平方米。
总公司由香港华地商厦股份有限公司控股,势力雄厚。
在百货行业已在溧阳、杭州、镇江、江阴等数个中小城市开设分支,注册资金1000万元。
电话:
0510-7918888-5820。
在宜兴市区开设了锦绣、青云、城南、城东、金三角、丁山、太隔、城中8家分公司。
分店的管理采用直营方式。
(6)苏南公司有一家门店,以楼盘包销为主营项目。
即直接用现金在开发商处购得商品房,再在门店进行推广。
天衡房产咨询归属宜兴市房管处,法人代表是宜兴市房管处主任兼书记袁书记。
(7)宜兴市中介代理行业收费:
租房佣金:
房西付50%月租金,售房:
购房者支付佣金1%房款。
帮助办理手续免费,看房免费。
各方面收费均比无锡市低50%。
办证中心收费房改房过户、工本费、登记费、测绘费同无锡市标准一致。
(8)中介代理公司分布主要集中于宜城镇、环保园、丁署、丁山等地。
四.SWOT(项目优势、项目劣势、项目机会、项目威胁)分析及结论。
(1)项目优势:
1、城镇在岗职工工资总额有所增加,在岗职工平均工资保持较快增长态势。
2003年受企业减员增效和机关、事业单位职工增加地方补贴的影响,我市在岗职工工资总额较上年有所增加,在岗职工平均工资较快增长。
2003年我市累计发放城镇在岗职工工资总额80388.7万元,比上年增加9697.4万元,增长13.7%。
城镇在岗职工年平均工资为15731元,比上年增加2465元,增长18.6%;
2、宜兴人民有了“小康不小康,关键看住房”的意识;
3、居民用于居住方面的支出也不断上升,2003年居民人均居住支出1042元,同比增长1倍;
4、04年有规范宜兴市中介代理行业的计划;
5、现有宜兴市中介代理行业整体经营水平不高,规模小;
6、主管单位在无锡市房管局,可依靠现有上层关系;
7、商品房市场的稳步上升趋势带动相关附属产业的提升;
8、2004年度由周边镇区向市区转移劳动力15000人;
9、根据2004年度一月统计数据,城乡居民储蓄存款达195亿元人民币。
(2)项目劣势
1、离岗职工生活费水平有所提高,但整体水平仍较低。
2003年离岗职工平均生活费为4940元,比上年增加了564元,提高12.9%,但仅为在岗职工平均工资的31.4%
2、城镇在岗职工工资水平的不平衡性仍较为突出。
在岗职工工资水平的内部不平衡性主要表现在以下三个方面:
一是企业与事业机关单位在岗职工工资水平存在明显差距。
2003年企业在岗职工年平均工资为13066元,分别比事业、机关单位低3276元和12186元。
企业、事业、机关单位在岗职工平均工资之比为1:
1.25:
1.93。
二是不同行业间在岗职工平均工资差距进一步拉大。
2
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