洛阳某商铺部分市场调研报告.docx
- 文档编号:10195827
- 上传时间:2023-02-09
- 格式:DOCX
- 页数:24
- 大小:390.59KB
洛阳某商铺部分市场调研报告.docx
《洛阳某商铺部分市场调研报告.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《洛阳某商铺部分市场调研报告.docx(24页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
洛阳某商铺部分市场调研报告
洛阳九都银座商铺部分市场调查报告
调查说明
一、本物业区域调查报告
1、本地块状况
2、本地块周边景观
3、本地块主要交通干道
4、本地块交通条件
5、本地块生活配套设施
二、本物业竞争楼盘调查报告
三、本物业目标客户需求调查研究报告
(1)目标客户人群特征分析
(2)主体部分
——在本案购房的可能性
——打算购房面积
——本区域商铺的理想销售单价和总价
——消费者最为满意的商铺
四、本物业开发建议报告
五、本物业楼盘开发问题预测报告
调查说明
调查目的:
(1)掌握洛阳市房地产市场的宏观状况;
(2)重点把握洛阳市商铺市场的发展状况;
(3)掌握洛阳房地产商铺消费市场特点;
(4)为本案准确的市场定位和营销技术方案提供参考依据;
调查执行情况如下:
调查时间:
2002年4月2日至2002年4月6日
调查人员:
信证公司4人
调查方式:
在信证公司原来掌握洛阳市房地产市场资料的基础,又进行了本
次调查行动,经过踏街记录、竞争个案调查、商铺调查、客户问卷征询进行
系统调查。
调查内容:
地块状况,周边配套状况,竞争楼盘状况,商铺租售价状况,潜在客户需求状况及客户人群特征分析。
调研对象:
(1)竞争楼盘调查对象:
竞争楼盘售楼部销售人员
(2)商铺部分目标客户需求状况研究:
上海市场部分商户、广州市场部分商户、时代广场部分业主。
样本量:
竞争楼盘:
5个
通过本次调研,我们获取了本案前期营销工作所需要的第一手资料,为本案的市场定位及市场推广提供了可靠的参考资料。
根据本次市场调研情况,下面分别就区域状况、竞争个案特征、消费者需求情况做出具体分析,并对本案开发提出合理化建议。
第一部分:
本物业区域市场调查报告
(一)地块分析
1、地块状况
(1)位置:
位于洛阳市涧西区牡丹广场附近,安徽路以北,太原路以西,广州东路以东。
(2)面积:
工程占地约14亩,东西长约130M,南北长约90M。
(3)地形:
呈不规则“口”字状,部分旧住宅及临街门面正在拆迁中。
2、地块周边状况
(1)西侧状况:
西面为洛阳首座产权式酒店——雅安名城。
(2)东侧状况:
东面为太原路,多层、公房、新商品房并与洛铜集团小学正对。
(3)南侧状况:
南面为安徽路,多为旧式多层住宅。
(4)北侧状况:
北面为润峰集团工地,待建商铺、高层、小高层,目前围墙已建好。
区域分析:
1、本案临近洛阳市区最大的绿地——牡丹广场。
2、学校众多,人文环境良好。
3、区域内经济繁荣,商业发达,交通便利。
每年在“牡丹花会”期间举行的经贸洽谈会,设在本案附近的“科贸中心”,与会代表及重大外事活动均被安排在本案紧邻的新友谊大酒店、友谊宾馆、牡丹城宾馆和洛阳大酒店,商业氛围较浓,已具备洛阳CBD的雏形。
3、主要道路与交通:
本案位于涧西区黄金地段,两大主干道景华路和西苑路,与延安路相连直贯东西,与南昌路相连直达南北。
(1)、东西主干道——景华路
本案处于景华路南侧,是洛阳较为繁华的商业街之一。
(2)、东西主干道——西苑路
西苑路为双向两车道,是连接涧西区东西区域的主干道之一。
(3)、南北之要冲——太原路
本案紧邻太原路,是连接景华路与西苑路的主干道之一。
(4)、南北之纽带——广州路
本案临近广州路,向南可直达牡丹广场。
3、地块优劣势分析:
优势
1、本地块靠近广州市场,位于繁华商业区,商业氛围浓厚。
2、本地块靠近市区主干道景华路和西苑路,出入方便。
3、本地块周边金融设施、餐饮业、三星级宾馆较多,配套齐全。
4、本地块靠近牡丹广场,所在区域绿化状况优越。
5、本地块位于洛阳市CBD,具有得天独厚的商务环境。
劣势:
1、临近道路不够宽敞,路况较差,影响楼盘形象。
2、地块规模较小,不易规划。
3、紧邻两大待建楼盘,有潜在竞争威胁。
二、区域市场分析及配套调查
1、区域简况
●人气旺盛
本地块位于人口相对集中的涧西区,人气旺盛。
●区域发展潜力大
涧西区南邻洛阳市高新技术开发区,区域市场前景广阔。
●商业设施齐全
本区周围大型商场、百货大楼、三星级宾馆、酒店较多,主要有广州市场百货大楼、纺织品大楼;另外,还有新友谊大酒店、牡丹城宾馆、天鹰大酒店等。
●良好的休闲环境
本案周边区域大面积绿化带有三个:
牡丹公园、牡丹广场、西苑公园,具有良好的休闲环境。
二、区域竞争楼盘调查报告
因本案建筑形式中有商铺部分,因此在竞争楼盘调查中将重点对洛阳市已建、待建的商铺进行详细调查,具体楼盘有:
雅安名城、润峰时代广场、广百商住楼、广建大厦、天润商务大厦等,具体情况如下:
个案分析表一
一、具体分析
案名
雅安名城
主力面积
137平方M
开发商
新龙安房地产置业有限公司
建筑风格
欧式
工地位置
广州市场百货楼南侧
工程进度
处于打地基阶段
按揭情况
七成三十年
商铺销售均价
6000元/平方M
规划栋数
2栋,
公寓销售均价
2300元/平方M
售房部位置
雅香楼临安徽路
建筑类型
高层
售楼电话
4918888、4917777
设计层数
26
商铺分布
1—2层
二、综合分析
物业分析:
●面积分析:
商铺销售面积未确定
●价格分析:
商铺销售价格暂定为12000元/平方M,含上下两层。
●外立面分析:
外立面为欧式风格,建筑形式为点式结构。
●位置分析:
(1)位于广州市场百货楼南侧,临近安徽路。
(2)周边区域待建工程较多,易形成较为激烈的竞争态势。
销售工作分析:
●销售现场包装:
(1)售房部为雅香楼内临安徽路一部分门面,门头较小,不能有效吸引客户。
(2)售房部门外无引导旗与广告牌,外围包装缺乏。
(3)售房部面积较小,内部装修一般,无法突出楼盘形象。
(4)宣传资料(楼书、单片)没有,无法形成有效的视觉宣传。
(1)销售人员无统一着装,对本物业了解不足,接待水平较差。
●工地现场包装:
工地四周无美化围墙,无宣传牌。
工地内部较混乱无施工指示牌。
●销售水平:
销售人员无SP配合,讲解无次序,在此方面并未得到有效培训。
部分售楼代表工作期间在接待区闲聊,客户进门接待不主动,影响客户看房情绪。
●销售策略:
(1)在洛阳首先推出产权式酒店,为楼盘的突出卖点之一;
(2)优越的地理位置及采用的市场补缺者营销策略,也是本楼盘的特色之一;
(3)以户外广告突出楼盘形象。
教训与借鉴:
1、在开发中仅靠地段打造精品楼盘,对楼盘的规划设计重视不够。
2、楼盘的宣传与包装无持续性。
3、应建立销售根据地,扩大小区知名度及美誉度。
4、工程进度与策划执行缓慢,影响了销售力度。
个案分析表
(二)
一、具体分析
案名
广建大厦
占地面积
15000平方M
开发商
洛阳广建房地产开发有限公司
建筑类型
高层
工地位置
王城路与凯旋西路交叉口
工程进度
现房发售
销售率
95%
商铺分布
1——2层
销售形式
分区销售
公开日期
2000年10月
主力面积
19.31平方M
交房日期
2001年5月
销售均价
2800元/平方M
物业经管费
未定
占地面积
15000平方M
建筑面积
10000平方M
综合分析
物业分析:
●户型分析:
框架结构自由分隔。
●价格分析:
一层为10000元/平方M,二层为3500元/平方M,三层以上为2800元/平方M
●现状分析:
结构已封顶,外立面已成,正处于内部设施安装阶段
●客户分析:
底层为建行购买。
销售工作分析:
1、建行定向开发工程,因此无售楼部。
2、工地包装:
工地凌乱,无指示牌,无看房通道。
围墙包装简单,无个性。
3、楼书设计简单,但配有整层尺寸图。
销售水平:
销售人员工作积极性不高,经管松散专业水平低。
教训与借鉴:
1、销售人员缺乏专业、系统的营销培训,影响了楼盘的销售。
2、工地包装无法体现本案的定位,有损楼盘的整体形象。
个案分析表(三)
一、具体分析
案名
润峰时代广场(暂定名)
建筑风格
现代建筑风格
开发商
洛阳润峰集团有限公司
建筑类型
小高层、高层
工地位置
景华路与太原路交叉西南角
交房日期
待定
商铺分布
1——3层(高层)
规划
2栋高层、3栋小高层
二、综合分析
物业分析:
该公司目前正在做市场调查汇总,初步确定为一梯六户。
具体面积、户型、价格尚未确定。
外立面可能采用欧洲风格与现代艺术相结合。
位置分析:
(1)位置突出,位于中心地带,交通便利。
(2)邻近牡丹广场,又属涧西商圈范畴,容积率会提高;
(3)属政府形象工程,工程进度会加快。
销售现场包装:
售楼部拟建在景华路与广百东侧,设计装修技术方案正在讨论。
工地现场包装:
(1)工地四周围墙已做企业品牌宣传;
(2)工地内部旧房已拆迁完毕。
(3)围墙与内部整洁、干净。
销售策略:
该楼盘欲建成洛阳精品商住楼,目前,策划和定位正在紧密运行。
由于
已成功运作了“润峰购物广场”,其广州市场的工程也会更加理性。
教训与借鉴:
1、在前期设计中精心细致,欲打造精品楼盘,应注重规划设计的统一性和绿化比例。
2、只注重品牌宣传,无品质定位。
3、前期的客户积累应加以利用。
个案分析表(四)
一、具体分析
案名
广百西商住
建筑风格
现代
开发商
鸿昊房地产开发公司
建筑类型
多层
工地位置
涧西区广州市场百货楼西
交房日期
2001年9月
本期建筑面积
约5万平方M
总占地面积
2000平方M
商铺分布
1——2层
本期栋数
2栋
主力面积
30——50平方M
售楼电话
4884669
销售均价
5500元/平方M
二、综合分析
●面积分析:
20—50平方M的商铺已售完,现余一套200平方M的商铺待售。
●外立面分析:
点式结构,防盗网出墙面,显得杂乱。
价格分析:
最高价7000元/平方M,价格定位合理。
楼盘客户:
附近私营业主、原拆迁户部分业主。
销售工作分析:
销售水平:
现场经管欠缺,但位置突出,又是政府干预工程,因而销售状况良好。
销售策略:
原规划“雅安名城”地块为绿地和地下停车场,以绿地为主卖点,以黄金旺铺为诉求主题,销售均价为5500元/平方M,现仅余一个商铺,约200平方M待售。
教训与借鉴:
1、以虚拟“绿地”为卖点,有虚假之嫌。
2、黄金地段,尽管价格偏高,不乏投资和购买的客户。
3、定位准确、入市时机较好。
个案分析表(五)
一、具体分析
案名
天润商务大厦
建筑风格
㎡现代
开发商
河南恒星房地产开发有限公司
建筑类型
多层
工地位置
涧西区景华路三医院西
交房日期
2002年9月
本期建筑面积
17000平方M
商铺分布
1——2层
商铺价格
4100元/平方M
售楼电话
4813777
本期栋数
4栋
配套设施
停车场、商务中心等
二、综合分析
面积分析:
每层148平方M,可自由分割,适合整层购买。
位置分析:
本区域为黄金旺铺,周边无特色楼盘,交通便利。
客户分析:
主要是附近私营业主。
销售工作分析:
楼盘无包装,宣传力度不够,销售人员专业水平欠缺,楼盘整体销售不理想。
售房部包装:
过于简陋,无法展示其商铺优势。
工地现场包装:
工地无明显指示,通道过于拥挤,围墙包装简单,没有个性。
楼书简单,文字内容过多,尺寸过小,与楼盘形象不符。
销售水平:
销售人员积极性不高,人数过少,服装不统一,专业水平欠缺。
销售策略:
以亦商亦住为推广主题。
教训与借鉴:
1、工地、售楼部的包装与楼盘定位不符。
2、销售人员专业水平不够。
3、广告宣传力度不够,影响销售。
竞争楼盘总体分析
以上竞争楼盘分析可归纳总结如下:
1、位置较佳。
上述楼盘均处于交通便利位置,商业氛围浓厚,因而底层1——2层作为商业用房。
2、以出售为主。
以出售形式尽快回笼资金。
3、均价在4000——6000元/平方M之间。
此价位空间适应市场需求。
4、付款方式以银行按揭为主。
除广百西商铺为一次性付款外,其余为五成30年银行按揭,以减轻客户经商用款压力,利于销售。
5、多数商铺布局灵活,可自由分割。
自由分割的布局便于客户灵活选择商铺面积。
6、销售情况较好。
由于位置佳、价格适中,商铺销售情况较好。
三、洛阳市房地产消费市场研究
调查说明
本次商铺消费市场调查,具体情况如下:
调查目的:
(1)掌握洛阳市高层、小高层住宅的消费状况;
(2)掌握本案的开发潜力及消费者对本区域商铺的具体要求情况
调查方法:
调查问卷形式,接触式面访
抽样方法:
随机配额抽样与重点抽样交叉运用
调查时间:
2002年4月2日——4月6日
数据分析方法:
运用SPSS、ACCESS、EXCEL等相关软件,对调查数据进行逻辑、相关、聚类分析。
商业部分消费者市场研究
背景资料
1、性别
⇨本次调查男女性别比例分别为:
男性占58.49%,女性占41.51%。
⇨以上数据与本次抽样要求(随机抽样与重点抽样交叉运用)有一定的关系,从根本上保证了本次调查目标人群的全面性。
2所从事行业
⇨从参与本次调查受访客户从事的行业中,服装行业最多,占28%;化妆品次之,占24%;床上用品占11%;其它行业所占比例均不足10个百分点,其中文化体育用品占9%,办公用品占6%,珠宝钻石占5%。
⇨从受访者的行业分布中,我们不难发现,本次调查对象具有较强的代表性。
3、年龄:
⇨受访对象的年龄分布情况为:
36-40岁之间的人群最多,占总样本的32.94%;其次是31-35岁之间的人群,有38.32%;41岁以上占13.21%,25-30岁之间的占5.32%。
25岁以下的仅有1.89个百分点。
4家庭月平均收入:
⇨由于本次受访者多为个体商户,在提及家庭月平均收入时,他们大多反映影响收入的不确定因素太多,无法确定具体收入。
⇨调查数据显示:
5001-6000元之间的家庭占36.66%;其次是收入在4001-5000元之间的家庭,占总样本的23.21%;3001-4000元之间的占12.64%;收入在6001-7000元之间的有9.43%。
7000元以上家庭有3.78个百分点。
(二)主体部分
1、在广州市场购买商铺的可能性:
⇨消费者在广州市场购买商铺的可能性中,有半数(56.61%)以上的受访者表示可能会购买;
⇨不能确定是否会买占22.64%;
⇨可能不会购买的占11.32%;
⇨一定会买的占5.65%;一定不会买的占3.77%。
⇨本案优越的地理位置优势,使其商机无限。
如果在楼盘前期就导入先进的营销模式,烘托其商业氛围,会取得更好的效果。
2、需要的商铺面积:
⇨对商铺面积的需求排在前三位的是:
20-30平方M,占47.17%;31-40平方M,占22.64%;81-100平方M,占11.32%。
⇨从洛阳市上海市场的润峰购物中心、女人街、上海百货等热销、出租面积看,20平方M左右的商铺具有较强的市场潜力和发展空间。
3、合理的商铺单价:
⇨商铺的销售价格是多重因素综合作用的结果,在对本案的调查中,认为5501-6000元/平方M的占30.89%;其次是;5001-5500元/平方M的占15.66%,4501-4800元/平方M的有14.43个百分点;4201-4500元/平方M的占11.43%;4001-4200元/平方M的占14.53%;6000元以上/平方M的受访者占9.66%。
认为3500-4000元/平方M为合理价格的仅有3.40%;
⇨从消费者能接受的商铺单价看,本案有着难得的发展空间。
4、能接受的商铺总价是
能接受的商铺总价中:
⇨28-30万所占比例最高,为19.89%;
⇨其次是11-20万元的占17.74%;
⇨21-23万总价的受访者有14.43%;
⇨能接受24-27万元商铺总价的占17.55%。
⇨30-35万占9.43%;
⇨45万元总价的占1.89个百分点。
5、消费者有关对商铺规划描述的态度:
●表示支持
频数
比率
商铺要具有文化氛围
40
33.06%
有观光、旅游的综合功能
23
19.01%
具有良好的透气性
39
32.23%
临街部分上下两层贯通
19
15.70%
●无所谓
频数
比率
商铺要具有文化氛围
10
16.39%
有观光、旅游的综合功能
28
45.90%
具有良好的透气性
10
16.39%
临街部分上下两层贯通
13
21.31%
●不支持
频数
比率
商铺要具有文化氛围
3
5.66%
有观光、旅游的综合功能
3
5.66%
具有良好的透气性
2
3.77%
临街部分上下两层贯通
19
35.85%
本题为复选题,总参选人数为53位
从以上三个表格的横比与纵比中我们可以看出:
⇨对商铺要具有文化氛围的支持率最高,占33.06%;其次是有良好的透气性,占32.23%;
⇨表示无所谓的比例中,有观光、旅游的综合功能最高,占45.90%,其次是商铺的文化氛围和透气性,各占16.39%;
⇨表示反对的比例中,临街部分上下两层贯通最高,占35.85%。
6、购买商铺的主要用途(本题为复选题,总参选人数为53位):
⇨在广州市场购买商铺的主要用途中,投资(57.74%)所占比例略高于自用(47.92%);
⇨另有5.66%的受访者认为二者均有可能,具体哪一种更好,要看以后形势的发展。
7、比较满意的商铺:
⇨在对洛阳市消费者比较满意商铺的调查中,有三成受访者认为没有真正满意的;
⇨有二成多的受访者对上海市场比较满意,其中提及率较高的是润峰购物中心、女人街、美仑百货、上海百货;他们认为上海市场商业气氛较好,交通相对比较方便;
⇨对广州市场、洛阳百货大楼、时代广场比较满意的占36%,他们认为这里客流量较大,消费水平较高,市场发展前景良好。
商铺部分归纳总结
1、目标客户人群特征:
年龄在35-40岁之间,从事商业或乐意商铺投资的有钱阶层;
2、购买本案商铺的可能性:
有近六的受访者表示可能购买,不能确定的占22.64%;
3、需要商铺的面积:
20-40平方M,尤其是20平方M左右的面积接受率最高,另外面积在81-100平方M的占11.32%;
4、能接受的单价与总价:
目标客户能接受的销售单价为6000元左右/平方M,总价款在25万元左右;
5、对商铺有关观点的看法:
商铺具有文化氛围和商铺要具有良好的透气性支持率最高,消费者对商铺要具有观光、旅游的综合功能持无所谓态度的比重较大。
6、购买商铺的用途:
投资的高出自用10个百点;
7、比较满意的商铺:
上海市场占二成,36%的消费者对广州市场较为满意,另有三成表示目前没有自己满意的商铺。
从以上数据看:
广州市场商铺的市场开发前景良好。
在实际操作中,我们要紧抓消费者的需求状况,结合本案优越的地理位置,成熟的商业氛围,从前期导入先进的营销模式,烘托其良好的升值、发展空间,使其成为洛阳的黄金旺铺。
四、本物业开发建议报告
经过以上对本工程从区域特征、竞争楼盘和周边楼盘以及受访者的研究与分析,作为本工程的投资与开发,一定要充分把握目标市场,本着引导消费,适度投资,理性购物的消费原则,要站在一定高度对市场需求进行全面掌握。
从楼盘的前期市场定位到营销经管都要作到:
在创新中求发展,在发展运作中求增值。
信证公司在定性分析的基础上,结合以上的定量分析,认为:
1、本案交通便利。
2、客户对此地理位置认知程度高。
3、客户能理性投资。
4、本区域无高档商场和购物中心。
5、客户对商铺面积需求以小面积为主。
建议本案:
(一)、产品方面
1.面积要小,进深不宜过长,采用框架结构,可任意分割。
2.外立面应设计新颖、不俗套。
3.配套要全,应配有车位。
4.店铺景致优美、简洁明快。
(二)包装方面:
1.商业楼应与周边商业氛围相符,突出商业品位。
2.以增值为宣传主题,彰业尊贵商铺。
3.销售现场与销售人员协调一致,服务一流。
4.一流公司企业形象,突出精品楼盘品质。
(三)销售推广方面:
1、以黄金旺铺为主题,强化服务意识。
2、突出商铺的包装,寻求消费者共鸣。
3、引入全新理念,加强营销手段。
4、倡导整合营销,彰显“银座”魅力。
五、本物业楼盘开发问题预测报告
1.价格抗性
(1)由于本案身处商业旺铺,地价偏高,使部分消费者难以接受。
(2)本地块在市民中认知度高,会部分客户造成高利润的假象,影响销售。
上述两种想法都会严重影响楼盘销售。
因此本案要给客户留有一定的增值空间,提升楼盘品质。
2.工程进度
楼盘在销售过程中可能会出现销售与工程进度脱节的情况。
即工程进度跟不上销售进度,会造成:
(2)营销工作中的宣传无支撑点、无新意、说服不了客户,维持不了客户置业 投资的激情。
(3)客户对公司实力产生怀疑,担心公司能否按规范交房,影响销售。
(4)客户在施工期间观看其他楼盘,产生信念动摇。
因此,本楼盘要一手抓销售一手搞建设,让工程为销售服
务。
3.对现场包装重视程度
在销售中,很容易产生轻视现场包装现象。
(1)在销售状况不好时,会认为现场包装不能提高销售业绩而不愿投资,导致宣传跟不上销售需求而产生恶性循环。
(2)在销售状况良好时会认为现场包装不必要而不愿投资,从而使销售业绩下降。
4、竞争楼盘压力
洛阳楼市已相当成熟,商铺竞争激烈,本案邻近工厂竞争个案的威胁,其竞争压力更大,主要在于:
(1)老楼盘压力。
市区上海市场商铺、润峰时代广场等均成为本案的区域性竞争者。
(2)新生楼盘压力。
在楼盘销售中会不断有新的楼盘出现或其他楼盘的延续开发。
因此本案在规划设计时,要寻找市场空缺点,并具有超前意识。
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 洛阳 某商铺 部分 市场调研 报告