房产中介新手入门.docx
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房产中介新手入门.docx
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房产中介新手入门
+房东无视有保证金的独家委托,官司惨遭败诉。
案例回放:
200X年8月,某中介公司与业主李先生签订了一份《限时独家销售委托书》。
委托书中约定:
李先生委托中介公司独家销售位于浦东南路的一套物业,售价为人民币280万元,委托期内李先生自行撮合成交或委托其他中介机构,均应向此中介公司支付合同约定的佣金,计人民币2.8万元,委托期限为200X年8月16日至10月15日。
该委托书还约定了中介公司支付给李先生保证金人民币3000元,如到期前未能将房产售出,李先生可以没收这笔保证金。
几经努力,中介公司在委托期的最后一天成功找到了买家。
但当中介公司的工作人员带着买家来找李先生签约时,李先生却以种种理由拒绝缔约。
中介公司经过了解发现,其实李先生在委托期届满前已通过其他中介机构将该房成功出售。
眼看自己之前做的努力付诸东流,中介公司一怒之下将李先生告上法院。
庭审中,李先生表示自己提前将房屋出售其实并不划算,实际成交房价仅220万元,相比与中介公司合同中约定的委托价整整少了60万,完全是因为急于用钱才会违约出售房屋。
而对这种独家授权的形式,李先生表示仍不十分了解。
经过审理后,法院认为中介公司通过支付保证金取得独家委托销售权,限制了被告自由处分自己财产的权利,李先生在委托期内另行委托其他中介公司出售该房屋,属于违约,理应承担相应的违约责任。
法务分析:
1、依据《中华人民共和国合同法》规定:
合同自双方当事人签字时生效,双方应当认真遵守。
提供格式合同的一方,加重对方责任或免除己方责任的条款当属无效。
2、李先生签署了《限时独家销售委托书》,同时也收取了中介公司的3000元保证金,表明其对合同条款有充分的了解,双方均享有权利,承担义务,故此委托合同合法有效,双方均应受该合同的约束。
支招:
1、独家委托系中介公司之间竞争有效资源的方式之一,支付保证金的独家委托是有一定风险的,一般在行情上涨的期间,此运做模式比较多。
2、独家委托除上述案例外,其他常见情况还有因房价上涨,房东不满足当时委托价格又惧怕违约金惩罚而不配合看房等情况,需要中介工作人员在日常工作中注意取证,比如录音电话或是催告函等。
3、独家委托,尤其是付保证金的,最好是方便看房的钥匙房,并且业主人况相对好的物业。
4、一旦发生上述案例情况,最好的办法是先通过沟通,如沟通无效再选择诉讼,以起到教育客户,规范市场的作用,也能提高业务人员开发独家委托的信心。
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板凳
woshizhongjie3发表于搜房网-上海业主论坛-经纪人之家
不付保证金的独家委托被其他中介公司卖掉,房东为何不承担违约责任?
案例回放:
200X年1月,陈先生到中介公司挂牌出售一套闸北某物业。
中介公司工作人员称如果签订独家委托可以帮其打广告,并在公司内重点推荐。
陈先生觉得有一定道理,就签订了委托合同。
过了一个多月,陈先生一直没有接到中介公司的电话,也没有人来看他的房子。
陈先生打电话到中介公司了解情况,询问是否做过广告、为什么没人来看房,中介公司均说不清楚。
陈先生因急需用钱,故又委托其他中介公司成交了该物业。
中介公司发现陈先生委托的物业未通过自己成交,即将陈先生告到法院,要求陈先生支付违约金。
庭审中,陈先生认为签合同时中介公司仅是独家委托能够做广告和重点推荐,并没有说要承担高额的违约责任;但中介公司接受委托后,没有提供任何居间服务,即要求承担高额违约金显失公平。
经审理,法院认为违约金条款系中介公司提供的格式合同,该格式条款的设立使中介公司处于无论是否提供居间服务均可收取佣金收入的有利地位,依据合同法的规定,该条款应当是无效的,故判决驳回了中介公司要求陈先生支付违约金的请求。
法务分析:
1、依据《中华人民共和国合同法》规定,提供格式合同的一方,加重对方责任或免除己方责任的条款当属无效。
本案在签订独家出售委托后,没有为陈先生积极提供居间服务,在陈先生“违约”后,即要求其承担高额违约金,明显不符合法律规定的格式条款的有效情形。
2、若中介公司在签订独家出售委托时,向陈先生充分解释了独家出售委托的权利、义务,陈先生在充分认识自己违约将承担高额违约责任的情况下,仍愿意签订独家出售委托,并且中介公司在接受委托后也能积极提供居间服务(如做房源广告、向客户推荐看房等),有相关证据予以证明的情况下,陈先生应该承担违约责任。
支招:
1、一般情况下,对于不付保证金的独家委托,即使被业主自己或被其他中介公司卖掉,中介公司也不会追究业主的违约责任。
2、中介公司一般为了保证自己的合法权利,规定一些霸王条款,目的是为了锁定客户,垄断资源以及保护自己利益的一种方式,是特殊行业的特殊行为,一般不产生实际的法律意义。
3、从上述案例中,提醒中介公司应该提高服务质量,随时向客户报告自己的服务内容,让客户了解我们无时无刻地都在为他的房子做着努力,这样有利于未来的议价以及签约等工作的进行,还可以有效避免跳佣的发生。
4、在门店培训中,锻炼业务人员签订独家委托,可以很好提高经纪人的沟通、说服能力以及加强专业知识的再学习,有利于人员的快速成长。
放弃优先购买权,
二手房交易“买卖不破租赁”.
案例回放:
李先生名下靠近轨道交通线的办公用房一直颇受市场青睐,某广告公司(以下简称甲公司)对该套房产“一见倾心”。
双方接触了没多长时间,便爽快签下了3年的房屋租赁合同。
出租手续完成之后,这套房产又被某食品公司(以下简称乙公司)看中,而且还愿意将其买下自用。
恰巧李先生这时现金短缺,如果将该套房产出让,倒是一个很好的周转良机。
急着摆脱资金困境的李先生满口应承,自己一定可以妥善处理好租客问题。
就在李先生和乙公司双方签订房屋买卖合同之前,李先生在中介的建议下,发函给租客甲公司,表明这套房屋准备出让的计划,同时还征询对方是否愿意行使优先购买权。
在得到租客否定回答之后,李先生放心地与买家签订了房屋买卖合同。
之后,他通知租客做好搬迁准备,不曾想租客却回复说要“继续租赁下去”,对于解除租赁合同的说法并不赞同。
李先生把之前征询问函翻出来进行论证,但租客表示,同意出售房屋并不意味着同意解除租赁合同。
这下,李先生傻了眼,因为在和乙公司的房屋买卖合同中并未注明房产的出租情况,当时双方只是在口头上予以沟通。
他怀着侥幸心理通知买家,希望能延缓时间交付房屋。
但买家却不买账,严格按照买卖合同约定,说如果无法在半个月内交房,就要解除购房合同并且追讨10%的违约金。
李先生陷入了被动境地。
法务分析:
1、根据《中华人民共和国合同法》关于租赁合同的相关规定,出租房屋如果在租赁期间发生所有权变动,并不影响租赁合同的效力,即“买卖不破租赁”。
根据这一规定,无论房屋买受人是否知晓出卖房屋存在承租人,均不影响原租赁合同的法律效力。
新的房东应当按照原有租赁合同的条款与承租人继续履行租赁合同,直至该合同履行完毕再有权决定是否收回房屋自行使用。
2、如果房东在签订房屋出售合同之前,明确告知买受人该房屋存在租赁,那么房东不需要承担责任。
如果房东未能在签订买卖合同之前将房屋有租赁的情况告知买受人,或者没有证据证明房东履行了告知义务,那么买受人就能根据合同约定追究出售人的违约责任甚至解除买卖合同。
支招:
(1)租赁客户具有优先购买权,如果买方是非租赁客户的另外一方,则一定要先让原租赁客户出具放弃优先购买权的确认书。
(2)“买卖不破租赁”,无论房屋买受人是否知晓出卖房屋存在承租人,均不影响原租赁合同的法律效力。
新的房东应当按照原有租赁合同的条款与承租人继续履行租赁合同,直至该合同履行完毕有权决定是否收回房屋自行使用。
(3)实践中,如买受人急于交房,一般为了让房东解除租赁关系,可以让房东对租赁方多做一些经济补偿,或由中介公司找一套性价比高的同等物业来说服承租方,以免产生不必要的麻烦。
(4)本案中,房东李先生在和乙公司的房屋买卖合同中并未注明房产的出租情况,当时双方只是在口头上予以沟通,李先生并没有证据证明。
因此,处理起来,首先和乙公司沟通,可以做适当的让步,争取在反复谈判过程中对谈话录音,取得自己在签订买卖合同前已经口头告知客户租赁情况的证据,化被动为主动。
看房确认书客户填写了假名字,中介公司如何维权?
案例回放:
某分行经纪人小周约客户张先生看上海嘉定某高档社区。
在小区门口,小周让张某填写带看确认书,张某很配合,小周就没有仔细看,随手把带看确认书放在了档案夹里。
看后,张先生说不考虑。
小周以后再约看其他物业时,张先生就以出差在外为由,拒绝看房。
三个月后,小周的同事小陈说,在上述高档社区看到张先生在搬家具。
小周很敏感,怀疑张某跳佣,于是就跑到该社区,找到上次曾经带张先生看过的房子,敲门后,开门的正是张某,小周当时很气愤,跟张某吵了起来,而张某坚决不承认小周曾经带他看过此物业,并嚣张地说,如果你能拿出证据,我就付给你佣金。
小周气的跑回分行,查询此物业的委托出售合同以及张某填写的看房确认书,这时小周才发现,张某在带看确认书上填写的名字是英文字母“MIKE”。
法务分析:
1、发生类似案例情况时,首先应该跟中介公司相关工作人员沟通,确定此带看确认书是否为其本人填写,并有无该客户签定的其他文件的笔迹。
有利于鉴定机关比对。
2、诉讼中,如果客户不承认是其本人填写,则中介公司可申请法院进行笔迹鉴定,如果鉴定为其本人填写,即使使用了假名字,也一样承担相应的法律责任。
支招:
1、在填写带看确认书时,应该让客户认真填写,并最好留有其身份证或其他有效证件的号码或指纹。
2、如遇到客户字迹潦草,以看房后需将有关信息输入公司内网或其他理由,要求客户填写工整。
实践中,就曾遇到过,虽然是客户本人填写,但由于字迹潦草,鉴定失败的情况,中介公司败诉。
3、如遇到经过提醒还不改变或态度恶劣的,业务人员应该提高警惕,防止跳佣。
业主“一房二卖”,中介公司是否承担责任?
案例回放:
200X年1月份,来上海工作不久的赵女士通过中介公司找到了一套中意的房源,并与出卖人周先生签订了房屋买卖合同。
为表示卖房诚意,周先生将自己的房产证原件交给了中介公司保管。
合同签订后,赵女士支付了房屋首付款并办妥了银行按揭贷款,可此时周先生却以种种理由,一再拖延办理房屋过户的手续。
想到周先生的房产证还押在中介公司,赵女士倒也不太担心:
“最多晚几天办手续,问题不大。
”
一晃两个月过去,赵女士有点坐不住了。
打电话和周先生约办理过户手续的时间,周先生却总是含含糊糊的,后来索性关了手机不接电话。
无奈之下,赵女士向一位当律师的朋友咨询。
朋友连忙带她赶到房地产行政管理部门,对这套房屋作了产权调查。
这下,赵女士傻眼了:
这套房屋居然已在半个月前换了“主人”,周某已经不是这套房屋的产权人。
赵女士认为,中介公司为其介绍了不良房东,在居间活动中未尽到居间义务,因此,将中介公司和周某告上法庭。
法务分析:
1、房产证是房屋产权登记机关颁发给权利人的法定凭证,也是权利人依法拥有房屋合法权利并对房屋行使占有、使用、受益和处分的唯一合法凭证。
但周某可以通过补办房产证方式取得新的权属凭证,因此,保管房产证后房屋仍有被再次出售的可能。
2、中介公司向赵女士提供的房源信息并无不实之处,保管房产证过程中也未有过错,因此中介公司不应当承担责任。
3、周某在与赵女士签订买卖合同后,又将房屋另售他人,已经构成违约,应当按买卖合同约定承担违约责任。
支招:
1、业务人员日常操作中,应该提高警惕,不要单纯轻信房产证
2、如是房地产交易中心工作时间,应该在转定时或签约时做产权调查,如是晚上或房地局的非工作时间转定,让房东写好书面保证,保证无不能交易的情况,如果有,其要负法律责任,而且最好是保管定金,待第二天产权调查无误后再转交。
3、最好让客户在房东的身份证、房产证的复印件及产权调查单上签名,留下曾经查验过的书面证据,以便更好地证明中介公司尽到了审查义务。
4、中介公司工作人员在日常操作中,若出现上述问题,应以法律依据先与房东沟通,退还已收取客户的房款,以缓和矛盾,然后再协助客户追诉违约房东。
法院查封,用下家首付解除查封,中介公司如何防范风险?
案例回放:
在中介公司的居间介绍下,买卖双方签订了三方居间协议。
客户王某支付10万意向金,经房东马某签收后保管在中介公司。
三方居间协议约定,3月31日之前将设定在该房产的法院查封解除,并约定于4月1日签订买卖合同。
马某需要8.3万元去解除法院查封,经王某书面确认,同意从中介公司保管的10万元中拿出8.3万元直接划入法院指定帐户,用于解除马某的房屋查封。
该笔钱款划进法院指定帐户后,法院开具出以中介公司为付款人的代管款收据,但承办法官要求中介公司提供担保函,方可将该房屋的查封解除。
法务分析:
1、案件转款过程中,中介公司只是受买卖双方委托将该笔钱款划入法院账户用于马某解除该房屋查封,即中介公司仅是受托行为,而非该房屋查封解除申请的主体,若要中介公司提供担保,则中介公司即担当了该房屋查封解除申请主体的角色。
2、若中介公司出具了担保函,以后发生钱款纠纷,中介公司可能会承担先行垫付钱款的风险,造成中介公司较大损失,故不能接受承办法官的要求。
支招:
1、本案的实际处理过程中,中介公司先与法院财务部门沟通,将发票的付款更改成马某姓名,承办法官即可以接受同意解除查封。
但与法院财务部门沟通的结果是不同意更改发票付款人姓名,故此方案不可行。
2、中介公司申请将划入法院指定监管账户的钱款退回中介公司账户。
让王某重新签署放款确认书,确认同意中介公司将该笔钱款转给马某,由中介公司陪同并监督马某将该笔钱款划入法院指定帐户,此时法院开具以马某为付款人的发票,即可以解除查封。
但是王某不愿意配合签署该房款确认书,故此方案不可行。
3、为了业务部门能够促成该案件的成交,并综合考虑和权衡法律风险,决定由中介公司开具以马某为收款人的现金本票,由中介公司经纪人陪同将该笔钱款划到马某银行帐户并监督马某立即将该笔钱款划入法院指定帐户,此时法院开具以马某为付款人的代管款收据,即可以解除查封。
从防止纠纷发生和引起中介公司责任的角度考虑,中介公司要求马某签署承诺函,确认若因此次转款对中介公司造成任何损失由马某承担。
4、在门店的日常操作中,不要给买卖双方任何一方提供担保或各种承诺。
如为了促成交易而需要提供担保或承诺时,应当及时向公司法务人员咨询,以避免公司承担风险。
产权人为多人,仅有部分产权人签订居间协议如何处理?
案例回放:
房东与客户在中介公司的居间撮合下签订三方居间协议。
但签署协议时,房东方的三个产权人A、B、C,只有A、B两位到场,他们未能提供C的授权委托书,分公司经纪人立即致电C征询意见,但C在电话中只是简单的回答“知道了,由到场的B跟你们谈就行了”。
分公司在取得上述录音后,让B代C签。
由于房价上涨较快,到签买卖合同时,C突然致电中介公司,表示不同意出售该房产。
C认为中介公司打电话只是商谈房屋出售事宜,而非签订三居间协议,且该协议中的重要条款均没有征得其同意,其也没有签字确认,该协议应当是无效的。
因此,拒绝签署正式的买卖合同。
现客户投诉至中介公司,要求妥善解决。
法务分析
1、在产权人未能全部到场的情况下,由到场的产权人代为签订三方居间协?
议,如在合同签订或履行的过程中有相应的证据(诸如电话录音、授权委托书、当事人书面追认等),可证明其他权利人已知晓并同意该协?
议约定的买卖条件的,应当认定代签的行为有效,由此产生的法律后果应由被代理人承担。
2、本案C在电话中未做否定,且表示由B代为处理该买卖事宜,所以其行为让合同相对方有足够理由相信其内部意见一致,并且B有权代替其作出意思表示。
按照我国民事法律规定,该行为应当视为有效的代理行为,即该居间协?
议应当认定为成立并对于交易双方产生相应的约束力。
因此,房东方所提出的观点不能得到法律支持。
支招
1、如遇上述案例,中介公司应该说服买卖双方再次协?
商,为了保证房东能诚意地履行合同,中介公司经?
纪人可劝说客户在原有的基础上做出一些让步,提高房价款,同时向房东方明确告知该居间协?
议的效力,如违约可能承担的违约责任。
2、转定时,应要求所有产权人到场签字或提供相应的出售委托书(如签买卖合同则必须是公证或律师见证的委托书)。
3、如遇类似的案例可以要求前来签署三方居间协?
议的部分产权人或者是代理人出具书面承诺书,承诺若其他权利人不同意出售或者是不满意居间协?
议所述的购买条件,则由签字的权利人或代理人承担由此产生的定金双倍返还的法律责任。
4、希望在可能的前提下取得未能到场权利人同意出售的电话录音,这对中介公司或者客户都是一种有力保障。
5、如可行,尽量安排补签。
转定时变更了协议的附件,该协议还有效吗?
案例回放
200X年11月19日,下家毛小姐在中介公司的陪同下实地勘验了某物业后,单方签署了三方居间协议,并支付了意向金人民币1万元,在三方居间协议后附有一张详细的《家具清单》,下家在该家具清单上签字,并在居间协议和家具清单上盖了骑缝章。
200X年11月24日,经过中介公司与上家王阿姨磋商后,上家同意了按照居间协议约定的房价款成交,且在居间协议上签字,但王阿姨不同意将旧家具清单上所列家具赠送给毛小姐,又列了一张不同的《家具清单》,且在新家具清单上签字,上家在居间协议上所盖的骑缝章并不包含旧家具清单。
中介公司随即将定金1万元整转给上家王阿姨,数日后下家毛小姐得知上家王阿姨未在旧家具清单上签字时,要求中介公司返还1万元。
新旧家具清单上所列家具相差电视机、冰箱、洗衣机等大件家具,价值人民币1.5万元。
下家提出:
家具清单系居间协议不可分割的一部分,上家没有签字,居间协议没有生效,要求中介公司返还意向金人民币1万元整。
上家提出:
定金已经签收,将不会按照旧家具清单上所列,将电视机、冰箱、洗衣机等大件家具赠送给下家,若下家不签买卖合同则将没收定金。
中介分公司经纪人提出:
上下家买卖的是房子,因此居间协议是大头,家具清单是小头,只要居间协议签了如果下家不签合同就是违约,因此可不予理会下家。
法务分析
1、在居间协议上“附属设施、设备”栏写明了“详见后附家具清单”,且下家在居间协?
议和旧家具清单上盖了骑缝章,因此该家具清单系居间协议不可分割的一部分,上家对家具清单的变更应为对居间协议的实质性变更,在未得到下家同意该变更的情况下,该居间协?
议当然未成立。
2、此种情况下,居间协议并未成立、生效,下家可要求中介公司返还1万元意向金;中介公司转付意向金的行为存在过失,上下家都可要求中介公司赔偿损失。
支招
方案A:
中介公司协?
助上家(即中介公司在上家的配合下,主张家具清单未达成一致并不影响居间协议整体效力,居间协议依然有效,买卖合同应当照常签订,并配合上家发催告函、解约函等,没收下家的购房定金1万元整,追究下家的违约责任)。
此方案对中介公司不利的地方:
①若下家以居间协议无效将上家诉至法院,因为在附送家具的问题上双方没有达成一致,而家具清单是居间协议不可分割的一部分,故法官一般都会支持下家的诉讼请求。
②若法院判决该居间协议无效,则上、下家都可以主张中介公司在买卖条件尚未达成一致情况下就转定的行为,构成居间过失,应负赔偿责任。
③若法院不支持下家的诉讼请求,或下家不向法院起诉,因为定金已经在上家处,中介公司恐很难获得任何收益。
④下家即使不起诉或是败诉后,仍然会通过舆论监督、行政部门等向中介公司施加压力,影响中介公司的外界形象。
此方案对中介公司有利的地方:
上家实际获益,且经过此案后对中介公司印象较好,有利于中介公司今后与其的合作。
方案B:
中介公司协助下家(即中介公司与下家共同主张该居间协议效力待定,需上下家另行对家具清单达成一致后方生效,尽量稳住下家,将矛头对准上家,缓解中介公司压力。
)
此方案对中介公司不利的地方:
①等于承认了自己居间未成即转定,上家若法律意识清晰的话,会追究中介公司居间过失。
②若要上家在所送家具问题上妥协让步,则中介公司可能要面临折佣风险,用部分佣金去贴家具差价。
此方案对中介公司有利的地方:
①站在事实的立场上,可以取得下家的信任,1.5万元家具差价中,下家也许会做出一定让步。
还可以在谈判中通过相关法律文书让下家承诺减轻甚至免除中介公司的过失责任。
②若上家做出让步,中介公司还可以居间成功此案,收取上下家一定佣金。
③若上家退还定金,中介公司可以向下家主张从中取得一定的费用作为居间服务的补偿。
建议方案:
权衡利弊,显然选择方案B对中介公司更为合理,故建议在非诉阶段以方案B为基本方案,与下家站在同一个立场上,尽量取得下家在家具差价上的让步,争取更多和上家谈判的筹码。
与上家谈判中,以居间协?
议效力作为切入点,强调中介公司、下家与上家三方各作一定让步,确认新的附送家具清单。
中介公司也必须适当折让部分佣金用于填补差价,尽量争取成交。
最终结果:
经过谈判,中介公司免除上家5000元佣金,上下家各作出5000元让步,重新签订了新的居间协?
议,买卖双方继续履行下去。
吸取经验:
①应认识到合同的整体性问题,凡是客户加盖骑缝章的,则表明相关文书之间具备关联性和不可分割性,就如此案中的家具清单,不应被独立的割裂在居间协议之外,如果家具清单未生效,整个的居间协议将可能面临无效的法律后果。
应当切记合同上的任何修改和增删都应由双方书面签章确认;
②应设法诱使交易中的一方对中介公司作相关的免责声明,如在本案中,业务人员就在谈判中,促使下家在往来函件中写明了“中介方已尽到了良好的告知义务且本人不追究中介方责任”的话,如此免除了中介公司今后的一部分风险。
③做错了事情还想一点损失都不承担是不太可能的事情,本案中用合理的一部分佣金收入作为损失,去避免公司承担更大的风险(涉诉)和损失(承担居间过失责任),是合理且可行的。
④分公司业务人员在日常操作中应该仔细、谨慎、并有良好的法律意识。
在沟通工作中,还要有耐心、态度诚恳、灵活,尽量不涉及诉讼。
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房价下跌,连环纠纷案剖析
案例回放
200x年2月3日,A与B签订了控江路某房地产(下称“该房地产”)的房屋买卖经议(A尚未取得小产证,但已与开发商交房),房屋买卖经协议中约定该房地产总价为人民币194万元,待A取得房地产权证后,A保证与B或B指定的其他人签订《上海市房地产买卖合同》,B向A支付了全额房价款且双方办理了房屋交接手续。
200X年4月24日,B与C在中介公司的居间介绍下签订了三方居间经¬议(下称“该经协议”),且双方办理了房屋交接手续,该经协议中约定该房地产总价为人民币199万元,待A取得房地产权证后,B应经¬助C与A直接签订《上海市房地产买卖合同》。
该经议签订当日,C向B支付定金人民币20万元,该定金由B签收后由中介公司暂为保管。
现在A已经¬取得房地产权证,符合签订买卖合同的条件。
但由于国家政策,房价下跌,因此,C提出:
以向工商局及房地局执法大队投诉中介公司经纪助炒房及偷逃税相要挟,提出中介
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