房地产-产业地产N种商业模式及实操.pptx
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房地产-产业地产N种商业模式及实操.pptx
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,“产业+地产”的几种商业模式及实操指引,集团投资发展中心2018.05,课程目的,1.了解产业勾地一般操作办法,在大的框架下规范近阶段勾地策略。
针对各城市公司在勾地过程中如何谈判,具体合作模式模糊等问题2.了解地产与产业结合的几种合作模式,熟悉几种模式的核心竞争力及合作条件以及其在项目推进中可借鉴之处(政府合作层面)针对城市公司混淆了几种模式导致工作界面混乱,与政府沟通中的如何凸显我们的优势、选址合理性、产业方案等问题3.了解项目一般推进方法,总结寻找可借鉴的经验,规范化产业项目推进策略(产业项目推进)针对实际操作中,具体的推进办法,以及项目推进的策略不清晰、流程混乱了解产业运营成本,为产业项目测算提供参考,为设计合作方案提供借鉴(资源合作层面)针对与产业资源企业合作方案中,如何执行等问题,“产业+地产”的三种商业模式,产业小镇,通过产业资源,以较低价格获取土地资源,通过产城融合提升区域价值,同时兑现产业资源价值,产业新城,基于城镇化趋势,通过前期投资及产业集群导入,创造价值,通过土地出让兑现价值,兑现产业导入价值,产业地产,基于产业运营,通过租售、产业政策、风险投资多种渠道收回产业价值外溢,搭配好,求平衡,规划好,求未来,运营好,求创新,目录,三、产业地产,二、产业新城,一、产业小镇,产业小镇实质上是产业的长期运营与商住的短期变现有机结合,先进产业运营与城市配套的高效组合,是解决政府产业诉求、产业运营现金流压力以及开发商高性价比土地资源获取难等问题的多赢模式。
定义所谓勾地,就是指土地在正式挂牌出让前,由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明购买意向,并承诺产业发展、基础设施等服务而愿意支付的土地价格。
源起勾地政策1999年为香港政府首先采用,至2002年取消定期土地拍卖制度,乃成为唯一出让土地方式。
勾地制度引入大陆是2006年初国土资源部发布的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范提出建立一种新的土地供应运作制度“土地成交价格申报制度”,也即我们俗称的“勾地”制度。
制度中提出“有条件的地方,可以建立勾地制度”勾地制度是土地批租制度中土地的一种出让方式。
由于中国实行土地的国家所有制,根据宪法、土地管理法以及实施条例、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范征求意见稿,勾地制度具有合法性。
目的香港勾地制度的出现是在经济危机中,为了防止土地流拍,进一步恶化土地市场,采取的拍前沟通,保护土地市场的一种方式;我国勾地制度的存在,是政府为了满足产业发展、城市级配套及其他城市发展所欠缺的关键要素,而设置的一种土地出让方式。
当前空间:
(并没有统计数据,城市间差距较大,错过了就会处于竞争上的劣势。
只要政府有诉求,就会有空间。
),产业小镇(勾地),产业小镇的四种模式
(1)以获取土地为核心,1、自带产业模式万达文旅城万达模式通过强势的文旅IP资源平台和万达对当地就业、税收的拉动,促使地方政府主动低价和万达合作。
按照订单模式拿地,一次性谈妥底价,化整为零,分批次获取土地,而且有定向招拍挂等定制出让条件,万达在南昌、合肥、重庆、成都、济南连续3年分批次获取土地,土地价格不变,底价成交。
2、先住后产模式恒大文旅城恒大文旅城,在开发模式上是先开发住宅,承诺后期导入产业配套的模式。
恒大在文旅方面,除了恒大足球,目前尚无自身运营业态和成熟的核心IP资源,在售项目更多是打造硬件配套展示区来吸引客户,并没有清晰的开发和拓展模型,未来可持续性及可复制性方面挑战较大。
产业小镇简介,合作模式,项目选址,产业方案,拿地条件,产业小镇的四种模式
(2)以获取土地为核心,3、借鸡生蛋模式绿城农业小镇绿城的理想小镇,在通过盘活农业用地,整合农业、健康、教育、颐养、园区服务资源,打造农业+文旅+养老+居住复合小镇。
绿城模式最大的特点在于聚焦存量土地,轻资产操盘模式。
通过和拥有存量土地的中小房企、农林企业和地方政府进行合作,甲方出钱出地,绿城代建或者入股的模式进行开发。
通过与与大型农业企业、林场等有大面积土地资源的合作,获得土地,同时完成小镇的产业导入。
例如与成都多利农庄合作,开发成都小镇项目;与浙江物产合作,开发杭州长乐小镇;与中大莫干山生态园开发建设公司合作,开发莫干山观云小镇,绿城轻资产开发存量土地。
包括与平安、泰康等养老保险合作,获取地方养老小镇项目4、资源合作模式碧桂园科技小镇碧桂园的科技小镇模式,通过联合外部产业资源进行合作,引进战略投资者来突破这个问题。
例如碧桂园进入了中城新产业这类专业的产业运营机构,百富东方、清华科技园、优客工场等轻资产产业运营商,以及和思科这类巨型企业签订深度的战略合作协议。
通过大型企业的加持,获得和政府在土地指标和规模上的谈判空间,约定低于市场价的低价和税收返还,通过和运营机构的风险共担和成就共享机制来实现长期的运营。
产业小镇简介,合作模式,项目选址,产业方案,拿地条件,合作空间(政府),合作原则:
政府、卓越及产业方之间的合作,是基于三方互惠互利的基础之上,协议关键条款在自身商业模式里能够保障稳定经营,共同实现区域经济及社会效应的提升。
对价方式:
1.土地设置条件挂牌,确保底价拿地;2.约定到手土地价格,以产业基金补贴等方式补贴土地款;3.两者皆有。
产业价值谈判:
1.地价优惠小于产业投资;2.地价优惠等于产业投资;3.地价优惠大于产业投资关键谈判指标:
土地价格、配套比例、供地节奏、土地容积率,产业小镇简介,产业对价,产业投资(成本),商住土地价差,土地总面积,商住配套比例,*,产业地块面积,产业投资强度,*,=,挂牌价*区域溢价率,1.确定有无勾地空间:
根据区域是否有溢价,是否可以设置条件,或者地价款是否有返还通道。
2.确定沟通关键条款:
根据三方诉求,确定谈判目标(),确定谈判商住比例3.确定其他开发指标:
是否还需要其他补贴,土地节奏、容积率等其他谈判细节,+?
合作空间(政府),假设案例示例:
假设产业投资强度300万/亩,政府仅能通过设置条件挂牌,没有其他返还通道;以等于产业投资为谈判目标,下面为土地挂牌价及溢价率与配套比例的模型。
示例:
地价优惠等于产业投资的配套比例表,产业小镇简介,合作空间(产业资源),获得地价,市场地价,临界地价,合作空间,市场地价:
周边土地市场均价临界地价:
满足我司开发项目测算中关键财务指标的地价获得地价:
产业资源通过对价获得土地的价格,示例,产业资源通过产业勾地方式获得200亩商住用地,获得地价200万/亩,经测算该区域相同容积率的临界地价为400万/亩,合作空间为(400万/亩-200万/亩)*200亩=4亿元的合作空间。
我们与其他产业合作,实现城市配套服务商与产业要素导入相融合的结合体;双方持合作共赢的态度,广泛探讨合作方式,商住地块的合作空间即临界地价与获得地价之间的空间。
产业资源区别:
制造类企业、现代服务业(重资产投资意识、勾地意识、要价幅度),产业小镇简介,产业合作模式1分块开发,城市公司,产业资源,平台公司,捆绑拿地,工业地块开发,商住地块开发,投建开发,开发运营,反哺,模式特点:
1.产业资源运营能力强,或者产业地块自持比例高2.我司自主性较强,可发挥自身优势,资金回笼快合作要点:
1.同时供地,尽量做大配套用地容积率,缩小产业用地容积率,缩小产业自持比例2.配套用地比例30%70%之间,具体跟溢价空间及产业资源对价条件确定3.与资源的合作空间与土地溢价空间有关4.商住地块开发最终收益以公司投资关键指标为基准5.反哺条件以产业资源兑现政府产业诉求为标准给付,产业合作模式2合作开发,城市公司,产业资源,合资公司/合作拿地,商住地块开发,工业地块开发,投建开发,开发运营,模式特点:
1.产业资源运营能力强,资金充裕2.要成立合资公司,项目存在合作风险合作要点:
1.同时供地,尽量做大配套用地容积率,缩小产业用地容积率,缩小产业自持比例2.配套用地比例30%70%之间,具体跟溢价空间及产业成本有关3.与资源的合作空间与土地溢价空间有关4.商住地块开发最终收益以公司投资关键指标为基准5.反哺条件以产业资源兑现政府产业诉求为标准给付,X%,y%,产业合作模式3合作开发,城市公司,产业资源,合资公司/合作拿地,商住、工业地块开发,投建开发、运营,模式特点:
1.工业地块产品去化慢、资金积压大2.要成立合资公司,项目存在合作风险3.卓越切入产业运营部分,对于公司产业地产有积极宣传效应合作要点:
1.需要对方找资金方,我方可以以少量资金或者轻资产获得较大股份合作形式可行2.同时供地,尽量做大配套用地容积率,缩小产业用地容积率,缩小产业自持比例3.配套用地比例30%70%之间,具体跟溢价空间及产业成本有关4.与资源的合作空间与商住土地溢价空间有关5.要求产业资源或者政府多担产业板块的去化任务,X%,y%,,,先期城市公司对接政府诉求,从产业资源库中为项目找到满足政府的对象或者开拓新产业资源该类项目建议由产业资源方主导对接,我司负责谈判指导要求各城市公司紧扣政府需求,把握好介入角色,产业勾地主要方式,为项目找产业(各城市公司主导方式),为产业找项目(中电事业部主导方式),产业自带项目(外部产业资源),以集团各产业事业部为主体,找到最适合产业资源落地及价值兑现的区域首先找到产业资源与政府诉求的交集提前收集信息,预判项目并拟定谈判对接策略,主动对接市场优质产业IP,筛选其优质项目,同时拓展产业资源积极对接市场优质产业,发挥自身优势,实现1+12,产业小镇简介,拓展选址,成熟区/建成区,夹生区/扩展区新区,选址原则1.有诉求:
政府有产业诉求2.有空间:
有规划有指标3.有溢价:
可兑现产业价值成熟区以城市功能为主,缺少腾挪空间,对产业诉求不高夹生区多开发区、高新区等,开发空间较大,城市配套较弱,需要大产业IP提升区域整体价值扩展区城市规划边缘地带,政府诉求不高,有廊道机会,是新城、超级大盘的机会点,产业勾地的重点区域在夹生区,通过满足政府产业诉求,充分利用新城溢价空间大的优势快速兑现产业价值,扩展区可探讨特色产业大盘及ppp合作模式。
具体城市跟城市生长特点有关,多中心组团式、向心增长式、离心增长式城市其合适勾地的区域不同。
选址流程,收集各区域数据,数据分析,溢价空间大,土地资源多,政府诉求强/政策宽松,重点区域,选定聚焦区域,产业小镇简介,合作模式,项目选址,产业方案,拿地条件,选址筛选案例,产业方案结构,宏观背景,区域政策,行业现状,产业发展路径,产业平台搭建,产业定位,区域禀赋,功能分区及配套,产业资源储备,产业方案是与政府沟通的敲门砖,方案要兼具专业性、可行性,要通过方案给政府呈现一个值得期待的愿景,方案内容要体现出政府对经济、政绩、就业、城市形象等核心诉求。
方案不能只是资源的展示,还需要有产业发展中所需要的各类要素的准备,最好是与产业资源方一并完成这个工作。
产业小镇简介合作模式,项目选址,产业方案,拿地条件,产业方案无锡(南长)国家传感信息中心,宏观政策区域政策导向,行业现状,20,产业方案无锡(南长)国家传感信息中心,20,区域禀赋,地块现状,产业方案无锡(南长)国家传感信息中心,产业定位,产业发展原则,产业平台搭建,产业方案无锡(南长)国家传感信息中心,产业发展路径容积率限定,产业功能分区确定,产业配套原则,产业方案无锡(南长)国家传感信息中心,启动区产品定位,土地出让门槛设置勾地过程中,可以从下列角度考虑门槛的设定,须充分考虑到项目特点、地方政策、政府偏好等因素。
土地出让相关条件设置:
企业的开发资质、设置产业等资源要求、通过信息不对称设置、企业的资金证明、企业以往的开发经验、保证金的数额、地价款的支付时间、开竣工时间、带规划方案出让、开发企业驰名商标、土地交付条件、政府行政干预等。
1,企业资质设置条件,2,设置产业等资源要求,3,通过信息不对称设置,4,其他策略,产业类别、高端人才引
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