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1003三水新城CBD地块研判报告41p
1003三水新城CBD地块研判报告41p
三水新城CBD地块研判报告
摘要:
1.三水新城概况:
位于佛山三水核心区域,交通路网较为发达,规划区域较广,周边配套欠缺,发展新城需要兴建大量相关配套。
2.政策环境:
2.1政策方面:
行业政策方面,2012年,温总理和各中央部门多次强调,巩固房地产调控成果,坚决抑制不合理需求,促进房地产市场健康发展;以首次置业为代表的合理购房需求一直受到政府的支持和鼓励保障房政策支持力度增强;财税政策方面,中央已经明确实行稳健的货币政策,并因时因势进行预调微调,要有紧有松,有保有压,并将稳步推进房产税改革试点;金融政策方面:
中央各部委通过调整存款准备金率,基准利率等政策以促进金融市场的稳定和房地产市场的良好发展;土地政策方面,国土资源部政策频出,以保持土地市场平稳运行;
2.2经济环境:
三水经济现阶段是以工业占主导的的发展模式,靠工业等实业经济带动,第三产业发展较为落后。
目前各方面发展势头良好,GDP、人均可支配收入、储蓄情况、三大产业、吸引外资都在稳步健康增长,经济的总体基本面是向上良好。
2.3新城简介:
三水新城以建设“产业新城、南国水都、广佛肇绿芯”为目标,三水区新城建设管理委员会的成立,标志着三水新城建设正式启动。
2.4城市规划:
三水新城将功能定位为佛山高新区核心园区RBD,内涵包括三水新城市中心区、区域休闲度假区、区域产业服务区、区域优质生活区、绿色低碳示范区,形象和景观定位为“南国水都”,以“一年完成规划、三水完善基础、五年呈现雏形”为短期目标。
2.5三水商圈分析:
三水现阶段已有三水广场商圈和西影两大集中式商圈,未来商业物业将有进一步井喷的趋势,故三水的商业将会面临异常激烈的竞争,找准差异化定位,将是赢得三水商业的关键!
3.房地产市场分析
3.1土地市场:
2012年班上年三水区成交用地面积为59.76万平米,占全市总量的13.2%,主要成交住宅和工业类用地;区楼面地价为1082元/平米。
进入2012年,三水的土地市场不温不火,所有地块几乎均以底价成交。
3.2商品房销售:
三水房地产市场近五年价格一直平稳上涨,成交面积则受政策的影响很大,呈现震荡波动状态,特别是限购之后表现的尤为明显。
2011年整个三水市场量价齐跌,表现惨淡。
通过微观分析,三水最畅销的户型为90㎡以下单价在4000-6000元/㎡的两到三房。
3.3重点走货项目分析:
三水市场是比较封闭的市场,市场主流走货产品以刚需为主;走货多集中在时代城、颐澳湾、御龙湾、北江明珠这四个项目
3.4产品特征:
三水房地产市场发展比较初级,尤其以刚需产品为主,同质化竞争严重,供货量大,靠主打性价比来实现走货;90㎡以下的两到三房为三水市场最热销产品;各个发展商积极打造产品附加值以提高项目竞争力
3.5客户特征:
公务员、企事业单位员工、生意人以及私企业主是最主要的客群,主要来自三水西南街道和周边镇区,多为首次置业者或首改客户。
4.三水典型项目分析:
时代城、颐澳湾、北江明珠、誉龙湾
5.目标地块定位
5.1项目定位:
住宅物业档次定位中端,产品以三房为80-130㎡的三房为主,主力客群来自三水西南以及周边镇区的公务员、企事业单位员工和生意人、私企业主;商业需要高端酒店和写字楼来提高项目的档次,拉升住宅产品价值
5.2价格预测:
项目SWOT分析:
根据当前周边竞争项目价格比准,项目当前价格水平6600元/㎡左右;未来因各项利好实质性进展有可能实现7000元/㎡的均价。
1.三水新城概况
1.1地理位置
三水新城处于佛山市三水区核心区域,在乐平以南、云东海以东、西南城区以北,远期控制面积达到128平方公里;核心区南起广三高速公路,北至西乐路,东起塘西路,西至云东海大道,总面积约57平方公里;启动区南起桃园路,北至虹岭路,东起塘西路,西至荷花世界,总面积约4.3平方公里。
距离三水老城区约5分钟车程。
交通路网通达,可快速达到珠三角腹地。
1.2周边配套
三水新城地处三水核心区,处于三水西南、乐平、云东海街道的交界区域,所占区域城市发展落后,大部分土地为农业农地,或是村民居所。
现在所具备的的配套极为缺乏。
按照三水新城的规划,教育文化、商业、休闲娱乐、交通、医疗等配套远远不能满足新城的发展需要,因而需要三水新城在发展过程合理新建配套设施,以促进城市的协调发展。
1.3交通情况
主要交通干道系统:
地块位于三水新城的核心地段,享有畅达的交通网络。
纵向:
南丰大道,云东海大道,西二环高速,同福路
横向:
张边路,三水二桥,西乐大道
高速/轻轨路网:
地块所处的核心区,已开通的有广三高速,广肇高速,珠二环高速,佛山一环,G321,G324国道等以贯穿全境,广佛肇高速,广佛肇轻轨即将开通。
能快速连接大佛山五区,1小时到达及珠三角其他城市,交通便捷。
2.1政策环境
2.1.1行业政策
坚决抑制不合理需求,促进房地产市场健康发展
温家宝总理多次指出巩固房地产调控成果。
2012年上半年,温家宝总理在各种场合多次指出要巩固房地产调控成果,即使在经济下行压力加大提出“稳增长更重要”之时,温总理仍强调继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施。
住建部等四部委及地方政府相继辟谣否认政策放松。
2012年上半年以来,各地楼市微调不断,但涉及限价、限购的均被叫停,另有一些城市,如厦门、湖南、石家庄和河南相继否认媒体报道的楼市政策微调传闻。
针对媒体报道调控将会放松,国家发改委、央行、银监会、住建部四部委相继表态,否认放松。
6月18日,住建部发言人强调,当前各地要坚决按照中央要求,继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作,特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施,巩固调控成果。
支持自住性需求,促进市场活跃
以首次置业为代表的合理购房需求一直受到政府的支持和鼓励。
去年姜伟新在全国住房城乡建设工作会议中部署2012年重点工作时就指出支持居民的合理购房需求,优先保证首次购房家庭的贷款需求。
央行、住建部、国家发改委等部门多次表示支持首套房,多数城市的首套房贷利率从去年下半年的基准利率下浮至85折,针对首套房贷政策松动迹象明显。
上半年货币政策预调微调力度持续加大,2012年上半年银行两次下调存准率、三年半来首次降息。
央行分别在2月、5月下调存准率0.5个百分点2。
6月,央行降息0.25个百分点3,并且扩大金融机构存贷款利率浮动区间。
5月末,广义货币(M2)余额90万亿元,同比增长13.2%,人民币贷款余额58.72万亿元,同比增长15.7%。
5月人民币贷款增加7932亿元,同比多增2416亿元。
根据中国指数研究院的统计,上半年共有30多个城市微调楼市政策鼓励合理需求,且多数为公积金政策松绑,还有调整普通住宅标准、减税或补贴、户籍放松等方面。
有些城市调整两次,如武汉、厦门不仅调整了普通住宅标准,还调整了公积金政策;上海调整了普通住宅标准,放宽户籍限制被叫停;芜湖放宽公积金政策,而税费补贴政策被叫停5。
另外,限购城市中近一半城市微调楼市政策。
保障房政策支持力度增强
中央保障房建设补助资金力度加大。
由于去年开工的1000万套保障房在今年会继续施工,加上今年新开工700万套的任务,保障房的在建规模将达到一个新高度,资金的需求量较往年也有所提高。
今年中央财政保障房建设计划补助资金2100亿元,相比去年实际的1700亿元增长了23.1%。
截至今年4月底,中央已下达地方1483亿元补助资金,与去年全年相近。
其中第一批补助资金454亿元已于2月份下达到地方,较去年提前1个月。
截至5月底,已开工346万套,开工率为46.4%,基本建成206万套,完成投资3895亿元。
多部委强调落实保障房建设资金。
住建部、央行、财政部等多部委政策支持保障房资金,1月,财政部《关于切实做好2012年保障性安居工程财政资金安排等相关工作的通知》指出,切实落实资金来源,确保不留资金缺口。
5月,住建部住房保障司副司长张学勤在接受采访时表示,中央对于保障性安居工程的补助力度只增不减,同时,中央代地方发行的国债优先和倾斜用于保障性安居工程,此外,银行信贷的支持力度也在加大。
今年2月,发改委在《关于发展改革系统要继续加大工作力度切实做好2012年保障性安居工程建设工作的通知》中指出,要创新融资机制,充分发挥地方政府融资平台作用,通过直接和间接融资多渠道筹集保障性安居工程建设资金,鼓励引导社会力量参与建设保障性住房及配套设施。
3月住建部在《关于做好2012年城镇保障性安居工程工作的通知》中指出,拓宽资金来源渠道,创新财政支持方式,支持和吸引社会资本参与保障性住房建设、运营和管理。
保障房建设融资渠道的拓宽,将有力地缓解保障房建设资金紧张的局面。
2.1.2财税政策
2012年1月份国务院总理温家宝元旦期间在湖南考察时表示,中央已经明确实行稳健的货币政策,并因时因势进行预调微调,要有紧有松,有保有压。
2012年2月15日针对深化财税金融体制改革,李克强指出,要把财税体制改革与稳增长、调结构、惠民生更好地结合起来,加快构建有利于转变发展方式的财税体制。
2012年2月20日财政部税政司副司长郑建新2月24日在接受在接受媒体访问时表示,今年开始,增值税改革首先已在上海开展了试点,这项试点工作具有全国性的示范意义。
2012年3月25日住建部副部长齐骥表示,关于个人住房房产税的试点扩围方向,相关部委正总结现有试点经验,接下来将确定更多试点城市,扩大试点范围。
2012年4月26日中国社科院财经战略研究院研究员杨志勇称,税收征管部门已经准备在金融、房地产从业者等高收入群体进行个人所得税综合征税试点工作。
2012年5月7日,财政部和住建部联合发文,宣布将通过政府财政补贴等方式全面提速中国绿色建筑发展,力争到2020年绿色建筑占新建建筑比重超过30%。
2012年5月9日,财政部部长谢旭人日前在接受采访时重申,要继续执行积极的财政政策和稳健的货币政策,并表示要稳步推进房产税改革试点。
2012年5月19日,国务院总理温家宝在武汉主持召开座谈会时指出,稳定房地产市场调控政策,严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策,采取有效措施增加普通商品房供给,继续推进保障性安居工程建设,促进房地产市场平稳健康发展。
2012年6月18日国家税务总局纳税服务司称,对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地,免征城镇土地使用税。
2012年6月28日,住建部表示将鼓励和引导民间资本通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与保障性安居工程建设,民间资本参与保障房建设的,在贷款、税收、土地使用等方面享受优惠政策。
2012年6月29日央行行长周小川在陆家嘴论坛上表示,中国要继续实施好稳健的货币政策,适时、适度进行预调、微调。
并将坚持进行利率、汇率和人民币跨境使用等方面的改革。
2.1.3金融政策
2012年1月31日获悉,平台贷款、房地产贷款、理财业务和“影子银行”是四大重点风险源,银监会今年要在这四个方面加大现场检查力度,及时发现和缓释重点领域的风险。
2012年2月18日,中国人民银行宣布从2012年2月24日起,下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
此次下调后,大型金融机构存款准备金率将回落至20.5%,中小金融机构17%。
2012年4月18日中国人民银行表示,下一步将灵活调节银行体系流动性,综合考虑外汇占款流入、市场资金需求变动、短期特殊因素平滑等情况,合理采取有针对性的流动性管理操作。
2012年5月13日,央行宣布从5月18日起,下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
这是2012年以来央行第二次下调存款准备金率,距离2月24日今年第一次正式下调存款准备金率近三个月。
2012年5月14日,中国财政部透露,经国务院批准,2012年上海市、浙江省、广东省、深圳市将继续开展地方政府自行发债试点。
去年《2011年地方政府自行发债试点办法》10月17日起施行,该四个省(市)获批为地方政府自行发债的试点省市。
2012年6月7日中国人民银行决定,自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。
金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点,一年期贷款基准利率下调0.25个百分点;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。
2012年6月9日,银监会正式发布《商业银行资本管理办法(试行)》,并于2013年1月1日起实施。
值得注意的是,正式文件对二套房贷与首套房贷给予同样的风险权重
2.1.4土地政策
2012年1月10日国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史强调,今年国土资源管理改革最重要的任务是组织开展各类改革探索和试点经验的总结、提炼和规范工作。
2012年2月20日国土资源部相关负责人今天上午表示,今年将在全国范围内在全国试点清理小产权房,并再次重申,小产权房不予确权登记,不受法律保护。
2012年3月16日国土资源部表示,《土地管理法》修订中有关重点制度设计的工作正在抓紧推进,将紧紧围绕征地制度改革,重点完善征地补偿安置制度,解决被征地农民发展权问题。
2012年4月17日,国土资源部在部署2012年房地产用地供应和监管工作时指出,今年房地产用地管理和调控的中心任务是:
要以保障性安居工程用地落实为重点做好住房用地供应工作,努力保持土地市场平稳运行。
2012年5月8日,“十二五”期间,我国将加快推进征地制度改革,探索建立公共财政投资和规划用途改变形成的土地增值收益的合理分配机制。
2012年6月18日,国土部网站公告消息《最新限制和禁止用地项目目录》发布,明确限定住宅项目容积率不得低于1.0,别墅类房地产项目首次列入最新颁布实施的限制、禁止用地项目目录。
2.1.5小结
货币政策微调、基建投资促进宏观经济探底回升,房地产业作为经济增长动力的作用将弱化。
一季度GDP增长8.1%,同比、环比增幅均有明显降低,二季度会延续下行趋势,有可能低于8%。
2011年来固定资产投资增速降至接近20%的水平,基建投资仅为个位数。
若政府加快审批进度(中央已同意2万亿元的铁路投资计划,各地也纷纷获得发改委审批上马项目),使得基建增速提高至20%左右,固定资产投资增速将回到25%左右的近年平均水平。
随着信贷投放及基础设施投资力度加大,政策预调微调的“稳增长”效果逐步显现,宏观经济在下半年会逐步走出底部。
近期为“稳增长”实施的一系列措施,基本未涉及到房地产调控政策的放松,表明中央高层对房价合理回归的坚强决心,已经将房地产调控上升到政治高度。
2012年上半年,为巩固房地产调控成果,中央政府坚定不移加强房地产调控:
一方面坚决抑制不合理需求,另一方面支持自住性合理需求。
由于中央政府坚持房地产调控不放松,调控成果进一步显现,投资投机需求受到抑制,多数城市房价继续呈稳中有降之势。
但需要注意到是,在信贷放松及一些地方微调楼市政策的影响下,年初以来特别是二季度重点城市商品住宅成交量明显回升,购房者观望情绪明显缓解,部分城市甚至还出现了楼盘抢购的恐慌情绪,部分房地产企业趁机提价,与“房价合理回归”相背而行。
2012年下半年,在宏观经济探底回升的大背景下,随着信贷放松及一些地方微调楼市政策的影响,如果成交量继续增长,价格将会止跌回升,房地产调控可能功亏一篑。
本轮房地产调控肩负经济安全、政治民生和政府公信力等重任。
为巩固房地产调控效果,防止市场出现反弹,中央政府将要求地方政府继续严格实施各项政策,地方政府突破限购“救市”的举措将继续被叫停。
如果房价出现反复,中央仍可能进一步出台限制性政策。
2.2经济环境
城市指标
三水区是佛山市五个行政辖区之一。
位于广东省中部,广佛同城化的西北边界、广佛肇经济圈的中部珠江三角洲西北端,是佛山市与肇庆市联系的重要核心城市之一;距广州三大交通枢纽均在1小时之内,毗邻港澳,使三水能够充分利用港澳的市场优势和国际化大都市的地位,广泛参与世界经济。
2012年,三水在全国百强区中排名第20位。
GDP:
2010年全区实现生产总值541.2亿元,增长17.8%;工业总产值1867.5亿元,增长25.8%;全社会固定资产投资290.9亿元,增长24.8%;地方财政一般预算收入20.2亿元,增长22.6%;新签各类投资项目189个,合同投资总额244.8亿元;实际外商直接投资3.1亿美元;
人均可支配收入:
2010年城镇居民年人均可支配收入20848元,增长9.3%;农村居民年人均纯收入9973元,增长10%。
2010年,全区城镇居民人均可支配收入20800元,比2006年增长54.6%;农村居民人均纯收入比2005年增长43.9%;城乡居民储蓄存款225.84亿元,比2005年增长81.7%。
城市恩格尔系数由2006年的38.7%下降到33.6%;每百人拥有交通工具、住房面积、家用电器数也明显增加;市场繁荣兴旺,社会消费品零售总额135亿元,比2005年增长142.9%。
全区人民共享经济发展成果,生活水平不断提高。
储蓄情况:
三水区城乡居民储蓄存款余额一直呈大幅上升趋势,2009年末全区居民储蓄存款余额204.79亿元,增长达到13.2%,而且这个趋势还将继续。
三大产业发展情况:
农业:
农业健康稳步发展。
全区农业总产值由2005年的30.83亿元提高到2010年的47.71亿元,年均增长9.1%;农业增加值由2005年的13.97亿元增加到2010年的22.96亿元,年均增长10.4%;农民人均纯收入从2005年的6930元增加到2010年的9973元,年均增长8.78%。
工业和建筑业:
工业主导地位不断增强。
工业增加值由2005年的114.9亿元提高到2010年的393.94亿元,年均增长27.9%,对地区生产总值增长的贡献率接近70%。
食品、建材、金属制品等传统产业改造提升取得新进展,技术含量和附加值有所提高,新能源、机械装备、电子信息等先进制造和新兴产业快速发展,对全区经济较快发展起到重要支撑作用。
第三产业:
服务业发展水平稳步提升。
第三产业增加值由2005年的60.5亿元提升到2010年的115.23亿元,年均增长13.8%。
金融、商贸、物流、旅游文化和房地产等第三产业得到长足发展,对经济发展的贡献率也呈上升趋势。
尤其是在金融风暴冲击下,第三产业2009年增长20.4%,高于第二产业2.7个百分点。
引进外资情况:
利用外资总量呈现持续增长态势。
2010年实际利用外资3亿美元,较2005年1.56亿美元增长了近1倍。
重点向世界500强企业、大型央属企业和跨国公司等大项目进行招商引资,新引进投资额超亿元项目27个,计划投资总额达169.6亿元,占全区新签项目的80.2%。
房地产开发投资:
2010年全年房地产开发投资79.04亿元,比上年增长36.8%。
按用途分,商品住宅开发投资57.69亿元,增长40.6%。
其中90平方米以下住宅投资14.33亿元,增长69.4%;144平方米以上住宅投资22.57亿元,增长15.5%;全年商品房施工面积303.34万平方米,增长32.4%,商品房竣工面积70.29万平方米,增长19.3%。
房地产销售量:
2012年上半年,三水区一手住宅共成交1929套,总成交建筑面积19.12万平米,较去年上半年减少55.9%;总成交金额为10.91亿元,较去年上半年减少64.0%;整体成交均价为5706元/平米,较去年上半年下降18.4%。
全年供销比为2.36:
1,在各区的供求总量对比中供求差距最大。
【数据来源:
佛山市各区建设局】
小结:
整体而言,由于受到限购的影响,未来一定时间内,成交量和新增预售量不会有大幅度的增长;随着三水新城的深化和推进,以及产业结构的调整,从长期来看,无论是价格还是成交量,未来三水房地产市场还将有一定的市场空间。
随着广佛肇高速、轻轨的不断推进,广佛肇同城化的深化推进,三水的房地产业将会有一定的提升。
因而对于未来三水的房地产发展,谨慎乐观。
2.3人文环境
新城简介:
三水新城,处于佛山市三水区核心区域,在乐平以南、云东海以东、西南城区以北,控制面积达到128平方公里。
依托云东海的优美环境、乐平的产业支撑、和西南的城市功能,充分利用周边产业聚集区的辐射,从而带动整个三水的经济发展。
以建设“产业新城、南国水都、广佛肇绿芯”为目标,全面开启三水的新局面。
2011年12月28日,三水区新城建设管理委员会在云东海街道办事处挂牌成立,标志着承载三水产业转型、城市发展、区域竞争力提升的重要载体——三水新城建设正式启动。
2.4城市规划
新城定位:
三水新城将依托周边产业园区,发挥生态、服务优势,建设“广佛肇绿芯”,功能定位为佛山高新区核心园区RBD,内涵包括三水新城市中心区、区域休闲度假区、区域产业服务区、区域优质生活区、绿色低碳示范区,形象和景观定位为“南国水都”。
重要片区规划:
未来3年,新城建设最关键工作:
做一个高标准的系统规划;做好土地征收及储备;完善一批交通基础设施的建设,包括打通与狮山对接的虹岭路、桃园路,以及内部的塘西路、西乐路和三达路,将西南、云东海、乐平、狮山形成一体。
通过321国道的快速化改造,打通佛山一环、321国道、三水大桥、桂丹路的连接,将三水纳入一环及西二环辐射范围;启动一批政府公共建筑,包括行政服务中心、办公机构搬到新城,带动新城发展;加快推进部分成熟项目。
按照“一年完成规划、三水完善基础、五年呈现雏形”的目标要求,以国际化的视野,按照新城市中心、新产业服务中心、新生态宜居中心的目标和定位推进三水新城建设。
坚持文化引领,充分发挥云东海、荷花世界和丰富的河涌、岸线等资源优势,通过策划“读水”(水文化挖掘)、“观水”(休闲观光)、“戏水”(旅游体验)、“品水”(美食饮料)等系列活动,使丰富的水文化得到最淋漓尽致的发挥,打造“南国水都”。
2.5三水商圈分析
2.5.1三水广场商圈分析
现状:
三水广场位于三水整个商业黄金地段,新旧城区的交汇地带,也是规划的城市中心点,盘踞于三水城区的核心地段,是三水目前唯一的一个超大规模的购物中心,总面积逾8万平方米,内有超大型停车场,另由公寓、国际标准写字楼、酒店组成。
项目周边道路网络发达,高尚住宅林立,公园、体育馆、医院、学校、车站等配套完备,是三水成熟的高尚商业住宅区域。
三水广场以时尚新颖潮流为特点,目标客群则以三水市区家庭为主体,集齐购物、娱乐、饮食和休闲等多种消费形式于一身的大型综合式购物商厦
潮立方总面积逾9000㎡,专为青少年一代而设立的潮流商品集聚地;与三水广场一路之隔。
作为三水广场的地段商业的有效补充。
恒达商业广场,首层临街商铺,位于三水广场对面。
占地2万㎡。
是服务社区的生活配套型商业综合体。
规划:
《三水区现代服务业规划》里指出:
要发挥西南中心城区人口聚集、区位优越、交通便利的优势,在旧城商业街建设改造的基础上,培植一批具有规模和特色的专业商业街,形成一批功能完善的社区商业中心,全力推动三水广场商贸中心等区域商业中心的发展,使西南组团发展更加完备,成为佛山大系统中重要的子系统。
小结:
三水广场商圈,改变新城区居民前往旧城区购物的消费模式。
进一步削弱旧城区商业中心的影响力,但业态比例严重失衡。
本商圈所在区域,正处在不断发展中,商业发展空间广阔,三水第一商圈的地位暂时难以撼动。
2.5.2西影商圈分析
现状:
西影商圈位于三水的老城区,属于传统商圈,范围包括新华路、文锋路、人民路、红卫路等,是三水中心城区人口最密集的区域。
是三水历史最久、人气最旺的核心商圈。
其中恒福广场项目由商业及住宅组合,是三水首家集合五星级
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