滁州土地市场调研报告.docx
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滁州土地市场调研报告
滁州土地市场调研报告
篇一:
滁州地方民俗调查报告
滁州地方民俗调查报告
——婚丧嫁娶,节日习俗我的家乡在山好,水好的安徽滁州。
滁州市地处长江下游北岸,长江三角洲西缘,是“南京都市圈”核心层城市、南京市江北门户、皖东区域中心城市、“皖江城市带”北翼城市。
郡起元徽,州建大同,名始开皇,文扬庆历。
开天首郡,金陵锁钥,江淮保障,逾史千年。
形兼吴楚,气越淮扬。
像其他地方一样,滁州也有它的特色民俗,在这里,我主要从婚丧嫁娶,节日习俗这方来介绍滁州地方民俗。
一、婚嫁
旧式婚姻讲究门当户对,男婚女嫁,悉遵“父母之命,媒妁之言”。
一经媒人说定,双方即行订亲礼,就算是把婚姻定下来了。
其程序如下:
送庚帖由媒人将女方“年庚八字”送交男方家,男方家将所送“年庚八字”放在祖宗牌位前的香炉下压着,通常经过10天“天合”后,再请算命先生“命会”,生辰若无“冲克”,媒人就互通双方愿结百年之好。
俗称“合八字”。
纳采男女家双方同意择一“吉日”,由男方家备聘礼请媒人连同庚帖送交女方家,为“下礼”,又称“下茶礼”。
女方家至亲来“捧场”,男方家还要包份茶礼给女方至亲。
当日,女方家备礼品回赠,作为正式订婚礼仪,又称为“回好”。
通信届嫁娶之年,男方家将择定好的结婚日期,托媒人带着备好的礼物通知女家。
女方家则将成婚必需衣服、首饰等(俗称“彩礼”)开出清单,交给男家预备,于婚期前送交女方家备用。
结婚出嫁的姑娘,要在婚期前10天“扣饭”。
临嫁前几天,女家将陪嫁妆奁送往男方家,以便布置新房。
婚前一天,舅舅来贺喜,要升号放炮(鞭炮)。
迎娶之日,男方家备花轿,雇乐队,带礼品,由全福小孩压轿,到女方家接新娘。
其赠礼中必有满坛酒和连条肉,酒为“丢娘酒”、肉为“离娘肉”。
新娘黛眉粉妆、头蒙红盖头。
出门时脚不能履地,须由其兄或弟背上花轿。
新娘离家时必哭一场,称为“哭喜”,俗云:
可以弃苦就乐。
起轿时,娘家向轿底下泼一盆水,意为“嫁出门的姑娘泼出去的水”。
路上,鼓乐齐鸣。
轿至,男家大门紧闭不开,谓之“抑性子”。
顷刻开门,迎新娘下轿。
接轿妇人用捎袋(即红布袋或麻袋)两条在地下轮流翻转铺地作毯,新娘由伴娘牵引着走于红布袋上,传袋人边轮传边诵贺喜词,如“捎袋传口袋,一袋传百代?
?
”,谓之可以传宗接代(袋、代谐音)。
“拜堂”时,先拜天地,次拜高堂(父母),再夫妻对拜,继而向亲友长辈行礼。
致贺的女客,皆致送“拜金”(塞红包)。
进入洞房,由新郎揭去新娘头上红盖头,同吃洞房饭,喝交杯酒,为“做富贵”。
至晚,众人“闹洞房”。
“闹洞房”三天不分大小(即不问辈份高低、年龄大小),青年人随意出嬉弄性难题,摆布新娘,逗引哄笑。
洞房内的被单、箱子、抽屉里摆有花生、红枣、桂圆,意为早生贵子。
现在婚姻中“父母之命,媒妁之言”,基本不存在了。
大多数人都是通过自由恋爱而结婚的,有少部分是通过相亲。
在我们那边要结婚的两个人必须先见彼此的父母,见过父母之后,等觉得合适结婚时,双方父母见面吃饭,然后定亲。
定亲时,男方应该下彩礼,在我们那边彩礼一般是俗称的“三金”,再加上一些礼钱,礼钱的多少一般是女方家要的,不同的人家要的钱也不一样。
女方出嫁时,女方父母应该准备一些东西陪嫁,现在这些东西基本上是一些电器,家具之类的。
女子出嫁当天,就在男方开车来接的时候,接走时,女子的母亲要哭,这跟旧式的婚姻有点像。
现在“闹洞房”仍然是一个有趣的节目,现在闹洞房的方式也是多种多样,参加婚礼的亲朋好友闹洞房时常会闹的声势浩大。
近年来一些五花八门的闹洞房怪招,以传统婚俗的名义大肆恶搞新人,让性私密当众表演,使新人当众出丑、苦笑奉陪。
现在结婚一般为三天,三天后得回门,也就是夫妻二人携礼偕行回到女方娘家女方均须以盛筵招待,并请人作陪。
这样这次婚礼才能算是结束了。
二、丧葬
老人死后,全家人嚎啕大哭,在床前烧纸。
为死者沐浴净身,有的用白稠或白布裹尸后,再穿新衣服、新鞋袜,穿戴完毕后移尸于堂屋的木板上,脸盖草纸,脚前点灯,设香案,亲属头扎白布,腰束丝麻,脚穿白鞋。
然后入棺,几天后出殡、下葬(即入土为安)。
葬后还有一些礼仪,即初葬之日,每日黄昏于坟前烧纸,其后以死日计每七,“七七”为止。
满一百天为“百期”,三周年以内家中不娶不嫁。
现在会叫一些戏班子来吹锣打鼓以示哀悼开吊发引(出棺)时,棺前放“铭旌”(俗称“招魂幡”),铭旌前放供桌,两旁挂祭幛、挽联,放置冥器(纸扎的生活用具)。
吊丧人在供桌前行礼,子孙跪哭。
抬棺有16人,上覆棺罩及木制龙头、凤尾、太平床、松圈等物。
一路撒冥币,
爆竹连天,意为给死者“送盘缠”。
沿途亲戚“路祭”(家门前供公鸡、鲤鱼、猪头三牲),孝子须叩首致谢。
抬棺快到墓地时疾跑,称“发龙”。
棺材落地后,抽“龙杠”(抬棺竖木)猛跑,杠夫接受死者家属“发龙糕”。
长者铲土撒在棺上,随后鸣炮填土,烧掉“冥器”,唯留“招魂幡”、“哭丧棒”插在坟上。
送殡人返回死者家中时,进大门前要跨火而过,喝“回丧茶”,吃“回丧饭”,以图吉利。
年过花甲人去世,吊丧人还可以带走少量碗盏,名曰“偷寿”。
三、节日习俗
讲到节日,主要是一些传统的节日,像春节、元宵节、清明节、端午节、中秋节之类的。
农历正月初一,为春节,俗称过年,是民间最隆重的节日。
这天天亮时,家人都起床,穿新衣,戴新帽。
早餐吃水饺、面条,水饺形似元宝,取大富大贵之意;面条细长,取长吃长有之意。
早饭后,到亲友家拜年。
拜年有一定次序,先拜家里的长辈,次拜舅舅、姨娘、岳父岳母,最后拜朋友、邻居。
给长辈拜年时,晚辈多携带礼物,所拜之家均拿出烟、糖、瓜子、花生等招待来客。
从初一到初三,俗称“三天年”。
三天内不开生、不动剪、不拿针、不扫地、不说不吉利话。
在全椒一带,三天年内女子不上厨,由男子代劳。
新春佳节,亲戚朋友互相串拜,见面时,总不免说一声“新年好”、“恭喜发财”。
年初四,大放鞭炮,送年。
农历正月十五,为元宵节。
我们称为“过小年”,元宵节晚上,家家户户吃元宵,有的地方称汤元,元宵里包糖煮吃,也有的放油炒蘸糖吃。
农村一带,这天晚上还有“撂火把”、“燃篝火”的习俗。
城郊、农村青年或孩子聚在一起,将扎在一起的秸草或废扫帚点燃,在旷野里撂掷,边撂、边跑、边喊:
“正月十五撂火把,地里不长草,全部长庄稼”、“向东撂,结冬瓜!
向西撂,结西瓜!
向南撂,结南瓜。
向北撂,结白瓜!
向上撂,结大瓜广火光飞舞,此起彼伏,热闹非凡。
清明节一般在公历4月5日或6日是祭悼亡灵的日子。
家有新丧,便要在第一个清明节办素食,到坟上烧纸、叩头,以示祭奠。
清明上坟扫墓,是城乡人们的传统习俗。
扫墓时,要除草整枝,添土盘坟,挖坟茔帽,最后还要在坟茔帽下压上白纸条,称“压幡”。
这天,城郊农村,还有屋檐下插柳的习俗。
一些地区的青年男子和姑娘们爱用柳枝做成柳球,戴在胸前或发辫上。
俗称:
“清明不戴柳,死后变成大黄狗”、“清明晒死柳,三铺麦子打一斗”。
农历五月初五,为端午节,也称端阳节或五月端午。
这天,多数人家门窗上、屋
檐下插有艾枝或菖蒲。
早晨吃棕子、鸭蛋、油条、糯米饭等。
中午还要喝雄黄酒,并用此酒擦小儿耳、鼻、脚手心、肚脐等处,在前额写“王”字,以解毒祛邪。
有的人家还将雄黄酒洒遍室内或庭院,谓能灭蚊蝇,消毒杀菌。
多数地方小孩均佩戴香荷包,荷包的形状各异,有鸡心、粽子、老虎、小猴等形状。
围红色老虎兜兜,兜兜上画有蛇、蝎、蜈蚣、壁虎、蟾蜍五毒图案,以此避邪去秽。
在乡村,家人还将小孩手腕、脚腕上系上各种颜色的丝线,称为“耍线子”,也有称“花花绳”或“长命缕”。
农历八月十五为中秋节,又称八月节,或称八月十五。
晚上,当月亮升起时,家家在庭院中摆上香案,供上糕点果品,有苹果、石榴、栗子、鸡头果、月饼、糖果等。
一家人在家主的带领下,对月叩头,拜月祭祖,然后合家围坐在一起,边吃果晶,边赏月。
俗谚:
“在家不敬月,出门遭雨雪”。
在滁州,每至中秋节的前一日,媳妇要向娘家送月饼、鲜果,但不能送梨和柿,因梨同“离”、柿同“事”谐音,都是不吉利的。
专业名称:
土木工程(建筑管理方向)学号:
1534001215598
姓名:
王田利
篇二:
滁州凤阳市场调研报告
滁州(凤阳县)市场调研报告
(一)三看清
1、看清自己:
在凤阳市场,洋河蓝色经典品牌形象已经深入人心,走访烟酒店没有人不知道洋河蓝色经典,不过双沟品牌在凤阳当地,知道的人很少(2008年凤阳市场曾经有一个经销商做双沟珍宝坊,不过因为当地最大的关系小岗村村主任调任去滁州,开业一个月,铺货不超过10家,就与酒厂中止了合同,双沟氛围几乎没有)。
凤阳县暂无老名酒的经销商,凤阳现有三家洋河蓝色经典团购商,一家洋河蓝色经典渠道商,其中三家团购商因为做洋河蓝色经典属于副业,花费的精力很少,据业务员介绍,合同到期,三家团购商就不再续签。
唯一一家洋河蓝色经典的渠道商凤阳旭日商行,经销商很年轻,资历有限,并且资金周转存在问题,在当地的关系不够强势,之前做过老名酒洋河大曲蓝瓷,蓝瓷铺货率很低。
曾经签约柔和双沟,因柔和双沟1*4包装问题,没有开票,现已取消。
目前想签约洋河55度新天蓝,开拓凤阳市场的难度较大。
2、看清竞品:
走访当地的烟酒店,商超以及酒店了解到,竞品徽酒在凤阳市场投入力度很大,铺天盖地做店头,做大陈列,大展示,实际上销量都不是很好,在凤阳市场,老明光酒,在2011年销量很好,由于种子酒,宣酒,古井贡酒,迎驾强势进入,在投入上很大,很多烟酒店已经将老明光撤柜了,换上种子酒,宣酒,古井贡酒,迎驾了,现在老明光的面市率很低。
徽酒对于面上的广告投入很大,对于酒质的把握不好,很多消费者反映醉三秋,口感很差,消费的人群很少,烟酒店展示很大,不过动销很慢。
凤阳的地方酒,龙兴御液刚开始招商,处于萌芽阶段,依靠的是政府扶持,在当地的品牌力够强。
徽酒给予终端的利润越来越低,终端第一推荐一定是价格不透明的,利润高的,自己花钱的产品。
徽酒在利润上已经失去竞争力。
凤阳县竞品终端营销模式:
A/陈列:
1.柔和种子酒,醉三秋,古井贡酒陈列一瓶赠送一瓶。
2.宣酒特贡5年,陈列三层货架,一月赠送一箱。
3.迎驾商超陈列,一月给予陈列费300元,一般选择大型商超,在店内显眼的位置,4层货架陈列。
B/包量:
柔和种子酒,一月销售100件,给予1件的奖励,一年12件。
C/家宴:
迎驾,古井,种子,口子窖都是一桌送一瓶。
D/广告宣传:
免费做烟酒店门头,在人流量大的地方做灯杆旗,交通要道做高炮。
凤阳县主要竞品的终端表现价:
A/古井原浆系列:
献礼版108-126元,原浆5年158-187元,原浆10年330-358元
B/迎驾贡酒(金星,银星)108-128元,80-98元
C/种子酒系列:
祥和种子酒45-59元,柔和种子酒50-98元,醉三秋50-100元
D/口子窖系列:
口子窖5年100-128元,老口子系列在50-80元之间
E/皖酒:
35-138元,最畅销的是精装皖酒王挂牌价52元。
F/龙兴御液:
40-558元,为凤阳本地酒,受政府保护,目前正在招商。
G/宣酒特贡5年:
60-75元(宣酒在凤阳代理商只签约宣酒特贡5年)当地市场80~100价位段的酒竞争最大。
3、看清趋势:
现在受国家限制“三公”消费的影响,高档酒受到的影响很大,白酒向中低档转移,公务消费向商务消费转型,很多依靠政府用酒的酒厂都受到了很大的影响,如口子窖,政府用酒的指定品牌,在安徽属于强势品牌,现在销量下滑严重,原先不做广告的口子窖,如今也开始进行广告宣传,消费向大众消费转型。
中低档白酒属于消费的主流,企业用酒受到的影响很小。
老名酒价位段很适合当地消费,再加上老名酒各系列的酒质都很不错,绵柔的口感,势必会让消费者情有独钟。
凤阳地方酒,龙兴御液受地方保护,不过刚开始招商,要尽快进入凤阳市场,将其扼杀在摇篮。
(二)六查找
1、找抱怨:
在凤阳当地,洋河蓝色经典经销商反映,老名酒包装1*4的很少,很不适合安徽这个市场,因为徽酒包装商超基本都是1*4的,酒店的以1*6为主,包括泸州老窖,五粮醇针对安徽市场都有1*4的包装。
老名酒在各大卫视上很少会有广告,老名酒知名度很低,安徽当地的都很喜欢包装好的,利润高,知名度大的白酒品牌,觉得有面子,上档次,终端网点老板反映在凤阳没有人代理双沟,自然也就不知道双沟品牌,自然也不知道老名酒。
2、找原因:
蓝色经典在各大卫视广告铺天盖地,各种活动赞助,消费者都知道洋河品牌,觉得买蓝色经典就是很有面子的事,送礼首选,所以动销很快,老名酒几乎没见过广告,所以经销商也不想代理,要想做老名酒,花费的精力远胜于蓝色经典,所获利润也低。
3、找问题:
凤阳市场长期处于空白市场,三家洋河蓝色经典团购商,一家渠道商,双沟品牌没有经销商在做,只有两个业务员负责,蓝色经典对于销量追踪很严,精力有限,老名酒招商搁浅了。
渠道商对于蓝色经典投入精力很多,老名酒不敢轻易尝试。
4、找潜力:
凤阳市场一年白酒容量在亿,其中主流价位在50至100元,与老名酒的价位相当,经销商三家团购商已经准备放弃签约蓝色经典,只留下一家渠道商,在洋河蓝色经典价格近乎透明的情况下,经销商就要想着做其他的品牌,洋河在凤阳比较知名,可以导入老名酒洋河大曲系列,利用洋河品牌进行操作。
5、找机遇:
凤阳市场,徽酒的包装都很精美,促销活动繁多,例如开盖有奖,赢金条,苹果手机等,对消费者诱惑力蛮大。
我品进入凤阳市场,也可以申请个性化产品,例如:
柔和双沟系列42度柔和红,可以在盖上印上“柔”,“和”,“双”,“沟”四个字,只要消费者凑齐这四个字,奖励一瓶柔和双沟红。
或者学习海门市场,环保回收酒箱活动,给予终端一个空箱5元的福利,分销商去回收酒箱,总经销去分销商那边回收,7元每个,给予分销商2元的利润,进而提高收酒箱
积极性。
注:
酒箱做好暗记,以防从其他区域窜货。
6、找办法:
利用洋河蓝色经典前期市场的资源优势,无论是广告资源,人脉资源,还是资金,在凤阳做老名酒洋河系列产品,利用洋河的品牌优势进行新产品烟酒店,酒店的铺货,产品要与蓝色经典产品集中展示,从来带动老名酒的动销。
经销商做好利润的下放,给予终端丰厚的利润,从而带动终端售酒的积极性,让终端做到第一推荐。
篇三:
土地市场调研报告
目录
一、项目基本情况分析................................................1
(一)地理位置..................................................1
(二)地块各项技术经济指标......................................1
二、宏观环境分析....................................................2
(一)经济环境分析..............................................2
(二)政策环境分析..............................................2
(三)市政规划分析..............................................3
(四)人文环境分析..............................................4
三、区域环境分析....................................................5
(一)区域概况..................................................5
(二)区域规划..................................................6
(三)区域配套..................................................6
四、房地产市场调查分析..............................................6
(一)土地市场调查分析..........................................6
(二)住宅市场调查分析..........................................7
五、竞争项目调研....................................................9
(一)竞争板块分析..............................................9
(二)竞争项目个案分析.........................................14
(三)SWOT分析................................................15
六、消费者需求调研.................................................16
(一)消费者家庭年收入分析.....................................16
(二)购房计划.................................................16
(三)购买面积..................................
...............17
(四)购房目的.................................................17
七、项目定位.......................................................17
附件:
............................................................18
一、项目基本情况分析
(一)地理位置
杭政储出[2012]40号江干区(三堡单元R21-01地块),东至规划沿江公路,南至三堡单元R21-02地块,西至四堡污水处理厂地块,北至规划车站南路。
土地用途为住宅(设配套公建)用地,出让面积约亩,地上建筑面积约万方,起价129655万元,楼面起价12897元/平米。
中低价位、中小套型普通商品住房用地
图—1:
地理区位图
(二)地块各项技术经济指标
表—1:
经济指标
二、宏观环境分析
(一)经济环境分析
2011年12月,中央经济工作会议确定了2012年经济工作思路,2012年经济总基调是“稳中求进”,并继续实施“积极的财政政策”和“稳健的货币政策”。
稳,就是要保持宏观经济政策基本稳定,保持经济平稳较快发展,保持物价总水平基本稳定,保持社会大局稳定。
进,就是要继续抓住和用好我国发展的重要战略机遇期,在转变经济发展方式上取得新进展,在深化改革开放上取得新突破,在改善民生上取得新成效。
2012年国内外经济形势愈加复杂,2012年将是中国经济“在持续回落中逐步趋稳”的一年,也是十分复杂的一年。
美国、日本经济复苏乏力、欧洲债务危机不断,市场信心下降,世界经济可能将在较长时期内持续低迷。
国际投行对中国2012年经济发展走势的看法,存在分歧。
以8%的GDP增长为分界线,高盛、汇丰相对悲观,认为中国GDP增长将在8%以下;大摩、小摩认为GDP增长在8%以上。
但投行普遍认为,中国经济还不会有“硬着陆”产生。
虽然我国经济增速预计可以保持在比较合理的的增长,物价涨幅也将逐步回落,但我国经济发展依然面临众多挑战,经济发展还有很多不确定性。
(二)政策环境分析
1.税收政策
调整完善相关税收政策,加强税收征管调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按其销售收入全额征税。
加强对土地增值税征管情况的监督和检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项
目,进行土地增值税清算和稽查。
严格执行个人转让房地产所得税征收政策。
2.货币政策
强化差别化住房信贷政策(银行政策)对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的倍。
(1)2011年上调人民币存贷款基准利率();
(2)2011年存款准备金上调个百分点();
(3)2月24日,下调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点。
(4)5月18日,下调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点。
(5)6月8日,下调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点。
(6)7月6日,金融机构一年期存款基准利率下调个百分点,一年期贷款基准利率下调个百分点。
3.“限购令”()
新建商品住房和二手住房购房时间分别以交易合同网签备案时间和受理转移登记时间为准。
本市户籍居民家庭(包括夫妻双方和未成年子女,下同)是指全部或部分家庭成员拥有本市行政区内户籍的居民家庭。
家庭拥有住房套数,以新购房时居民家庭在本市市区内,已办理产权登记和网签备案的房屋套数为准。
“本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明”指从申请之日起前2年内,提供在本市行政区内一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明。
(三)市政规划分析
近日,杭州市政府出台《杭州“十二五”重大建设项目规划》。
未来5年,将有409个重点项目上马,总投资约6994亿元。
1.新建三条快速公交线
未来5年,地铁一期建成通车,开工建设二期工程,启动轨道交通延伸至县。
优化公交线网,重点建设快速公交4、5、7号线,浦沿、三墩、下沙公交停保基地等一批公交场站以及拱北公交换乘综合体等项目。
形成集地铁、公共巴士、出租汽车、免费单车、水上巴士于一体的大公共交通系统。
完成东湖-九堡大桥-通城快速路、之江大桥-彩虹快速路、秋石-风情快速路和德胜快速路东西段工程,推进天目山路-艮山快速路、沿江大道等重大交通基
础设施工程,加快紫之隧道、望江路过江隧道等钱塘江越江通道项目建设,建成绕城高速公路以内“三纵五横”快速路骨架系统。
2.建成1750万平方米保障房
未来5年,杭州将拿出1040亿元,用于住房、教育、医疗和社会保障等公共服务。
以“夹心层”为重点,以缓解中等偏低收入家庭住房难。
加快推进公共租赁房、廉租房、经济适用房、拆迁安置房、人才专项用房建设,五年累计新增保障性住房建筑面积1750万平方米左右。
建设杭师大新校区、浙江树人大学等7所高等院校,拆建杭高钱江新城校区、新安江职业学校迁建等一批重点高中、职业教育学校。
市区建成启用滨江、下沙等8家市属三甲医院,改迁扩建一批区、县医院,构建覆盖城乡的优质公共医疗服务体系。
3.杭州东站将靠太阳能发电
未来5年,杭州将投入397亿元,用于河道大气整治、污水垃圾处理、清洁能源等十大生态文明工程。
今后,杭州东站将靠太阳能发电,富春江的污泥可以供电,5个污水处理厂新增或扩建。
4.“无线城市”的四张金名片
服务业是杭州优势产业。
5年后,服务经济将成为杭州”首位经济”,总产值占比达约54%。
5年后杭
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