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房地产金融知识

房地产金融知识2

——对当前宏观经济几个问题的认识

中国银行业监督管理委员会副主席　蒋定之

刚刚结束的中央经济工作会议，全面分析了当前的国内经济形势和国际经济环境，明确提出了明年经济工作的指导思想和总体要求，深刻阐述了做好明年经济工作需要把握的原则和主要任务，对当前经济发展中的一些重大问题作出了全面的安排部署。

学习领会和贯彻落实中央经济工作会议精神，扎扎实实做好明年经济工作，推动经济社会转入科学发展轨道，实现又好又快发展，我感到，有这样几个问题需要很好研究和把握。

关于固定资产投资问题

　　2006年上半年固定资产投资增速是比较高的。

全社会固定资产投资同比增长29.8%，增速比上年同期加快4.4个百分点。

由此带动第二季度国内生产总值增速达到11.3%。

进入第三季度，新开工项目增长势头放缓，固定资产投资过快增长的势头有所遏制，同比增长27.3%，新开工项目计划总投资同比增长7.5%。

在此影响下，第三季度国内生产总值增长10.4%,比第二季度回落了1.9个百分点。

　　当前固定资产投资究竟是过热了还是处在正常区间？

是暂时走低还是趋势性回落？

对此，各界的看法不尽相同。

判断固定资产投资是否过热，除了看投资速度本身以外，还要观察这样四方面的指标：

一是投资是否导致了供需失衡，最终带来比较严重的通货膨胀；二是投资收益是否不断下降，造成产能过剩，结果投资无法收回；三是投资的质量如何，能否在投资和经济不断增长的同时，做到与资源、能源、环境的协调匹配；四是固定资产调控的收益，是否持续大于调控成本。

如果大体符合上面这四条，再加上投资速度很高，我们就可以基本判定当前的投资是过热了。

由此分析审示当前的投资情况，尽管投资拉动物价上涨的势头还不明显，投资收益包括前三个季度的财政收入、规模以上企业实现的利润、居民的收入增长都还不错，但也要看到，2006年年初以来，之所以一些原来担心可能过剩亏损的生产资料价格会出现回升，企业总体赢利状况向好，实际是与年初固定资产投资急剧增长相关联的。

投资增长对投资品的需求直接吸纳了上游产业可能出现的过剩产能，并激起上游部门的再度扩张，形成了生产资料生产部门内部的加速自我循环，暂时掩盖了产能过剩问题。

这种供求关系的短期平衡，是以将来更重的不平衡为代价的，如果不把过快增长的投资压下来，就会面临今后更为严重的产能过剩问题。

另一个方面，当前我国资源、能源问题是突出的，环境承载能力急剧减弱，污染问题日趋严重，毋庸讳言，这与投资主导经济增长有着密切的联系。

与此同时，虽然通胀都是由经济过热、投资规模过大引起的，但它与经济过热之间还存在一个滞后期。

目前通胀指数不高，并不能因此认定投资没有出现偏快。

所以，我的看法，当前投资增长总体上还是偏快了一些，规模还是偏大了一些，第三季度以来出现的回落，基础并不稳固，引发投资增长过快、信贷投放过多的因素仍然存在，一些地区投资扩张的冲动仍然强烈，投资和消费失衡的态势还在继续扩大。

　　投资规模过大带来的危害，主要是五条：

一是生产能力的浪费，加剧一些行业的产能过剩。

二是影响调整经济结构、转变经济增长方式、提高经济增长质量和效益这些目标的实现。

三是加大金融风险，大量的贷款会因到期无法收回而形成呆坏账，事实上这方面的问题已经出现，一些银行不良贷款余额又出现了回升。

四是能源、资源、环境的承载压力增大，节约能源资源、减少污染的目标将难以实现。

从2006年上半年情况来看，全国单位能耗同比上升了0.8%，化学需氧量排放同比增长3.7%，二氧化硫排放量同比增长4.2%。

这“三个同比增长”说明了问题的严重性。

五是造成生产要素供给紧张，引发全面通胀。

　　中央经济工作会议明确，正确处理投资和消费、内需和外需的关系，当前工作的着力点是“调投资、促消费、减顺差”。

调投资，我认为有这样几个基本问题是必须明确的：

一是固定资产投资必须保持合理增长，同时要努力优化投资结构，以支撑国民经济健康发展；二是在市场经济条件下，要更多地运用经济手段来进行调控；三是对政府主导推动的投资过快增长，必须同时辅之以政府行政行为的调节，用经济手段、市场办法调节行政行为是要失灵的，要继续推进投资体制改革，抓紧建立政府投资决策和使用责任制，形成合理的投资使用和项目建设机制，实现政府投资决策科学化、民主化；四是从税收、地方财政转移等体制问题上研究改革措施。

另外，要特别重视解决领导干部的政绩观、发展观和世界观问题，有什么样的世界观就有什么样的发展观，从而也决定有什么样的政绩观。

关于房地产问题

　　这是当前宏观经济运行中社会各界最为关心的问题之一，中央经济工作会议作了专门分析和强调。

房地产是一个关联性、带动性很强的产业，拉动50多个行业的发展，拉动率在1：

2.7左右，对国民经济的影响力甚为明显。

国内外发展的实践表明：

房地产业健康发展是经济社会之福；房地产出现大泡沫，则是经济社会发展之祸。

日本和我国香港经济社会发展受房地产泡沫拖累达10多年之久，香港至今仍未完全消除这个泡沫带来的影响。

2006年上半年，全国城镇固定资产投资中，房地产占了1/5以上。

第三季度房屋销售价格涨势总体平稳，但部分地区房价上涨仍然过快。

窗体顶端窗体底端70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%。

其中，新建商品住房销售价格同比上涨6.7%，涨幅比上季度高0.3个百分点。

这其中有调控政策滞后效应的因素。

但从总体上讲，调控还没有达到预期效果，问题还没有根本解决，房地产市场是不稳定的，过热势头仍然存在，并随时可能向我们非预期方向发展。

　　当前房地产市场上的问题，主要是四个方面：

一是住房供给结构不合理，中低价位住房供给不足。

数据表明，在24个大中城市中，120平方米以下户型的住房占商品房面积的比重不到50%。

这就使得住房市场出现“短缺与过剩”并存的怪现象。

二是政府利益驱动的追求。

土地收益已成为地方政府的“第二财政”，土地开发成本过高是拉高房价的直接原因。

房地产交易也是地方政府重要税收来源，来自房地产相关的税收大体占到城市可用财力的30%～50%,有的城市要占60%以上。

房地产对地方经济增长的作用巨大，地方政府和房地产之间存在的利益链条是紧密的。

三是住房价格受人为因素影响很大。

目前，我国还缺乏一个统一的、权威的、规范的房地产市场信息披露制度，少数开发商与中介机构联手编报甚至谎报商品房销售进度，发布不实价格信息，恶意哄抬房价，人为造成市场紧张，诱发房价短期内非正常上涨，而“买涨不买跌”的社会消费心理，又助长了房价的进一步上涨。

四是城市住宅建设缺乏合理规划。

其突出问题表现在以下几方面：

首先是对廉租房建设兴趣不浓，而廉租房恰是解决低收入群体居住问题的有效办法；其次是经济适用房进入二级市场，带来房市的不公正性；再次是一些居住面积小、经济条件差的城市拆迁户，其基本的生产生活条件及利益未能得到合适保护；另外，经济适用房、廉租房建设地点偏远，基本设施不配套。

再一个是境外热钱介入。

以赌人民币升值为目的的海外热钱不断进入我国房地产市场，主要投窗体顶端投资我国热点地区的热点楼盘。

据调查，房地产投资基金的年收益率在北京可达8%～15%，在上海则达到20%～50%，而目前在美国的房地产投资基金平均年收益率为6%,新加坡和日本为4%。

　　这些境外资金成为推动我国房地产投资快速增长的重要资金来源，而其产生的“蝴蝶效应”又是推动房价走高的重要动力。

　　为确保房地产健康发展，国家已采取了很多措施。

中央经济工作会议又提出了一系列工作要求。

对这些措施和要求，都要一一认真落实。

由于房地产市场诸多利益主体不同，看法和诉求也不同，全国情况千差万别，采取的办法和措施也会不同。

不过，有几个问题是带有共性的，要努力解决好：

首先是抓紧解决好低收入者的住房问题。

买不起房、住不起房，这是当前房地产市场最突出的矛盾，而这一矛盾又集中反映在低收入者身上。

政府必须十分重视处于社会底层人群的基本生活保障问题。

从社会角度看，这是维护稳定的需要；从政府履责看，这是重要的公共职能。

目前，解决低收入者的住房问题不外乎三种思路和办法：

提供住房补贴、提供廉租房和建设经济适用房。

提供住房补贴比较简单，但实际操作情况复杂，尤其是像在北京这样的大城市，靠补贴难以解决问题。

因此，最好的办法是政府提供廉租房，这也是先进国家和地区通行的做法。

顾名思义，廉租房租金较低，属公屋产品性质，只租不售，但房屋面积较小（南非的廉租房一屋只有12平方米）。

家庭收入达到一定水平后，政府收回并再供他人租用。

这样做，不仅有效解决了低收入者居者有其屋的问题，而且政府财政负担也不算重。

与此同时，必须对经济适用房加强规范，坚决禁止其进入二级房地产市场，条件成熟时，与廉租房合二为一，改卖为租，从体制上解决经济适用房建设出售中的混乱现象，使最低收入者和低收入者得到公共住房保障。

其次，做好总体规划，着眼供需基本平衡，有序推出土地。

任何经济问题都可以从供给和需求两方面找到原因，并给出答案。

鉴于城市土地资源有限，要严格土地闸门，这一点不能有丝毫动摇。

但又不能“闸”得过死，在相当一个时期内，城市化仍然是一个大趋势，随着居民收入水平不断提高，不断改善住房条件也是人之常理。

问题的核心是城市要拿出科学的建设规划。

当前，房地产市场之所以有些“乱哄哄”，一个重要成因是住房建设规划乱，乱开发，乱供地，乱建设。

在商品房、廉租房和经济适用房建设上，既缺乏总量的调控，又缺乏区域、地段布局的规划，有效供给既差又不足。

　　老百姓一要能买得起或是租得起房，二要能住得起房，方便居住，这就叫有效供给。

同时，综合考虑城市人口、人均面积、房价走势等因素，有序推出土地，把握总体平衡，从严控土地总量变有限放开，防止借口恶意炒作，消除居民恐慌预期，避免房地产市场的大起大落。

第三，减弱地方政府对房市利益的追求冲动。

在现有财政体制下，“土地财政”是地方各级政府增加可用财力的“不二法宝”。

其基本方法是“经营城市”，运作过程大同小异。

一般是由政府推出一个“概念”，然后围绕“概念”推出周边土地进行拍卖，其拍卖所得再用于建设，如此循环。

应该肯定，这种方式在近十年来城市化进程特别是旧城改造中是发挥了积极作用的，问题出在一是过度依赖性，二是具有不可持续性，本届政府卖土地，不可能历届政府都卖土地，最终必然无地可卖，况且靠卖土地的钱搞建设也不乏急功近利之作。

如何减弱这样的行为冲动？

除总体把握城市化推进节奏，坚决克服不顾实际承受力的大拆大建外，其途径办法一是调整国家与地方土地收入分配关系；二是建立土地收益储备基金，对当年及政府届期内使用比例作出规定，避免寅吃卯粮；三是要调整使用方向，规定其用于廉租房、经济适用房的比例。

关于扩大消费与公共财政问题

　　2006年1～9月，社会消费品零售总额比上年同期名义增长13.5%，扣除物价因素实际增长12.8%，同比提高0.6个百分点。

前三个季度，社会消费品零售总额同比实际增长12.6%，比上年同期加快0.5个百分点，最终消费对经济增长的贡献率达35.7%，同比有所上升。

总体来看，我国经济增长主要依赖于投资和出口，消费特别是最终消费对经济增长的拉动作用没有达到应有水平。

2005年末，我国投资率（投资占的比重）达42%，出口率（出口占的比重）达34.2%，国民储蓄率（国民储蓄占的比重）达48.5%，都高于世界平均水平。

这样的经济增长模式，对大国经济而言是脆弱的，极易因为国际宏观环境和条件的变化，引发经济波动和风险。

进一步看问题，目前外贸出口对经济增长贡献的空间已不大，投资拉动事实上也出现了部分行业产能过剩。

因此，要研究调整投资与消费、内需和外需的关系，建立消费驱动型经济增长模式，把扩大消费、扩大内需作为保持我国经济持续平稳较快增长的一个基本方针是非常重要的。

这也是中央经济工作会议的一个重要精神。

　　多年来，我们一直强调扩大内需、刺激消费，但效果并不理想，现实并没有多大改变。

消费提高不快的原因是什么呢？

不同的角度可以得出不同的认识，但主要是社会保障问题。

消费需求与消费者本身的后顾之忧密切相关。

从现状分析，消费需求相对不足，重要的是农民和城镇低收入者的收入水平和保障水平比较低，消费预期过高，消费能力不强。

如果有一个比较健全的社会保障制度，包括医疗保险、生活救济、廉租、义务教育免费和高等教育的助学金等一些相互配套的制度，现行的社会消费观念是会发生较大改变的。

对于这一点，应该讲是有共识的。

但实际工作中共识是一回事，能找到推进的办法又是一回事。

这里，我就这个问题谈两点看法：

　　第一点，要将“投资财政”转变到公共财政上来。

中央经济工作会议对此作了特别强调。

我感到，现在至少有这样几笔钱可以转化到社会保障上去：

其一是尽可能减少政府在微观经济领域的投资活动。

眼下，政府部门设立的名目繁多的一些“基金”，其中有相当一部分是部门滥用公共财力资源和权力寻租，只要有“关系”，微观市场主体都能从国家机关部门手中获取“财政蛋糕”，至于企业拿到这部分钱后如何运用，就不了了之。

其二，削减政府公务开支，这笔钱也是可观的。

其三，压缩非急需的“面子工程”，该建的一定要建，不该建的要坚决控制，把这些钱用到社会保障上去。

现在，一些地方动辄几亿、几十亿、上百亿元的楼堂馆所、大型展馆、剧院，一个城市建几个，这种做法不可取。

一年能有几次演出、会展和比赛？

一方面是投资巨大，另一方面是日后维护费用都得靠政府财政兜底。

如果综合考虑上述这几个方面的资金来源，社会保障资金问题将会得到一个很大的改观。

　　第二点，公共财政是构建和谐社会的基础。

构建和谐社会，最起码的要求就是让社会成员尤其是低收入群体能“吃得饱、穿得暖、上得了学、看得了病”，在相当长的时间内，这是和谐社会建设的重要内容。

要达到这一基本要求，公共财政就要扮演起不可替代的角色，通过公共财政体系，发挥调节、调整、调理的作用。

首先调节社会分配，其次调整财政支出结构，再次调理收入关系，为人民群众特别是贫困和弱势人群提供最低限度的基本公共产品和服务。

当然，通过解决社保问题，实现经济增长转向消费的最终拉动，也是一个比较长的过程，但我们必须加大力度推进，努力来缩短这个过程。

关于金融改革问题

　　中国加入世贸组织过渡期已经结束，金融全面开放的时代已经到来。

多年来“狼来了”的话题，今天已成为“与狼共舞”的现实。

作为国民经济核心的中国金融业，能不能经受住这个挑战和考验，关乎经济社会发展的全局。

面对激烈竞争，我的看法是四句话：

“眼睛向外、功夫向内、学人之长、创我之新”。

当前最重要的任务依然是改革，改革的重点依然是国有商业银行和农村金融的改革。

国有商业银行是中国金融业的“国家队”，改革的方向是要全面提升国际竞争力；农村金融是我国金融业发展中的难点和弱点，改革的目标是要全面提高服务“三农”的能力。

一手抓“国字号”，一手抓“农字头”，这是当前中国金融业主动应对全面开放的新形势，提升整体竞争力，增强服务功能的两个关键之举。

　　在党中央、国务院的正确决策和领导下，这几年来国有商业银行“背水一战”的改革，已经取得了阶段性重大胜利，为全面开放奠定了很好基础。

国有商业银行进一步深化改革，着力提升国际竞争力，从大的思路看，有这样五大战略要很好考虑：

一是标杆赶超战略。

就是要把国际先进银行作为标杆对象，带着问题，带着改革发展的目的，学习借鉴国际先进银行的经验，并建立起一个持续的标杆分析和差距改进机制，年年有小进步，几年变成大进步，逐步缩小同国际先进银行的差距。

这里要注意的是“学习但不盲从，借鉴但不照搬，追赶但不攀比”，坚持从国情出发，把国外的“真经”和我们的实际紧密结合起来，“形似”更要“神似”，学人之长更要创我之新。

二是优势拓展战略。

我国国有商业银行是有自己的优势的，比如规模优势、网络优势、信誉优势、本土优势等等，有些优势是外国银行无可比拟的。

在“补短”的同时，我们更要“扬长”，绝不能以弱搏强、以短击长。

三是以特取胜战略。

世界银行发展史告诉我们，任何一家发展得好的银行，都不是全能的银行，“全能冠军”在实践上是不可取的。

我国的工、农、中、建四家银行过去曾经都是专业银行，有明确的分工，实行商业化经营后，出现了严重的同质化倾向。

要从“大而全”的发展思路中跳出来，从自身实际和特点出发，找准战略定位，明确主攻方向，集中资源发展有基础、有能力、有前途的核心业务，做专、做精、做深、做强，打造属于自己的优势品牌。

四是合作提升战略。

现在，许多银行都有境外战略投资者，要通过合作这个途径，实现提升这个目标。

当前的重点，是要把与境外战略投资者合作的焦点聚集在“引智”、“引制”、“引技”人才培训，把国际先进银行好的经营理念、体制机制、管理经验真正学到手。

五是持续创新战略。

要走到世界先进银行的前列去，最终还是要靠自己的创新。

面对许多过去从来没有遇到过的情况和问题，所有的工作实际上都有一个创新的要求。

要大力创新体制机制、经营管理模式等，使国际竞争力建设的过程，成为持续创新的过程。

　　另一个方面，是要深化农村金融改革。

中央经济工作会议强调，要加快建立适应“三农”特点的多层次、广覆盖、可持续的农村金融体系，这是一个长远战略举措，这也是当前金融改革的一个重头戏。

应该讲，长期以来，从上到下对农村金融改革这个问题是有充分认识的，也采取了很多措施，取得了不小的成绩。

但我们要清醒地认识农村金融的现状，认识到农村金融改革与建设社会主义新农村的要求尚有很大差距。

据统计，目前我国平均每个乡镇只有2.13个金融网点，“十五”期间县及县以下银行业金融机构从业人员分别减少了24%和14%，县及县以下金融网点中能提供除存、贷、汇以外金融业务的不到20%，国有商业银行在县域内所吸纳资金的60%左右都流向了城市，农村金融部门往往成了为非农领域积累资本的储蓄动员机器。

20世纪90年代以来，金融机构纷纷由农村向城市撤退，机构网点收缩，信贷规模收缩，金融服务收缩，许多地方农村居民甚至连最基本的金融服务需求都难以得到满足。

农村金融难，究竟难在哪里呢？

金融市场化改革后，金融机构成为市场主体，追求最大利润成为金融机构的基本目标。

我国农业是典型的弱质产业，小农经济、分散经营的特点明显，基本还处在靠天吃饭的状态，生产成本高，利润率低，自然风险和市场风险都比较大，这就决定了农业不可能完全和二三产业在金融市场同一平台上竞争。

工业化、城市化是经济社会发展的必由之路和必然规律。

在这个进程中，工业化和城市化建设是首先的选择，乡村发展在实际工作中很容易被忽视，农业和农村的相对落后也就在所难免了。

这也是一个带有普遍规律的现象，几乎所有发达国家与发展中国家都无一例外地经历过或正在经历着这样一个过程。

值得注意的另一个问题是，当前，一些地方在不正确的发展观和政绩观指导下，把片面追求经济增长作为政府主要的甚至是惟一的发展目标。

由于农业增加值增长空间要比二三产业小得多、慢得多，在这种情况下，口头上强调农业，实际上忽视农业，就成为很自然的事。

正是这样一些市场的、非市场的因素，经济的、非经济的因素，使农村金融成为长期以来没有实质性推进的难题。

从本质上分析，这是市场配置资源基础性作用的结果。

在今天的条件下，我们要求由市场配置资源的金融机构到农村去“扶贫”是不现实的。

进一步讲，市场规律在农村金融这个问题上显得有些“失灵”了。

纯粹靠市场手段很难解决农村金融的根本问题。

尽管小额信贷组织在解决农村金融难题上迈出了一些步伐，但要合理满足农业、农村和农民的融资需求，仅此是不可能的。

　　由此可见，解决农村金融问题，确实不是一件简单的事。

如果让金融机构按市场规律自主选择，它们就会离开“三农”，如果按传统办法来做，过去的老问题又会重现。

正如有的专家所言，一方面出现“为了金融而牺牲农村”，另一方面出现“为了农村而牺牲金融”。

显然，这两种情况都是我们不希望看到的，也是不能出现的。

我认为，解决农村金融问题，既要立足于金融本身来考虑，又要跳出金融来研究；既要抓紧解决眼前的紧迫问题，又要谋划长远问题；既要遵循市场基本原则，又要跳出市场逻辑来思考；既要治标，又要治本。

根本之举是要改变农村金融安排的市场条件，对改善农村金融服务作出一系列有益的制度性设计和安排：

改造传统农业，改变农村资金利用上的高风险、低利润格局，提高农业产业的投资收益，改变资金流向，解决农村的融资困难。

从当前来讲，一方面，要着力推进农村金融机构改革，包括把农村信用社办成商业上可持续、主要服务于“三农”的社区性金融机构；调整中国农业发展银行职能定位，推进政策性金融支农业务；坚持中国农业银行的股份制改革方向，继续发挥其联结城乡、服务县域、支持“三农”的积极作用；积极稳妥推进邮政储蓄改革；鼓励农村金融组织和机制创新，探索发展适应农村特点的小额贷款组织和相互制、合作制等多种形式的农业保险组织；依法规范和引导民间借贷；加快建立存款保险制度，完善农村金融机构市场退出机制。

另一方面，要大力发展农村金融市场，包括建立完善适度竞争的由农产品期货市场、农村保险市场和农村信贷市场等组成的农村金融市场体系。

要从立法上作出适当安排，对进入农村的金融机构适当降低准入门槛，解决城乡“一刀切”问题。

可以适度放宽准入范围限制，放宽业务准入条件，放宽银行高管人员及从业人员资格要求，实行简洁、灵活的公司治理，下放审批权限，简化审批程序。

对农村现有和新设的金融机构，要在财税和货币政策上给予支持，鼓励和吸引金融机构进入农村、扎根农村，逐步繁荣农村金融市场，切实解决农村金融供给不足、竞争不充分等问题。

再一个方面，要改进农村金融服务和监管。

包括进一步完善和推广小额贷款业务；推进农村金融产品和服务创新；完善支持农村金融发展的财税和货币信贷政策；鼓励引导县域内各金融机构将资金运用于“三农”；按照“低门槛、严监管”的思路，加强和改进金融监管，健全农村信用体系，改善农村金融生态。

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