房地产论文终极.docx
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房地产论文终极
镇海商帮西侧地块房地产项目
可行性分析报告
一、项目总论
1、项目的地理位置
该地块位于镇海新城庄市片中官路北侧,商帮文化公路西侧,镇海庄桥街道清泉路南侧。
周边相临中官路、明海大道、清泉路、思源路等城市道路。
周边形成“两横三纵”的主干道路网,“两横”为宁镇路和中官路;“三纵”为明海大道、庄市大道及逸夫路。
轨道5号线从明海大道经过该区域。
地理位置优越,交通便利。
2、地块指标
地块名称
地块座落
土地面积(平方米)
土地用途
建筑
密度
容积率
镇海商帮公园西侧地块
1#
位于宁波市镇海区庄市街道清泉路南侧、宁波帮博物馆西侧
48486
住宅用地、商服用地
<35%
1.5≤R≤2.0
2#
位于宁波市镇海区庄市街道清泉路南侧、宁波帮博物馆西侧
41909
3#
位于宁波市镇海区庄市街道中官路北侧、宁波帮博物馆西侧
54298
4#
位于宁波市镇海区庄市街道清泉路南侧、宁波帮博物馆西侧
37275
住宅用地、商服用地
<35%
1.5≤R≤2.0
3、周边环境
该地块位于镇海新城庄市片中官路北侧,商帮文化公路西侧,镇海庄桥街道清泉路南侧。
各种生活设施颇为齐全,商业、公益设施星罗棋布。
(1)文化教育:
周边高等学府林立,宁波大学、宁波工程学院、浙江纺织服装职业技术学院、中科院材料研究所等院校为其提供良好的学术科研氛围。
比邻宁波帮博物馆、宁波商帮文化公园,悠久深厚的商帮文化底蕴使该地块充满浓郁的人文历史色彩。
(2)医疗设施:
宁波市康宁医院,庄市佩珍医院,庄市街道卫生院,宁波大学校医院,宁波市江北区孔浦医院
(3)商业网点:
伊比利亚大酒店工行、建行、农行、北部商务区、北大软件宁波工程化基地、科技创业大厦。
(4)交通设施条件:
公交341路至清泉花园站下,向南步行约10分即到,未来有轨道交通二号线,现在有路况良好的宁镇公路,再加上正在施工的绕城高速、明州大桥,商帮公园西侧地块及镇海新城与宁波主城区之间的距离越发拉近。
4、建设单位概括
建设单位:
宁波市建材房地产开发有限公司
宁波市建材房地产开发有限公司是集团公司全资子公司,公司专业从事房地产开发与经营,成立于1984年7月,是浙江省建设厅批准的城市三级综合开发公司,注册资本2500万,公司本着“优质、高效、务实、开拓”的服务宗旨,积极投身于房地产开发,相继成功开发了中山东路办公大楼、中山东路住宅楼、望江大厦、铸坊巷住宅小区、天馨苑小区及中山银座等房地产开发项目,合格率100%,工程优良率达到70%以上。
被评为浙江省重质量、守诚信示范单位。
目前正在开发建设的“新时代”住宅小区,总面积15万平方米,是目前宁波最大的高层建筑群之一,由于户型、景观、节能、用材等方面富有人性化的设计和配置,该楼盘荣获“2004中国国际建筑艺术双年展·国际居住建筑射去景观艺术金奖,2005年被评为中国房地产景观社区成功开发典范。
5、可行性研究报告编制依据
(1)《城市居住区规划设计规范》
(2)《宁波市城市拆迁管理条例》
(3)《城市居住区公共服务设施设置规定》
(4)《住宅设计规范》
(5)《住宅建筑设计标准》
(6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
(7)《城市道路绿化规划及设计规范》
(8)《高层民用建筑设计防火规范》
二、市场分析
1、国家对房地产行业的政策规范及影响
1.1土地政策
2008年9月16日,市国土资源局发布消息,《宁波市人民政府关于切实推进节约集约利用土地的实施意见》正式出台并实施。
1.2金融政策
2010年10月9日,宁波市政府办公厅下发《关于进一步贯彻落实国务院坚决遏制房价过快上涨文件精神的通知》,坚决抑制不合理住房需求和投机炒作,巩固房地产市场调控成果,促进房地产市场平稳健康发展。
2、宁波市房地产市场分析
2.1商品房总体供需
2008年宁波市四区(江东、江北、海曙、高新区)新推住宅供应量为256万平方米,加上07年底市四区市场可售存量为44.06万平方米,故08年宁波市四区总供应量为300万平方米。
2008年宁波市四区住宅总销售量为130万平方米,总销售率为41%,与2007年同期相比,销售量减少51%。
2008年1月-11月宁波市六区共成交商品住宅10607套,与2007年同期相比(2007前11月份年共成交商品住宅24663套),成交套数下降60%。
2.2商品房销售情况
2007年底在国家宏观调控政策的重磅打压下,宁波楼市进入萧条期,交易冷淡的局面一直延续到2008年初。
2008年第二季度,春季家博会前后,宁波楼市出现一拨反弹,商品住宅成交开始活跃,刚性需求支撑楼市成交量。
2008年中以后,受国外金融危机的冲击与与国内一二线城市房市“量降价跌”的负面消息影响,宁波购房者普遍看跌楼市,观望气氛浓厚。
尽管国家出台“降息”及众多利好政策,房地产市场价格也明显下滑,但是成交量依然严重缩水。
2.3商品房销售价格
2007年,宁波市乃至全国一些大中城市的房地产市场均呈现出需求旺盛、供不应求的火爆场面,房屋销售价格持续快速上升。
为防止房地产泡沫的产生,政府加快了政策调控步伐,不断打出“土地控制、金融杠杆”的组合拳,控制房价过快上涨。
随着各项宏观调控政策的相继落实,2008年宁波商品住宅市场成交量不如以往火爆,消费者观望气氛浓厚,成交量下降,使得开发商回款缓慢,资金紧张。
第三季度,部分楼盘纷纷下调价格,宁波市整体房价快速下滑,房价势头得到抑制,房地产市场逐步回归理性发展。
3、需求状况(市场调查问卷及分析)
依据需要调查的事项,我们所关注的问题,经过小组成员的讨论在最后市场调查问卷中设计了如下的问题:
(共15个)
1.消费者您现在的居住家庭人口
2.您打算什么时候购买住房
3.您现在的家庭收入
4.您购房时希望选择的区域位置
5.您在购房时希望选择(现房、期房)
6.您比较喜欢哪种楼型
7.您在购房时搜接受的价格
8.您对户型的选择
9.您希望选择的面积
10.您在购房时最关注的因素
11.您购房时希望周边有何配套设施
12.您希望采取的付款方式
13.您在选择户型时对装修的要求
14.您认为小区合理的车位标准是
15.您购房的主要信息来源是(多选)
最后经过市场问卷的调查发放,在所有发放的50份问卷中我们收到40份有效的问卷,以下是我们对所收到的市场调查问卷的结果以及相关分析:
1.接受调查居民家庭居住人口:
家庭人口
1人
2人
3人
4人
5人
所选人数
5
10
16
5
4
所占百分比
12.5
25
40
12.5
10
数据分析:
如上图所示,很明显在我们所调查的人中间,家庭人口为3的聚居多,2-3的占到总调查对象的65%。
而接近88%的被调查者的家庭人口在2-4人以上。
2.接受调查居民买房时间:
时间
1年内
1-3年
3-5年
5年后
所选人数
6
20
11
3
所占百分比
15
50
27.5
7.5
数据分析:
在接受调查的人中间有超过一半的人表示会在1-3年内会买房,在5年内买房的人达到92.5%,这很好的说明,大多数的调查者有强烈的购房意向。
3.接受调查居民家庭月收入:
收入状况
2000以下
2000-3000
3000-4500
4500-6000
6000以上
所选人数
5
10
12
10
3
所占百分比
12.5
25
30
25
7.5
数据分析:
被调查者的家庭月收入普遍在2000元以上,其中3000-6000的将近占到被调查对象的六成。
4.接受调查居民理想购房位置:
位置
城内
东郊
南郊
西郊
北郊
所选人数
4
10
9
12
5
所占百分比
10
25
22.5
30
12.5
数据分析:
在被调查者中间有大多数人选择了郊区,很好的说明了对于大多数的购房者来说,郊区有着很大的吸引力。
5.居民对现期房的接受程度:
选项
现房
期房
末房
所选人数
31
7
2
所占百分比
77.5
17.5
5
数据分析:
很明显,更多的人愿意选择现房,达到77.5.%.
6.居民的理想楼型:
楼型
6层以下
7-9层
高层
其它
所选人数
6
13
15
6
所占百分比
15
32.5
37.5
15
数据分析:
被调查者选择高层和7-9层的比较多,所占比大致相同,也就是说,选择小高层以及高层的人居多,有70%。
7.被调查居民所能接受的价位:
价位
6千以下
6-7千
7-8千
8-9千
9千以上
所选人数
13
10
9
5
3
所占百分比
32.5
25
22.5
12.5
7.5
数据分析:
被调查者能接受的价位在7000以内居多,6000以下占32.5%,6000-7000占25%,合在一起就是说,有超过5成的人接受7000以下的价格。
而选择7000以上的人不多。
8.接受调查者居民的理想户型:
户型
一室一厅
二室一厅
二室二厅
三室一厅
三室二厅
四室二厅
复式结构
跃层结构
所选人数
1
4
10
12
6
3
2
2
所占百分比
2.5
10
25
30
15
7.5
5
5
数据分析:
居民选择户型集中在二室二厅和三室一厅,占到5成以上。
9.接受调查居民的希望面积:
面积
50以下
51-80
81-100
100-130
131-150
150以上
所选人数
1
3
12
14
7
3
所占百分比
2.5
7.5
30
35
17.5
7.5
数据分析:
选择81-100、101-130、131-150的人比较多,分别占到30%、35%和17.5%,这个数据与之前选择的户型有密切联系。
应该说比较合理。
10.接受调查居民购房考虑的关键因素(多选)
关注因素
位置
价格
交通
户型
配套设施
周边环境
小区规模及发展趋势
房屋质量
物业管理
品牌与开发商实力
所选人数
3
5
4
7
2
4
3
5
4
3
所占百分比
7.5
12.5
10
17.5
5
10
7.5
12.5
10
7.5
数据分析:
很明显,有5个方面是最多人关心的,按照比例它们是:
价格12.5%、位置7.5%、周边环境10%、交通10%和户型17.5%。
而开发商实力和小区规模相当不受人关注。
11.接受调查居民购房要求的配套设施:
选择设施
购物
医疗
咖啡吧、茶座
金融
健身、美容
餐饮
所选人数
10
9
3
7
4
7
所占百分比
22.5
22.5
10
17.5
10
17.5
数据分析:
明显的希望有购物和医疗设施的人最多,分别占25%和22.5%。
而其余选项选择所占的比例比较接近。
12.接受调查居民购房付款方式
付款方式
一次性付款
分期付款
按揭付款
所选人数
10
12
18
所占百分比
25
30
45
数据分析:
被调查者有接近一半选择按揭购房,占到总数的45%,选择分期付款和一次性付款的比例比较接近,分别为25%和30%。
13.接受调查居民购房时对装修的要求:
装修程度
厨卫精装
全部精装
毛胚房
所选人数
13
9
18
所占百分比
32.5
22.5
45
数据分析:
被调查对象倾向于选择毛胚房和厨卫精装的住房,所选比例分别是45%和32.5%,较少的人选择全部精装,有22.5%。
14.接受调查居民购房对车位的要求:
要求情况
不需要
8万元/个
10万元/个
12万元/个
所选人数
5
24
7
4
所占百分比
12.5
60
17.5
10
数据分析:
被调查者有近8成的人选择购买车位,在选择的87.5%人中,有60%认为8万元/个的价格是合理的,17.5%的人认为10万元/个是合理的,只有10%的人认为12万元/个是合理的。
15.接受调查居民购房的主要信息来源:
电视
报纸
电台
房交会
房地产超市
宣传单
互联网
中介机构
已购房亲友
其它
所选人数
8
6
2
2
3
3
5
3
5
3
所占百分比
20
15
5
5
7.5
7.5
12.5
7.5
12.5
7.5
数据分析:
在购房来源方面,电视、报纸、互联网和已购房亲友四个方面来源最多。
因此这将在住房销售的时候为我们提出营销方案提供参考。
需求分析结果:
根据以上的调查数据,我们知道尽管房价不断上涨以及其他因素的干扰,但房地产市场的需求依然十分强劲。
在被调查的人中间,有77.5%的人家庭人口在2-4之间;打算在五年内买房的占到92.5%,三年内买房的占到65%;90%的人愿意在郊区买房;77.5%的人更愿意买现房;85%的人愿意选择小高层或高层;能够接受9000以上房价的只有7.5%;更多的人比较喜欢大的房子,有90%的人选择80平米以上的房子,60%以上的人选择100平米以上的房子;人们比较喜欢三室一厅和二室二厅的房子;被调查者比较关注房的价格、位置、周边环境、户型,而对小区规模和开发商实力不太感兴趣;被调查者希望拥有的配套设施是购物和医疗,人们更希望按揭方式付款,希望购买毛胚房或厨卫精装房;在87.5%的希望有车位的人中,人们认为8万元/个是合理的;被调查者通常从电视、报纸、互联网等方式了解有关购房信息。
4、供给状况
宁波四区正常的年均住宅需求量约为200万平方米,而2008年在售住宅项目的剩余存量以及2009年续推的体量合计约有361万平方米,再加上2009年的供应量约有153万平方米,总计09年宁波供应量是514万平方米,供需比例为1:
2.1,这个供应量相当于2年的需求。
以2008、2009年住宅需求与供给量来估计2010年宁波房地产市场的供给状况,基本还将是一个供大于求的状态。
5、项目周边楼盘情况
根据前期实地查勘及周边相应情况分析,项目主要位于镇海庄桥街道清泉路南侧、宁波帮博物馆西侧区域,公共设施及周边环境较好,离本项目比较近近的:
嘉盛银座、合生国际城、清泉花园、水木清华等住宅项目。
以嘉盛银座为例,目前该项目所推房源中仅剩100余套在售,受前期轨道交通一号线动工等利好因素的影响,嘉盛银座的均价已升至8000元/㎡左右,加之此次商帮公园西侧地块高价出让,未来预计该项目尚有更大的增值空间。
目前在售的嘉盛银座价格已超过10000元/㎡,而同属于镇海的小骆花园均价为6100元/㎡。
项目位置周边在售普通商品住宅楼盘有4个,具体楼盘详见下表:
项目名称
嘉盛银座
合生国际城
水木清华
清泉花园
楼盘地址
镇海宁波大学高教园区中官路与思源路交叉口
镇海钟包路1号
汉塘路与逸夫路交叉口
镇海车站路358号
建筑类型
高层
小高层、高层
多层、小高层、高层、复式叠拼
小区由六栋高层、二栋小高层、八栋多层(6层)组成
装修状况
精装修
精装修
毛坯
毛坯
主力户型面积(㎡)
A栋楼总高17层,面积26-30平米不等;B栋楼总高15层,面积30平米左右;C栋楼总高6层,面积30-47平米不等。
合生国际城的2800户共分为7期开发
1幢5层、1幢6层、2幢11层、2幢18层、2幢四层复式住宅
在售二期12#楼普通住宅(32层超高层),主要为93㎡两房,127㎡、131㎡三房;公寓20多套房源在售,主要为40-50㎡小户型。
占地面积(万㎡)
该项目占地面积12000平方米
占地面积300000平方米,
占地面积24861平方米,
项目规划用地57480平方米
建筑面积(万㎡)
总建筑面积35000多平方米
总建筑面积550000平方米。
总建筑面积65986平方米。
规划总建面积200000平方米
均价(元/平方米)
12000
15000
11247
14081
容积率
2.50
1.50
2.20
1.60
物业费
2.00元/平方米·月
2.00元/平方米·月
2.00元/平方米·月
1.20元/平方米·月
开盘时间
2009-12-07
2010-01-30
2008-01-01
2004-01-01
开发商
宁波嘉盛置业有限公司
宁波合生创展房地产有限公司
宁波金鹏房地产开发有限公司
宁波银亿置业有限公司
6、项目的SWOT分析
(1、项目的优势
a、地块所在地庄市新城环境优美,交通便利;
b、未来有轨道交通二号线,利于吸引市区购房群体;
c、地块规模适中,邻水和高绿化率的规划定位符合市场消费热点;
d、周边新开发的楼盘销售价格已突破10000元/平方米,有助于本项目预期售价得以确保并提供上涨的可能。
(2、项目的劣势
a、地处庄市区,距离市中心较远;
(3、项目的市场机会
a、庄市新城整体定位较高、规划科学、环境优美;
b、区域内商品房紧俏;
(4、项目面临的威胁
a、新城区内新开发楼盘品质定位均较高,开发量集中,与该项目存在较强竞争;
b、客户群体以区域客户为主,目标客户群相对市区偏少。
7、项目的市场定位
1)目标客户
目前区域内购房者以本区客户为主。
随着新城区整体配套设施的日益完善,购房目标人群定位为该区内住房改善型客户、老城区及工业园区部分动迁居民、工业园区内中高层管理人员、年轻白领,私营业主、外省市在此经商者及部分房地产投资者等。
2)项目的市场定位
结合目前地块周边环境及市场等因素,综合评定该地块适宜高品质住宅项目的开发。
根据镇海规划局对本地块的规划条件,该项目须符合新城区高起点规划的要求,并达到以人为本,优化居住环境,提高生活质量的建设目标,新建住宅楼的造型、外观、立面及其住宅楼群体组合应与新城区已、在建的新建筑群体相协调,并突出沿路的建设造型立面,注重整体建筑景观效果和空间形态。
为确保本项目的开发达到上述要求并争取在品位上再有所提升,本项目建设标准拟定位为青浦新城区内的中高档住宅项目。
建设目标为:
建成后的小区环境优雅、景色宜人、生活便捷舒适,并为具有小康水准的住户提供较完备的休闲养身、运动健身之精致场所和一流设施。
3)售价定位分析
住宅价格
依照目前区域房地产市场已形成的价格分布体系,结合本项目规划所设定的品质要求及特征,并考虑上述明后几年区域内房地产市场可预期的良好发展前景,在参考目前区域内竞争楼盘市场价格的基础上,预测本项目住宅部分销售均价大致在15000元/平方米左右。
商铺价格
根据青浦区商业用房市场、出租价格水平及本地块的地段环境、人流和商业氛围等因素综合分析,预测本项目商铺部分销售均价大致在10000元/平方米左右。
三、项目的建设方案
该地块共由4部分土地组成,总面积达181968㎡,可建楼盘规模在30万平方米以上。
土地用途为住宅用地和商服用地。
主要规划要求:
容积率:
1.5≤R≤2.4;建筑密度(%):
≤35;出让年限为:
商业40年、住宅70年。
根据镇海区规划局、水务局、住宅局对本地块的规划要求,结合该项目的定位和开发理念对该地块设计出一个初步方案
名称
数量
单位
地块总面积
181968
平方米
总建筑面积
312330
平方米
住宅建筑面积
241233
平方米
其中:
高层建筑面积
132000
平方米
多层建筑面积
108000
平方米
公共建筑
12330
平方米
商业建筑面积
60000
平方米
地上及地下停车库
1000
个
其中:
地下停车库
900
个
地上停车库
100
个
自行车库
1950
平方米
总户数
1900
户
户均人数
人/户
3.5
容积率
1.7
10000m2/ha
建筑密度
30
%
绿地率
62.3
%
集中绿地
15.7
%
四、项目的实施进度
序号
时间
项目
2010年
2011年
2012年
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
1
项目立项
2
规划设计
3
主体工程
4
安装工程
5
装饰工程
6
配套工程
7
总体工程
8
竣工验收
9
销售
10
交房
五、项目总投资估算
1、总投资估算
(1)土地费用
土地费用21.92亿。
(2)前期工程费
1)可研招投标勘察设计费。
按规划总建筑面积计算,每平方米费用为40元,共计:
40*312330=1249.32(万元)
小计1249.32万元。
(3)建筑安装工程费
1)多层住宅建设费。
其造价按每平方米建筑面积为850元计:
850*109233=9180(万元)
2)商场及高层住宅建设费。
其造价按每平方米建筑面积为1400元计:
1400*192000=26880(万元)
3)小区公建建设费。
其造价按每平方米建筑面积为800元计:
800*12330=986.4(万元)
小计:
37046.4万元。
(4)小区配套工程费。
按每平方米建筑面积分摊80元计:
80*312330=2498.64(万元)
(5)管理费。
按2-4项的5%计算,为
40794.36*5%=2039.72(万元)
(6)不可预见费。
按按2-4项的5%计算,为
40794.36*5%=2039.72(万元)
(7)专项费用
1)城市设施配套费。
按每平方米建筑面积分摊50元计:
50*312330=1561.65(万元)
2)教育设施配套费。
可减免50%,按每平方米建筑面积为8.75元计:
8.75*312330=273.29(万元)
小计:
1834.94万元。
(8)贷款利息。
按利率5.6%,贷款金额为(1-7项费用)40%,贷款3年计:
(219200+1204.93+37046.4+2498.64+2039.72+2039.72+1561.65+273.29)*40%*0.056*3=17866.08(万元)
商帮公园西侧地块投资估算汇总表
序号
名称
金额(万元)
计算式或备注
一
土地费用
219200
二
前期费用
1249.32
三
建安费
37046.4
1
多层住宅
9180
850元/M2
2
高层住宅
26880
1400元/M2
3
小区公建
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