成都市土地市场分析报告.docx
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成都市土地市场分析报告
2012年成都市土地市场分析报告
一、成都市宏观经济运行概况
1.GDP保持平稳增长
2012年,前三季度成都地区生产总值已经达到6001.9亿元,预计全年生产总值将达到8100亿元,较去年增长13%左右,增速低于2011年,但仍保持较高水平增长。
城镇居民人均可支配收入预计增加至27245元,较去年增长13%左右。
2.固定资产投资同比大幅上涨
2012年1-11月,全市固定资产投资累计完成5301.4亿元,同比增长18.5%。
其中房地产投资额达到1679.67亿元,同比增长19.0%。
截止2012年11月成都市房地产投资额已接近去年全年房地产投资额。
2012年虽然调控基本并未发生太大的变化,但地方政策小动作不断,市场复苏迹象明显,整体上房地产市场已度过最坏的时期,处于良好的水平。
基于宏观经济,调整政策等方面考虑,2013年房地产市场不会出现太大的逆转,保持谨慎乐观的态势,量价保持平稳,或小幅上扬。
二.2012年成都市主城区商品住宅市场整体概况
市场低迷成交冰封
2012年房市逐步回暖,市场对限购政策以逐步适应,呈现出低开高走、曲折上行的态势。
相较与11年度,供应小幅回落,成交稳步回升,供应略显吃紧。
在供应方面,主要是因为上年度受限购等政策的大力调控,市场表现低迷,挤压了大量库存,致使本年度供应市场表现出去化存量的特征,新推量也随之有所减少,但因市场需求的强劲表现,增强了开放商的推盘信心,所以供应量只是出现小幅回落。
预计后市因前期存量的良好去化,减轻了开放商的资金链上的压力,再加之需求端的良好表现,供应量将稳中有升。
在成交方面,主要是因为市场需求旺盛、政策稳定,对前期限购等政策逐步适应,致使本年度成交量在曲折中上行。
尤其在第四季度,市场表现活跃,形成“暖冬效应”。
预计后市,随着市场向好的大势,成交市场将平稳上行。
图1:
2008-2012年成都市主城区商品住宅供需走势(万平米)
三.成都市主城区土地供需市场
1.主城区招拍挂市场整体概况
反弹明显商住逆转
2012年,成都市主城区(包括高新区)共公开拍卖、挂牌住宅类及商业类国有建设用地87宗(未包含四宗流拍后再次上台交易成功地块),总出让面积5122.41亩,成交5098.84亩合计86宗;未成交地块1宗,共计23.57亩;
成交地块中,住宅类用地40宗,商业类用地46宗,根据各宗地商住实际比例统计,2012年共成交2720.77亩住宅用地及2377.19亩商业用地,分别可建面积为687.63万平米、671.35万平米;与去年情况有所不同,今年商业与住宅用地供应出现了逆转,重新恢复住宅为主的秩序上来,但二者差距也并不太大。
图2:
2010-2012年成都市主城区住宅及商业用地供需走势(亩)
2.住宅类用地市场
城东优势明显
2012年,成都市主城区住宅用地供应成交最多的为城东,占到住宅总成交量的43.5%,城东二到三环之间正处于重要开发阶段,区域内各版块土地储备丰富,拆迁难度较小,具备上市条件地块众多,是城东领跑的主要因素,而城南地域广阔,加之天府新区规划政策,土地供应也保持稳定,城西供应基本集中在三环甚至绕城以外,且分布不均,“北改”于今年年初启动,因此虽然声势浩大,但旧城改造尚需时日,城北住宅用地供应依旧偏少。
图3:
2012年成都市主城区各方位区域市场住宅用地供需(亩)
表1:
2010-2012年各方位区域市场成交量对比(亩)
区域
成交量对比
2010
2011
2012
2010-2011变化幅度
2011-2012变化幅度
城东
896.87
468.92
1372.39
-47.7%
152.3%
城南
841.59
842.51
834.41
0.1%
-1%
城西
243.09
378.13
483.74
55.6%
27.9%
城北
440.57
67.5
19.31
-84.7%
-71.4%
城中
71.09
68.2
200.45
-0.4%
193.9%
全市
2493.21
1825.26
2910.3
-26.8%
49.1%
上表显示,除城北及城南,其余各个区域今年的住宅用地成交量均有不同程度的上升,城中由于绝对数值较小,因此波动数值较大,剔除城中,其余方位中城东反弹最为剧烈,增长150%,而整体来看,今年土地市场回暖明显,住宅用地增幅近5成,这也是由于去年市场状况较差,总量相对较低所导致。
外扩加速三环外渐成主战场
2012年,成都主城区三环外住宅用地成交1550.41亩,占总成交量的57%;占据了供需半壁江山,在成都三环内版图上,城北虽有大量潜在供应,但由于拆迁难度等因素供应量极其不稳定,而城南及城西的开发热点基本在三环以外,因此,外扩势在必行,而今年2-3环比重仍然较大的原因主要在于城东发力,实际上成都楼市主要战场正逐步向三环外过渡。
图4:
2012年成都市主城区各环域区域市场住宅用地供需(亩)
成交价格稳步走高
2012年,成都市主城区住宅用地整体成交均价为3287元/平米,较2011年的2875元/平米上涨14.3%;统计数据表明,今年主城区住宅用地价格走势呈现出高位震荡趋势,剔除挂牌等非正常因素影响,实际的市场价格在4000-5000元之间,这主要是受到市场销售状况趋好刺激,开发商特别是标杆房企对后市信心十足,加之为弥补库存,在土地市场上出手阔绰。
图5:
2012年成都市主城区住宅用地成交均价月度走势
小面积地块受青睐
今年成交地块中,小面积高溢价是主要的特点之一,由于门槛较低,小面积地块总是能吸引大量开发商关注,今年地王就出自于一宗面积仅为27亩的地块,而大宗优质用地斩获者多为标杆房企或拥有雄厚实力背景的国字号企业。
表2:
2009-2012年成交住宅用地地块规模对比
规模(亩)
09(按宗数计)
10(按宗数计)
11(按宗数计)
12(按宗数计)
10以下
1
3
2
8
10~20
6
3
4
14
20~50
11
16
23
29
50~100
12
10
16
24
100~300
8
7
14
10
300~500
0
0
0
1
500以上
0
0
0
0
拍卖为主,挂牌为辅
2012年,主城区住宅用地出让模式未有变化,依旧是拍卖为主、挂牌为辅;指标证书继续施行,住宅限购虽仍在继续,但住宅用地需求依旧强烈。
表3:
2008-2012年成交住宅用地出让方式对比
出让方式
09(按宗数计)
10(按宗数计)
11(按宗数计)
12(按宗数计)
拍卖
34
37
22
37
挂牌
4
2
1
3
合计
38
39
23
30
3.商业类用地市场
3.1供需走势
3.1.1城南重回榜首
城南今年凭借大源、站南板块的持续稳定供应,重新回到第一宝座,而城东方位也在去年的基础上稳定发挥,排名第二,天府新区板块的建设,是城南商业性质用地放量持续加大的主要因素,随着新川工业园区等规划的推进,未来数年,这一趋势将继续保持。
表4:
2009-2012年商业类用地供需对比
区域
供应(亩)
成交(亩)
09年
10年
11年
12年
08年
09年
11年
12年
城东
38
322
985
718.26
38
319
704
718.26
城南
1409
778
721
802.22
1336
778
721
802.22
城西
12
315
1105
282.16
12
315
1050
282.16
城北
219
613
315
505.98
219
613
315
505.98
城中
47
108
110
70.92
47
108
98
68.56
全市
1725
2136
3236
2379.54
1652
2133
2888
2377.18
3.1.2环域供需市场
高新南区是商业用地的主力供应区域,而其中的大源及站南组团均位于三环外,二至三环区域,则呈现出多点开花局面,建设路、科华路、沙河堡-东客站、红牌楼、双楠-外双楠等板块均有供应,虽然绝对数量不多,但位置较佳,对未来主城区商业市场影响相对较大。
表5:
2009-2012年商业类用地环域供需对比
环域
供应(亩)
成交(亩)
09年
10年
11年
12年
09年
10年
11年
12年
内环内
107
126
0
9.85
107
126
0
9.85
一~二环
66
207
158
61.08
66
207
146
58.72
二~三环
324
347
941
632.65
324
347
655
632.65
三环外
1227
1458
2136
1675.97
1154
1455
2086
1675.97
全市
1725
2138
3236
2379.54
1652
2135
2888
2377.18
3.2总体成交价格及各月成交价格走势
2011年,限购令开始施行,住宅需求受到抑制,政府在推地上也向商业用地侧重,但随着时间推进,商业地产也不可避免受到冲击,今年商住比例明显有所调整,重新回到均分天下的态势,而由于商业用地多为挂牌出让,且精华地段供应较少,因此,我们看到,今年各月商业用地成交楼面价格多在3000元左右徘徊。
图6:
2012年成都市主城区商业类用地成交均价月度走势
3.3地块规模分析
今年商业用地继续侧重于中小地块,集中分布在天府新区、城东建设路板块等,100-300亩区间地块有所增加,这类成片、大面积地块主要集中在绕城以外。
表6:
2009-2012年出让商业用地规模对比
规模(亩)
09(按宗数计)
10(按宗数计)
11(按宗数计)
12(按宗数计)
10以下
1
4
2
6
10~20
6
4
2
11
20~50
9
15
14
15
50~100
9
4
8
7
100~300
4
7
10
7
300~500
0
1
0
0
500以上
0
0
0
0
合计
29
35
36
46
3.4出让方式分析
挂牌出让仍然为商业用地主要出让方式,今年46宗商业用地,仅有4宗采用拍卖方式。
表7:
2009-2012年成交商业用地出让方式对比
出让方式
09(按宗数计)
10(按宗数计)
11(按宗数计)
12(按宗数计)
拍卖
1
5
1
4
挂牌
28
30
35
42
合计
29
35
36
46
4.市场回调供需活跃
2012年,市场一改颓势,从2月开始,进入小阳春,累积多时的刚需开始释放,开发商纷纷以价换量,市场去化逐步恢复正常水平,受到销售市场影响,土地市场也逐步迈入上行阶段,此前流拍的数宗地块均顺利拍出,而下半年市场房企抢地趋势更加明显,部分去化较多的大型房企亟需补货,出手阔绰,土地成交溢价频频,成都商品房市场经过近两年的盘整,已基本恢复到稳定状态,后期若无大的政策调整,预计明年土地市场仍然将维持活跃态势。
四、年度成交用地可开发情况
1.住宅类用地
1.1总开发量大幅攀升
2012年,成都市主城区共成交住宅用地2720.77亩,可建总面积687.63万平米,同比11年的435.28万平米,大涨58%,这主要是由于11年市场状况较差,土地市场供需随之缩水导致,对比往年,今年的成交量仍属于正常范围。
1.2向东向南大势所趋
如下图所示,今年城东住宅供应大幅增长,领跑其他各区域,可以明显看出,未来商品住宅供应区域仍然将集中在城东及城南,城北及城中新增住宅用地供应十分稀缺,未来仍将以消耗存量为主。
图7:
2010-2012年成都市主城区各区域住宅用地可开发量对比(万平米)
1.3楼面均价迅速回升
受到天府新区等规划利好影响,城南板块住宅用地楼面价格居高不下,与城中地块价格不相上下,对比2011年,这一情况显示出开发商对于城南的期望及信心均有明显恢复,而城东今年成交地块多集中在万年场-保和、八里庄-二仙桥等配套尚需完善板块,攀成钢等高端板块仅有一宗小面积地块成交,因此价格较以往有所下滑,整体来看,各区域土地楼面价格与区域内商品房均价呈正相关。
图8:
2010-2012年成都市主城区各区域住宅用地楼面均价对比(元/平米)
2.商业类用地
2.1商业用地可开发量保持小幅稳定增长
2012年,成都市主城区共成交商业用地2377.18亩,可建面积671.35万平方米,同比11年的745.78万平方米,下滑10%。
2.2城南王者归来
去年市场状况不佳导致商业用地供需大户城南退居二线,但今年城南再度发力,以279.13万平米再度登顶,城东商业比例持续成长,突破200万方排名第二,城北、城西、城中式微,分列最后三位。
图9:
2010-2012年成都市主城区各区域商业用地可开发量对比(万平米)
五、成都郊县土地供需市场概况
2012年郊县区共供应国有建设用地225宗共计18131.76亩,成交205宗共计16910.38亩,流拍及因故终止成交20宗。
本年度郊县区土地供需状况较去年有较大幅度的提升,供应面积同比上涨80.6%,成交面积同比上涨113.8%。
郊县土地供需的大幅增加主要来源于远郊供地量的大幅上扬,其中,2012年远郊土地供应11034.73亩,同比上涨226.2%,成交土地10341.37亩,同比上涨298.8%。
鉴于远郊的房地产项目去化速度低于近郊,而土地供应量今年却出现了远近郊区倒挂,后期或存过量的风险。
从近郊的土地出让情况来看,双流和新都凭借“天府新区”,“北改”等规划上的利好,辅以愈发成熟的配套建设,依旧领跑各近郊区县。
图10:
2012年成都市近郊土地供需情况
表8:
2011-2012年郊区土地供需对比
区县
近郊
远郊
供应与成交
供应(单位:
亩)
成交(单位:
亩)
供应(单位:
亩)
成交(单位:
亩)
2011
6657.34
5398.09
3382.38
2593.13
2012
7196.12
6568.95
11034.73
10341.37
表9:
2012年郊区土地拍卖楼面地价TOP10
区域
楼面
地价
面积(亩)
用地性质
竞得人
新津县五津镇临江村15、19、20组
6151
8.69
市政公用设施用地(加气站)
成都市新津县工业投资经营有限责任公司
青白江区同华大道以北、临时客运站以东
4900
0.95
商业用地
融和现代农业发展有限公司
青白江区同华大道以北、栖凤居以西
4000
2.59
商业用地
融和现代农业发展有限公司
新都区新繁镇正西街(16号地块)
3719
20.44
商业用地
成都峰瑞投资有限公
龙泉驿区大面街道驿都大道以南、规划道路以西
3110
52.48
二类住宅用地
万科
新都区大丰街道文化街
3050
11.11
二类居住用地
四川省虎龙房地产开发有限公司
龙泉驿区大面街道规划道路以西
3010
18.25
二类住宅用地
万科
郫县犀浦镇龙吟村5、6社
2858
129.40
二类住宅用地
蓝光
龙泉驿区十陵街道成洛路以南、规划道路以西
2800
70.87
二类住宅用地
万科
崇州市街子镇江城街
2790
14.39
商业用地
西源豪庭
表10:
2012年成都市近郊县区土地供需宗数及成交量
区域
供应(宗)
成交(宗)
成交住宅(亩)
成交商业(亩)
新都
23
20
562
1001
双流
27
24
1661
1119
龙泉
13
13
639
471
温江
6
6
228
116
郫县
17
14
597
210
从流拍到溢价下半年供需井喷
由于2011年年底市场遭遇寒冬,地块流拍不断,这种趋势也延续到了2012年年初,1,2月份的时候土地市场供应量虽大,但流拍状况较为常见。
随着开发商坚持以价换量策略,辅之于信贷方面的利好消息,住宅市场从3月开始逐渐回暖,其良好的势头也逐渐蔓延至土地市场,但由于此时各地方政府及开发商观望情绪仍存,因此流拍率虽有所减少,但推地量依旧处于低位,直致7,8月份住宅市场呈淡季不淡现象,市场回暖大局已定,政府推地节奏开始骤然加快,此时开发商资金链已经有所缓解,故拿地热情也有所提升。
时致年末,为了完成土地供应计划指标,土地放量呈井喷状态,而各路开发商也较为看好明年的市场走势,于是供需双双冲高,完美收官。
图11:
2012年郊区县月度土地供需
1.双流:
成交总量领跑新兴板块现身
2012年双流县共供应土地27宗,供应面积达3082.11亩,同比上涨109.0%;成交土地24宗,成交面积2744.40亩,同比上涨164.8%;其中住宅用地1641.21亩,商业用地1103.17亩,商住倒挂的现象较去年有所扭转,去年双流县出让之土地商业用地面积占比达73.5%,而今年仅有40.2%。
尽管双流县华阳(部分)及中和被划入主城区,但是由于天府新区规划的利好,使得城市向南发展的基调不变,因此其整体土地市场仍领跑各区。
成交年底突增,华府板块现身
11月是双流县土地成交的高峰期,由于在该月里面保利,九龙仓,中信等知名房企在华阳一心社区及清河社区共计拿地1425亩,共占据双流县土地成交总量的51.9%。
该板块从区位上来看与天府新区的发展方向相契合,业内人士为其命名为“华府板块”,并看好其后期走势。
从目前来看,该板块离市区中心已经较远,其外来人口吸附力和发展状况还有待后期观望。
图12:
双流县2012年土地供需月度走势
月度价格走势起伏年末稳定增长
2012年上半年双流土地市场价格整体有所起伏,时致6月,由于佳兆业和蓝润集团分别以较高的溢价斩获了西航板块和东升板块的优质住宅用地,以致当月成交土地均价达到435万元/亩,为全年最高水平。
进入下半年之后双流的土地价格相对稳定,楼面地价呈现出稳中有升的趋势。
图13:
双流县2012年土地成交价格月度走势
年度成交总金额居于郊县区榜首
2012年双流县土地出让总金额达到79.39亿元,同比去年全年增加217.1%,同时也领跑各郊县。
表11:
2012年成都市郊县区土地成交总金额
区位
2012年度成交总金额(亿元)
双流
79.39
郫县
30.14
温江
8.52
新都
22.63
龙泉
33.42
2.龙泉驿:
成交较为集中年底价格飙升
2012年龙泉驿共供应土地13宗,成交土地13宗,其成交的土地面积共计1110.11亩,供应面积同比下滑15.5%,成交面积却同比上涨53.8%。
从成交土地的商住结构来看,成交住宅用地638.86亩,商业用地471.24亩,商住供应较为均衡。
从月度供需来看,2012年龙泉驿的土地供需主要集中在年初和年末。
其中,年初有两宗地块共计301.23亩因故取消挂牌,而后再次挂出,并在11月份顺利成交。
图14:
龙泉驿2012年土地供需月度走势
价格年末飙升板块价值分化
2012年龙泉驿土地成交整体均价为301万元/亩,同比去年上涨了34.4%,地铁2号线的开通等利好拉高了大面镇与十陵镇的土地价格,以致龙泉驿区土地成交均价整体上扬。
2012年龙泉的土地价格在12月份出现了大幅度的飙升,主要是因为12月份龙泉出让之地块多为大面镇,十陵镇的优质住宅用地,其区位大多位于三环和绕城之间,对于开发商来说具有一定的吸引力,故楼面地价从之前的月均400余元每平米飙升到12月份的2178元/平米。
值得一提的是,万科在该月斥资12.79亿在龙泉拿地约180亩,可见开发商对于其区域发展潜力较为看好。
图15:
龙泉驿2012年土地成交价格月度走势
3.新都:
商住继续倒挂价格郊县末位
2012年新都区供应土地23宗,合1717.33亩,同比去年下滑19.9%。
成交土地20宗,合1563.01亩,同比去年下滑23.5%;其中住宅用地561.35亩,商业用地1001.42亩。
新都区的土地市场呈较为明显的商住倒挂现象,而出让的商业用地多以市场用地为主,而“北改”导致主城区部分专业市场外迁以及新都政府对于商贸区域的规划是市场用地大量走向出让平台的主要原因。
图16:
新都区2012年土地供需月度走势
价格波动较大商住差异明显
2012年近郊的土地市场中,新都区以145万元/亩的成交均价位居末位,同比下降10.5%,主要是由于大量市场用地的出让拉低了其土地均价。
2012年全年新都共计出让市场用地约634亩,地价仅为56万元/亩;而二类住宅用地成交面积为488亩(未剔除其中可兼容的商业),地价却达到287万元/亩。
商住用地价格差异明显可见一斑。
再来看新都区的月度均价,受同样原因的影响,新都区各月份间土地成交价格波动也较为明显。
如8月份仅成交了一宗11亩的住宅用地,但由于部分中小开发商看好其快建快销的潜质,因此该地块遭到了哄抢,最后以3050元/平米的楼面地价成交,为全年最高。
值得一提是,在土地市场整体火热的情况下,作为新都住宅开发主力区域的大丰镇在年底却遭遇了连续的土地流拍,流拍地块共计3宗,流拍面积达到154.31亩。
可见大丰镇虽在开发潜力上有一定的优势,且已有保利,蓝光等品牌房企入驻,但由于其地处城北所带来的区域抗性,以及近年来大量的土地供应使得开发商在该板块拿地时趋于谨慎。
表12:
2012年新都区专业用地与二类住宅用地比较明细表
新都区2012年
成交面积(单位:
亩)
单亩地价(万元/亩)
专业市场用地
634
56
二类住宅用地
488
287
(备注:
该表中未含商服用地及可兼容住宅的商业用地)
图17:
新都区2012年土地成交价格月度走势
4.温江:
低位运行供需持平
2012年温江区供应土地6宗,均顺利成交,共计约344.70亩,供应及成交面积同比去年下降72.2%,在整个郊县土地中居末位;其中住宅用地228.30亩,商业用地116.40亩。
温江的土地市场近两年一直呈现不温不火的状态,预计后期随着地铁4号线的工程继续开展,温江的土地市场或呈现稳中有升的态势。
图18:
温江区2012年土地供需月度走势
价格位居中游
2012年各近郊的土地市场中,温江区247万元/亩的均价,以及1054元的楼面地价均位列中游,而每月土地价格走势由于出让土地较少,土地规划差异较大,因此相对而言呈现出一定的波动性。
图19:
温江区2012年土地成交价格月度走势
5.郫县:
双铁区域火热成交单价居首
2012年郫县供应土地17宗,面积为941.87亩,同比去年上涨93.4%;成交土地14宗,面积为806.73亩,同比去年上涨124.4%
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