房地产开发项目工作年终总结.docx
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房地产开发项目工作年终总结
2018年房地产开发项目工作年终总结
2018年整年中,世界都处在金融危机的阴影下,当然我们国家也是受到金融危机的很大影响,经济发展速度明显放缓,人民的生活水平不再像之前那样的好了。
同样金融危机给我们国家的房地产事业产生巨大的影响。
楼房滞销,楼盘无法开发,房价时高时低,没有任何的市场规律,这些都给我的工作带来了很大的困难,不过总体来说。
2018年我的工作还是很好的。
2018年本人主管的部门是房地产公司工程技术部,绝大部分精力用在了项目的工作上,工作范围广、任务重、责任大。
较好地履行了作为行政职务和作为专业技术职务的职责,发挥了领导管理和组织协调能力,调动了广大员工的工作积极性,较好地完成了所主管的全年工作任务。
现就本人一年中所主管的工作总结汇报如下:
一、生产任务完成情况:
1、开发项目:
所开发的项目有综合楼、住宅楼,共三栋18层高楼约12万㎡,总投资约2.5亿元,该工程继XX年启动以来经过三年多的努力,在全公司员工的共同配合下,已圆满竣工。
项目的存在,树立了集团的良好形象,是集团公司领导的置业公司闯进省房地产行业的标志,是面向市场发展的第一步,是全体公司员工值得骄傲的显著地标。
2、在项目的建设中深刻的体会到一个国有企业下的子公司要在现有的市场经济制度下生存并发展,我们还有很多东西要学习、要改变,在公司成立十个月来,工程技术部门也肩负的巨大的挑战,此项目是公司的成长项目也是形象项目,我们部门在施工中必须要更加努力和细心,具体心得如下:
第一步:
技术力量改变
通过这个项目,我们深刻的认识到我们部门在技术这点要求上还有很大的缺陷,对新事务的领悟能力不够,对新施工工艺掌握不全面,对现场的管理和具体计划安排上还有很大的差距,因为对某一项技术要求监督的不到位,很容易就会让施工方有机可乘,这样也会公司带来不必要的经济损失,因此我们部门每个人将会为此制定了一个学习计划,边学习边交流边考核,以此来提高个人的技术处理能力,为下一个工程做好充足的准备。
第二步:
思想观念改变:
国有企业有其特定的生存环境,有其独特事务处理方式,但是对于我们部门在对外的施工中还仍然保持以往的高姿态、高调子、以自己为中心的思想,那么我们将遭受到市场经济的淘汰,现行的市场经济奉行的是公平竞争和抓住机遇再加勤奋、实干,目前我们正一步步走向这个区域,我们就要意识到在这个区域生存的条件是什么?
该怎么样去做才能生存,不能再依赖于以往的旧思想、旧观念、旧的模式去衡量我们现在新的生存环境,我们必须要有这样的思想转变,只有转变了这种观念和思想我们才会有更好的发挥空间,通过项目二年多的现场施工管理我们也认识到了思想转变的盲目和空白,因此下一个工程开始之前,我们就要先给自己的思想定一个位置,这也是我们部门在逐步努力向前转变的第一步。
第三步:
管理模式改变
俗话说:
国有国法,家有家规。
我们工程部门的来说,管理的好与坏直接影响到公司的经济利益。
在此项目中仍然存在老管理模式,与此同时新的管理模式的加入也在逐步取代旧的管理模式,毕竟此项目是我们公司从成立以来最大的、直接面向市场的项目,无论从思想转变还是到管理模式的改变和加强对于我们来说都需要一个过程,我们会在这个过程中认真学习和改变并逐步实施新的管理模式,从这个工程中我们已经学习到了外界市场下的管理模式是什么样子,每个职工对自身的要求应该是什么样,全部门应该怎么去做。
工作中存在的主要问题:
1、合同的履行:
此项目基本上严格履行了合同,但在工程款的支付上施工单位普遍的意见。
建议在今后的项目中在工程开工后至竣工验收之前,公司应严格按照合同约定的方式和期限支付工程款,按照中标价格和中标工期与施工单位严格履行承包合同。
项目部才能严格要求施工单位按节点计划完成工程任务。
2、工程分包:
由于特殊原因,此项目分包单位过多,如:
基础分包、电梯分包、消防工程分包、防火门分包、入户防火防盗门分包、阳台栏杆分包、铝合金门窗分包、幕墙工程分包。
这类分包单位往往因专业特殊、关系特殊,直接与业主联系,总包和监理难以对其进行管理。
这其中有些分包单位与专业管理机构、开发商、总包单位、监理能很好的协调关系,能严格按要求完成工程任务,为开发商出谋划策,节约投资,也有些单位——如防火门生产安装方,由于其公司实力有限,管理不力,不能按合同给定的时间按时完成任务,且产品质量未达到理想要求,直接影响了整个工程的竣工验收。
3、监理公司:
监理应当依照法律,法规及有关的技术标准,设计文件和建筑工程承包合同,对承包单位在施工质量、建设工期、建设资金使用等方面,代表建设单位实施监督,并履行法律法规规定的监理安全管理职责。
此项目选择的二家监理公司普遍现象是老同志多,经验型的专门人才太少,缺乏年富力强,理论水平高的中坚力量,不能适应日新月异的新技术、新工艺的工作要求,不具备专业齐全的专业人员,且部分监理人员兼职过多,监理力量投入不足,监理职责不明,尤其在后期装饰装修阶段,监理更应本着对项目负责、敢抓敢管,不能放松管理,必须督促施工单位履行其管理职责。
4、企业形象:
一个楼盘的销售价格,不仅关系到楼盘的地理位置、规划设计、建筑设计、户型设计、建材采用、小区环境、配套设施、交通条件、销售价格等因素,已经上升到对休闲舒适、企业品牌、文化内涵等多方面的综合需求,对房地产企业树立良好形象提出了更高的要求。
5、项目前期:
一个项目的成功与否,项目的前期论证是最重要的。
前期应做好充分的论证,包括可行性和设计阶段。
这样虽加大了前期的成本,但是从整个项目的成本控制来考虑,前期的投入是事半功倍的。
可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用,此项目虽然做了也是流于形式,都是靠感觉去上项目,这是非常危险的。
虽然现在可以说此项目基本成功了,但对下一个项目我们应充分掌握消费者的心理,准确地估计市场的容量,制定好完美、可行的销售计划。
另外在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来,这样就可尽量的减少开发者的现金投入,减少资金成本,让项目得于顺利进行下去。
6、项目设计:
我们现在可以说此项目的设计不够完美,其主要责任在我们。
由于对市场了解不够,住宅部分设计成塔楼,局部户型的采光和通风存在一些问题,户型面积过大,户内厨房面积过小,不能满足现代生活要求,综合楼的负一层过多考虑使用功能,在没有与意向客户签定合同的情况下,按其要求北向设计了部分跃层,对后期的销售工作带来一些难题影响。
尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大,一般只占建安成本的1.5%~2%,但对工程造价的影响可达75%以上,由此可见,设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短,直接决定人力、物力和财力投入的多少。
合理科学的设计,可降低工程造价10%。
但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济,任意提高安全系数或设计标准,而对经济上的合理性考虑得较少,从根本上影响了项目成本的有效控制。
7、成本控制:
随着国家对房地产行业的一系列宏观调控政策的出台和房地产市场的不断成熟,房地产行业已经难于维持数年前的高利润率,仅靠短平快运作,粗放式管理已经无法适应目前的房地产市场状况,必须要从多方面进行成本控制,方有可能实现理想的投资效益。
要控制好房地产开发的成本,首先应选择设计经验丰富的设计单位和主设计人员,一个好的设计是对项目成本的最好控制。
在施工阶段要及时对材料进行性能分析的基础上力求先用价格低的材料,通过诸如改变配合比、使用添加剂等技术手段来降低材料消耗费用。
通过建立分包商、材料商资料库来选择合适的分包商和材料商,也可对分包商、材料商采用招投标,实行“货比三家”,选择经济实力强和有现场管理经验、技术力量好、有熟练工人的分包商,以及产品质量好、供货时间能保证、信誉好的材料商。
同时做好事中控制,即工程成本形成过程中的控制,做到“边做边算、不断调整”,切实控制住成本。
同时要想方设法减少和避免无效管理和劳动,把降低工程成本的观念渗透到每个施工管理环节中。
8、与政府各部门的关系处理上:
在房地产开发中还有一大块费用就是政府性质的收费,这些费用一般都有明文规定。
但是也有很多费用时可以折减,此项目交纳的政府规费为1524万元,占项目总成本的6.5%。
对于这块费用就是一句话:
了解政策,和各政府部门搞好关系。
用最少的钱去办最多的事。
但是这是牵扯到各方关系最多的地方,我们开发商一定要控制好,这就需要处理关系时的灵活和智慧。
9、管理上:
管理的严密对于一个项目的成功而起怕作用是不言而喻的。
与其他项目相比较,房地产开发项目对于管理的要求是更高的,因为它更复杂,涉及的面广,时间跨度大。
如果管理上稍微出现点纰漏或者松懈,可能就会造成很大的损失。
我觉得是对项目的成功、成本控制最有意义的,就是对施工队伍的选择和对材料的管理。
可以这样说,在施工阶段,投资是最大,但项目的投资已经定了,也没有弹性了,在这里把握的原则是少浪费。
所以说施工队伍和材料是最关键的。
在保证工程质量的前提下,提出各种施工方案,并从技术和经济上进行对比评价。
尤其是像从去年九月末至今的主要建材市场价格的大幅度上扬,预结算员应做好价差分析及时向上反映,对于我们日后的结算及后序工程的成本控制工作具有积极意义。
2018年的收获
一是锤炼了自我,提高了自身的生存本领和竞争能力。
在激烈的市场竞争中,使我对事物的判断,对事情的决策斡旋能力有了很大的提高。
从草率决定到严谨思维;从一件事情需层层请示到自己独立思考决策判断;从事事依赖别人到自己协调方方面面关系独立完成一个项目。
经过各个阶段的学习锻炼,我感觉自身在为人处事方面经历了深刻的转型。
二是开阔了眼界,学会了用全方位的思维去了解社会、思考人生。
在工作中我对市场经济的规律有了更加深刻的认识。
在新经济时代,科技、信息、诚信、团队合作精神显得尤为重要。
三是体验了竞争,加速了自身知识的不断更新和个性的不断完善。
商业竞争无情,需要的是高效率,在信息获取、决策、执行任何一个环节反映迟缓,机遇稍纵即逝。
而这些必须全面的知识和快捷的信息。
在不断的学习中,要拓宽了自己的知识层面。
怡景苑工作的每个阶段都经历了种种意想不到的困难,至今记忆忧新。
在项目的每一个阶段都要谨慎思维、不能出现一点纰漏。
2018年即将过去了,转眼间又将跨过一个年度之坎,回首这一年,内心不禁感慨万千,2018年,虽没有轰轰烈烈的战果,但也算经历了一段不平凡的考验和磨砺。
非常感谢相关领导给我这个成长的平台,令我在工作中不断的学习、不断的进步,慢慢的提升自身的素质与才能。
回首这一年,我走过人生很重要的一个阶段,使我懂得了很多,领导给予了我很多的支持与关爱,在此我向相关领导及各位同事表示最衷心的感谢,有你们的协助才能使我在工作中更加的得心应手,也因为有你们的帮助,才能令到公司的发展更上一个台阶。
2018年的工作,我相信比之2018年会好做很多。
首先一条就是金融危机对我们的影响开始逐渐的变小,人民也开始逐渐的开始购房,这些都是必然的,金融危机不可能永远的持续下去。
所以我想我会在2018年的工作中做到更好。
能够走到今天主管的位置,我付出了很大的努力,也是工作成绩斐然才得来的,我会珍惜现在的工作,将我的工作做到最好的!
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一年来自己究竟做了些什么,短时间还是真的不好想,因为一年的时间实在有些漫长,在一年的时间里,却没有发生什么特别值得我怀念的事情,就这样平平淡淡的走过来了,没有任何的涟漪,我也知道,生活就是这样,有着很多的值得我慢慢品味的东西,总体来说一年的时间还是值得怀念的!
在2018年即将过去之际,回顾我在年中总结时“立的誓”,有一点点欣慰,也有一点点遗憾,当然随着公司各项业务的蓬勃发展,我更多看到的则是我们所致力于的新农村事业未来的憧憬和希望。
这是今年下半年以来,在工作中让我体会最深也受益最大的一点心得。
今后的工作中,我将继续坚持自己一贯以来“宽以待人,严以律己”的工作格言,并将在不断完善细化自己工作的同时,通过在网络技术方面的积极充电来进一步充实自己,从技术层面提高自己的业务能力。
下面我会就今年所完成的各项具体任务和日常工作做一番全面的梳理。
●具体任务:
◆完成松江乡村假日网全案的板块策划,内容(文字、图片)采集、组织、编写,以及后期的补缺、完善、维护工作。
(从5月份开始到11月初完成,前后耗时约2~3个月的时间)
◆完成华东农业网商务版全案的栏目策划、分类、协调和相关板块信息的采集、整理、录入、维护。
(从10月底开始,耗时约一个月时间)
◆奥运期间,一点通“奥运专栏”的内容维护。
(从奥运会开幕一直到残奥会闭幕)
◆完成电子商务部各类宣传文案(品牌内涵、产品介绍、新闻稿、中秋贺卡)的撰写。
◆完成今年各期内刊的编辑工作。
(算上12月底安排的一期,今年一共是5期)
◆完成农委征文比赛文章一篇,题为《我们的路在这些年不断延展》。
◆完成《一点通使用说明书》附录编辑工作。
◆完成对公司有关项目招标信息的搜查、整理、汇报。
以上任务的顺利完成,常要有赖于设计部同仁不分巨细,恪尽职守的鼎力支持,每次和他们一起合作,工作总会少几分枯燥,多几分乐趣。
不积跬步,无以成千里。
在过去的一年中,由于工作经验的欠缺,我在实践中暴露出了一些问题,虽然因此碰了不少壁,但相应地,也得到了不少的磨砺机会,这些机会对我来说都是实际而有效的。
有了这些不可或缺的经验,和半年前的业务水平比起来,现在的我工作起来明显会感觉较之以往更加的顺手,效率自然就高了。
其实所谓事倍功半,所谓厚积薄发,就是每天都要尽可能地累积进步,哪怕只是几处“微不足道”的细节,天长日久下来也是一笔可以极大助力工作的财富,要知道专业和不专业的区别就在于那些看似无足轻重,事实上却非常关键的差别。
认真、务实、创新、激情’这是我自己定下的岗位关键词,在下半年的工作中,我一定会用具体的工作绩效来诠释这些词汇的真正内涵,用我的实际行动证明自己能做的更好!
在2018年的工作生活中,我也不知道自己到底能够做到多好,但是我知道,在时间慢慢的推移中,我会逐渐了解生活的本质,逐渐找到自己前进的方向,逐渐的发现自己曾经的梦想,逐渐走上人生的正轨,这些都是我慢慢的要熟悉的,相信我在来年的工作生活中一定会做好!
转瞬间一学期又过去了,想想这一学期心理不由得有些伤感,自己付出了很多,回报却很少,2班已经在我手里一年了,成绩有所提高,但提高有限,为了更好的带好这个班,现将这一学期以来的经验教训总结如下:
班级的日常管理应当刚柔并济
一、懂得宽容,以同龄人的心态理解学生、尊重学生
作为一名班主任,要尊重学生人格,善于进行“换位思考”,关心学生学习的细微变化和点滴进步,及时地加以引导、表扬、鼓励,使学生逐渐对班主任产生一种亲切感。
班主任的信任能唤起他们的自尊心、自强心,激励他们发奋学习,战胜困难,产生强大的内在动力。
二、多赏识学生,让表扬和鼓励助学生走向成功之路
学生是渴望赏识的,很难想象一个成天被挑剔的人,会不垂头丧气,会有成就感,会充满信心。
我们要培养的是热爱生活,勇于实现自我的人才。
所以班主任应该多给学生一点笑脸,多给一点赞扬,让学生在自信中成长!
三、民主地处理问题,给学生“辩护”的权利
教育学生实质上就是要告诉学生哪里做的对,哪里做的不对!
如果学生已然知错,就不需要再教育了。
为了更好地处理学生出现的问题,班主任可以先让学生为自己“辩护”,这样可以避免未弄清楚状况就下结论,使得学生感觉受到委屈,表面应付,心里不服。
也容易赢得学生,使他们乐于与你交流,便于问题的解决!
四、看准机会,选择最佳时机,进行思想教育
在实际的教育工作中,只要班主任在与学生的交往中注意调查研究,摸准学生的思想脉搏,掌握学生心理活动规律,善于捕捉教育时机,教育工作就会更加主动、有效。
尤其对后进生来说更为重要。
1、捕捉学生“闪光点”。
对后进生来说,他们的心灵深处同样蕴藏着进取奋发的心理需要。
班主任不能只是被动地等待后进生的“闪光点”的出现,而是应主动地抓住或创设条件,诱发后进生的自尊心和荣誉感,哪怕只是闪电般的那么一瞬间,也往往是后进生转化的最佳时机。
2、选准教育时机。
在教育时机未出现时,班主任要耐心等待,当最佳教育时机到来时,要抓住契机进行教育,因为此时教育学生,最容易被学生接受,教育效果最佳。
五、优等生更需要鼓励,更需要管理
后进生的转化工作对一个班级来讲是重中之重,在做好这一工作的同时,优等生的教育鼓励工作同样也不能忽视,优等生教育好了,有了学习的动力,你就会为转化后进生赢取更多的时间,同时也有助于良好学习风气的形成!
在2班的管理上,我更多地将工作重心放在了后进生的转化上,以至于一些优等生并没有真正的抓住,成绩起伏不定!
同时,优等生的教育管理要比对后进生的管理难度更大,这些学生多多少少都有一些坏毛病,而且这些人往往最不能理解老师的付出,不懂得感恩!
抓不住这些学生,对我们整个班级都是不利的。
六、师严然后道尊,收放自如,宽严得当,宽是为了严,严同时也是为了宽
与学生成为朋友关系,并不意味着对学生放任自流。
要严出于爱,爱寓于严,严而不凶,宽而不松,严在当严处,宽在当宽处,这样教育才能真正落于实处。
部分年轻教师心理误区:
对学生宽容,与学生成为朋友,学生很高兴,成绩始终上不去,弄得老师学生都焦头烂额!
有些人常把“亲其师信其道”挂在嘴边,这句话本身没有错,亲而不严就无法做到真正的亲,只要严出于爱就一定可以得到学生的理解,严不等于与学生不亲,只是另外一种亲的方式而已,每每毕业的时候学生感激的是那些对他们严的老师,而不是课堂上很松的老师!
因为学生感知到了那份真挚的爱!
总之,师道必严,否则很多时候都是徒劳,原因很简单:
每个人都有惰性!
以上是我本学期工作的一点体会!
在今后的工作中,我将继续努力工作,积极向老教师学习请教,不断提升自己的业务能力,争取早日成为一名优秀的班主任!
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