无锡新沂工业园控制性详细规划说明书.docx
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无锡新沂工业园控制性详细规划说明书
第一章规划背景
新沂市位于东陇海中段,是苏州鲁南地区重要交通枢纽和经济增长点,长期以来新沂依靠自身资源优势,建立于相当规模,以化工、造纸、能源工业为特点的传统产业经济,形成了自己的发展模式。
然而,在当今日益经济全球化的大环境中,新沂也受到了来自周边区域日益强烈的竞争压力。
在当前世界经济第五次增长周期的成长阶段,产业经济结构面临新的改组。
经过20年的经营发展,沿海发达地区的经济进入新的发展阶段。
由于长三角和珠三角地区土地价格和劳动力工资的迅速上升,以及煤、电、油、运等能源物资的短缺,这些地区的一些资源和劳动密集型产业开始加快向内地次发达地区转移的步伐。
21世纪的前20年是我国进行现代化建设的大好时期,也是全球产业结构调整和产业转移的战略机遇期,处于东陇海线工业带的新沂市的发展面临着难得的历史性机遇。
如何正确把握这一趋势,因势利导地引进外力,进行产业结构提升和调整,成为新沂社会经济发展的迫切课题。
根据省政府苏南与苏北资源整合,共同发展的战略部署,2006年无锡新区与新沂市建立了经济互助战略伙伴关系。
计划在新沂市沭东地区建设无锡—新沂工业园,以整合彼此优势强项,资源共享互补,实现两地社会经济事业共建双赢。
无锡—新沂工业园总用地面积为33.41平方公里,计划用5到10年的时间建设完成。
本控制性详细规划将在宏观规划的指引下,在空间上落实土地利用、景观控制、配套服务和市政设施,为规划区的开发建设提供规划指引。
第二章现状综述
2.1既有规划效用分析
《新沂市城市总体规划(2004—2020)》于2005年6月完成,在这一轮规划中对新沂的定位为“沿陇海产业带中部中心城市,徐州都市圈东部重要节点城市。
”凸显了新沂在区域中的重要地位,也指明了新沂未来发展的方向。
2006年,在省政府的部署下,无锡新区与新沂市计划在新沂沭东地区共同建设无锡—新沂工业园,这项任务不但将整合彼此强项、资源共享,实现两地社会经济事业共建双赢,也打破了原总体规划近期主要向南、西拓展,东部完善的格局。
同时,由于总体规划编制时,205国道等建设项目的方案或资料并未完全确定,也使得总体规划与如今现状产生了一定的差异。
故此次《无锡—新沂工业园控制性详细规划》在总体规划思路的指导下,根据新形势的发展情况,对其展开了完善、修正以及深化的工作。
相信通过无锡、新沂两方的共同努力,以及对园区的合理规划,必将使沭东、沭西两翼齐飞,共创和谐发展的产业新城。
2.2位置与范围
规划区位于新沂市东部,西起沭河,东北至新长铁路,南抵徐连高速公路,总用地面积33.41平方公里,其中启动区面积为2平方公里。
2.3水文条件
园区内地面水体主要有沭河和黄墩河两条河道。
沭河为区域性泄洪通道,承担着鲁南山地季节性排洪的重任,设防等级为100年一遇。
黄墩河系天然河道,发源于鲁南,流经园区,在下游汇入沭河,沿岸湿地生态环境保存完好。
其他内河水系缺乏系统性,水系杂乱,水利设施年久失修,汛期河水倒灌,积涝严重,是园区建设存在的较大隐患。
2.4气候条件
新沂市属于暖温带湿润性季风气候,春季天气多变,夏季高温多雨,秋季天高气爽,冬季寒冷干燥。
市区常年气温平均为13.7℃。
年极端最高气温39.9℃,年极端最低气温-22.4℃;全年平均日照时数2527.5h,无霜期200天左右,最大冻土深度33CM,年平均降水量921.8MM,多集中在7—9月份;常年主导风向为偏东风,年平均蒸发量136.7MM。
2.5人口社会
园区行政区划主要涉及新东、田吴、神山、北沟、仲庄5个行政村,以及塔山村、南沟村、八户村、石间村、官庄村的部分地区,现状人口规模约为3.3万人。
另外还有一个解放军的旅部驻扎在园区内。
本规划区域内的人口结构以农业人口为主。
随着园区的开发建设,近年来城镇人口的机械增长显著,并伴随有少量的流动人口。
当前,园区内的人口分布主要集中在新东、田吴、神山、北沟等片区。
2.6土地利用现状
规划区总用地面积3340.54公顷。
其中:
城市建设用地相对较小,主要为工业用地、居住用地和少量商业用地等,共计383.54公顷,占规划用地的11.43%;非建设用地主要包括水域、耕地、园地、村地、牧草地、弃置地等,共计2958.40公顷,占88.57%。
表2.1用地现状综合表
用地代码
用地性质
用地面积(公顷)
占现状建设用地比例(%)
大类
中类
R
R1
一类居住用地
14.34
174.71
5.23
R2
二类居住用地
13.16
R3
三类居住用地
1.41
R4
四类居住用地
101.72
Rj
托幼、中小学用地
34.10
Rh
住宅混合用地
9.98
C
C1
行政办公用地
22.02
67.61
2.02
C2
商业金融业用地
17.60
C5
医疗卫生用地
3.58
C6
教育科研用地
21.49
C9
公共设施用地
1.22
M
M1
一类工业用地
22.70
96.19
2.88
M2
二类工业用地
52.02
M3
三类工业用地
21.47
W
W1
普通仓库用地
6.57
9.11
0.27
W3
堆场用地
0.76
Ww
物流用地
1.78
T
T1
铁路用地
0.96
1.39
0.04
T2
公路用地
0.43
S
S3
社会停车场库
1.61
1.61
0.05
U
U1
供应设施用地
8.84
14.60
0.43
U2
交通设施用地
3.22
U3
邮电设施用地
0.13
U4
环境卫生设施
1.20
U6
殡葬设施用地
1.21
G
G1
公共绿地
12.23
15.00
0.44
G2
生产防护绿地
2.73
D
D3
保安用地
2.33
2.33
0.07
E
E1
水域
194.17
2958.40
88.57
E2
耕地
2261.40
E3
园地
10.69
E4
林地
222.85
E6
村镇建设用地
247.59
E7
弃置地
21.70
总计
3340.54
100
2.7建筑现状
1、建筑质量
无锡—新沂工业园内,现状建筑质量按好坏分为三类。
整个地域范围内的建筑以质量较差的农房为主,其中夹杂着部分质量一般的建筑。
少量较好建筑主要分布在两河间区域内,多为新建建筑。
2、建筑层数
无锡—新沂工业园内,现状建筑层数主要以一层和二层农房为主,部分区域也集中了一定数量的三层农房。
三层以上建筑数量很少,除市府路商业较集中地段以外,均零星分布在整个区域内。
2.8公共设施
公共设施包括:
市镇村管理机构、商业服务设施、卫生医疗设施和教育设施等方面:
(1)行政管理设施:
规划区内行政管理级别不高,除村级行政单位外,市镇级分支机构主要集中于黄墩河、沭河围合区域,及市府路两侧。
(2)商业服务设施:
现状商业服务系统并不完备,以为农村居民点服务的基层商业和农贸商业网点为主。
(3)医疗卫生设施:
共有一家专科医院和三家综合医院坐落于规划区内,它们主要分布于长江路以西、市府路以北区域。
(4)教育设施:
在规划区内,有幼托、小学,但这些设施普遍档次不高且主要设置于北部地区,因此不能满足区域未来均衡发展的需要。
而区域内中学共有6所,九年一贯制学校2所,但多为私立,公立中学仅有一所高中、两所初中。
2.9市政设施
现状城市基础设施较为薄弱:
(1)给水工程设施:
新沂地区现状给水主要依赖地下水源,现有的三口地下水井和一口备用井,分布于北侧市府路大桥附近。
由于基岩出露较浅,地下水可开采量并不充足。
目前配水管网系统尚不发达,主要集中于北部沭河、黄墩河之间地区,其他农村地区自来水普及率不高。
(2)排水工程设施:
目前大部分地区尚未形成完善的排水体制。
仅沭东开发区的少数道路铺设了雨水管线,工业污水多为水渠直接排放,污染严重。
(3)电力工程
现状规划区内的电力供应是以农村用电为标准设置的,新安变电所有田新和北新两条10KV输配线,北沟变电所另有田开和北沟两条10KV输配线。
此外,区内还有热电厂一座,因负荷不足,正常情况下没有满负荷运转。
2.10道路交通
徐连高速公路,京沪高速公路和205国道(在建)组成园区现有对外联系的主要通道。
工业园位于沐东地区,与老城区隔水相望,现有市府路,大桥路和205国道上的三座桥梁与之相连。
市府路和大桥路为园区现有主要干道。
另外,随着园区的开发建设,塔河路(珠江路),二支渠路(黄山路),三支渠路(翼山路)已初见雏型。
2.11现状综合评价及开发条件整备
2.11.1优势
无锡—新沂工业园最为明显的优势在于其空间位置,坐享五省通衢的优越地位。
园区北端紧邻新长铁路,南侧与徐连高速公路齐平,同时205国道横穿整个园区,可以不断地给园区输送新鲜的血液与营养。
此外,通过徐连高速公路,可以方便快捷的到达都相距约50公里的徐州观音机场或连云港白塔埠机场。
2.11.2劣势
虽有如此理想的地理位置,但新沂一直以来受着周边城市的影响和吸引,缺乏足够的人气环境,因此必须提高城市的魅力和凝聚力,同时由于现状区域内还是以第一产业为主,加强第二产业、第三产业的发展,促进产业多元化,提升基础设施的建设状况都是急需解决的问题。
2.11.3开发条件整备
1、基础设施整备
新沂沭东地区现状城市基础设施较为薄弱,为保证园区大规模开发顺利进行,在新沂全市甚至更大区域范围内,确保开发和产业发展必须的水、电、路、气等基础设施和资源能源供给是至关重要的先决条件。
其中,园区近期供水可就近利用地下水源,但由于地质构造的原因,地下水资源的供应很快将入不敷出,成为制约园区发展的瓶颈,因此尽快启动新沂市洛马湖水厂项目乃当务之急;电力稳定供应也有赖于预定110KV变电所的尽快建设;另外,现有热电厂移地改建,保障园区供气、供热,提供廉价电力对提升园区品格,提高园区招商引资力度具有重要意义。
2、资金与土地运作
园区开发包括“七通一平”土地环境整备和地块项目建设,需要庞大的资金来源方能实现。
在新区开发过程中,需要大量的资金投入,单靠政府行为和财政支持是难以完成的。
这就需要建立一套完善高效的土地运营机制来调动一切可以调动的资金,即以政府对基础设施的先期投入来提升地气,以土地的有偿转让来积累商气,以规模化得分期建设来聚集人气,从而多渠道地调动民间资金和社会资金。
应采用政府引导,民间主导的方法,积极调动社会人力物力。
3、防洪抗灾
园区地处洪水走廊,同时受着地震断裂带的威胁,内涝和地震是园区所面临的很大安全隐患。
要确保园区保持稳定持续的发展,必须解决后顾之忧。
特别在黄墩河整治,内河水系调整上需要多个不同级别,不同职能的政府部门相互配合,需要相关部门打破地域观念和职能范围界限,建立一套联合办公的协调机制,形成合力共同面对自然灾害。
4、现状建设用地整合
园区的开发涉及大规模农地置换问题。
农保用地的置换建议一次性统一调整,按程序报市人大核减农用地指标。
考虑到基本农田保护用地调整的程序过程与难度,利用部分耕地为启动区,将大部分用地纳于二期、三期、四期开发实施。
随着农地置换,农房拆迁和农民安置对规划的实施具有深刻影响。
将结合农转非和新农村建设,将农民安置房相对集中统一规划、统一建设,使之安居乐业,为创建和谐社会创造必要的硬件环境。
5、军事用地整合
沭东地区现在驻扎着中国人民解放军一个旅部和相应的军事保障机构,目前营区在郊外分散布局。
但随着园区的开发,营区势必为城市所包围,进而产生负面的相互干扰。
从保障部队的私密性、保障军事活动需要和方便城市生产、生活两个方面考虑,军民之间应建立良性互动,结合城市道路规划,对现有土地用途作适当的调整。
第三章规划依据
(1)《中华人民共和国城市规划法》(1989年);
(3)《城市规划编制办法》(2005年);
(4)《江苏省城市规划管理技术规定》(2004年版);
(5)《无锡市城市规划标准与准则》;
(6)《<无锡市城市规划条例>实施办法》;
(7)《无锡市城市用地分类和代码标准》;
(8)《无锡市社区公共服务设施配套标准指引》;
(9)《新沂市城市总体规划》(2004—2020年);
(10)《城市规划编制办法》(建设部2005年第146号令发布);
(11)《城市规划编制办法实施细则》(建设部建规(1995)333号文发布);
(12)《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137-90);
(13)《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93(2002版));
(14)《城市道路交通规划设计规范》(GB50220-95);
(15)《城市工程管线综合规划规范(GB50289-98)》;
(16)《城市给水工程规划规范(GB50282-98)》;
(17)《城市居民生活用水量标准(GB/T50331-2002)》,
(18)《城市排水工程规划规范(GB50318-2000)》;
(19)《城市电力规划规范(GB50293-1999)》;
(20)《城市容貌标准(CJ/T12-1999)》
第四章规划指导思想与原则
4.1指导思想
4.1.1聚集人气为切入点
招财先聚气,无锡、新沂共建产业新城的成败亦取决于人气二字。
营造出一个较为完善的投资环境,应坚持“先聚人气再兴财气,集中力量主攻大项目”的招商思路,引导和推动开发区产业特色的逐步形成。
4.1.2以高新产业为导向
无锡—新沂工业园以承接无锡的产业转移为首任,主导产业定位由传统产业向高新加工产业转化,此举不只是发达地区淘汰产业的接盘,它将为新沂日后称雄东陇海奠定雄厚的基础。
特别电子信息产业占无锡新区工业产值的46%,是新区第一大支柱产业。
将加工层次的电子信息产业,转移到人力成本比较低的地区,有利于腾出空间为吸引高层次的产业提供条件。
相反新沂周边电子信息产业相对落后,具有较为宽松的市场环境。
发展电子信息产业一方面可以为新沂带来产业结构的升级,另一方面可以为新沂以及周边地区提供大量就业机会,为新沂的发展提供新的机遇。
4.1.3以人才教育培训为后盾
高新企业的集聚,需要大量低成本的技术人才,离不开相应专业领域的职业教育培训。
新沂目前具备一定程度的职业教育基础,随着电子信息人才缺口的扩大,以职业教育和企业员工培训为目的的教育培训,成为城市的一项重要功能。
一方面配合产业的发展,针对高新产业的引进,为产业发展提供电子信息类人才;另一方面通过教育产业的兴起,年青人口的聚集,间接地起到扩大城市影响,拉动城市人气,提升城市品格的作用。
4.1.4以现代服务业为保障
吸引投资需要软硬件环境的不断完善留住企业、孵化产业、壮大经济则更需要城市现代服务业的支持和技术保障。
新沂交通便利,区位优越,具有物流、人流、信息流汇聚的良好条件,以现代服务为特色的城市2.5产业,完全有条件异军突起,成为城市产业链提升和经济结构调整的关键性棋眼。
4.2规划原则
4.2.1高起点、高标准建设原则
与园区总体发展目标紧密结合,从新陇海经济圈总体发展战略出发,充分考虑与周边城市经济的融合,用可持续发展的理念,实现园区和谐发展,体现时代的特色和地方文化特色。
4.2.2合理性与可操作性相结合原则
在确保规划合理性的基础上,建立各阶段平衡发展的机制,提供规划实施和园区招商、建设管理的可操作空间。
4.2.3产业为主,配套为辅原则
重点发展高新技术产业、现代制造加工业等第二产业,同时充分利用新沂地理区位优势,突出现代物流产业和2.5产业特色,在配套设施的建设上,既要满足产业需求,同时要满足周边居民的生活需求。
4.2.4生态产业和可持续发展原则
强调产业与生态有机结合,实现产业开发、经济发展与环境保护、生态自然公升共生共荣。
4.2.5弹性规划原则
在用地规划上留有足够的弹性,综合分析工业园内配套设施。
第五章规划区功能定位与发展目标
5.1定位与职能特征
无锡-新沂工业园是无锡新区和新沂市共建产业园区,是以承接苏南产业梯度转移特点的,现代化、生态型的综合性产业新城。
在建设定位上突出体现以下职能特征:
(1)成为现代制造加工产业集中建设地区;
(2)成为东陇海产业带中部地区新的经济增长点;
(3)成为新沂市沭东地区综合产业新城;
(4)成为新沂城市建设的示范地区。
5.2产业发展方向
产业的发展受到诸多因素的影响,特别是市场的需要、产业的演变和政府的引导,本次产业定位是引导性、建议性的,其基础是:
5.2.1产业定位
根据新沂环境条件和资源特点,规划以劳动密集型产业为特色的轻纺、制造业、IT后期封装产业和发挥地区交通优势的现代流通产业、2.5产业作为园区产业发展的基本方向。
5.2.2产业模式
园区的产业发展划分为四种产业模式:
一类工业(高新技术产业)、二类工业(一般劳动密集型产业)、2.5产业(为第二产业发展配套的现代服务业)和现代物流产业。
5.2.3产业布局原则
产业空间布局上根据土地区位环境、水位气象特点、建设条件评价和交通便利程度分析五类产业按纵向梯度配置原则布局,在满足产业滚动发展的同时,实现土地有效利用和土地价值最大化。
同时按照产业社区的发展理念规划产业板块,在追求产业功能社会化和积聚效应的同时,满足现阶段园区人口社会特点对城市社区组织的特殊需要。
5.3建设标准
园区规划建设标准,参照国内外类似产业园的发展经验,采用切合实际的建设标准,在追求最大边际效益的同时,打造一个功能完善、环境优美,具有个性化魅力的产业家园。
建设标准的拟订主要包括:
基础设施、公共配套、环境景观、居住标准和工业组团建设标准等方面。
5.3.1基础设施
规划区基础设施的建设应坚持“区城共享”、“适度超前”的原则,从区域范围内综合考虑各类基础设施,在“五统一”的基础上突破现有“七通一平”的模式。
基础设施建设采用高起点规划,分步、分期实施的原则。
在观念上要超越“配套”的老思路,将基础设施建设上升到城市发展的支撑系统和实施可持续发展的主要内容。
5.3.2公共设施
无锡——新沂工业园公共设施不仅需要园区职工、城镇居民日常生活和精神文化活动的需求,公共设施的建设也是产业发展配套和提升园区形象、打造园区品牌的重要手段。
园区公共设施配置标准参照新城建设标准规划:
(1)行政管理中心
设立为园区独立的综合管理机构,满足封闭式管理的业务需要。
包括行政中心、商务中心、会议中心、咨询中心、服务中心和培训中心等。
(2)区级配套公建
按新城建设级别配套园区公共服务设施,包括医院、学校、图书馆、商业中心等,成为相对独立又与新沂城市公共建筑有机结合的公建体系。
(3)居住区配套公建
在园区生活居住区,根据居住社区、基层社区和开发单元3级配套生活辅助设施,完善基层公共建筑体系。
(4)产业社区配套公建
以1.5至2平方公里作为产业社区基本单元,在产业社区中心集中配套基层性质的研发办公、商务会展,以及包括食堂、文化活动站、图书室、门诊部、邮电所等各类职工生活配套设施和单身职工宿舍。
5.3.3环境景观
构筑以河系水体为依托,城市公园、居住区公园、居住组团绿地、工业区公园、工业组团绿地、道路绿化带、城市防护带、城市广场等组成的多元绿化和空间景观体系,创造人工景观与自然景观融为一体的生态型园区。
充分体现自然生态向园区渗透的绿地网络结构。
(1)在徐连高速公路两侧控制50米的绿化带,在城市主干道两侧规划7.5—10米的绿化带。
在主要景观干道两侧结合滨河道路、雕塑、林荫步道、休闲设施等规划8—12.5米的绿化景观带。
(2)整合高压线走廊控制范围内用地,可建设成为大尺度、几何状的绿色景观,将其融入城市公园的空间格局之中。
(3)结合居住区设置居住区公园,使人均绿地面积达到20平方米,平均建筑密度低于25%。
(4)统筹各项设施,统一标准,协调风格,合理安排。
要对绿化、路灯、候车亭、电话亭、广告、路牌、指标牌、邮政、电信、电力、坐椅、花台、雕塑等“城市家具”和沿街橱窗十分重视,提高建设标准,布局合理,突出艺术品味。
在实施中还需要进一步规划设计,统一组织,分项落实。
5.3.4居住标准
规划区配套了一部分完善独立的以服务于园区高级白领阶层等管理阶层的居住区,因此应建立符合现代居住发展趋势的居住标准。
对为园区产业工人配套的单身宿舍区,则按照公寓型、社区化管理的标准配套,各类配套设施充分考虑人性化设施,丰富产业工人的业余文化生活。
(1)居住建筑面积适宜每人一室,三口之家120平方米(四房两厅两卫),五口之家150平方米,人均建筑面积大于30平方米。
(2)符合分户独立,保护隐私,使用方便安全,设施先进,健康卫生,功能多样化、个性化的居住原则。
(3)生活设施完备,住房的厨房、卫生间、电源接口、开关要一次性一劳永逸的安装和装修完毕,集中供应直饮水、自来水、热水和中水。
(4)建筑构造科学,住宅的声、光、电、热、日照、通风、防火、安全等设施要按照国际通行的设计规范来设计安装,推广和应用高科技新型建材。
(5)建筑风格具有现代城市特色和个性,住宅和生态环境和谐统一。
(6)规模、配套适度超前,居住社区住户以6000-1000户、人口2-3万人为宜,基层社区住户以1500户、人口5000人左右为宜,配套包括医疗卫生、文娱体育、教育、邮电、商业、儿童游戏、会所等,道路要人车分流,具有完善的步行系统,每户车位1-1.5个。
(7)社区服务全面,除一般的物业管理外,要有更全面、更深层次的家庭性和社会性服务,与国际水平的社区管理模式接轨。
5.3.5产业社区建设标准
产业社区的规划构想打破传统的“小而全”粗放式开发成规,建设标准上结合现代工业园发展趋势,向规模化、集约化方向发展,实现配套服务社会化。
除按照园区相关要求设置入园标准外,在用地布局上,根据大、中型企业的相似性,以300米×400米左右较为经济的土地利用尺度来布局产业地块,在每个产业社区内规划一个产业服务中心,产业服务中心的主要内容包括各企业内部管理机构,企业配建停车场和公共开敞空间等,形成工业园中各产业社区内的开敞空间及形象展示面,整体提升工业园的品牌形象及招商引资的硬件环境。
5.4用地规模
无锡-新沂工业园规划总用地面积为3340.54公顷,其中城市建设用地面积为3214.23公顷。
按土地利用性质划分,各类功能土地面积归纳如下:
表5.1无锡—新沂工业园规划用地平衡表
序
号
类别名称
面积
(公顷)
占规划总用地比例
(%)
1
规划总用地
3340.54
100
2
城市建设用地
3214.23
96.22
其中
居住用地
681.55
20.40
公共设施用地
181.13
5.42
工业用地
791.24
23.69
仓储用地
194.03
5.81
对外交通用地
18.41
0.55
道路广场用地
551.93
16.52
市政公用设施用地
46.55
1.39
绿地
709.04
21.23
特殊用地
40.35
1.21
3
水域和其他非城市建设用地
126.31
3.78
其中
水域
126.31
3.78
5.5人口规模
5.5.1人口增长模式
随着无锡—新沂工业园的建设和工业项目的入驻,园区将吸引大量就业人口,预计在今后相当长的时期内,人口增长呈现机械增长为主的态势;同时伴随着社会经济活动的增强,外
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