项目投资计划书.docx
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项目投资计划书
第一章项目概况-2-
1.1项目简介-2-
1.1.1项目背景-2-
1.1.2项目发起-2-
1.2战略规划-3-
1.2.1项目发展规划-3-
1.2.2项目市场规划-3-
1.3项目建设与运营规划-3-
1.3.1农庄园区设计方案-3-
1.3.2项目建设计划-5-
1.3.3营销计划-5-
1.3.4组织管理计划-6-
第二章现金流量预测-9-
2.1总投资估算与资金筹措-9-
2.1.1总投资估算-9-
2.1.2资金筹措-11-
2.2项目收入预测-11-
2.3项目支出预测-12-
2.4项目现金流预测-13-
第三章财务效益评价-15-
3.1项目资本成本估测-15-
3.2项目的净现值-16-
3.3项目的内部收益率-16-
3.4项目的动态投资回收期-17-
第四章项目的风险定量分析-18-
4.1项目的保本点和保利点-18-
4.2敏感性分析-18-
4.2.1单因素敏感性分析-19-
4.2.2多因素敏感性分析-20-
4.3本章小结-21-
第一章项目概况
1.1项目简介
1.1.1项目背景
随着我国经济的发展和人们生活步入富裕,现代人更注重生活质量的提高,旅游业也随之蓬勃发展。
而近几年来,城市居民特别是中产阶层,渐感都市生活的压力,他们希望工作之余能以保持平和宁静的态度来感受生命的快乐和幸福,休闲旅游因此也更受到他们的亲睐。
休闲旅游为他们提供了逃离常规和充满压力感的环境以及寻求身心恢复的机会,这种旅游方式已逐渐成为我国旅游消费的主流和旅游发展的重要方向。
广东省作为全国的经济强省,更是具备发展休闲旅游的经济基础与市场需求,特别是珠三角地区,人们对休闲旅游有着日益增长的巨大需求。
广州的一些县级城市,例如增城、从化,拥有丰富的生态旅游资源又毗邻繁华的市区,更是面临着发展休闲旅游的重大机遇。
近几年来,增城市政府利用当地得天独厚的生态环境大力发展旅游业。
高滩温泉、大丰门漂流、白水寨风景名胜区等旅游景点吸引着越来越多的游客,以其独特的自然资源优势成为人们休闲旅游的绝佳去处,而白水寨风景名胜区更成为广州市乃至广东省对外宣传的一张旅游名片。
休闲旅游方式主要有休闲农业、温泉休闲和运动休闲(主要是漂流)。
休闲农业是休闲旅游业一种新的旅游产品,可让旅游者亲自参与、亲身体验农业活动。
增城市现有的旅游景点主要提供温泉休闲和运动休闲的旅游,缺乏重视休闲观光人员参与性的休闲农业旅游,少有的一些农家乐的档次也是比较低,没有形成休闲农业的“一条龙”式旅游服务,项目正好弥补了这一市场空白。
项目是在广州市增城派潭镇高滩村建设的一个休闲农庄,主要利用白水寨优越的生态环境,天然的瀑布景观以及周围的山水资源,建设一个融农事体验、自然观光、休闲度假于一体的综合性的旅游场所。
该农庄位于白水寨风景名胜区西北面,附近有大丰门漂流。
虽然靠近两个已经进入成熟运营期并享有良好声誉的的旅游景点,但是这两个旅游景点与项目的旅游类型不同,白水寨风景名胜区以自然观光为主,而大丰门漂流又具有明显的季节性,可以说这两个旅游景点不会与项目形成较大的竞争,甚至可以带动项目的宣传与发展。
1.1.2项目发起
广东省房地产有限公司正是看到了珠三角地区休闲农业的巨大发展潜力,计划与旅游有限公司合作成立休闲农庄有限公司,共同开发休闲农庄项目。
农庄所在地的村民认可本项目的前景,拟以土地20年租赁期作价入股的形式参股休闲农庄有限公司。
广东省房地产有限公司成立于1992年,是在香港注册的专业房地产开发公司,主要从事房地产投资、开发和物业管理业务,该公司与广州市增城县政府具有良好的合作关系。
房地产开发不仅是资金密集型的,而且还是具有较长周期风险性的业务。
作为一个民营房地产企业,该公司开始尝试业务的多元化,多元化发展它可以让企业现金流尽快得到一个平衡。
同时,该公司与当地政府的良好关系可为项目提供有利的发展条件。
旅游有限公司成立于1980年,是华南地区规模较大,实力雄厚,享有极高美誉度的旅行社,现已在广州市内拥有40多家营业点,在全省有多家营业网络遍布珠三角,构建了华南地区完善的销售网络,将来可为项目的营销带来优势。
休闲农庄有限公司属于有限责任公司,计划注册资本为1400万元,其中的400万元资金计划向风险投资者融资。
休闲农庄有限公司将全面负责项目的开发与经营管理。
1.2战略规划
1.2.1项目发展规划
项目的发展规划是为公司的目标服务的,它使公司的目标落实到具体的工作中,使公司的经营运作得以循序渐进地开展。
公司的总体目标是用3年左右的时间将项目打造成一个以度假型休闲农业为主要特色,集农事体验、休闲娱乐、住宿餐饮、商务接待、特产购物为一体的综合型休闲农业旅游项目,实现公司价值和股东价值的最大化。
围绕公司的目标,项目的发展规划分为三阶段。
第一阶段为项目建设导入期,从2012年初至2014年底,共3年左右.该阶段计划在前6个月内,完成农庄除独立式度假屋第二期建设工程外的所有基础设施和旅游服务设施的建设,并开始把项目的品牌和产品导入市场。
第2至第3年即2013年至2014年,做好项目的运营管理,通过营销组合策略的实施,配合良好的服务,进一步扩大知名度和提高市场占有率。
独立式度假屋第二期建设工程根据市场的需求在2012年底前逐渐完成建设。
第二阶段为项目成熟运营期,从2015年初至2018年底,共4年左右.该阶段要通过做好项目的运营管理,保持并进一步提高市场占有率,把休闲农庄打造为休闲农业旅游的最佳品牌,使休闲农庄在主要目标市场中成为游客首选的休闲度假目的地,籍此为股东带来非常丰厚的回报。
第三阶段为项目持续运营期,是在2018年及以后。
该阶段需要继续做好项目的运营管理,提升项目的持续价值,为股东带来持续回报。
1.2.2项目市场规划
广州市一百多个旅游景点中,以现代建筑、历史怀旧景点、游乐场所、公园等观光、娱乐运动型旅游景点为主,虽然近几年也兴起了一些休闲度假型的景点,但仍远远不能满足市场的需求,而且这些休闲度假旅游景点主要是运动休闲和温泉休闲,以“农”著称且与农事体验有关的旅游产品却不多。
此外,项目也具备其独特的优势:
第一,休闲农庄拥有宁静、清新、优美的自然环境,依山傍水,四季常绿,清翠怡人,与大自然完全零距离;第二,休闲农庄可以与周边的冬季温泉、夏季漂流形成协同效应而带来大量的客源。
因此本计划书将项目的市场竞争战略定为差异化的市场竞争战略,即令项目整体、品牌和产品与竞争对手有较明显的区别,形成与众不同的特点而获得竞争优势,同时将经营战略为增长型战略。
由于BSZ休闲农庄毗邻繁华的广州市区,本计划书选择了珠三角地区以休闲度假旅游为出游目的中产阶层的市场作为BSZ项目的主要目标市场,而一般收入阶层、会议市场为次要目标市场。
根据目标市场的特点,本计划书把项目的市场定位定位为高价值、中等价格;把项目的功能定位为:
项目是一个以度假型休闲农业为主要特色,集农事体验、休闲娱乐、住宿餐饮、商务接待、特产购物为一体的综合型休闲农业旅游项目。
1.3项目建设与运营规划
1.3.1农庄园区设计方案
根据项目的发展规划与市场定位,休闲农庄的园区设计有九个功能区域,分别为综合服务区、度假屋区、水塘区、休闲运动区、茶趣园区、绿色蔬菜区、果园区、家禽区、小山丘区。
1、综合服务区
综合服务区位于农庄东北面,包括有农庄大门区域、游客接待中心大楼、办公楼及员工宿舍、农家餐厅、停车场和休闲文化广场等基础设施。
2、度假屋区
度假屋计划一共建设100间独立式度假屋,总共能提供230个床位。
其中,双人房共70间,当中的50间是混凝土式建筑,20间是木式建筑;另外的30间是三人房,当中的20间是混凝土式建筑,10间是木式建筑。
本项目计划在度假屋区的建设上采取滚动式的开发模式,初期先行建设30间双人房(其中10间为木屋)和20间三人房(其中10间为木屋),提供120个床位,剩余的部分为:
40间双人房(其中10间为木屋)和10间三人房。
剩余部分的设计和建设安排将视乎游客需求和市场状况的变化以及本项目的经营情况而决定,如无特殊情况将于对外营业后的第二年末完成建设。
3、水塘区
农庄一共有三处水塘,第一处规划建设成为垂钓区,计划同时放养6000至8000尾鱼,在水塘南面建设一条木制钓鱼廊,可供30人左右同时垂钓。
第二处水塘主要作为鱼类养殖区,此处可同时放养30000尾鱼。
第三处水塘将作为项目预留用地,仅投放一千多尾鱼来保持水体生态环境即可。
在水塘所投放的鱼类品种主要为普通家鱼,以上所养殖的鱼主要是供应给农庄餐厅,若有多余部分才供应给本地市场。
4、休闲运动区
休闲运动区规划建设游泳池、篮球场和羽毛球场各一个,游客在这里做运动,可以在自然清新的环境中享受着健康的乐趣。
另外需要建设一些拓展训练设施,以吸引单位团队前来开展拓展训练活动。
在休闲运动区的西北部还将建设一个烧烤场,提供12个烧烤炉,给游客提供亲朋聚会或体验烧烤野趣的场地。
5、茶趣园区
茶趣园区选在村民已有的茶园,规划以种植白茶和红茶为主,保守预计茶趣园区的平均每亩年产量为75斤左右。
在茶趣园区将建设一个木制茶艺亭,供游客亲自到茶园采茶后自制品尝,让游客在这山水田园之间感受着茶香带来的高雅情趣。
6、蔬菜瓜果园区
蔬菜瓜果园区选在村民种植蔬菜之地,为保持原有特色以及节省初期投资,此区只须作简单修整即可。
该区将根据时节、土壤特征以及游客的喜好选择不同品种的蔬菜和瓜类来种植,在种植过程中,仅使用天然肥料,不使用农药、化学肥料,以保证蔬菜的新鲜和自然。
由于采用“绿色无公害”的种植方法,绿色蔬菜区的平均年亩产量保守预计为3000斤左右。
绿色蔬菜区的蔬菜主要供应给农家餐厅,另外也可以提供给游客到田里亲自采摘自己喜欢的品种,享受“农夫”的乐趣,蔬菜如有多余部分则供应给本地市场。
7、果园区
果园区也是谢屋村村民种植水果的园区,种植了各式果树3000多棵,为保持原有特色以及节省初期投资,此区也只须简单修整即可。
该区域也须根据时节、土壤特征以及游客的喜好,选择不同类型的水果种植,包括龙眼、荔枝、枇杷、黄皮等。
果园将按照“循环经济的可持续农业”的生态农业模式实施种植,与本农庄所饲养的家禽、鱼类等组成一条循环的生态链,同时带来生态效益与经济效益,保守预计果园区的平均每亩年产量为2000斤左右。
果园区的水果主要供游客采摘品尝或在农庄特产超市直接购买,也供应给农庄餐厅,如有多余部分可供应给本地市场。
8、家禽区
家禽区规划以养殖鸡为主,按照“循环经济的可持续农业”的生态农业模式,其饲养方式采用走地放养,均不使用饲料。
白天可将鸡放养在果园区的坡地,使鸡的肉质结实,以明显区别于市场上售卖的饲料养殖的鸡;另外,让它们吃虫蚁,既能果树除虫,又能保证肉质鲜甜。
白切鸡及脆皮烧鸡是当地的特色美食,非常适合作为餐厅的主要名菜,吸引游客享用,同时脆皮烧鸡也可作为主要特产在本农庄的特产超市供游客选购。
养殖量将根据游客需求量而定,如有多余部分才供应给本地市场。
9、小山丘区
小山丘区的开发以保持原来生态的原则,因此,该区域只需要规划修整一下山径即可,游客可在这里登山踏青,呼吸清新自然的空气,饱览整个农庄的迷人风景。
1.3.2项目建设计划
根据项目的发展规划以及农庄园区设计方案,本项目的建设期计划分为两期。
具体如表1-1所示。
表1-1项目推进时间安排
第一期工程
时间
项目推进安排
2012年1月1日~2012年3月31日
公司开办
2012年1月1日~2012年2月28日
生产设备的配置以及垂钓区、绿色蔬菜区、果园区、茶趣园区、小山丘区等的简单建筑或修整
2012年1月1日~2012年6月30日
建筑工程建设及装修,包括游客接待中心、办公楼及员工宿舍、农家餐厅、首期度假屋;
基础设施工程,包括农庄大门区域、文化休闲广场、钓鱼区、园区道路、指示牌、运动休闲区、茶趣园区、家禽区、停车场、电信网络、水电工程等
第二期工程
2012年7月1日~2012年12月31日
完成第二期独立式度假屋建设
该项目预计在2012年中完成基础建设并在下半年开始对外营业。
1.3.3营销计划
1.目标市场的选择
正确地选择目标市场,对整个项目来说具有很重要的意义,根据1.2.2的分析,在目标区域方面该项目的目标市场为珠三角地区的市场,广东省以外的国内地区或国外的市场可作为本项目的补充性市场以及长远目标市场;在目标对象方面,该项目的目标市场为中产阶层市场而一般收入阶层市场作为次要目标市场,富贵阶层市场可作为补充性市场。
2.市场需求现状
(1)根据广州市旅游统计局的统计数据显示,2009年全年,广州市各景点所接待的游客一共为9239.29万人次,当年共有旅游景点91处;2010年全年,广州市各景点所接待的游客一共为13754.25万人次,当年共有旅游景点99处。
如果用平均化的思想来估算,每个景点平均接待游客2009年为101.53万人次,2010年为138.93万人次。
(2)白水寨省级风景名胜区成立于2005年,经过高水准的科学规划、高效而渐进的管理机制、借力腾飞的市场运营和强有力的政策支持,在短短6年的建设与运营中已经享有极高美誉度,其游客接待量也逐渐攀升,白水寨风景名胜区近几年的游客接待量如表1-2所示。
(2008年在世界金融危机的经济大萧条这一背景下,白水寨风景名胜区同时遭遇了百年不遇的山洪,在这双重影响下,2008年的游客接待量有所下降,但经过一年的修整,2009年的游客接待量迅速得到恢复。
)
表1-22006年至2010年白水寨风景名胜区的游客接待量(单位:
万人次/年)
年份
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
白水寨风景名胜区
32
58.84
39.13
50.34
58.1
3.营销目标
休闲农庄临近白水寨风景名胜区,附近还有已进入成熟运营的高滩温泉和大丰门漂流,处于一个已形成良好旅游效应的环境。
在该地段,休闲农庄是一个与其他三个景点不同旅游类型的全新的旅游产品,不会与它们形成较大的竞争,反而可以形成协同效应、互相补充。
但考虑到同一地区的游客总量有一特定的饱和度,新旧景点最大的游客接待量也只是共享这一游客总量界限。
因此,本计划书借鉴白水寨风景名胜区近几年的游客接待量,从更保守更安全的角度估算项目的营销目标为每年接待游客量25万人次。
根据项目的发展规律,本计划书将每年接待游客量25万人次的营销目标定在项目的第二阶段(2015年至2018年)才实现,即2015年才实现,并且第二阶段的四年均保持这一目标。
而第一阶段的2012年至2014年则逐年增长,因为2012年上半年是建设工程期,下半年才正式对外营业,故只实现营销目标的八分之一,2013年实现二分之一,2014年实现四分之三。
如果按全年适游期300天计算,2012年至2018年的营销目标如表2-3所示。
表2-32项目2012年至2018年的营销目标
年份
2012年
2013年
2014年
2015年
2016年
2017年
2018年
每年接待人次
31250
125000
187500
250000
250000
250000
250000
每天接待人次
104
417
625
833
833
833
833
以上是经过了保守化处理的营销目标。
实际上,可以预计增城市旅游业未来几年仍处于高速增长期,加上依托项目的优势,只要我们做好项目的开发与经营管理,完全可以达到更高的目标。
因此,我们需要定期开展对营销情况的动态分析,及时做好园区的接待资源和能力的扩容,以免制约了项目获取更大的效益。
1.3.4组织管理计划
休闲农庄工作具有服务性强和协作关系突出等特点,为了保证生产服务顺利开展,建立统一高效有序的生产指挥和经营管理体系,行政管理模式如图1-1所示:
根据国家旅游局规定的劳动人员编制规定,参照日前国内同行业的劳动人员概况,依据本项目需要,本计划书制定了人员的配置计划和未来七年的薪酬计划,分别如表1-4和表1-5所示。
表1-42012年至2018年人员配置计划
部门
年份
2012年上半年
2012年下半年
2013年
2014年
2015年
2016年
2017年
2018年
高层管理人员
总经理
1
1
1
1
1
1
1
1
营运总监
1
1
1
1
1
1
1
1
技术总监
1
1
1
1
1
1
1
1
行政管理部
人事绩效
1
1
1
1
2
2
2
2
办公室秘书
0
1
1
1
1
1
1
1
前台
0
0
0
1
1
1
1
1
计划财务部
财务部经理
1
1
1
1
1
1
1
1
出纳
1
1
1
1
1
1
1
1
会计
1
1
1
1
2
2
2
2
基建部
基建员工
5
3
2
2
2
2
2
2
市场营销部
市场营销员
1
3
3
4
4
4
4
4
农业技术部
农业技术员
3
3
3
3
5
5
5
5
蔬菜区、茶趣园区、果园区、家禽区、水塘区的工作人员
5
8
9
10
12
12
12
12
运作管理部
厨师餐厅
0
2
2
3
4
4
4
4
服务员餐厅
0
7
10
13
15
15
15
15
游客接待中心服务员、超市售货员和保安员
0
7
8
9
12
12
12
12
度假屋管理处服务员
0
4
6
8
10
10
10
10
农庄大门、垂钓区、休闲运动区、停车场的工作人员
3
7
7
7
12
12
12
12
总数
24
52
58
68
87
87
87
87
表1-52012年至2018年员工的月薪标准
(单位:
元)
部门
年份
2012年
2013年
2014年
2015年
2016年
2017年
2018年
总经理
15000
15000
15000
18000
18000
21000
21000
营运总监
13000
13000
13000
15600
15600
18400
18400
技术总监
12400
12400
12400
14800
14800
17400
17400
行政管理部
人事绩效
1500
1500
1500
1800
1800
2200
2200
办公室秘书
1500
1500
1500
1800
1800
2200
2200
前台
1500
1800
1800
2200
2200
计划财务部
财务部经理
6000
6000
6000
7200
7200
8500
8500
出纳
1700
1700
1700
2000
2000
2400
2400
会计
1700
1700
1700
2000
2000
2400
2400
基建部
基建员工
1500
1500
1500
1800
1800
2200
2200
市场营销部
市场营销员
1700
1700
1700
2000
2000
2400
2400
农业技术部
农业技术员
1700
1700
1700
2000
2000
2400
2400
蔬菜区、茶趣园区、果园区、家禽区、水塘区的工作人员
1300
1300
1300
1500
1500
1800
1800
运作管理部
厨师餐厅
2500
2500
2500
3000
3000
3500
3500
服务员餐厅
1300
1300
1300
1500
1500
1800
1800
游客接待中心服务员、超市售货员和保安员
1300
1300
1300
1500
1500
1800
1800
度假屋管理处服务员
1300
1300
1300
1500
1500
1800
1800
农庄大门、垂钓区、休闲运动区、停车场的工作人员
1300
1300
1300
1500
1500
1800
1800
第二章现金流量预测
第二章介绍了项目的发展规划、市场规划和项目建设与运营规划,根据这些计划,本章首先对项目进行总投资估算,并说明项目的资金筹措计划;然后对一些运营数据做出必要的说明和假设,估算了项目未来七年的现金流入、现金流出和现金净流量,为后面章节对该项目的财务效益评价与风险定量分析提供依据。
2.1总投资估算与资金筹措
2.1.1总投资估算
本项目的初始投资是项目资金到位后,正式对外营业前,为使项目达到经营状态所需的投资,主要是完善基础设施,进行主景点的建设。
项目对外营业前所需的准备工作具体有:
公司开办、购置生产设备、对各功能区的简单建筑或修装、建设及装修建筑物、安装及建设基础设施、投入农业养殖。
总投资估算就是围绕这些营业前期的准备工作所进行的预测与估算。
总投资估算的一些说明:
1.高滩村拟以20年土地租赁期作价85万元参股休闲农庄有限公司
2.该项目占用的平面耕地有29亩,需要交纳耕地占用费25元/平方米,共48.3万元。
3.农业养殖的初期投入中,鸡和鱼养殖的初期投入是根据投入运营后2012下半年所需产量的一半来投入生产;因为果园区、茶趣园区及蔬菜瓜果区均是在已有的相应种植地的基础上做简单的修整,在项目初期投入中,其农产品种植成本只需根据年产量的一半进行估算。
4.建筑工程建设及装修、基础设施工程建设是根据项目现有资料以及目前广州一般工程定额并结合广东省房地产有限公司提供的经验数据进行估算。
项目初始总投资计划具体如表2-1所示。
表2-1项目总投资估算
任务
时间
区域
项目
单位
数量
单价(单位:
万元)
总费用(单位:
万元)
公司开办
2012-01-01至2012-03-31
公司开办费
3
农林地、水塘水体租赁费
85
耕地占用费税
48.3
办公用品及设备
30
办公信息系统
12
生产设备的配置及各功能区的简单建筑或修装
2012-1-1至2012-2-28
生产设备
45
垂钓区、绿色蔬菜区、果园区、茶趣园、小山丘区等的简单建筑或修装
30
建筑工程建设及装修
2012-1-1至2012-6-30
综合服务区
游客接待中心建设及装修
90
办公大楼及装修
栋
1
27
27
员工宿舍及装修
栋
1
32
32
员工宿舍配套设施
栋
1
8
8
农家餐厅建设及装修
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