物业经营情况工作报告.docx
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物业经营情况工作报告
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物业经营情况工作报告
篇一:
20XX年物业公司上半年经营分析和安全工作报告
20XX年物业公司上半年经营分析和安全工作报告
集团公司:
20XX年物业公司在以“文明、创优、安全、拓展”工作方针及完成物业收入同比增加75万的经营目标指导下,全体员工团结协作,紧紧围绕经营与管理为中心,“重管理、抓培训、重经营、控成本、提高经济效益”工作理念,克服目前公司管理人员缺乏、员工流动性大、新员工素质、技能参差不起、设施设备陈旧老化、管理成本的增加等诸多方面的困难,物业公司在管理上加大内部管理人员和员工的业务培训力度,扭转了管理工作不力局面,稳定员工队伍,保障了公司工作有序、正常的开展。
在经营效益上比同期有所增长,现将主要完成的工作汇报如下:
一、管理方面
1、理头绪、抓培训、树形象
首先将众多的工作头绪进行梳理,从中迅速梳理出主要急需解决的几件事,首先,抓管理、促效益、树形象。
物业管理就是为业主提供各项满意服务,而这一切都取决于服务者素质的高低和能力的发挥。
在工作中不仅需要有好的态度、好的服务理念,更要有专业化管理。
对此公司依照集团制定的《员工手册》,修改物业公司管理制度、明晰管理流程、做好职责定位,使物业工作能够有条不紊的开展下去。
其次加强员工的培训工作,增强服务意识,树立企业形象。
公司有针对地对员工的职业道德、礼仪
礼貌、行为举止及专业技能进行培训,使在职员工基本达到了服务要求。
各项目部制定每周一全体员工开晨会,周六开周例会,公司每月28日开月工作例会,做到工作计划有安排,发现问题早处理,管理人员抓落实。
制定了《物业手册》《绩效考评方案》(讨论稿)两册,增加7项管理制度。
举办入职培训15次,38人次受培训,及时办理40位员工辞职手续、38名员工入职、转证手续。
按规定办理员工参保35人,停保28人。
这些培训学习都在相应程度提高了员工工作综合素质,不断激励员工工作积极性,人事工作也在组织、引导、培训工作中得到不断提高。
2、提高物业管理服务质量,加强规范管理
上半年公司在工作责任重,人员素质参差不齐,特别是在人员频繁更换,为工作的正常、有序开展带来了很大困难。
但在有些方面还是做出了成绩,主要有以下几方面:
①对公共区域乱张贴广告进行整理,在醒目区域制作公示牌,杜绝乱张贴广告现象。
②运用网络设置物业QQ群,让业主加入到其中,对业主需解决的报修、求助、咨询等诸多问题提供了便利,还能把物业的通知和其它事宜在网上公布,能在第一时间内提供物业服务。
③与龙潭请、怡康矿泉水厂家联系,采用一对一服务,对大厦入住各公司所需求的矿泉水统一由物业公司设定的直供点负责运送。
这样缓解了电梯运行压力并规范运送时间还增加了经济效益。
④清理大厦外围车辆乱停乱放,规范外围停车秩序,新增引导牌和防护栏杆,保安员积极疏通、引导,解决了人车混行等
不安全现象。
3、开源节流,节能增效
上半年,公司在开源节流、节能增效方面成绩显著。
主要是加强了“跑、冒、滴、漏”管理和清查。
对老化的管道、线路及时更换,从源头上遏制漏洞。
在原材料采购上货比三家,做到质量好,价格优惠。
在办公物品上力争节约,从节约一张纸、一支笔芯做起。
与同期相比公司在材料、保洁物品、招待等费用上都在下降,为公司的节能增效做出了贡献。
对大厦地下停车场管理及设施进行了规范和升级,通过了市物价局对停车费用调价的审批,此措施实施后较去年同期增加了1.61万元。
4、以人为本、用心服务
客服服务中心承担着物业客户服务、业主投诉和维修、收费、业主协调工作,本着“为客户为中心、以结果为导向”的价值理念,客服中心积极与、业主客户沟通,在物业服务和收费方面较去年同期有了明显的提升,缓解了业主与物管的矛盾。
上半年共接到投诉、保修40余件,都能在第一时间得到解决,获得业主和客户的好评。
5、加大招商力度,盘活闲置资产
上半年完成了市场项目部办公室改造,将以前三号楼办公区整体出租出去,新办公室设置在综合楼三楼,既可创收,也为综合楼以后的招商工作奠定基础。
市场项目部将综合楼二楼临摊区对内部员工实行承包制,承包给对方,既能增加收入,又规范了管理。
对大厦区域内多媒体广告位的招租也有所提升。
加大建材市场和百货大棚的招商、
宣传力度,尽量避免由改造传言造成的负面影响,尽快恢复正常经营秩序。
位置较差的,可按照仓库标准对外出租。
上半年市场项目部追回了联通公司欠缴的费用168,000.00元,为公司挽回了损失。
6、安全管理
上半年物业公司发生重大责任事故2起(1.22水浸,3.10车辆),工伤事故2起(西海岸保洁),经济损失4万余元。
其中不包括3.10车辆事故,到目前位置此事故以垫支医药费8万元。
鉴于一季度事故频发,集团公司在今年4月分与物业公司签订了《安全生产目标管理责任书》,制订了责任目标及管理职责、细化了责任目标考核。
为了充分的调动了物业公司管理人员及员工在安全生产管理中的积极性、主动性,依据“谁主管,谁负责”的原则,各项目部加大物业区域内的隐患排查整改,东风、倮果、西海岸市场消防设施、用电线路、电梯、屋顶的整改维护。
泰隆项目部针对商城、酒店的用电线路、排水管道、太阳能热水器、外墙铝塑板等设施进行更换、排查,对重点设施部位还派专人跟踪管理。
每月上报一次安全检查表,对需动用资金的项目及时与集团相关职能部门沟通、协调,把隐患消除在萌芽状态中。
尽最大的努力保证物业区域内设备设施正常的运行和业主、客户、员工的人身、财产安全。
二、经营情况分析
1、市场项目部——东风市场
分析:
20XX年东风市场收入合计60.7万元,较20XX年66.8万元减少6.2万元,减少9.22%。
其中房租54.6万元较去年同期59.6万元减少5.1万元,减少8.5%,物管费3.2万元较去年同期3.6万元减少0.4万元,减少10.77%,小票0.4万元较去年同期0.7万元减少0.3万元,减少36.65%,水电费盈余2.4万元较去年同期2.9万元减少0.4万元,减少15.55%。
东风市场收入减少的原因是东风市场面临拆迁,无法与商户签订合同,商户退摊较多,造成收入减少。
现退租商屋15间,百货商屋7间,大棚3间,摊位82个,面积530平方米,下半年退租量还有逐步上升状态。
篇二:
物业管理工作情况汇报
兰州市物业管理工作情况汇报
尊敬的虞书记,各位领导:
近期,兰州市部分小区居民因为供水、供暖问题上访省委、省政府。
省市领导对此高度重视,要求相关部门尽快解决。
下面就兰州市物业管理情况汇报如下,不妥之处请批评指正:
一、行业基本情况
住房制度改革将房屋所有权性质发生了根本性改变,由过去的国家、集体所有变为个人所有,按照所有权与管理权相对应的原则,随之引进了世界上通行的现代物业管理模式。
深圳及东部沿海省市自80年代初起步,我市93年诞生第一家物业企业。
按照所有权与管理权相对应的原则,业主是物业的主人,物业管理权就属于业主,由于城镇住宅物业最大的特点是业主间属于异产毗连关系,住宅区内有大家共用的部位和共用的设施设备,因此,单个业主无法行使管理权,物业公司自然就成了全体业主的“总管家”。
目前,全市共有物业服务企业553家,其中:
一级物业企业5家;二级物业企业28家,三级物业企业520家。
物业托管面积达到6420万平方米,从业人员30160余人。
截至
目前,物业管理面积达到6420万平方米,物业管理覆盖面已占全市物业总量的60%。
东部沿海城市多在85%以上,有的城市已超过了90%。
没有实施物业管理的多数由单位自管,还有一部分老旧小区仍属于“三不管”的范围。
实践来看,物业管理行业的诞生和发展,确实为全市经济社会发展做出了很大的贡献,尤其是在提高城市的综合管理水平、维护社会稳定、扩大就业等方面发挥了积极的作用。
比如去年,我市在创建文明城市、国际马拉松比赛、兰洽会等重大活动和工作中,物业企业紧密地和街道社区配合,做了大量的基层社区管理工作。
同时,街道社区的工作也离不开物业管理的配合和支持,街道社区也将一部分工作分散到物业管理工作中,比如,暂住人口管理、治安联防、公共疫情防疫、安全生产预防及检查等。
由于物业管理服务工作受众群体庞大,事关老百姓的切身利益,做得好在为辅助城市管理工作发挥作用的同时,还可以大大提高老百姓的居住质量和居住环境,提升老百姓的幸福指数,维护社会稳定。
因此,物业管理工作可以定位为民生工程之一。
二、行业存在问题
通过外地考察学习得知,由于公房改革遗留问题、开发建设遗留问题、城市规划和综合开发遗留问题、物业服务收费价格机制等问题,我市物业管理工作和全国其他城市一样
存在着很多共性问题。
针对近两三年来东部沿海一些城市出现大量物业企业“炒业主”而引发社会不稳定的现象,去年年初国家发改委、住建部共同组织对行业进行调研,省建设厅和我局按照要求也组织了行业调研,认真摸清了行业存在的突出问题,分清了哪些是要急待解决和长期研究解决的问题。
急待解决的问题。
一是由于近年来用人成本大幅提高,而物业费没有政策性调整,造成行业整体经营困难,有些企业已经是举步维艰,如该问题不能在短时期内得到解决,物业企业“炒业主”的现象将会在我市出现连锁反应。
二是个别物业企业和从业人员不能厘清管理和服务的关系,以管理者自居,还存在着管理态度恶劣,服务质量不高,重收费轻服务的现象,引发业主不满。
三是由于20XX年之前建成的小区多数没有归集住宅专项维修资金,这部分房屋的保修期已过,已经给物业管理工作造成了很大困境,引发了很多矛盾和纠纷,同时也不利于物业管理行业健康有序和可持续发展。
例如,引发飞天家园b区业主多次群体性上访事件的起因就是小区多栋屋面漏雨及围墙等设施破损,物业公司以小区没有归集维修资金,业主又不愿意分摊维修费用为由不进行维修,由当初的个别业主投诉,最后发展到群体性上访,并要求解聘物业公司。
四是开发建设遗留问题,由于开发商没有很好地履行自己的法定义务和责任,还有的是没有履行
房屋销售时的承诺而引发纠纷,业主以拒交物业费来对抗,致使物业企业交织其中左右为难,有的已严重困扰着物业管理工作的开展。
据不完全统计,在物业投诉中,开发建设遗留问题占50%,水电气暖问题占20%,维修资金问题占15%,服务质量问题占15%。
需要长期研究解决的问题。
一是逐步建立物业服务与收费质价相符的收费机制,正确引导业主的物业消费意识,透明物业服务成本,改变当前物业企业与业主都认为物业服务与收费不对等的局面。
二是加大从业人员的培训力度,建立从业人员持证上岗和继续教育制度,不断提高从业人员的政策水平和综合素质。
三是逐步推进和加快业主大会业主委员会组织建设,实践来看,已经成立业主大会业主委员会组织,并能够依法规范运行的小区,小区基本呈现出了物业企业与业主之间和谐相处的良好局面,有了问题也能够在友好协商、沟通的前提下得到解决。
比如甘南花园小区、天庆花园小区。
四是目前物业服务企业仍然为供水、供电、供暖等相关单位代收代缴费用,无偿提供服务,同时还要承担总表和分表的误差损失,承担抄表和代收工作的劳务负担,按照《物业管理条例》和《甘肃省物业管理办法》的规定,以上单位应向业主收费到户,可相关单位则以种种理由拒绝,造成物业企业管理压力和经济负担过重,而且一旦有停水、停电的情况发生,物业企业还要代人受过。
所以必须要分清物业管
理活动中各方主体的责任和义务,在为企业依法合理减负的同时,也避免了主体间相互推诿而造成的物业管理矛盾和纠纷。
近期东湖小区业主群体性上访、围堵省市机关,起因是供暖问题,究其原因涉及开发建设规划设计问题和供暖企业质量问题。
五是对于一部分“三不管”的老旧小区,可借鉴外地经验,由政府组织进行必要的维修整治和设施设备配臵后,有条件的实施专业化物业管理或交由街道社区实施自治管理。
六是依法规范住宅室内装饰装修管理工作。
按照国家相关法规规定,由房地产行政主管部门负责住宅室内装修活动的监督管理工作,由于历史原因,目前由省装饰装修协会负责我市装修企业的资质管理,由于行政监管缺失,引发矛盾纠纷后投诉无门,难以解决。
三、当前开展工作
针对目前行业中暴露出来的突出问题,在找准和分析问题原因的同时,研究对策,破解难题,加大对行业的监管力度,有针对性地依法规范物业管理企业的行为。
去年,主要从以下几个方面开展了工作。
一是开展行业调研活动。
为切实摸清影响和制约行业发展的不利因素和瓶颈问题,为下一步制定行业政策和规范性文件做好充分的准备工作,我局会同市物业管理协会对行业进行了调研工作。
在对14家在管理规模、物业类型、企业性质等方面具有代表性的企业进行了实地调研的同时,还收集其他企业上报书
篇三:
关于小区物业管理情况的调研报告
***关于破解住宅小区物管难的调查与思考
小区物业管理在社会管理中占十分重要的地位。
俗话说:
“安居才能乐业。
”一个良好的居住环境,能使人身心愉悦、精力充沛,更好的投入到生活、工作中。
对于前期大自然物业管理被媒体炒得沸沸扬扬,物业公司与业主陷于僵持状态,影响了大都数业主的权益,使居民的安全感、满意率大大降低,对于社区建设和管理带来难题。
为破解住宅小区物业管理难题,更好地提升居民群众的满意率,***对所辖物业公司和广大业主进行调研、走访,并汇集在社区建设和管理中遇到的现实情况。
现根据我社区小区物业管理工作的实际,提出如下调研报告。
一、所辖区域住宅小区物业管理基本情况
***位于下辖五个小区,其中包括大自然城市花园、置业通宝城、新雅花园、李家斗小区、钮店湾新村,共有居民住户2558户,常住人口达7750人。
目前大自然城市花园、置业通宝城、新雅花园3个有物业管理,分别是大自然物业、京兴物业和钱江物业,李家斗小区属老旧小区开放式社区管理、钮店湾新村属农民新村开放式管理。
二、所辖小区的发展现状
尽管近几年来市区住宅小区物业管理发展迅速,但涉及到的各类投诉、举报越来越多,小区居民不满意,物业公司有意见,物业管理工作越来越难,表现在以下四个方面:
1、物业费用难收缴。
物业收费难成为制约物业企业发展的头号难题,参与座谈、调查的物业公司普遍反映,现行物业管理条例明确的收
费标准偏低,小区居民自动缴费意识不强,调查的参与23家物管企业20XX年物管费平均缴费率为62.43%。
仅3家企业达到收支平衡或略有盈余。
2、小区物业难管理。
由于物业费用收缴不足,物业公司只能降低服务标准,减少服务人员,更加引起小区业主的对立抵触情绪,从而形成恶性循环。
部分小区服务项目只能维持楼道打扫和小区治安等简单的内容,小区绿化缺乏管护、公共设施年久失修。
调查问卷统计,42%的居民认为小区服务质量一般,20%的认为较差。
3、小区环境难维持。
总体来说新建小区物业管理较好,老小区、安置区环境差距较大。
部分小区内扒翻种植、破绿毁绿、乱拉乱接、乱停乱靠、违章建设等行为屡见不鲜。
参与调查的市民对小区停车问题反映特别强烈,83%的认为小区汽车乱停乱放,33%的认为小区行路难。
以莲花5号区为例,一到傍晚小区道路车满为患,公共场地挤占一空,不仅小区居民难以出行,而且已经发生过居民家中失火,消防车无法通行、及时施救的严重情况。
4、物业经营难阳光。
大部分物业公司除物业费用外,还有门面出租、广告经营等其他收入,但这些收入和公共支出情况不公开、不透明,小区居民无法进行有效地监督和查询。
有6%的被调查对象认为物业公司存在乱收费现象。
三、当前物业管理难的主要成因
1、物业公司缺乏监管。
由于房地产业发展迅速,住宅小区数量越来越多,分布范围越来越广,但市房管局物业管理科室仅有两三名工作
人员从事行业主管工作,难以对面广量大的物业公司进行有效的监督和管理。
由于我市尚未制定《物业管理办法》,街道、社区以及其他有关职能部门的物业管理监管职责还不明确,绝大部分小区没有成立业主委员会,多层次的物业管理监管体系严重缺失。
2、物业收费缺乏手段。
老小区执行的物管费政府指导价标准是2000年制定的,10多年来,劳动用工成本和物价指数翻了若干倍,但物管费标准一直未作较大调整。
最低标准只有0.4元/㎡/月,以100㎡住宅为例,全年物管费仅480元。
即便如此,物管费用仍然难以收全,由于多种原因业主往往拒绝缴纳物业费用。
物业公司没有任何强制手段,也不能够采取断水断电等粗暴办法。
部分物业公司迫不得已到法院起诉,但是耗时长、费用高、执行难,即使赢了官司但却输了人情。
3、开发企业缺乏责任。
由于房屋漏水、渗水等房屋质量问题开发商一直未能与业主达成协商,最后导致许多业主以拒交物业费的方式来表示不满。
如大自然城市花园小区,
4、小区业主缺乏素质。
随着城市化进程不断加快,越来越多的农民转为市民,但是自身素质还未能够得到提高。
小区内破绿毁绿、违法搭建、乱停乱放的行为屡
禁不止。
物业管理公司没有行政执法权、处罚权,只能通过宣传说服等思想工作进行劝导。
5、职能部门工作缺位。
住宅区中的私挖地下室、违章搭建、破门开窗、车辆乱停、马路市场、噪音油烟、养狗问题等等,不论是按照《国务院物业管理条例》的规定,还是从实际出发,都应该由相关职能部门处理。
但实际工作中,不少职能部门对住宅区中发生的问题处理不及时,
甚至推诿扯皮,敷衍塞责。
四、破解住宅小区物管难的思考与对策
分析市区物管难的现状、成因及其影响,学习借鉴先进地区比较成功的做法和经验,现提出如下建议。
(一)迅速制定出台物业管理办法,加强物业行业监督管理
针对当前物业管理工作中存在的问题,由市房管、法制部门抓紧制定出台符合我市实际的《物业管理办法》,进一步明确开发商前期物业管理职责、业主委员会工作职责、物业收费标准、相关法律责任等等,确保物业管理工作有法可依。
学习借鉴武汉市做法,在《物业管理办法》中进一步明确各相关职能部门的工作职责,以及违章建设、乱停乱放、破墙开店等违法违规行为的处罚办法。
进一步强化市房管局物业监管力量,适当增加人员和经费,确保能够有效地开展好工作。
督促加快建立专门的管理机构,畅通群众申请使用渠道,不断提高资金使用实效。
(二)加强建筑质量与规划监管,把好前期物业管理交接关
规划、建设等部门应加强对开发商公共配套设施建设的督促与检查,确保严格按规划执行,各项配套齐全。
尤其是要确保停车位建设到位,留足小区停车空间,从根本上解决好小区停车难题。
做好前期开发商与物业的交接监督关,防止因交接不清而出现开发商与物业公司互相推诿、侵害业主合法权益的情况发生。
打破“谁开发谁管理”的垄断经营模式,让业主与物业公司在市场中进行双向选择,把物业管理提前介入作为核发商品房预售许可证的前置条件,切实把好对前期开发商选聘物业公司的入门关,加强对前期物业服务协议和物业服务合同的审核,让
业主在购买物业时就了解物业管理的具体事项,包括服务内容、服务质量、收费标准及业主入住公约等有关规定,以维护业主的合法权益。
(三)完善物业管理收费制度,切实解决物业收费难题
结合我市实际,制定出台物业管理收费实施细则,市物价部门要进一步提高现行收费标准,确定上下浮动幅度,由业主委员会和物业企业根据服务质量协商议定,报价格部门备案。
①加快建立并大力推进“分等定级、质价相符”的物业管理收费制度,加强对物业收费的监督检查,督促物业企业在其服务区域内的显著位置或收费地点,公示服务内容、服务标准、计费方式,减少乱收费现象的发生。
②针对物业收费难的问题,建议推行刷卡收费方式,新建小区统一设置门禁系统,必须刷卡方可进入。
业主只有自动缴纳物业管理费用后,才可凭Ic卡可进出小区、乘坐电梯。
这样既能将闲杂人员阻止在小区之外,又能够确保收足物业管理费用。
对老旧小区恶意拖欠物业费用的住户,可以借鉴新加坡的做法,建立业主不交费限制过户制度,纳入银行个人征信系统。
③针对物业纠纷的多发、突发、标的小、处理急等特性,建议参照劳动仲裁模式设立诉前物业纠纷仲裁机制,在各市(区)设立物业纠纷仲裁庭,采取快速灵活的调查和现场勘查等方式固定证据,快速裁决,及时解决纠纷。
(四)加强和创新社会管理,探索物业管理新模式
加强和创新社会管理,住宅小区首当其冲。
针对当前小区管理基本游离于社区的实际,要高度重视并切实加强两者之间的互联互动,把物业管理纳入社区建设的重要范畴。
业主委员会主任和物业管理企业的负责人可以到居委会中兼任职务,社区居委会副主任到物业管理企业做监
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