长沙南湖片区湘江一品建设项目投资稳定回报论证报告.docx
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长沙南湖片区湘江一品建设项目投资稳定回报论证报告
第一章项目概述......1
1.1项目背景......1
1.2项目概况......2
1.3主要经济技术指标.....4
第二章项目市场分析.....6
2.1项目所在区域介绍.....6
2.2长沙市宏观经济发展状况.....6
2.3长沙市房地产市场分析......9
2.4项目SWOT分析......18
2.5市场需求与客户群体分析......20
第三章项目数据采集....21
3.1项目数据采集的内容.....21
3.2数据采集的程序....21
第四章项目数据分析....23
4.1分析方法介绍.....23
4.2数据分析....25
第五章项目风险规避计划的假设前提.....31
5.1项目的顺利开展....31
5.2项目的持续经营假设.....31
5.3产品市场平稳发展......31
5.4国家经济发展平稳......31
5.5财务假设....31
第六章投资估算与资金筹措....33
6.1开发投资估算依据......33
6.2开发成本估算.....33
6.3预备费.....34
6.4开发费用....34
6.5项目总投资......34
6.6项目资金筹措.....34
6.7用款计划....34
6.8融资计划和退出机制.....34
第七章收入与成本费用估算....36
7.1销售价格预测.....36
7.2营业收入....36
7.3营业税金及附加估算.....36
7.4成本费用估算.....37
第八章未来收益预测分析......38
I
8.1总投资未来收益分析.....38
8.2项目资本金未来收益分析......38
第九章偿债能力分析....40
9.1短期偿债能力指标--速动比率.....40
9.2长期偿债能力指标......41
第十章运营能力分析....43
10.1流动资产周转情况....43
10.2总资产周转情况.....46
第十一章赢利能力分析.....47
11.1营业利润率....47
11.2营业净利率....48
11.3销售毛利率....48
11.4成本费用利润率.....49
11.5总资产报酬率......50
11.6净资产收益率分析....51
11.7资本报酬率分析.....52
第十二章发展能力分析.....54
12.1销售收入增长情况分析.....54
12.2营业利润增长情况分析.....55
12.3资本增长情况分析....55
第十三章综合指标分析.....57
13.1杜邦财务分析体系....57
13.2沃尔比重评分法.....57
第十四章经济效益指标分析....59
14.1静态评价指标......59
14.2动态评价指标......59
第十五章不确定性分析.....60
15.1盈亏平衡分析......60
15.2敏感性分析....60
15.3分析结论及建议.....61
第十六章社会效益评价.....62
16.1社会效益分析......62
16.2互适性分析....62
16.3社会影响分析......63
16.4社会评价结论......63
第十七章项目风险分析.....64
17.1项目风险因素......64
17.2风险规避对策......66
II
第十八章项目风险规避计划结论......71
18.1对项目的结论性意见......71
18.2对融资的结论性意见......71
18.3项目特别说明......72
附录篇.....73
附表1总图技术经济指标表.....73
附表2建筑项目一览表....74
附表3项目总投资估算表......75
附表4项目销售价格预测表.....78
附表5销售收入与营业税金及附加表....79
附表6开发费用估算.....81
附表7总成本费用估算表......82
附表8利润和利润分配表......83
附表9项目财务现金流量表.....84
附表10资本金财务现金流量表.....85
III
长沙南湖片区•湘江一品建设项目稳定回报论证报告
第一章项目概述
1.1项目背景
1.1.1项目名称
南湖片区•湘江一品建设项目
1.1.2项目建设单位
1.企业名称:
湖南省新基置业发展有限公司
2.企业性质:
有限责任公司
3.注册资本:
人民币伍仟万元整
4.法定代表人:
邓善平
5.企业介绍:
湖南省新基置业发展有限公司成立于2003年4月,注册资金5000万,注
册地址位于长沙市开福区体育馆路11号,主要从事房地产开发、销售。
公司曾在湘西、张家界、长沙等地从事房地产开发,开发的项目有花垣农
贸大市场,吉首建材大市场,张家界慈利地中海商贸城,泸溪商贸城,张家界
天门山服装城,总开发面积达30万平方米,2005年以来在长沙市投资开发了
新奥大厦、名富公寓、桃花园等项目,总计开发面积达20万平方米,获得了各
级政府部门的好评,拥有较雄厚的资金实力和先进的管理水平。
现公司计划投
资50亿元开发位于长沙市湘江大道项目,建造长沙市第一滨江新城。
公司秉承“质量第一,信誉至上,利益共享”的原则,以充分满足市场需求
为核心;以人才,技术,质量为手段;以成为同行最佳为目标。
6.项目主要负责人简介:
邓善平,男,湖南新基置业发展有限公司董事长,企业法人。
从事房地产开发二十余年,早期相继开发吉首钢材大市场、张家界慈利地中海商贸城、泸溪商贸城,张家界天门山服装城、湖北松滋大市场、长沙名富公寓等项目,现参股长沙华悦城项目。
肖坤富,男,湖南新基置业发展有限公司董事总经理,湖南知名企业家,
2014年四国金砖会参会企业家,2014亚太工商企业联合会成员企业家,历任湖
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长沙南湖片区•湘江一品建设项目稳定回报论证报告
南回丰置业有限公司董事长,湖南民富置业有限公司总经理,黔西南州富国置业有限公司董事长,贵州省湘商联合会副会长。
相继开发长沙桃花园小区,贵州中国•金州•木贾商品批发物流城、贵州都匀富国城等项目。
甘立群,男,湖南新基置业有限公司总工程师,国家注册构造师、国家注册造价师、土建工程师,相继管理20万平米贵州金荷名都、50万平米贵州中国•金州•木贾商品批发物流城、50万平米长沙华悦城等项目。
张志勇,男,湖南新基置业有限公司营销总监,双学士学位,房地产营销工作十多年经验,历任40万平米湖北宜昌商业步行街销售经理、15万平米武汉汉口东部购物公园项目营销经理,36万平米青岛禧徕乐家居博览城项目营销经理、50万平米贵州中国•金州•木贾商品批发物流城项目营销总监。
1.1.3项目编制依据
本报告的编制依据为企业提供的论证报告中描述的开发方案、设计方案、项目备案书、项目各项批文等,《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)及国家先行财税政策、会计制度与相关法规。
1.1.4项目数据分析范围
本报告仅针对南湖片区•湘江一品建设项目进行稳定回报论证分析。
1.2项目概况
1.2.1项目简介
南湖片区•湘江一品项目地处长沙市天心区,北接湘汉路,南邻南湖港路,
东靠书院路,西临湘江大道,距离湘江两百多米,正对长沙标志性景点——橘
子洲头,地理位置极其优越。
项目定位为高档纯住宅小区,高档酒店,辅以配
套商业、独立小学等。
目前,项目正在长沙市发展和改革委员会办理相关立项
手续,按照项目规划设计,湘江一品高档住宅办公小区规划建设用地总面积67.7
亩,目前已获得15380.13平方米土地使用权证,2015年3月将获取剩余29753.43
平方米土地的使用权证。
项目总建筑面积329720.00平方米,绿化率达30%,
地下车库面积70000.00平方米,主要建筑为27层以上的高层公寓、住宅和一
栋52层的酒店办公楼,辅以配套商业设施等,项目采用滚动式开发模式,分两
期建设,一期建设住宅(2015.01-2016.12),建设面积为138000.00㎡,二期建
2
长沙南湖片区•湘江一品建设项目稳定回报论证报告
设酒店、公寓、商铺、地下车库(2016.1-2017.12),建设面积共为191720.00㎡。
1.2.2项目定位
南湖片区•湘江一品立足于长沙,依托良好的区位优势及日益发达的城市交通网络,将购物中心、超五星级酒店、写字楼、公寓、住宅以及学校等各种业态进行有机整合,形成项目功能的多样性和复合性,使更多的人融入其中并深刻体验项目所带来的全新生活理念,引领长沙畅享新的生活方式。
1.2.3项目优势
项目位于长沙市天心区,距离市中心板块仅5分钟,距南湖路隧道口1公里,离银盆岭隧道口3公里路程,距离长沙最繁华的五一广场不到3公里,距离长沙市市委市政府仅15分钟,交通四通八达,区位优势明显。
项目南北方向较长,距离湘江两百多米,正对橘子洲头,环境优美、山水
相依,是作为高档住宅小区、城市集合办公的理想位置,环境优势明显。
项目毗邻长沙五一商圈,五一商圈社会商品零售额占全市的10%以上,云
集了万达广场、国金中心、王府井、平和堂、春天百货、乐和城、新世界、国
美、苏宁、沃尔玛等诸多著名商家。
该处商业环境成熟,具有极高的商业价值。
1.2.4项目的规划目标
(1)以建造具有先进水平的优质城郊中高档住宅为目标,满足长株潭地区
及湖南省内外高收入、高消费群体对生活环境和居住条件的舒适性、私属性、
安全性和生态型的需求,为其提供多样化、可选择、适应性强的中高档住宅,
创造具有良好居住环境、具备完善基础设施的高档、文明、卫生的生态居住示
范区。
(2)依靠科技进步,运用新材料、新技术、新产品,提高住宅的功能质量水平及小区与住宅的节能、节地、节水、节材效果,使小区和住宅具有较高的科技含量。
(3)本项目整体规划、统筹考虑,合理的组织绿化、景观和交通体系,完善公共建筑的布局和住宅的分布,使整个项目具有良好的空间布局形态。
(4)充分吸收了目前我集团公司世界城系列产品好的居住规划思路,创造有特色的、能满足中高档居住生活需要的环境功能。
3
长沙南湖片区•湘江一品建设项目稳定回报论证报告
1.2.5投资估算与项目资金筹措
本项目总投资365379.5万元,其中开发成本150540.2万元,开发费用65592.0万元,营业税金及附加49247.7万元。
资金筹措从以下渠道解决:
(1)企业自筹资金165379.5万元,占45.26%;
(2)债权融资100000.00万元,占27.67%;
(3)销售回款100000.00万元,占27.67%。
1.2.6项目财务分析评论
本项目计算期内销售收入合计为597992.0万元,总成本费用316131.74万
元,利润总额为232612.5万元,所得税为58611.5万元,所得税后净利润为
174001.0万元。
财务内部收益率(所得税前)为50.08%,所得税后为39.23%;
所得税前投资回收期为3.55年(含建设期),所得税后投资回收期为3.69年(含
建设期),各种指标显示项目的经济效益良好。
1.3主要经济技术指标
表1-1主要经济技术指标
序号项目数指标单位
1项目总投资365379.5万元
2总销售收入597992.0万元
3总成本费用316132.0万元
4利润总额232612.5万元
5年均销售收入(含税)11722.31万元
6年平均利润总额46522.51万元
7年均营业税金及附加9849.54万元
8建设期3年
9投资利润率47.62%
10税后财务内部收益率39.23%
11税前财务内部收益率50.08%
4
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12税后财务净现值92155.53万元
13税前财务净现值131934.11万元
14投资回收期(税后)3.69年
15投资回收期(税前)3.55年
16盈亏平衡点48.93
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第二章项目市场分析
2.1项目所在区域介绍
项目所在地天心区,隶属于湖南省长沙市,也是湖南省政府所在地。
天心
区位于长沙市区南部,是长株潭两型社会建设的前沿阵地,因著名古建筑天心
阁在境内而得名。
截至2013年,天心区总面积72平方公里,人口48.16万,
下辖12街道和66个社区。
天心区也位于长沙、株洲、湘潭三市融城的核心区
域,京广铁路和107国道穿境而过,城市二、三环线紧紧相绕,距京珠高速公
路不足2公里,距黄花国际机场仅20公里。
2.2长沙市宏观经济发展状况
1、国民经济保持高速发展。
长沙市的GDP以及增长率见表2-1和图2-1
表2-12009年-2013年GDP
年份GDP(亿元)增长率
20093744.7614.70%
20104547.0615.50%
20115619.3314.50%
20126399.9113.00%
20137153.1312.00%
图2-12009年-2013年GDP变化图
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从2009到2013年连续5年,长沙市的整体国民经济都保持10%以上的增幅,高于全国的GDP增长率,发达的经济将为购买力提供强大的支撑。
同时,快速增长的经济也将促使长沙的城市向心力提升,使人们到长沙城区购房的意愿越来越强烈。
2、三大产业快速发展,产业结构向二、三产业偏移
从2009年到2013年,在这五年里三大产业都有较大发展,第一产业增长率均在3%以上,第二产业增长率均在12%以上,第三产业的增长率均高于10%,各个产业齐头并进,快速发展,尤其是第二和第三产业。
产业结构开始向二、三产业偏移,对经济的促进作用日益明显。
产业变化与产业结构的变化如表2-2和图2-2、2-3所示。
表2-22009年-2013年三大产业变化
第一产业第二产第三产业第三产
第一产业第二产业增
年份增加值业增长增加值(亿业增长
增长率加值(亿元)
(亿元)率元)率
2009179.46.50%1893.5816.30%1671.7813.90%
2010202.014.50%2437.0320.70%1908.0211.50%
2011243.384.00%3151.6818.30%2224.2710.70%
2012272.314.00%3592.5214.50%2535.0812.00%
2013291.153.00%3946.9712.50%291512.10%
图2-22009年-2013年三大产业变化图
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图2-3产业结构变化图
3、居民生活水平显著提高
随着国家经济的增长,人民的生活水平也有很大的提高,具体如表2-3和图2-4所示
表2-32009-2013人均收入水平
城镇人均收入农村人均收入
年份城镇人均收入农村人均收入
增长率增长率
20092023813.10%943217.90%
20102281412.70%1120618.80%
20112645115.90%1340019.60%
20123028814.50%1576317.60%
20133366210.50%1971212.60%
图2-4城镇、农村居民人均收入变化图
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从表2-3、图2-4中我们可以看出2009-2013年长沙市居民可支配收入在不断的增加,其中城镇在10%左右,农村在15%左右,居民生活水平在逐年的提升,尤其是农村,在以飞快的速度发展,这将为长沙房地产行业的发展奠定坚实的经济基础。
4、消费水平快速增长
随着生活水平的提高,人们消费观念的转变,全体居民人均消费支出具有较大幅度的增加,具体如表2-4和图2-5所示。
表2-42009-2013人均消费支出水平
城镇居民人均城镇居民人均农村居民人均农村居民人均
年份消费支出消费增长率消费支出消费增长率
20091502018.80%68269.90%
2010160967.20%753310.40%
20111778210.50%857913.90%
2012194609.40%1015518.40%
20132234614.83%1158614.09%
图2-5城镇、农村居民人均消费支出变化图
2.3长沙市房地产市场分析
据长沙市房地产开发预警预报信用信息系统数据统计,2014年前九个月长
沙市房地产市场总体情况与2012年基本相当,但相对于2013年,房屋成交量、
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县(市)房屋成交价减幅明显。
一、新建商品房市场
2014年前三季度我市(含三县市)完成房地产开发投资966.26亿元,同比
增长16.5%。
商品房施工面积9126.65万㎡,其中新开工面积1988.18万㎡,同
比增长14.7%、-1.0%;竣工面积895.81万㎡,同比增长10.0%。
2014年前三季
度我市(含三县市)累计批准预售1803.76万㎡,同比增长19.41%;实现商品
房成交备案面积1208.04万㎡,备案金额739.80亿元,同比分别减少16.93%、
17.87%。
表2-5长沙1-9月新建商品房情况
图2-6近一年长沙新建商品房批准预售走势图
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长沙南湖片区•湘江一品建设项目稳定回报论证报告
2014年1-9月全市新建商品房累计批准预售1803.76万㎡,同比增19.41%,其中住宅批准预售1373.99万㎡,同比增长6.08%。
分区域来看,内六区新建商品房累计批准预售1304.58万㎡,同比增长30.52%,其中住宅批准预售989.18万㎡,同比增长16.87%。
从前三季度情况来看,批准预售量呈现逐季上扬,季度平均增长率为17.52%。
二、新建商品房网签情况
表2-62014年1-9月长沙市新建商品房、住宅网签情况
图2-7长沙市新建商品房网签面积走势图(单位:
万㎡)
2014年1-9月全市新建商品房累计网签1115.92万㎡,同比减少22.81%,
其中住宅网签948.89万㎡,同比减少24.05%。
分区域来看,内六区新建商品房
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累计网签726.92万㎡,同比减少29.43%,其中住宅网签615.73万㎡,同比减少29.96%。
从前三季度成交走势来看,1月成交量最高接近200万㎡,其次是5月受拆迁安置房项目成交的影响居第二位,成交量约150万㎡,2月、3月成交量最低,在100万㎡以下,4月、6月、7月、8月、9月成交量均在110-120万㎡之间,第三季度成交量呈慢速下滑的趋势。
三、新建商品房成交备案情况
表2-72014年1-9月长沙市新建商品房、住宅成交备案情况
图2-8长沙市新建商品房、住宅成交备案走势图
2014年1-9月全市新建商品房累计成交备案1208.04万㎡,同比减少
16.93%,其中住宅成交备案1044.36万㎡,同比减少16.46%。
分区来看,内六
区新建商品房累计成交备案829.57万㎡,同比减少19.86%,其中住宅成交备案
704.26万㎡,同比减少19.42%。
从前三季度情况来看,成交备案量逐季下滑,
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季度平均增长率为-8.57%。
四、新建商品房网签均价
表2-82014年1-9月长沙新建商品房网签均价
图2-9长沙市新建商品房网签均价走势图(单位:
元/㎡)
2014年1-9月全市新建商品住宅(含单位集资房等)网签均价为5456元/
㎡,非住宅11266元/㎡,同比分别为-6.48%、3.09%;内六区新建商品住宅(含
单位集资房等)网签均价为6082元/㎡,非住宅12603元/㎡,同比分别为-4.82%、
6.48%。
五、二手房成交表
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长沙南湖片区•湘江一品建设项目稳定回报论证报告表2-92014年1-9月长沙市二手房、住宅成交情况
图2-10长沙市二手房销售走势图
2014年1-9月全市二手房成交面积316.14万㎡,成交套数为27720套,同比分别减少22.95%、7.74%;其中住宅成交246.53万㎡,成交套数为24043套,同比分别减少12.86%、10.24%。
分区域来看,内六区二手房成交面积221.50万㎡,成交套数为20994套,同比分别减少10.24%、5.41%;其中住宅成交179.09万㎡,成交套数为18531套,同比分别减少12.15%
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