商业项目策划ppt.docx
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商业项目策划ppt.docx
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商业项目策划ppt
商业项目策划ppt
篇一:
一个很成功的商业项目策划方案
一个很成功的商业项目策划方案
第一章总体策划思路4
一、策划的总体思路4
二、项目背景4
三、项目资源分析、项目目标的界定5
四、核心目标--树立品牌6
五、项目开发总建议7
六、项目的SwoT分析7
七.市场机会发现11
第二章项目总体的定位开发报告15
前言15
一、项目总体形象定位16
二、项目功能定位19
三、世景的无限优势26
四、项目定位优势的建立基础27
五、目标客户群所定及分析29
第三章项目整体组合营销策略报告33
一、项目总体整合营销策略33
二、总体操盘计划、步骤35
第四章项目产品设计报告37
第一部分:
世景国际国际公寓产品设计构想37
环境设计37
一、“英式管家”的概念41
二、世景国际国际公寓引入英式管家服务的起因41
三、世景国际国际公寓英式管家服务的内容42
第二部分:
世景国际写字楼产品设计构思60
一、市场调研60
二、世景国际写字楼工程技术数据60
三、世景国际项目本身具备的优势62
四、目标客群定位瞄准市场空白点63
五、精锐公司将面临的问题65
六、为新锐公司度身定做的七大服务体系66
七、世景国际小面积办公写字楼推广要点67
(一)节约成本的办公空间:
67
(二)富有创造力的事业空间68
(三)比较优势68
(四)世景国际为精锐公司度身定做的软硬件配套70
第三部分:
世景国际商业广场规划设计思路83
1.经济技术指标83
2.规划理念84
3.规划风格84
4.总体规划与功能规划的复合性84
5.世景国际商业广场规划85
6.交通组织结构86
7.停车方式87
8.室内垂直交通设计要求88
9.园艺设计91
10.园林设计的具体表现形式92
11.景观构成要素92
第五章开盘前期营销推广策略设计报告94
一、寻找打开成功之门的金钥匙——概念运作94
第一阶段:
项目导入期95
第二阶段:
商铺推广期98
第三阶段:
商务港与酒店公寓推广期100
二、知己知彼,百战不殆——目标客户分析104
三、策动市场,谋略制胜—媒介策划106
四、媒介也领先——媒体组合108
五、一年之计在于春—工作规划110
策划宣传内容与阶段安排110
策划宣传工作大纲111
项目LG设计114
项目案名设计115
项目广告语设计116
销售中心及围墙包装设计117
项目Vi系统设计118
附件:
一、世景国际项目市场调研报告(已提交)
二、售楼部设计方案
三、项目形象iV设计
第一章总体策划思路
一、策划的总体思路
1.全面把握:
首先是建立在对当前最优产品设计与操盘策略的全面把握之上的,全面掌握他人犯下的错误,避免重蹈覆辙----先求不败而后求全胜。
2.项目对接:
强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究,并对项目的资源优势和劣势进行判断与整合,从而实现最优模式与项目自身进行完美对接。
篇二:
项目商业计划书(策划)模板
项目计划书模板
一、项目的简要介绍
二、项目的内容
1、立项依据:
根据国内外现状、存在的问题以及发展趋势进行阐述。
2、项目意义:
就其对产业的进步、经济建设和社会发展的推动作用方面进行论述。
3、项目的内容及目标:
就项目的内容和目标进行阐述。
4、项目可行性分析:
⑴对项目进行可行性方面的分析,包括项目已有的单位、实力情况、现有条件、工作基础以及优势。
⑵就存在的问题以及解决办法等进行分析。
5、需求预测及分析
⑴市场定位及市场分析
⑵用户分析
⑶市场环境及前景
6、完成项目采用的方法。
就完成项目需要采用的方法进行阐述。
三、项目发起人、股东方、管理和技术支持
1、项目发起方的背景:
就项目发起方的情况进行说明。
2、项目发起方的业务,包括近三年的财务报表:
()⑴项目发起方的业务情况
⑵项目发起方近三年的财务报表
3、项目发起方的主要股东和管理人员的简历。
四、市场和销售安排
1、市场的基本情况:
⑴该产品的主要用途
⑵本地、国内和出口市场的目前容量、增长率,价格变化等。
2、该项目的生产能力、生产成本,单位销售价格、主要销售对象,和预计市场份额:
⑴生产能力及生产成本
⑵单位销售价格、主要销售对象
⑶预计计划份额
3、产品的客户情况,销售渠道的安排:
⑴客户情况
就客户的情况进行说明。
⑵销售渠道
介绍销售渠道的安排情况。
4、目前市场竞争情况:
⑴其他现有生产厂家
列举出其他生产厂家的情况,以及最具有威胁性的地方。
⑵计划新上的类似项目,替代产品的情况
列举出这些厂家的类似项目,替代产品的具体情况,指出其对现在项目的潜在威胁。
5、类似产品进口的关税和管制情况:
6、影响产品市场的主要因素:
就能够影响产品市场的因素进行详细的分析。
五、技术可行性、人员、原材料供应和环境
1、项目计划采用的生产工艺:
2、与其他公司合作的安排:
3、项目的人员培训和关键技术的保证:
⑴人员培训
就人员培训进行阐述。
⑵关键技术的保证
就关键技术的保证方面作出阐述。
4、当地的劳动力和基础设施状况:
就通讯、交通、水源、能源和电力供应等方面进行详细说明。
5、生产成本和费用的分类数据:
6、原材料供应的来源、价格、质量:
7、计划生产设施与原材料供应、市场、基础设施的关系:
8、计划生产设施与规划与现有同类生产设施的比较:
9、生产设施的环境因素和应对措施。
六、投资预算、融资计划和效益分析
1、项目投资和资金安排:
2、项目的资金结构:
就股东的股本投入情况、股东贷款情况以及银行融资数额进行阐述。
3、希望国际金融公司与银团的参与方式,股本、贷款或两者兼有:
4、项目的财务预测:
就生产、销售、资本和负债、利润、资金流动、效益的回报进行预测。
5、影响效益的主要因素。
七、政府支持、管理和审批
1、当地政府的产业政策和投资方向对项目的影响:
2、当地政府对该项目可以提供的鼓励措施和支持:
3、该项目对当地经济的贡献:
4、该项目需经过的审批手续和时间。
八、项目准备和进展的时间表
1、进行项目分解:
就项目的实际情况将项目分解成几个比较小的模块。
2、里程碑事件:
列出该项目可能经过的几个里程碑情况。
3、时间安排:
就项目的具体时间安排进行分配。
4、经费安排:
就项目的每个周期以及分解情况进行经费的分配。
5、人员安排:
在各个项目模块以及时间段的人员安排情况。
篇三:
完整的商业项目营销执行方案
xx广场营销执行方案
第一部分项目分析
一、近期市场状况二、项目概况三、项目定位第二部分销售策略
一、销售总体策略二、入市时机及销售前提三、销售阶段及工作安排四、各销售阶段推货策略五、销售管理六、核心卖点的提炼第三部分价格策略
一、厘定价格的相关因素二、价格定位三、价格策略四、定价原则
五、付款方式及折扣控制六、价格控制七、回款预估第四部分宣传推广策略
一、广告目标二、宣传推广策略三、媒体组合策略四、推广费用预估第五部分项目包装
一、包装总纲二、基础形象设计三、营销通路的包装四、卖场形象包装
附件:
一、媒体投放计划及费用安排二、价目表
第一部分项目分析
一、
xx市商业地产的市场现状
(一)近期xx市商业地产市场概况
20XX年,xx市商业地产在政府实施房地产市场规范化运作、加快地铁等城市基础设施建设等多项利好因素推动下,呈现出稳步发展的势头,在售和在租的的大型商场亮点频现,正佳广场、维多利广场、光明广场、名盛广场、地王广场、盛贤纺织(布艺)城、十甫名都等大型商业,分布在市内各个热点区域,四面开花,去年的商用物业大旺,呈现一派喜人景象,主要表现在以下六方面:
1、体验式商铺开发(SHoPPinGmaii)引领潮流
体验式商铺开发(SHoPPinGmaii)是20XX年最流行的商业形态,不少商用物业发展商竞相尝试,去年风头最足的商业项目都定位于SHoPPinGmaii。
据悉,目前xx在建的maii有5个,天河区的正佳广场、北京路的光明广场和名盛广场,位于奥林匹克体育场旁的“花花世界”以及白云区的百信广场。
除尚未开售的“花花世界”其他项目推出市场后的租销售情况都较不错。
xx市场都接受maii这种类型的商业项目。
xx广场就项目的实际情况,借这一趋势将项目定位为xx首席社区商业maii。
2、专业市场行情看涨
由于xx经济的持续高速发展,加上特有的地理位置及周边地区强大的产业链支持,xx的专业市场一直是商业布局中重要的一环,且各类专业市场的表现的非常繁荣。
20XX年下半年陆续有专业市场商铺推出市场,销售和出租情况都相当理想。
如鞋业皮具市场有金龙盘国际鞋业皮具贸易广场,布艺专业市场有海印盛贤纺织(布艺)城,美容美发专业市场有美博城,电脑专业市场有颐高数码广场等,我司认为,专业市场的选址十分重要,去年推出的专业市场都建在商业气氛逐渐浓厚的地方,或者在传统的商业街,这是专业市场依旧繁荣的原因。
3、主题商场的开发逐渐成趋势
主题式的商场由于具体清晰的定位及鲜明特色,对加强商户的竞争力及吸引客户方面有独特作用,也是商用物业发展商喜欢的形式之一。
20XX年底以“主题商场”的形象推出市场的商铺有上升的趋势,如富力儿童世界、广百玩具城、运动前线、南天国际照明广场、xx百利国际婚庆中心、百安居等,都很受置业者、投资者和消费者的关注。
根据发展趋势,所以四楼考虑作为儿童主题的商场。
因为项目只有99个车位不足以支撑大型酒楼和整个商场的使用,所以建议五楼做主题餐饮,设置西餐厅和咖啡馆,如引进伯顿等。
4、新开商场引入大型名牌商家
大型商铺能够做旺,一靠地理位置。
二是靠聚集人气,此外还看能否提供齐全的商品种类,让顾客实现“一站式”消费。
如正佳广场、维多利广场都以大品牌商家为主要客户,一是可以提高档次,另外也可以让消费者享受更多的购物乐趣。
而新光城市广场在招商过程中引入了家乐福和顺电两大商家。
经过招商部的努力,主力商家方面已经确立美国诺马特超市。
5、岁末商铺广告投放量激增
20XX年11月1至12月20日,共有36个大型商场、专业市场、裙楼商铺和小区铺在xx报纸媒体作广告,比9-10月份多出4个,其中xx市内有34个,市外有2个。
报纸的广告量为13337664元,比9-10月份增加63.9%,其中市内商铺的广告量占商铺广告总量的99%。
广告投放量原定为500万,我们认为考虑到对接广电房
地产的品牌向全国输出的需要,应该增加100万的广告投放,组建成全方位的市场攻击体系。
6、投资增长较快、整体市场供大于求,总体价格走低。
20XX年1-9月xx市批准的商预售面积达48.52平方米,成交面积为41.12万平方米,同比增长47.57%和11.47%。
xx市特别是八区商铺的供应量大增,呈现出迅猛发展的势头。
受供应量的巨大影响,虽然20XX年前三季度的成交量与20XX年相比有较大幅度的增长,但少于20XX年的供应量,目前市场的售货量仍较多,有待市场进一步消化。
同时,因20XX年商铺市场供大于求,导致20XX年的商铺成交价继续下滑,八个区的商铺成交均价为9810元/平方米,与20XX年商铺的成交价格同期大幅下降了25.19%。
不过,受城市规划和市政建设等利好因素影响,现在天河、白云、越秀等区的商铺销售仍然保持良好的市场局面。
1998-20XX年全市商铺成交均价表
(二)、近期xx市商业物业市场发展变化数据来源:
xx市国土房管局及xx市房地产交易所
根据有关统计数据分析和调查掌握的情况来看,预计未来一年xx市商业市场有以下趋势:
全市各片区商铺走势差别较大,专家预计,20XX年xx市热点地区的商铺价格仍将稳中有升,但幅度不会太大,其中,地铁概念的商铺市场的走势会继续上扬,而其他商铺市场的价格走势会与20XX年基本持平或略有下降。
销售部对项目周边的项目做了专门的调查分析:
东璟花园首层商铺的销售均价为50000元/平米,实用率是80%折合实用面积售价60000元/平米。
xx广场因为街铺的数量很少,如果首层的销售均价在35000元/平米即实用面积售价为70000元/平米,那么我们认为风险很高,因此建议首层建筑面积销售均价为28000-30000元/
平米,负一层建筑面积销售均价为13000-15000元/平米应该比较适合。
位于奥林匹克体育场旁的“花花世界”近期将推出,由于其成本较低,租金和售价都比xx广场低而且已经引入了好又多和欧培德。
因此建议本项目的租金适当降低首层180-200元/平米,负一层100-120元/平米之间。
二、项目概况
(二)xx现时情下项目S、w、o、T的变化1、项目优势(S)
1)、本项目紧临黄埔大道城市主干道,地理位置昭示性强,易引起往来潜在客户关注;2)、地铁5号线的区间站紧邻本项目;扩大了项目的辐射区域。
3)、靠近多条城市交通要道,享有优越的城市交通条件;倚靠东西主干道黄埔大道,多路公交车途经本项目及周边区域;
4)、员村二横路是区域板块的中心,生活配套成熟完善;
5)、周边云集众多住宅与多家酒店、娱乐、餐饮、银行等商务配套,;邻近天河区政府及天河公园;目前天河区一带约有20万白领,而黄埔区及经济开发区也有产业工人和白领近9万人,具有巨大的消费能量;
6)、市场的稀缺性和唯一性。
员村二横路能与xx广场竞争的同类型、同档次、同规模的商业广场目前没有。
路边的商铺全部零散分布,形象差,无舒适的购物环境。
xx是一个长年炎热的城市,而本地段尚无全中央空调开发品种齐全的商业广场,是本地段商场的稀缺性。
xx广场是旧城新区的特性商业代表,城乡商业改造很有可能成为一种优势突出、劣势弥补的结果,对商业中心的发展有利。
2、项目劣势(w)
1)、现时消费能力不足。
原居民主要是村民和外来人,消费能力和消费水平不是特别高。
2)、地段的知名度与价值认识有待提高。
作为xx的农村地带,xx市民对此区域的认同仍时间;
3)、员村二横路商业规划不够完善,周边环境乱、社会治安比较差、布局及行业的选择会一定程度限制其发展;4)、项目太过于靠近xx市的主商圈天河城和正佳广场。
3、发展机遇(o):
1)、xx的城市建设规划以20XX年,员村周边地区四大重点市政工程,即位于琶洲的xx新国际会展中心、地铁二号线总站,以及黄洲大桥、珠江临江岸线光亮工程将陆续竣工,以往因工厂云集、环境杂乱而在xx人心目中形象不佳的员村,社区面貌会发生脱胎换骨的变化。
2)、20XX年的亚运会将在xx举行,天河区作为主场地,市政设施的建设将进一步完善。
结合项目推广的需要,和项目作为maii的体量我们对外的统一宣传口径为总建筑面积为35000平米.
3)、员村地块已成为政府在20XX年至20XX年重点开发建设的大型地块之一。
可出让建筑面积达141.4万平方米,规划性质为酒店、居住、商业用地。
4、发展威胁(T):
1)、位于奥林匹克体育场旁的“花花世界”将在近期推出市场;2)、项目附近的阳光都会广场仍在售;3)、附近的社区商铺供应量在增加。
4)、正佳商业广场仍在售。
三、项目定位评估
(一)项目定位
根据市场现状和项目的自身特点,建议项目定位为:
形象定位:
xx首席社区maii消费定位:
我的生活购物乐园市场定位:
xx社区商铺中的暴涨铺
(二)客户定位
本项目面向投资和经营两大类客户,结合项目自身的物业质素和客观的市场情况,建议项目的客户群定位如下:
1、目标市场
本项目所处位置是天河东部的员村区域,该区域在大多数xx人心中的商业印象较为模糊,在推广宣传中除了炒作区域商圈概念及项目形象之外,更围绕项目从近到远划出不同的市场区域,在不同时期,进行分类推广的手法:
2、目标客户群定位
?
投资者分析(预计所占之购买比例为:
55%左右)
?
客户类型
1)、拥有大型企业的人士;
2)、拥有家族生意,以物业转手或出租获利作为主要目的之投资者;3)、经济相当富裕,具丰富积蓄,以投资置业作为保值用途的人士;4)、企事业机关之高层国家干部;
第一类:
经济基础雄厚,先富起来的人士
?
购买心理分析
以上人士对投资方面有丰富经验,主观性较强,消费心态上为得旺铺不惜一掷千金。
故此该客户群多为选购
首层街铺或地铺,购铺预算相对较多,多至过百万甚至上千万不等,首要考虑的因素为商铺位置、人流量等,其次才考虑价格及回报率的问题。
对返租回报等促销措施的需求不太高。
本项目的街铺数量不多,故该类客户占本项目的成交客户比例亦不算太大。
约占成交客户的5%。
第二类:
经济富裕的本地村民
?
客户类型
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