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论建筑物区分所有中的共有权客体
摘要
在如今,住房商品化、建筑小区化、住宅高层化将建筑物区分所有权的讨论推到了极致。
一栋建筑物同时拥有多个所有权人,其内部的所有权结构也呈现多元化,由此对房屋共有部分的确认以及使用收益等问题成为了业主之间的矛盾争议所在。
本选题在对建筑物区分所有权中共有权客体进行分类的基础上,明晰共有权客体的范围,探讨共有权客体范围的法律性质,从实践中寻找我国建筑物区分所有中的共有权客体存在的问题。
以小区绿地以及停车位为例,参照国外以及台湾地区有关共有权客体的立法,以期对我国建筑物区分所有权中共有权客体存在的问题提出有效的建议。
关键词:
共有权客体绿地停车位
Abstract
Nowadays,Housingcommercialization,thebuildingarea,residentialhigh-risewillpushthediscussionofbuildingdifferentiationownershiptotheextreme.Morethanonepersonhavetheownershipofabuildingatthesametime,itsinternalpresentownershipstructurealsodiversified.Thus,toconfirmthehousingcommonparts,suchastheincomeandtheuseofproblemsbecometheconflictbetweentheowners.Thispaperisbasedontheclassificationoftherightofcommonobjectofbuildingdifferentiationownership,clearingthescopeofobjectownership,discussingtheobjectscopeofthelegalnatureofownership,findingtheproblemsexistinginthebuildingdifferentiationownershipofallobjectsfrompractice.ThispaperdependsonSmallgreenandparkingspace,forexample,withreferencetotheforeignandtheTaiwanregionlegislationrelatingtotherightofcommonobject,inordertoputforwardeffectivesuggestionsfortheproblemsofChineserightofcommonobjectofbuildingdifferentiationownership.
Keywords:
rightofcommonobject;greenspace;parkingspace
论建筑物区分所有中的共有权客体
建筑物区分所有中的共有权客体即是“专有部分以外的共有部分”,是小区业主们根据法律、法规或者业主大会决议通过的,对小区内除专有部分之外的供业主们生活或者经营性使用、管理的部分。
在现实生活中,绿地以及小区停车位的归属问题是建筑物区分所以中共有权客体最具争议和代表性的。
由此,对作为涉及全小区业主权益的共有权客体,尤其是绿地和停车位归属的研究,找出其存在的现有问题,并结合国外可借鉴的措施,有利于完善我国建筑物区分所有权制度,从而构建和谐小区,维护社会的稳定。
一、我国建筑物区分所有中的共有权客体存在的问题
(一)建筑物绿地的归属存在的问题与建议
1.绿地的归属问题
2013年3月,北京的吴女士购买了某小区的商品房。
在签订购房合同前,该小区楼盘的开发商给吴女士提供的宣传资料以及小区售楼中心摆设的楼房沙盘显示,该小区内共有五栋住宅楼,住宅楼的四周由墙体封闭包围,在楼房之间分别有大面积的绿地。
楼盘销售人员介绍称,小区建成后将实行封闭式管理,楼中间的绿地也会由围墙保护,小区的绿地总面积将超出政府规定的30%的标准。
2014年年初,吴女士和其他业主陆续办理好入住手续,开发商也完成了绿地的建成。
入住后,小区确实实行了封闭式管理。
然而半年后,楼盘开发商突然将小区绿地周边的围墙拆除,并同时张贴告示,将小区绿地改造为地面停车场以及小区其他设施,小区绿地由小区开发商所有,与吴女士等业主没有任何关系。
小区绿地的所有权是归全体业主还是开发商所有,开发商是否有权随意变更小区绿地的用途是解决绿地归属问题的前提。
随着生活水平的不断提高,人们在选择居住的房屋时,越来越偏向于绿化率高的小区,绿地所占面积的多少成为了小区品质的代表。
然而绿地只是依附于地基,无建筑物附着,所以开发商们为获得更大的商业利益,往往将绿地改为停车位出售,或是将离底层租户相近的绿地以高价出售等。
在上述案例中,开发商在合同签订时说明有大面积绿地,然而业主入住后就将绿地改建为地面停车场等行为,无疑是对小区业主权利的损害。
绿地作为国有土地上的附着物与国有土地不可分割,开发商与业主之间博弈的对象为建设物区分所有中共有权客体的归属状况。
根据《物权法》第七十六条规定:
有关共有和共同管理权利的其他重大事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
其次,小区绿地用途变更除了要经业主大会决议外,还需报相关部门进行批准。
《土地管理法》第56条规定,“建设单位使用国有土地的,应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拔批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的,应当经有关人民政府土地行政主管部门同意,报原批准用地的人民政府批准。
其中,在城市规划区内改变土地用途的,在报批前,应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
”小区绿地作为小区初始建设时经规划批准的,任何单位和个人都无权擅自变更、破坏。
因此,开发商无权将小区绿地改为停车场使用、出租与买卖。
我国《物权法》中规定:
“建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地的除外。
”在实践中,存在着开发商为了尽快销售房屋,提高房屋的品质,在销售时将城镇公共绿地作为小区绿地来蒙骗业主的情况。
2011年,北京新天地数百名小区业主将开发商告上了法庭,因为他们在购买房屋时开发商宣传小区绿化率50%以上,而实际绿化率仅10.37%。
开发商代理人声称,绿化率50%的概念是对小区以及小区周边环境绿化的描述,而不算是合同的组成部分。
法庭审判结果表示开发商在销售广告及宣传资料中明确标示小区绿地50%,内容具体,应向业主承担绿地缺建的违约责任。
由此可见,小区绿化应属于城镇公共绿地,不归小区所有。
我国《物权法》中还规定:
“建筑区划内的绿地,属于业主共有,但明示属于个人的除外。
”然而“明示”在现行的法律条文中并未明确,从而在实际生活中,往往会出现底层的业主私自占有绿地的情况。
开发商为使得一层楼房尽快出售,也往往搭配销售一部分与之靠近的窗前绿地,房屋买卖者也希望于自己房屋前能有绿地然而问题在于开发商是否具有销售绿地的权利以及紧挨一层住户的窗前绿地属于开发商专有还是所有业主共有抑或是一层户主专有?
从结构来看,小区绿地附着于地基之上,并不具有独立的可支配性。
建筑物旁的绿地,虽然具有美化环境的功能,但是都无法从结构、形态以及从各区分部分的功能上独立存在。
因此,小区绿地应该属于业主共有,开发商无权销售绿地。
从法律上看,小区内的绿地不像建筑物,不能进行单独的权属登记,因此欠缺在法律中的独立性。
由于我国主张“房随地走、地随房走”的原则,开发商在销售房屋时,不仅将房屋所有权转让给购房者而且会将存留在小区内的建设用地使用权同时转让。
由此,当开发商将小区内的房屋售罄时,其所享有的建设用地使用权随着丧失,由小区业主享有。
开发商不能在出售完房屋时,还留存该小区的建设用地使用权。
由此可见,小区的建设用地使用权应由业主共同享有,绿地作为建设用地使用权不可分割的组成部分当然也应该由业主共有。
实际中,若是归属于业主专有的绿地应该符合两个条件:
其一是开发商经行政规划主管部门批准的施工图中标明的是属于特定房屋的绿地;二是业主在购买时绿地在外部结构上属于特定房屋,符合独立性要求,并且能够登记。
当不满足上述条件时,或业主实际占用面积大于其所登记的面积时,则在事实上侵犯了其它业主的共有权。
2.绿地归属问题的解决建议
在我国,建筑用地上的绿地,除属于城镇公共绿地和明示属于业主私有外,都应该归建筑物区分所有权人共有。
城镇公共绿地是满足日常生活、适宜公众游乐休憩的规划界限明确的绿低;业主私有的绿地则是在整栋建筑物规划中经登记或明示的绿地。
根据最高法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定:
“建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
”由此,作为建设用地使用权组成部分的绿地,应该由法律明确规定为建筑物区分所有权人共有,任何人不得随意变更绿地的所有权,不得变更绿地的用途,限制开发商出售建筑物后重复出售小区内的绿地。
同时,要求开发商在宣传小区绿化率时透明化、诚信化,不得将城市公共绿地与小区绿地混淆,从而保护业主的共有权,使业主能够共同享有绿地,维护业主享有的环境权益。
(二)车位的归属存在的问题和建议
1.车位的归属问题
南京市蓝景花园小区是一个高档住宅小区,开发商在申报时,南京市规划局要求其规划建筑应该按照每户0.2机动车车位和每户2非机动车车位来建设停车库。
在小区建成后,每幢楼下都有连片的地下车库供业主使用,共有59个机动车停车位。
在销售时也承诺,小区配建的地下车库供业主停车。
然而业主在入住后发现,只有购买了小区车位后才能取得停车权。
开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个车位,而其余车位则以每个月1000元的租金租了进去。
2010年,该业主委员会向所在区人民法院提起诉讼,要求法院判决该小区的停车位由全体业主享有使用、收益、处分的权益。
本案的焦点在于,小区停车位由业主还是开发商享有。
学术界一般有四种观点:
(1)业主共有说
该学说认为,小区车库的建筑面积如果计入到房屋的公摊面积,开发商即将车位成本分摊在业主购买的房屋中,那么,车位应该归业主共有。
与此相同的观点认为,以土地使用权的权属来确定车位的归属。
在房屋买受人与开发商签订房屋买卖合同时,土地使用权便确定下来,业主购买了房屋,即是拥有了房屋的专有权。
而根据我国“地房一体化”的原则,土地上建造的房屋归业主所有,那么房屋所占的土地使用权也应该由业主所有,由此可知小区建筑下的车位应该由业主所有。
(2)开发商所有说
这一学说的提出者认为,根据市场中投资与收益的对应性,两者在结果中应投射在同一对象上,也就是说,小区的车位如果是开发商投资开发、设立的,那么车位的所有权当然属于开发商所有。
与其他国家的立法不同,我国并未将建造小区的车位作为法定义务强加给开发商,同样也没有对兴建车位进行法律上的明确。
从另一层面看,业主分摊的是国有土地使用权,分摊面积限定于地表之上,这就意味着,建造于小区建筑物之下的停车位,是开发商利用的地下空间,应由开发商所有。
(3)国家所有说
该学说认为,地下车位若属于人防工程,根据平战结合原则,该工程在战争时作为人民防空工程,保障战时人员与物资掩蔽医疗救护等而在平日作为小区居民的车库使用。
根据我国《防空法》的精神,属于人防工程的小区车位应该归属于国家,而投资者拥有使用管理和收益的权利。
(4)约定所有说
有学者认为,根据意思自治原则,遵循市场的内在要求,小区的车位应该由开发商和业主约定,以确定车位的归属。
我国《物权法》第74条认为:
建筑区划内,规划用于停放汽车的车住、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
在此情况下,开发商与业主都享有双向选择权。
对于拥有车库所有权的开发商而言,在出售房屋时,可以选择出售车位或者予以保留。
而对于业主来说,可以根据市场经济的调控以及自身的实际需要来购买车位。
这可以平衡双方的自身利益,以使小区车位得到合理的使用。
在本案中,法院认为,南京市规划局以具体的文件要求被告按照所示标准建设停车库,这既是将停车位作为公共设施发挥其功能,同时也将停车库的建设作为被告的法定义务予以确定。
建成后的小区停车位应该交由业主们共同使用。
小区建设停车位的土地面积以及分摊到小区业主身上,由此,小区业主应该共同享有小区的土地所有权,开发商无权享有该土地上建筑物的所有权以及支配权,而应该由业主们共同享有。
由于开发商并没有证据证明车位的建设成本未纳入小区的房屋销售中,由此,违反了诚实信用原则。
小区停车位由全体业主享有权益。
笔者认为,对于小区车位的归属性,应该根据具体情况予以区分,四种学术学说各有自己的不足。
首先,对于判断车库所占面积是否分摊到房屋的公摊面积,车位成本是否分摊到业主购买的房屋中缺乏操作性。
在房地产交易市场中,开发商出售房屋是自主定价,其没有义务提高成本的具体构成,而房屋买受人也并非专业的建筑行业从业者,对于是否纳入成本并不知晓。
其次,各地人防管理办法规定,人防工程的产权归投资者所有,只有在战争时国家有权使用,平日由投资者自行使用和管理。
同时,如果人防车库归国家所有,那么权利义务是相一致的,国家应该承担起管理和维护的义务,而实践中,国家并没有能力进行过重的负担。
由此,笔者认为作为人防工程的车库,并不应该归国家所有。
关于“约定所有说”,我们知道,这是遵循了私法自治的原则,然而如果没有相应的制度保障,这很容易侵犯弱势一方的权益。
举例而言,如果开发商在签订合同时将保留车位所有权作为出售房屋的附加条件以此来垄断小区的车位或是保留后再以高价出租、出售,以此直接损害小区业主的合法权益。
由此笔者认为,车位的建造应该充分服务于小区业主,对车位的利用,应当以平等的方式既满足于业主购买房屋的需要,同时也满足开发商投资建筑物的利益性。
在上述案例中,开发商在销售楼房时承诺小区建造的停车位由小区业主使用,但是在建成后又规定只有购买小区车位才能使用,这显然违背了诚实信用原则,严重损害了小区业主的权益,小区停车位理应归小区业主共有。
由此可见,为避免矛盾,小区开发商可以保留开发时的项目支出以及出售房屋时的价格构成,以明确小区停车位的归属。
(二)车位问题的建议
由于小区间的规划不同,车位的类型多种多样,为合理解决小区车位的归属问题,减少纠纷,就需要根据不同的停车位来确定。
1.地面车位的归属
地面停车位一般是指开发商利用小区公共道路或者其他公共场地上规划的用于停放车辆的停车位。
这种车位不具有封闭性,通常由划线的方式确定。
我国《物权法》规定:
“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
”由此可知,地面停车位属于建筑物区分所有中的共有权客体,由业主共同所有。
而在实践中,由于部分小区车位配置低且并非所有小区业主都拥有车辆需要停车位,所以对于共有车位的专有使用权观念被接受。
这种观点能得以支持的前提是全体业主的合意,即全体业主在协商一致的情况下,通过合理合法途径,将部分车位的使用权专有化。
同时,取得专有使用权的业主们应该有偿使用或者对未取得专有使用权的业主们进行一定的补偿,以实现公平、公正。
2.地下车位的归属
地下车位是指开发商在小区地面以下开发的用于停放车辆的车位,一般分为人防工程停车位和非人防工程停车位。
根据我国《防空法》的规定,地下人防工程作为国防建设的重要组成部分,其所有权归国家所有,除国家之外的任何主体不能对地下人防工程主张所有权。
由于法律的明确规定,人防工程停车位的所有权应为国家所有。
同时,资源利用的合理化,我国地下人防工程实行平战结合原则,即在战争时由国家使用管理,而在非战时由投资者享有使用管理收益的权利。
由此,对于人防工程停车位,开发商有权出租利用并且维护管理,但是不得随意转让与改造。
对于非人防停车位,其作为小区停车设施的一种,为小区业主服务,并不具有土地使用权的面积份额。
根据“地随房走”的原则,地下停车位不具有产权证书,由此不能说开发商拥有车位的所有权。
开发商在投资建设小区时,将停车位规划在内,所以作为非人防工程的停车位应该由开发商拥有使用权,在出售后,应由购买者享有不超过建设用地使用权期限内的有限使用权。
3.独立封闭型车位的归属
独立封闭型车位是指在构造与使用上具有独立性并且能够通过登记而成为业主所有的具有封闭空间的停车位。
开发商在规划停车位时,通常将其计算在建筑的容积率中,属于建筑物的专有部分。
所以开发商有权通过出售、出租等方式予以处分。
同时,业主可以通过履行相关法律程序购买使用,一旦交易成功,业主即享有专有排他的车位使用权,任何其他人不得享有。
在实践中,为确保满足业主的需要,开发商在出售封闭停车位时应该首先考虑小区业主的优先购买权。
4.架空层的停车位归属
架空层的停车位多指建筑物的首层建造的停车位。
实践中一般有两种情况:
第一种是开发商在规划开发时就将建筑物的首层作为停车位,这种规划内的停车位就由开发商享有使用权,业主可通过合同获得相应车位的使用权。
第二种是开发商在规划开发时并未将首层作为停车位,而是为了构造的美观以吸引更多购买者而将首层架空之后,为了获取更大的利润而将其改造为停车位。
这种非规划内的停车位应该由小区业主享有使用权,开发商为出售而签订的买卖合同实属无效合同,侵犯了全体业主的共有权。
二、国外以及我国台湾地区建筑物区分所有中共有权客体立法及借鉴
(一)日本建筑物区分所有中共有权客体的立法及其借鉴
1.日本建筑物区分所有中共有权客体的立法
日本在立法中,对确定建筑物区分所有中的共有权客体范围采用了排除法。
对于法定专有部分以外的,不属于专有部分附属物的共用部分以及约定为共有部分的建筑划分为共有部分。
由此,日本法学家将共有部分划分为法定共有和约定共有。
法定共有权客体是依照法律法规产生的不可随意改变其本来用途,用来满足所有权人正常生活需要的对象,其构造、利用上具有非独立性。
根据共有权客体内部与外部关系而言,法定共有权客体应包括建筑物的基本构造部分、建筑物的附属物及建筑物的附属设备三类。
因此,法定共有部分多为通道、共用出入口、楼梯屋顶、地面等。
这些部分是建筑中不可缺少的,无论在功能的发挥上还是在结构的组成上都与建筑有着不可分割的关系。
由此,日本在区分法定共有与专有部分时通常判断该部分在结构和功能利用上是不是具有独立性。
约定共有部分是指依规约或业主会议的约定,将原来属于专有权客体的部分转变为由区分所有权人共同使用的共有部分。
与法定共有权客体不同,约定共有权客体可以由业主根据规约或者业主会议的约定,改变其原有用途。
约定共有权客体的存在满足了业主们的整体要求,有利于资源的合理配置。
一般而言,约定共有权客体大多是建筑物的附属物或附属设施。
例如,独立于建筑物的经营性停车库、小区作为召开业主大会用的空置房间等等。
除此之外,共有部分的另一种约定情况也较为普遍,即业主通过集体决策或共同约定,将某共有部分设定由特定主体享有使用权,比如将与一楼相连的庭院约定为一楼业主使用。
因此,约定共有部分多指仓库、屋外停车位、庭院等,它们虽然也具有独立性,但是亦可将其约定成为业主的共有部分。
此外,对于共有部分,日本学者又将其划分为全体业主共有与部分业主共有。
全部业主共有是指涉及每一区分所有权人的建筑物区分所有权之共有权客体。
共用部分的修缮、管理用、维护费用应属于全部共有人共同支付。
部分业主共有通常指小区某一建筑内的区分所有权人对该建筑共有部分享有的共有权。
该部分的管理、修缮、维护费用由部分区分所有权人分摊。
例如同楼层邻里之间的分割房屋的墙体,就是该相邻业主的共有部分,而作为整个楼层的承重墙,则是所有业主的共有部分。
通过对共有部分的具体划分,解决了业主们对共有部分修缮、管理以及费用支出中的纠纷。
2.日本建筑物区分所有中共有权客体立法的借鉴
日本将停车位分为室外和室内停车位两种。
室外停车位即为露天停车位,是通过线段划分的有明显界限的停车位。
对于室外停车位,其所有权由业主共有,但是特定的区分所有权人或是第三人可以通过有偿购买在共有的所有权上设立专有的使用权。
但是,这种专有使用权在合同签订完成后,必须通过公示才能发生法律效力。
由此,对于我国的地面停车位,也可以采取类似的方法,可允许部分区分所有权人在共有的基础上设立专有权并通过登记公示得以实现,同时给予其他共有权人一定补偿。
(2)美国建筑物区分所有中共有权客体的立法及其借鉴
1.美国建筑物区分所有中共有权客体的立法
在美国,家庭汽车十分普及,所以无论是小区的建设开发还是城市的整体规划,都十分重视对小区停车位合理的规划。
一方面,美国居民倾向于宁静的生活,多注重自身的休息权。
对其而言,小区是居民生活、休息的场所,若是被商业化利用,便会影响居民的休息权。
此外,对于小区居民而言,小区内的车位是有限的资源。
如果所在小区的车位被外来人所占用,会影响正常的生活秩序。
同时,若是占有人利用其占有优势,将通过高额的费用出租小区车位,将会损害小区居民的利益,也会破坏正常的市场交易自由秩序。
由此,在美国,小区停车位都遵循两个原则:
一是不允许小区以外的任何他人拥有小区停车位的产权;二是不允许小区的停车位作为独立的产权进行买卖。
在此前提下,美国的《统一区分所有物权业法》规定:
(1)小区停车位的产权被界定为共有部分,即小区内的停车位都是由业主共同所有。
由此,对停车位仅仅收取合理的管理费用而非租金外不收取任何额外的费用。
(2)停车位属于整幢房屋的组成部分,每一个单元的房屋都有相对应的固定的地下停车位,并且规定于小区的总协议之中。
这些停车位是专属于每个单元房屋的,是捆绑的,不允许进行单独转让。
(三)对于指定为专有使用的停车位,其属性仍属于共有部分,但是通过协议或者约定供某些业主专门使用。
这些业主对停车位享有的不是法定的所有权,而是法定的使用权。
这些车位可以在小区居民之间自由转让使用权,但是也仅限于该小区的居民。
2.美国建筑物区分所有中共有权客体立法的借鉴
美国对小区车位的规定明确具体,由此,我们可以借鉴美国尤其是夏威夷地区对于共有权客体车位的规定:
首先,确保区分所有权建筑中有足够的停车位,然后将停车位按照居住的单元划分,再通过单元平均划分到每一户居民,最后给权利人即获得停车位的居民颁发“停车位许可证书”,以对应具体的停车位。
对于外来停车的车辆,小区开发商在规划设计时应该设置充足的提供外来车辆停车的停车位,并通过制度规范加以管理,比如停车的时间限制、出示证件证明等以保证小区内的停车秩序,同时通过收取停车费用来提高停车位的价值。
再者,小区开发商可以尽可能设置一些备用的停车位,随着家用车辆的数量的增加,居民不再满足于一户一车的需求,这时开发商可以将备用的车辆予以出租或者出售以满足增长的需求。
(3)我们台湾地区建筑物区分所有中共有权客体立法及其借鉴
1.我们台湾地区建筑物区分所有中共有权客体立法
在我国台湾地区,建筑物区分所有中的共有权客体是以推定方式确定的,共有部分即为“建筑区分及其附属物之共同部分”。
其中建筑物本身及其规划内空地、与几个专有部分相连接的楼梯或走廊、会议室、活动中心等,根据种类、性质、构造的不同均可推定为共同部分。
由此,在对共有权客体范围确定过程中,结合排除法、例举法以及推定法,全面科学地区分所有权与共有权的范围,使人们清楚低认识到共有权客体的范围,从而减少和避免业主、开发商等在共有权客体范围方面的矛
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