耒阳市城北新区项目可行性研究报告.docx
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耒阳市城北新区项目可行性研究报告
耒阳市城北新区项目可研报告
第一部分市场背景及经济概况2
一、耒阳行政区位2
二.交通特征3
三.经济概况3
四、城市新区规划发展(2009——2030)4
第二部分耒阳市房地产市场概况5
一、房地产板块划分5
二、各板块发展分析5
三、销售价格7
四、二手房市场情况:
8
第三部分项目地块分析8
一、地块情况8
二、交通及配套8
三、耒阳市重点个案分析9
四、总结:
11
第一部分市场背景及经济概况
一、耒阳行政区位
耒阳位于湖南省东南部,耒水中下游,湘南中心,北接衡阳,南至郴州,西达桂林,东上井冈。
总面积2656平方公里,总人口136万,市区建成区面积40平方公里,市区常住人口42万。
耒阳是湖南省最大的县级城市、最大的县级能源基地。
二.交通特征
耒阳区位优越、交通便捷。
耒阳是内陆地区承接广东沿海城市产业梯度转移的前沿地,水陆空交通俱全,京广铁路、107国道、京珠高速公路纵穿南北,连通闽南、赣南、湘南的1817省道横贯东西,武广高速铁路穿越全境,并设耒阳西站;耒水、舂陵江四季通航;枫冲机场拟军民两用。
去广州、武汉、南昌、桂林等地均可在5小时内到达,已全面融入“中南5小时经济圈”。
京广铁路,设耒阳站,广铁集团长沙总公司管理,为二等站,位于灶市街道办事处,设哲桥站、小水站、公平站3个货运站(原是客货兼营)。
永耒铁路,地方铁路,经过8个乡镇,总长71公里.。
武广高速铁路贯通耒阳,设有耒阳站,境内长49公里。
京珠高速公路,境内长54公里,设三个互通口。
新市、五里牌、公平。
107国道,境内长55.5公里。
1817、1811合称S320,境内总长77.24公里,东西朝向,连接广西与福建。
耒水航运,六级航道,直通湘江,舂凌河,库区航道,直入湘江。
三.经济概况
1、宏观经济
2009年耒阳市财政收入达到12.35亿元,同比增长21.97%。
为湖南省第六个、长株两市之外第一个财政收入过10亿元的县市。
2009年耒阳市地方生产总值(GDP)194.98亿元,同比增长15.8%,在全国县域经济综合实力排名中,耒阳市由上一年度的181位上升到160位,在中部地区的排名由2005年的33位上升到了22位。
金融机构存款余额达129.74亿元,贷款余额51.11亿元,银行业金融机构实现盈利2.1亿元,高新技术产业增加值20亿元,科技进步对经济增长贡献率达到58%,较2006年上升了6个百分点,科技型产业已经成为市域经济中表现最为活跃、发展最具潜力的板块。
2003-2009年,耒阳市三次通过全国科技进步考核,连续多年在衡阳市科技目标管理考核中获一等奖。
2009年11月13日,被评为“省级金融安全区”。
2009年,耒阳市完成工业总产值254.4亿元,增长23.63%;完成工业增加值82.20亿元,增长23.5%;完成规模工业总产值207.44亿元,增长26.68%;完成规模工业增加值68.83亿元,增长24.5%。
在规模工业企业中,轻工业完成产值28.19亿元,同比增长34.87%;重工业完成产值179.12亿元,同比增长25.48%。
四、城市新区规划发展(2009——2030)
8月28日,市十五届人大常委会第14次会议审议通过了《耒阳市城市总体规划(2009-2030)》,强调城市开发建设必须严格执行规划。
本次规划确定了耒阳市是衡阳市次域中心城市,以能源工业为主导的工贸型山水园林城市。
规划期限分为近期2009-2015年,中期2016-2020年,远期2021-2030年。
规划范围为城区四个办事处全部用地和竹市镇、余庆乡、泗门洲镇、哲桥镇的部分村组,规划区面积55平方公里,控制区面积195平方公里。
耒阳未来城市的发展方向以向北为主。
第二部分耒阳市房地产市场概况
耒阳房地产市场正式发展是从2006年开始,07年~08年耒阳房地产市场进入一个高速增长阶段,08年一年房地产完成销售总额超过06年和07年两年销售总额之和。
耒阳房地产市场进入增长喷发阶段。
由于历史原因造成目前的耒阳房地产业极度缺乏规范,各类没有开发资质的私建房屋遍地开花,这类私建房屋基本均未经过合法程序,违章、违建、占用公共用地到处都是,虽给消费者以无穷的后患但凭借价格上的绝对优势,在耒阳城中心这类的私建房价格在1000-1200元左右,始终是本地正规房地产开发市场的顽固阻碍,严重阻碍了耒阳房地产的健康发展。
一、房地产板块划分
根据耒阳城市房地产发展特点以及消费者对区域的认可度等因素,耒阳房地产可分为四大板块,即中心板块、市政新区板块、发明家广场板块、水东江板块、城北新区板块。
二、各板块发展分析
1、中心板块
1)区域范围:
东起沿江路,西至金华路;南起五一路,北至城北路;
2)代表楼盘:
国贸新城、中顺时代广场、新大陆国际、一建综合楼
3)环境、价格、综述:
中心板块,交通便捷,生活、休闲、娱乐等配套设施齐全。
由于地处城市中央商业区空气质量较差,项目规模较小,仅有1-3栋楼,绿化面积较小,噪音污染较重。
经调研中心板块在售楼盘均为28-30高层电梯房,均价为2100-2500元/㎡.
中心板块地理优势明显,各项生活配套设施完善,有较高的投资价值及升值空间,但空气质量较差,噪音污染较严重。
2、市政板块
1)区域范围:
东起德泰隆路,西至伍梅路,南起城北路,北至金阳路
2)代表楼盘:
香榭丽都、金桥.普罗旺斯、康鸿花园
3)环境、价格、综述 :
市政板块,位于城市新区,指引城市发展方向,周边配套设施欠完善,空气质量较好,无噪音污染。
经调研市政板块在售楼盘为多层、园林别墅、电梯房,均价为1900-2100元/㎡。
市政板块,城市新区,配套设施尚欠完善,有较好自然环境景观资源,但空气质量较好,绿化面积大,无噪音污染,适宜居家。
3、广场板块
1)区域范围:
东起金华路,西至西湖路,南起城北路,北至金阳路
2)代表楼盘:
五环星城、金城.华府豪庭、龙城世家、紫荆府
3)环境、价格、综述:
小区规模大,区内环境规划较好,有较大面积绿化,交通较便利,生活、娱乐、休闲等各项配套设施较齐全。
经调研该板块现在售楼盘均价为2200-2500元/㎡为多层房、复式楼、少量别墅,少量的电梯高层。
临近广场适宜居家,各项生活配套设施较齐全,交通便利。
4、水东江板块
1)区域范围:
建设路及振兴路周边
2)代表楼盘:
荷塘月色
3)环境、价格、综述 :
地块较广,配套设施不足,价格较低。
5、城北新城板块(本项目地块所在地)
1)区域范围:
城北107国道两侧
2)代表楼盘:
暂无
3)环境、价格、综述 :
地块较广,私房临立,政府待开发板块。
三、销售价格
据有关数据统计显示,2008年耒阳市商品房销售价格如下:
2008年耒阳市商品住宅销售均价:
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商品住宅销售均价
1029元/平方米
各类产品均价
多层住宅
754.16元/平方米_i_Fd+_2S%
高层住宅
1667.41元/平方米|6.l7u_?
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别墅
1885.86元/平方米X_2#2C/6#u
商业用房销售均价_/MIe(,>Uh
3401.72元/平米}fp_-pe69z
近三年耒阳商品房住宅价格对比分析_D_@,6M#SK
年度&D_S/_v)]
住宅销售均价=Z{_O 涨幅5-FQMXgThc 2006年 617元/平米(约) 2007年 809元/平米(约)DM___AIM|h 25.03%"x#-sZ=__ 2008年(9月底) 1029元/平米 37.5% 四、二手房市场情况: 三级市场处于起步阶段,尚未形成规模,未对二级市场构成影响。 由于耒阳房地产市场起步晚,因此,在2008年前二手房交易并不活跃;但随着当地房地产市场的启动,具有一定购买能力的消费者为改善居住环境选择购买高品质的住宅,并将以前所住的住宅投入二手房市场,从而一定程度上带动了二手房市场的起步发展。 目前,市场的二手房交易、租赁中介机构较少,多为小规模、无品牌的当地公司,由于房屋转让交易多在甲乙双方自然交易,其经营状况不佳。 二手房市场刚刚起步,随着一手房市场的发展,二手房市场有望更加活跃。 第三部分项目地块分析 一、地块情况 项目位于耒阳市政府规划城北新区,紧临107国道,离市中心约2公里,车行约10分钟,占地50亩。 目前地块上建有红砖厂,沿107国道有13栋私房,临街一层均为门面房。 二、交通及配套 项目紧临107国道,周边私房临立,该地块目前尚无公交车直达,教育、医疗、金融全依托市中心。 三、耒阳市重点个案分析 1、项目名称: 国贸新城 开发商: 耒阳灶兴房地产开发有限公 代理情况: 倍立地产 项目所在地: 耒阳市五一路与蔡伦路交汇处 价格: 均价2500元/平米 项目情况: 占地面积20亩,项目一至四层为商业裙楼,将引进大型百货、超市;五至二十九层,南组团为高端品质住宅,北组团为纯小户精英社区,中央大宅户型区间从100-150平米,约240套,纯小户精英社区商住两用户型区间从49-101平米。 点评: 该小区位于市中心最敏华地带,交通便捷,配套齐全,户型面积跨度大,销售情况良好,是耒阳市中心地标性建筑。 2、项目名称: 一建中心城 开发商: 市第一建筑公司 代理情况: 深圳上官品牌营销机构 项目所在地: 耒阳市五一路东路旺客隆超市后院 价格: 起价1680元/平米,均价2100元/平米,层差20-30元/平米。 项目情况: 占地面积1000平米,总建面22000平米,商业建面3000平米,仅一栋28层高层,共150户。 项目一至三层为商业裙楼,四至二十八层为住宅,两个单元,一梯三房,主力户型以126-128平主三房为主。 09年5月开盘至今,消化率80%,剩余仅有20层(2100元/科米)以上房源。 点评: 该小区位于市中心最敏华地带,交通便捷,配套齐全,商业氛围深厚,户型面积以居家三房为主,因仅有一栋楼,面积适中,但户型设计不合理。 该项目价格与同地段国贸新城相比,价格明显偏低400元/平米。 3、项目名称: 五环星城 开发商: 耒阳景强房地产开发有限公司 代理情况: 长沙旗舰地产 项目所在地: 耒阳体育路与金星路交汇处(发明家广场东南角) 价格: 1868元/平米起价,均价2200元/平米 项目情况: 位于发明家广场东侧,交通便利,生活配套齐全。 五环星城雄锯耒阳体育路与金星路交汇黄金地段,西临耒阳市最大的绿化广场——发明家广场,与市委大楼隔街相望;5.5万平方米的生态园林社区,大气氤氲,31层双子塔楼气势非凡。 3梯7户,入户花园,超宽大双阳台,阳光大户型设计,耒阳首家引进管道煤气系统。 主力户型以120-129平米三房为主,其次是143/158/163平米带入户花园四房。 五环星城商业裙楼共3层,总销售面积10800平方米,一层套内面积为2613平方米,二、三层套内面积均为3599平方米,一层层高4.9米,二层层高4.5米,三层层高5.6米。 总开间93米,总进深38.7米。 临街门面柱距最窄处6.9米,最宽处8.4米。 点评: 该项目与紫荆府同属广场版块,但项目类别大为不同,项目规模较小,仅2栋高层,且为商住楼,交权为50年,因是3梯7户设计,不通透,户型较紫荆府差,价格较紫荆府低300元/平米,但从地段上来看较紫荆府好,投资升值空间大。 4、项目名称: 闽港新城一期紫荆府 开发商: 耒阳顺华置业有限公司(投资商: 香港诺林投资、香港爪哇集团) 代理情况: 深圳世邦机构 项目所在地: 耒阳市体育北路(五里牌派出所东50米) 价格: 二期预计均价2500元/平米 项目情况: 小区以英伦皇家园林为蓝本,融合当地民俗风情,构建出属于耒阳本地生活的宜居特区。 总建筑面积27万平方米,由多层、小高层、高层、别墅及沿街商业组成,以国际化的视野打造湘南地区的城市亮点。 社区泳池、球场、泛会所等内部配套一应俱全,是符合人居生活的组团式花园社区。 一期主力户型以7栋多层140平米小复式为主,09年5月开盘,开盘起价为1300元/平米,10年12月交房,尾盘销售时均价已达到1800元/平米,现均已销化完毕。 二期为16层小高层,认筹中。 主力户型以89平米两房,98平米小三房,120平米大三房为主。 户型合理,精巧适应,且都南北通通,宜居。 点评: 该项目因开发商实力雄厚,小区规划、园林设计均由知名公司打造,环境怡人,且户型设计非常合理,虽并非城中心地段,但二期销售价格预期较高(较市中心地标性建筑国贸新城弱高),项目一期开盘至消化完毕,价格涨幅较大,但销售情况良好,主力客户群为国家公务员、矿产业主、少量福建、广州等投资客户。 四、总结: (一)从项目开发团队: 市区小项目居多,以本土开发商为主,开发水平较滞后,90%以上均聘请代理公司销售。 (二)从物业产品形态和规模: 1.物业类型丰富,规模较大的楼盘极少。 虽然起步晚,但已达到国内普通三、四线城市的正常开发水平。 当地开发商规模实力薄弱,但由于当地经济活跃,且由于近年的采矿业发展带动了相当一批先富人群,尤其是外地投资商的介入,如紫荆府的爪哇集团,因此整体发展水平提高很快,在产品形态上涵盖了目前市场上的多数产品类型,复式,甚至已经出现高端的别墅住宅产品。 未来市场供应量较大,市场竞争激烈,但建筑面积在30万平方米以上大规模的楼盘数量极少。 2.产品创新不够,小高层和高层社区是未来的发展方向。 楼盘整体品质和档次上有待提高,市中心多以高层为主,大盘多以多层洋房和别墅为主,同时也有少量小高层,因此小高层、高层产品将成为未来开发的趋势,市场对小高层和高层产品的接受度在提高。 3.主力户型以120-130平米三房为主。 市中心板块项目规模小,多以30层高层为主,一至三层均为商业,住宅以打造公寓型居所,以50-100平米小户和120平米三房居多,但其他规模较大项目以120-130以内三房居多。 (三)从价格上: 1.同板块楼盘价格差距较大。 市中心繁华地段项目整体规模小,但同区域楼盘差距大,差距在千元之多。 因部分私建房屋基本均未经过合法程序,违章、违建、占用公共用地,交品质量差,但对外销售价格有绝对的优势。 2.市中心繁华地段楼盘与较其他区域大盘价格持平。 中心繁华地段项目因其地段的优势,价格要高于其他板块项目,但广场板块紫荆府因项目规模大,小区园林独有的英伦风情,加之该项目物业类型的丰富,多层、复式、洋房、高层、别墅一应俱全,且在户型设计极为精巧合理,力在打造一个高品质的人文大社区,因此备受耒阳有一定经济能力且追求高品质生活的客户青睐。 (四)从房产新政影响方面: 国家宏观政策将使市场更加规划化,由于当地房地产市场起步较晚,商品房销售价格较低,受政策影响不大,发展仍有空间。 (五)从耒阳建安成本方面: 耒阳楼盘中心区域楼盘规模较小,整体品质感较差,如窗户材质多以塑钢窗为主。 项目建设,包括水电安装、电梯在内,建安成本大约在1000元/平米,较鄂州水平低。 (六)从地块情况方面: 地块所处107国道附近,周边环境配套差,无公交、无医疗商业等配套。 地块上面临商铺拆迁、砖厂拆迁等棘手问题,而且北面新区规划的几条新的道路均无具体的竣工时间表,导致地块价值短期内难以体现。 结论: 1、可以看出耒阳房地产发展较晚,市场极其不成熟,不规范,无论何种业态的产品普遍房价相对非常便宜。 因为市场价格较低,因此有一定发展空间。 2、因为房地产市场的监管不力也会导致部分私建开发商,通过非正常手续拿地、开发建设,小区品质无保证,造成市场的恶性竞争,扰乱市场的正常价格秩序。 3、政府职能部门社会风气差,对房地产各个开发环节收费乱、名目多,势必会影响房地产市场正常发展。 4、地块本身面临拆迁、配套不完善等因素,短期内价值难以体现。 因此鉴于地块现状及耒阳房地产现状,建议公司放弃耒阳项目。 LXa_ _ __q耒阳市城北新区项目可研报告 第一部分市场背景及经济概况2 一、耒阳行政区位2 二.交通特征3 三.经济概况3 四、城市新区规划发展(2009——2030)4 第二部分耒阳市房地产市场概况5 一、房地产板块划分5 二、各板块发展分析5 三、销售价格7 四、二手房市场情况: 8 第三部分项目地块分析8 一、地块情况8 二、交通及配套8 三、耒阳市重点个案分析9 四、总结: 11
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