商住小区建设工程四期可行性研究报告.docx
- 文档编号:10118304
- 上传时间:2023-02-08
- 格式:DOCX
- 页数:57
- 大小:69.14KB
商住小区建设工程四期可行性研究报告.docx
《商住小区建设工程四期可行性研究报告.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《商住小区建设工程四期可行性研究报告.docx(57页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
商住小区建设工程四期可行性研究报告
商住小区建设工程(四期)
可行性研究报告
第一章总论1
第一节概述:
1
第二节研究工作的依据与范围2
第三节推荐方案与结论4
第二章市场现状及需求预测9
第一节市场现状9
第二节需求预测12
第三章场址选择与建设条件13
第一节场址现状.13
第二节场址条件14
第四章总体规划方案19
第一节总体规划方案19
第二节建筑方案21
第三节结构方案29
第四节采暖通风31
第五节给水排水33
第六节电气36
第七节通讯网络系统40
第八节智能化技术及信息管理系统40
第九节火灾自动报警和联动控制系统41
第五章节能节水措施43
第一节概述43
第二节节能措施44
第六章环境影响评价48
第一节项目采用的环境保护标准48
第二节建设地点环境现状48
第三节工程施工期的环境影响及措施48
第四节项同运行对环境的影响及治理措施49
第五节绿化50
第六节环境保护投资
第七节工程环境保护效益50
第七章劳动安全卫生消防52
第.一节安全卫生52
第二节危害因素及采取的主要措施53
第三节消防设施54
第八章组织机构与人力资源配置57
第一节组织结构57
第二节人力资源配置57
第三节项目管理57
第九章项目招投标58
第十章项目实施进度建议60
第一•节项目实施计划60
第二节具体实施进度60
第十一章投资估算与资金筹措61
第一节投资估算61
第二节资金筹措及使用计划64
第十二章财务评价:
65
第一节经济基础数据65
第二节项目财务评价66
第三节不确定性分析68
第四节综合评价70
附件:
1、可行性研究报告委托书
2、基本报表1一基本报表24
3、总平面布置图
第一章总论
第一节概述
一、项目名称
聚龙湾商住小区建设工程(四期)
二、项目承办单位
某房地产幵发有限责任公司
三、项目拟建地点
某土左旗台阁牧镇呼包公路南(522公里处)
四、项目可行性研究报告编制单位
单位名称:
某轻化工业设计院有限责任公司工程咨询证书编号:
五、项目承办单位概况
某房地产开发有限责任公司聚龙湾商住小区建设工程是由某房地产开发有限责任公司投资开发的。
某房地产开发有限责任公司成立于2001年12月10日,位于某市赛罕区兴安南路(林科院西墙),注册资本2000万元人民币,现有工程技术人员及管理人员68人。
由于聚龙湾商住小区的地理位置位于某土左旗台阁牧镇呼包公路南(522公里处),道路交通便利,设施齐全,环境优美,是理想的居住和生活环境。
第二节研究工作的依据与范围
一、研究工作的依据
1、《中华人民共和国建筑法》;
2、国家发改委批准颁发的《投资项目可行性研究指南》;
3、国家有关技术规范和标准;
4、国家建设部《房地产开发项目经济评价办法》;
5、某城市建设管理办法;
6、某城市建设规划;
7、某城市建设控制性详细规划;
8、新开元房地产《可行性研究委托任务书》;
9、建设单位提供的基础资料;
10、国家有关的税法条例和当地先行价格标准及相关优惠政策;
11、国家发改委和建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》。
1、认真贯彻执行国家有关法律、法规和标准,在某总体规划指导下,充分结合本地区的自然条件和实际情况,因地制宜、科学合理的提出设计方案;
2、充分利用土地,结合现有资源、设备,发挥利用市政管网作用,合理使用资金,提高投资效益;
3、建筑造型兼顾当地建筑物及环境特色,力求统一美观。
总体布局充分考虑人文及生态环境,科学布置各建构筑物,合理安排绿地布置;
4、认真贯彻执彳于国家经济建设中心的总方针及产业政策,严格遵守各项法规及设计规范,并遵守必要的基本建设程序;
5、尽量采用效率高、.低能耗的先进设备。
在经济合理的情况下采用新产品、新技术,尽量提高整体系统的智能化;
6、认真贯彻国家环境保护法,搞好三废治理,消除生产中废气、废水、固体废弃物对当地环境造成的危害,做到三废治理与工程建设同步进行;
7、严格执行国家对劳动安全、卫生、劳动保护、消防工作的各项法规和法令,有关上述措施的建设必须做到与工程项目建设同步进行。
三、研究工作的范围
1、研究内容
本可行性研究报告是在建设单位提供的有关基础资料的基础上,针对项目在技术上和经济上的可行性和合理性进行了较全面的研究。
2、可行性研究范围
本项目可行性研究报告的研究范围包括:
商业楼及住宅楼的建筑结构设计及配套的公用工程设施,重点从市场、工程技术和经济上的可行性、合理性进行分析论证,其主要内容有:
(1)市场需求及发展趋势分析;
(2)总体规划及总平面布置;
(3)建筑设计方案;
(5)主要设备选型;
(6)提出环境保护、劳动安全卫生及消防措施;
(7)制定项目实施进度计划;
(8)对项目投入资金进行估算,并制定筹资计划。
第三节推荐方案与结论
一、建设内容和规模
1、总用地面积:
66309平方米;
2、总建筑面积:
189700平方米;
二、辅助生产设施的设计
供电、供水、排污由市政统一解决。
本项目拟建在某某土左旗台阁牧镇呼包公路南(522公里处),该宗地南挨天宇房地产开发公司待开发楼盘、北靠110国道、东邻宽城小区、西依待建的霍寨沟景观河。
水、电等配套设施齐全,排污方便,交通运输便利。
三、环境保护
本项目建在某某市金jI丨开发区,污水量经处理后达标排放,因此本项目对环境不造成污染。
四、消防
规划区内道路作为消防通道,房内外设置专用消防水管和消火栓,重点部位按照消防要求配置灭火器。
五、绿化
在周围房前屋后、河畔、路边和小区的空地要植树种草绿化,
按规划要求绿化面积不小于场区面积的30%。
六、项目总进度项目总进度为1.5年。
七、研究结论
1、该项目选址合理,各项建设条件好,办公生活条件便利;
2、顺应某市城区发展的新要求,也使金川开发区增添了新的壳点。
3、经济效益显著,抗风险能力强
本项目在目前市场行情下,总成本费用2964万元,销售收入9484.8万元,税后利润903.16万元,投资利润率为40.68%。
从敏感度分析来看,本项目风险性较大。
但本项目有回迁安置户,从经济角度是可以接受的。
八、建议
1、在项目开工建设前,必须认真做好各项前期准备工作,以确保建设项目的顺利实施;
2、严格控制工程造价和开发成本;
3、抓紧资金的落实和用地批复落实。
九、本工程主要技术指标表
序号
项目名称
单位
数量
备注
1
总阳地面积
m2
66309
2
建筑物卩丨地面积
m2
23302
3
总建筑面积
m2
189700
3.1
一期建筑面积
m2
32518.74
另册
3.1.1
六层住宅建m面积
m2
32518.74
3.2
二期建筑面积
m2
30582.93
另册
3.2.1
六层建筑面积
m2
30582.93
3.2.2
车痄、物业
m2
3000
3.3.1
二期建筑面积
m2
28729.48
另册
3.3.2
高层建筑面积
m2
28729.48
3.4.1
四期建筑面积
m2
29996.75
本项目
3.4.2
高层建筑面积
m2
29996..75
4.1
地上停车位
辆
1050
5
居住户数
户
1794
6
居住人数
人
5382
7
技术指标
7.1
建筑密度
%
35
7.2
容积率
2.52
7.3
绿地率
%
30
十、本工程主要经济指标表
序号
项目名称
计量单位
基本方案
备注
1
征地拆迁补偿费
力元
0.00
1.1
征地费单价
元/m2
0.00
1.2
征地费单价
万元/亩
0.00
1.3
征地费卩1比例
%
0.00
2
项H总成本费用
万元
2964.00
3
资金筹措<
万元
2964.00
3.1
资本金
万元
1799.00
3.2
借款
万元
500.00
3.3
销雋收入
万元
9484.8
3.4
租赁收入
万元
0.00
3.5
其它来源
万元
0.00
4
经营总收入
万元
9484.8
4.1
■销饵收入
万元
9484.8
4.2
租赁收入
万元
0.00
5
利润总额
万元
1299.22
6
所得税
万元
301.05
7
税后利润
万元
903.16
税前
全投资财务内部收益率
%
50.40
0
全投资财务净现值(Ic=12%)
万元
745.00
0
全投资静态冋收期
年
2.35
0
全投资动态冋收期
年
2.48
0
全投资投资利润率
%
40.62
税后
全投资财务内部收益率
%
39.50
0
全投资财务净现值(Ic=12%)
万元
535.00
0
全投资静态冋收期
年
2.44
0
全投资动态冋收期
年
2.59
0
全投资投资利润率
%
30.47
税前
资本金财务内部收益率
%
165.60
0
资本金财务净现值(Ic=12%)
万元
1081.00
0
资本金静态冋收期
年
2.07
0
资本金动态冋收期
年
2.11
0
资本金投资利润率
%
65.71
税后
资本金财务内部收益率
%
124.20
0
资本金财务净现值(Ic=12%)
万元
872.00
0
资本金静态冋收期
年
2.16
0
资本金动态冋收期
年
2.21
0
资本金投资利润率
%
50.78
第二章市场现状及需求预测
第一节市场现状
一、某自治区概况
某自治区成立于1947年5月1日,是我国最早的民族自治区。
某疆域辽阔,跨越东北、华北和西北三大地区,东西婉蜒2400多公里,南北跨距1700多公里。
有8个省区与之毗邻,并同俄罗斯、蒙古等国家接壤,边境线逾4200公里。
全区总面积118.3万平方公里,占全国总面积的12.3%,居各省市区第3位。
全区辖8个盟、4个市、101个旗、县(市、区),1553个乡镇,13960个行政村。
其中区辖市某市为自治区首府。
某大部分是海拔1000米以上的高原地区。
高原、平原、山地、丘陵、盆地、沙漠和森林、草原等,境内河流和湖泊星罗棋布,数以千计。
自治区耕地面积531万公顷,人均0.24公顷,居全国首位。
森林总面积1406.6万公顷,居全国第二位;森林覆盖率达13.8%,高于全国平均水平。
同时,某还拥有丰富的矿产资源和旅游资源。
某是以蒙古族实行区域自治的少数民族地区。
全区共有蒙、汉、回、满、朝鲜、达斡尔、鄂温克、鄂伦春等49个民族。
某的工业体系主要包括煤炭、纺织、冶金、机械、电力、食品、建材、森工、电子、皮革、皮毛、化工、医药、造纸、酿酒、服装等门类比较齐全的工业体系,其中冶金、农畜产品加工业、油、钢铁、机械、煤炭、建材、毛纺、水泥、羊绒制品、电力、森工、食品等是某工业的支柱产业。
二、项目投资环境分析
内蒙古自治区2000年的产业结构分布为:
第一产业占25%,
第二产业40%,第三产业占35%。
聚龙湾商住小区位于某自治区某市金川开发区。
1)某是某自治区首府,是全区政治、经济和文化中心。
全市土地总面积1.7万平方公里,其中城区规划面积2054平方公里,建成区面积120平方公里,辖一旗、四县、四区和一个国家级开发区。
全市常住人口257.9万,市区人口140多万,是一个蒙、汉、回、满、达斡尔、鄂温克等36个民族聚居的城市。
某地处环渤海经济圈的西部,地理位置优越,东距首都北京521公里,北距二连浩特内陆口岸490公里,西至草原钢城包头150公里,西南480公里是鄂尔多斯天然气田。
周边500公里范围内人口在百万以上的城市有10座,某所处的区域是某自治区人口最密集、交通最便利、工业最发达、市场容量最大、购买力最强的黄金地带。
某是我国北方重要的商贸中心和向北开放的前沿阵地,是我国陆上、空中通往蒙古国、俄罗斯及东欧诸国的重要桥梁,是我国发展与上述地区经贸往来的主要依托。
某是西部省会城市距北京最近的城市,京包铁路、京包高速公路、110国道、209国道横贯全市,成为沟通北京、通往大西北的主要通道。
某以沿线城市、中心城市、资源富集地区的三大优势占据了西部发展的有利地位。
同时还是某中西部地区辐射
冀、晋、陕部分地区、面向全国和世界市场的重要商业流通中心。
4!
2)本项目建设地位于金川区,该区位于某中部土默川平原土左旗东部,距某市区11公里。
东连某出口贸易加工区,西接土左旗农业综合开发示范园区,南邻京包铁赂,北至呼包高速公路,规划面积18平方公里,交通十分便利。
开发区规划区域内地势平坦,多为荒滩旱地,建设成本低,发展空间大。
是某市“西连”发展战略的中心地带。
2001年,由某城市规划市政设计研究院对该区进行了科学规划。
规划将该区分为五个功能区:
工业区、科研区、综合服务区、出口产品加工区、生活区。
目前,该区已经形成了以乳品、生物工程、电力、电子产品、建材、机械、化工、高新技术为主导产业并建有大学城的现代化工业园区。
金川遠交通干线密集,110国道、呼包高速公路以及京包铁路横穿开发区境内,交通便利。
水资源丰富,区域内自然生态环境良好。
为形成全方位开放的新格局创造了条件。
2002年以来,金川区以基础设施建设和招商引资为突破口。
在高起点、高标准开工建设以道路、给排水、供电、供暖(汽)、通讯为主的基础设施的同时,把招商引资工作作为重点和中心,边引进项目边进行建设,走滚动幵发的道路。
某金川区开发建设至今,己基本实现“六通一平”,吸引包括世界500强之——SCA集团在内的50余家中外企业成功入驻,先后引进国内外投资60多亿元。
迅捷的发展,使开发区成为中国西部经济一道亮丽的风景线。
第二节需求预测
按照城市规划和金川区的发展建设规划聚龙湾商住小区的土地已列入了规划范围。
目前多数居民的居住条件还很差,有待于尽快得到改善和提高。
随着居民生活水平的提高,多数居民要求改善居住环境,但就目前呼市房地产现状来看,某市土左旗的房地产投资呈逐年高速增长趋势。
住宅的价格普遍偏高,超过了居民的实际购买力,本项目建设的目标针对多数普通城镇居民,解决购房难的问题,因此本项目的开发建设势在必得,造福一方。
第三章场址选择与建设条件
‘第一节场址现状
一、地点与地理位置
1)某是某自治区首府,是全区政治、经济和文化
中心。
全市土地总面积1.7万平方公里,其中城区规划面积2054平方公里,建成区120平方公里,辖一旗、四县、四区和一个国家级开发区。
全市常住人口257.9万,市区人口140多万,是一个蒙、汉、回、满、达斡尔、鄂温克等36个民族聚居的城市。
某地处环渤海经济圈的西部,地理位置优越,东距首都北京521公里,北距二连浩特内陆口岸490公里,西至草原钢城包头150公里,西南480公里是鄂尔多斯天然气田。
周边500公里范围内人口在百万以上的城市有10座,某所处的区域是某自治区人口最密集、交通最便利、工业最发达、市场容量最大、购买力最强的黄金地带。
某是我国北方重要的商贸中心和向北开放的前沿阵地,是我国陆上、空中通往蒙古国、俄罗斯及东欧诸国的重要桥梁,是我国发展与上述地区经贸往来的主要依托。
某是西部省会城市距北京最近的城市,京包铁路、京包高速公路、110国道、209国道横贯全市,成为沟通北京、通往大西北的主要通道。
某以沿线城市、中心城市、资源富集地区的三大优势占据/西部发展的有利地位。
同时还是某中西部地区辐射
冀、晋、陕部分地区、面向全国和世界市场的重要商业流通中心。
该项目拟建于某某金川开发区内,占地面积66309nf,东邻宽城小区,南挨天宇开发公司待建楼盘,西依待建霍寨沟景观河,北靠110国道,场区地形平坦,交通方便。
本项目拟建场址位于某自治区金川经济技术开发区。
目前该地块未进行开发、利用,且本项目属新建项目,所有建、构筑物均为新建。
项目总用地面积为665309平方米。
第二节场址条件
一、地形地貌
1)地理位置
土默特左旗地处某自治区中部、大青山南麓富饶的土默川平原上,地理坐标为北纬40°26'〜40。
56',东经110°471〜111°48'。
东临某市市区,西与包头市土默特右旗毗邻,南连和林格尔县和托克托县,北依大青山与武川县接壤。
辖区总面积2712平方公里,辖5镇11乡,321个行政村,456个自然村。
察素齐镇是旗人民政府所在地,东距某市48公里,西距包头市98公里。
2)地形地貌
土左旗位于阴山南麓与黄河北岸之间,北有大青山天然屏障,东南则被蛮汉山环抱,形成一个冲击湖积盆地。
境内三面环山,一面开口,呈凝箕形状,地势东北高,西南低,坡度在3%。
一5%。
之间。
1)工程地质<
土左旗地处某高原,地貌类型基本上可分为山地和平原两部分。
北部大青山区总面积为1007.57平方公里,海拔为1300—2200多米,地貌为剥蚀中、低山和不明显的丘陵过渡带,地形属中低山;山前是土默川平原的一部分,总面积为1H2.3平方公里,海拔为1000—1100米之间,地势总趋势东高西低、北高南低,东南部为风蚀沙化区。
土石山区、平原区、风沙区分别占37.15%、48.17%、14.68%。
年降水量逐渐减少,平均气温逐渐升高。
2)水文地质
土左旗水资源可分为地表水和地下水两部分。
地表水资源主要由沿山各沟以及大、小黑河、什拉乌素河和黄河等水组成。
这些河流均为季节性河流,并多受上游用水控制。
年降水总量为
1.112亿立方米。
地下水资源总量达2.2亿立方米。
可开采量1.8亿立方米。
按含水层的水力特征和埋藏情况,可分为两个含水层组,即不自流的浅层和能自流的深层水,浅水层包括山前潜水和浅层承压水,主要靠降水、山前地潜流和市区地下水补给,分布于全旗。
据近代资料记载,在某地区没有发生过大的地震。
据我国《地震动参数区域图》表明,本地区的抗震设防烈度为八度,设Vr跑篇分银总一绍o设计基本地震加速度值为o.20g。
所以,
續mvv-酬进m震设
ifo
该工程场地土类型为中硬场地土,建筑场地类别属II类。
三、自然条件
土默特左旗深居内陆,远离海洋,为干旱、半干旱温带大陆性气候,冬季长而寒冷,夏季短而炎热,寒暑变化剧烈,降雨量少,蒸发量大,气候干燥、无霜期短。
1)气温
全旗年平均气温为7.20°C,最冷为一月,平均气温为一11.3°C;极端最底气温为-35.6°C(1971年1月21日);最熟为七月,平均气温为22.8°C;极端最高气温为39.3°C(1961年6月10日)。
彡0°C的平均日数为243天,期间积温3403°C;彡10°C的平均日数为157天,期间积温2917°C。
无霜期平均133天,终霜日一般在5月13日,初霜日一般在9月23日,最大冻结度为1.31米。
2)降水
年平均降水量为379.4毫米,全年降水日约为50天,春季平均降水量在48.7毫米,夏季为247.5毫米,秋季为67.8毫米,冬季为15.4毫米。
蒸发量平均为1851.7毫米,蒸发量大于降水量,约是降水量的5倍。
3)日照与辐射量
本地区日照时间较长,年日照总时数2952.1小时(约为123天)。
年总辐射量为133.82千卡/厘米2,月平均辐射量为16.36千卡/厘米2,其中4一9月份占85.39%。
年辐射量最高是5月
本地区四季分明,春季3月1日一5月31日,92天;夏季6月1日一8月31日,为92天;秋季9月1日一10月31日,
o
份
为61天;冬季11月1日一2月28日,为120天。
四、交通条件
某市是某自治区主要的交通枢纽,京包铁路、丹拉高速公路、110国道、209国道横贯全市,己形成由铁路、公路、航空配套组成的立体交通网络。
1)航空.
该项目建设地距某白塔机场约20公里,距包头机场约17公里。
2)铁路
该项目建设地距某车站约13公里,距新建的呼和浩特东站约18公里。
3)公路
该项目建设地北侧为110国道、南侧、西侧均与开发区规划路相邻,交通十分便利。
五、城市基础设施条件
某市作为某自治区首府所在地,是全市政治、经济和文化中心,城市基础设施以及城市功能日益完善,极有利于发挥中心城市的集聚效应。
本项目位于某金川经济技术开发区,基础设施实现了“六通一平”。
随着城市道路改造、污水治理、广场建设、给水扩建、园林绿化等一系列重大工程的实施,
邮电通讯、金融服务、文化娱乐、餐饮服务、科教文化等现代服务业的发展,将以及交通运输为全市集聚资源和承接产业创造良好的软硬环境。
六、其它建设条件'
1)道路
道路设计采用城市型道路,路面结构为混凝土结构。
场区主干道宽9m,次干道宽6m,转弯半径不小于12m。
2)供电
本项目所需电力由某金川经济技术开发区10千伏变电所变电站供给,可满足供电需求。
3)供水
本项目所需用水由某市市政给水管网供给,可满足用水需求。
4)排水
本项目排水体制为雨污分流制,雨水自然排出,污水直接排入粪池中,经沉淀后排入市政排水管网。
5)电讯
本项目建设区域属某市回民区市话服务范围,电话交换方式为数字程控式,区域内目前的装机容量完全可以满足正常经营、生活需要。
工程建设中的建材供应可于本地区及周边地区购置。
工程完工后的基础设施衔接增容容易解决。
第四章总体规划方案
第一节总体规划方案
一、项目定位
本项目为聚龙湾商住小区建设工程。
区域功能主要为住宅房和配套公共设施以及沿街商业。
1、划建筑及各功能建筑比例
由于当地市场的具体情况,考虑当地居民的消费需求,本项目以高层住宅为主,周边临街以公建和商业建筑为主,合理布置,提高容积率,高层建筑面积约占总建筑面积的70%,公共建筑面积占20%。
2、基本户型及面积
目前呼市市较好的房型面积在80—100平方米和120—130平方米两个区间内;二室房的市场需求度略高于三室房。
本项目建议基本与市场需求相吻合;考虑到本项目主要定位于普通居民的思路,房型面积略向小房型倾斜,大户型面积的数量略少一些。
3、客户定位
通过对周边楼盘的调查了解,结合本项目的特点,本项目客户定位如下:
客户以金川开发区周边居民为主,工薪一族或小业主,以在金川开发区工作的外地人为辅;
客户年龄跨度较大,25-50岁的为主力范围;
客户的家庭结构以二代同住为主,房型要求为两房和三房;客户接受的主力总价在25万--40万左右;
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 小区 建设 工程 可行性研究 报告