四川教育学院职工宿舍.docx

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四川教育学院职工宿舍

四川教育学院职工宿舍

管理规约

（草案）

第一条目的

为维护四川教育学院教职工宿舍建筑区划（电梯楼A、B、C、D幢、多层一、三、四、六、七、八、九、十、十一、十二、十三幢）内全体业主的合法权益，加强管理建筑区划内物业共有部分和维护相关区域的环境卫生、公共秩序，建设管理有序、服务规范、秩序良好、环境优美、文明和谐的物业管理区域，根据有关法律法规，经四川教育学院职工宿舍业主大会会议表决通过，特制订本规约。

第二条物业基本情况

建筑区划名称：

四川教育学院职工宿舍；

建筑区划座落：

成都市武侯区人民南路三段24号；

建筑区划构成（见附件一）

建筑区划所属物业类型：

住宅类型物业。

第三条物业管理模式

四川教育学院教职工宿舍建筑区划内，实行由业主依法选聘物业服务公司或其他管理人，依据物业服务合同对物业共有部分进行管理、维修、养护，并维护相关区域的环境卫生和公共秩序的物业管理模式。

第四条物业共有部分

根据有关法律、法规规定和本规约及物业买卖合同约定，业主享有以下共有部分的共有权：

（一）由单幢建筑物的相关业主共有的部分，包括该幢建筑物的业主共有的门厅、户外墙面、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、走廊通道、房屋主体承重结构部位等部位以及该幢建筑物的业主共有的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、燃气线路、消防设施、邮政信箱、避雷装置等设备。

（二）由建筑区划内全体业主共有的部分，包括全体业主共有的道路、绿地、路灯、沟渠、池、井、垃圾箱（房）、公益性文体设施、物业服务用房、闭路电视监控系统、附属设施设备等使用的房屋。

第五条共有部分的管理

（一）业主对共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务；

（二）物业服务公司或其他管理人违反物业服务合同约定，从履约保证金中抵扣的违约金，属于全体业主所有。

第六条共有部分保险

四川教育学院职工宿舍建筑区划内物业共有部分及公众责任保险，由全体业主按其专有部分占建筑物总面积的比例大小享有权利、履行义务，并由业主大会选聘的物业服务公司或其他管理人代行办理相关手续；并在物业服务合同中约定。

业主的家庭财产与人身安全的保险由业主自行办理。

第七条建筑区划的调整

对四川教育学院教职工宿舍建筑区划进行调整的，应当按照相关规定，并经本建筑区划内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意；由四川教育学院职工宿舍业主委员会向成都市武候区房产管理部门提出调整建筑区划要求。

第八条业主的权利与义务

业主在物业管理活动中依照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《成都市物业管理条例》以及相关法律、法规、规章政策及本规约的规定，享有相应的权利，履行相应的义务。

第九条业主大会

四川教育学院教职工宿舍建筑区划内设立一个业主大会。

业主大会由四川教育学院职工宿舍建筑区划内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。

业主大会通过业主大会会议选举产生业主委员会作为执行机构；业主大会、业主委员会依法、依本规约和业主大会通过的《四川教育学院教职工宿舍业主大会议事规则》、《四川教育学院教职工宿舍业主委员会工作规则》履职。

业主大会、业主委员会依法作出的决定，对业主具有约束力；业主应当遵守并服从业主大会、业主委员会依法作出的决定。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，业主可以向成都市武候区房产管理部门或玉林街道办事处电信路社区居民委员会投诉、举报，由受理单位依法处理；业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

业主大会、业主委员会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成与任期、工作经费、印章管理使用等事项由业主大会议通过的《四川教育学院教职工宿舍业主大会议事规则》、《四川教育学院教职工宿舍业主委员会工作规则》依法作出约定。

第十条物业服务公司的选聘、解聘

经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意，物业服务公司或其他管理人的选聘依法采取招投标方式，并由业主大会授权其执行机构业主委员会办理实施招标活动的相关事宜。

业主委员会选聘物业服务公司或其他管理人之前，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等在四川教育学院教职工宿舍建筑区划（电梯楼A、B、C、D幢、多层一、三、四、六、七、八、九、十、十一、十二、十三幢）内公示三天后，进行业主书面表决。

业主委员会依法选聘、解聘物业服务公司或其他管理人的，须经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主书面签字同意。

业主委员会与其依法选聘的物业服务公司或其他管理人签订物业服务合同，应当有业主委员会三分之二以上委员在场签名并加盖业主大会印章。

第十一条物业服务费用及其交纳、使用、监督

根据国家计委、建设部1996年2月9日颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，住宅小区物业管理费的成本构成包括以下项目：

（1）管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；

（2）公共设施、设备日常运行、维护及保养费；（3）绿化管理费；（4）清洁卫生费（不包括垃圾费）；（5）保安费；（6）办公费；（7）物业管理单位固定资产折旧费；（8）法定税费。

此外，物业服务费中还应包括物业服务公司或其他管理人的利润。

经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意，物业服务收费采取包干制方式，按业主专有部分面积大小共同负担，并按照物业服务合同约定足额交纳，接受业主大会、业主委员会的监督。

业主与使用人约定由使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

业主委托物业服务公司或其他管理人提供物业服务合同约定以外的其他专项服务、特约服务的，其费用由双方约定。

第十二条水、电、气等费用的交纳及其设施的维修责任

四川教育学院教职工宿舍建筑区划内，业主应当按照相关规定和相关供用合同的约定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳有关费用。

物业服务公司或其他管理人接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收前款费用的，应当公布委托合同，业主应当按照相关规定和相关供用合同、委托合同的约定向物业服务公司按时足额交纳水、电、气、信息、环卫等费用，并不得以任何理由拖欠、拒交上述费用。

业主拖欠、拒交上述费用的，应按本规约的相关规定承担违约责任。

水、电、气、信息、环卫等设施的维修责任，由业主按照相关规定承担；前款设施属于业主专有的，由业主承担维修费用；属于业主共同所有的，由全体业主或者相关业主按照其专有部分占建筑物总面积的比例分担维修费用。

第十三条相邻关系

经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意，在物业使用和维护中，遵守相关法律、法规政策规定和本规约约定及专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上业主同意的决定，按照有利于物业使用效能发挥、秩序良好以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光以及设施设备维修、房屋装饰装修、环境卫生维护、环境保护等方面的相邻关系。

第十四条物业的使用

四川教育学院教职工宿舍建筑区划内的业主、使用人应当遵守相关法律、法规政策规定和四川教育学院教职工宿舍建筑区划《房屋使用说明书》的约定，并按照下列规定使用物业：

（一）按照规划管理部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用物业专有部分，不得擅自改变物业专有部分使用性质；鉴于四川教育学院教职工宿舍建筑区划的物业特性，严禁将住宅改变为影响其他业主正常生活和休息的餐饮、娱乐、办公、仓储、旅馆等经营性用房；

（二）进行室内装饰装修时，遵守建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和《成都市城市房屋装修结构安全管理规定》的规定，在工程开工前，应当事先告知物业服务企业或其他管理人，并与其签订室内装饰装修管理服务协议；遵守装饰装修的注意事项，不从事装饰装修的禁止行为，不得影响毗邻房屋的使用安全；主动配合物业服务企业或其他管理人依据有关规定和物业服务合同的约定对装饰装修活动的监督检查；

（三）在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共有部分。

施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或使用人日常生活造成的影响，晚间18:

00时以后至次日上午8:

00时以前和节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工；

（四）因装饰装修房屋影响物业共有部分安全使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状，造成相邻业主财产损失的，应承担相应的赔偿责任；

（五）安装空调，应当按照房屋设计预留的位置安装，未预留位置或预留位置不能安装的，可按照物业服务公司或其他管理人指定的位置安装；

（六）合理使用水、电、气、信息、环卫等共有设施设备，不擅自拆改相关管线、设备；

（七）使用电梯，应遵守本建筑区划内电梯使用管理规定；

（八）停放车辆，应遵守本建筑区划内车辆停放有关规定；

（九）法律、法规政策的其他规定。

第十五条使用物业的禁止行为

业主、使用人在使用物业中，除应当遵守法律、法规政策的规定外，不得从事下列危及建筑物安全或者损坏他人合法权益的行为：

（一）擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；

（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；

（三）占用或损坏楼梯、通道、走廊、屋面、平台、道路、绿地、物业服务用房、自行车房（棚）以及属于业主共有的停车场（库）等共有部分。

（四）损坏或擅自拆除、截断、改变、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等共有设施设备；

（五）违法搭建建筑物、构筑物；

（六）不按规定堆放物品、倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物；

（七）违反规定堆放易燃、易爆、剧毒、含有放射性物质或超负重等物品和排放有毒、有害、危险物质及敞放、敞养家禽、宠物，影响公共环境、破坏绿地等；

（八）践踏、占用绿化地、损坏、涂划园林建筑小品；

（九）影响市容观瞻或本物业外观的乱贴、乱挂、乱写、乱画、乱刻、乱涂、设立广告牌等；

（十）随意停放车辆，鸣喇叭或以其他方式制造超过规定标准的噪音；

（十一）擅自在房屋建筑的外墙上安装遮阳光帘、遮蓬、花架等其他结构（多层除外），不按指定位置安装空调外机且不进行滴水处理；

（十二）使用电梯时超载、运载粗重物品，在轿厢内吸烟、张贴、涂画或损伤内壁；

（十三）危害公共利益、侵害他人合法权益或其他不道德的行为；

（十四）业主将规划管理部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用物业专有部分转卖或租赁后两周内不向物业服务公司或其他管理人登记备案的行为。

（十五）业主将规划管理部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用物业专有部分租赁后不遵守成都市人民政府令第140号《成都市房屋租赁管理办法》的行为。

（十六）法律、法规、规章政策禁止的其他行为。

第十六条物业的维修养护

业主、使用人同意按照下列规定维修养护物业：

（一）对物业专有部分的维修养护，不侵害其他业主的合法权益；

（二）因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务公司或其他管理人应事先告知相关业主，相关业主应给予必要配合；相关业主阻挠维修养护造成物业损坏及其他损失的，应负责维修并承担赔偿责任；

（三）因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，须向物业服务企公司或其他管理人提出申请，经书面同意后方可实施，并在约定期限内恢复原状；造成损失的，应当赔偿；

（四）业主、使用人在使用物业中存在安全隐患，已经或者即将危及公共利益及他人利益的，业主、使用人应当及时应急维修；业主、使用人不履行或者无法履行应急维修义务，且需进入物业专有部位应急维修的，物业服务公司或其他管理人可在通知公安机关、社区居民委员会或者业主委员会三名以上委员到场见证下实施应急维修，维修发生的费用由责任人承担；

（五）当物业服务公司或其他管理人对物业共有部分维修养护时，相关业主应予以配合；有造成本物业共有部分或其他业主房屋及附属设施设备损坏的，由造成损坏的责任人承担赔偿责任；

（六）四川教育学院教职工宿舍建筑区划内物业在国家规定的保修期限和保修范围内出现非使用不当的质量问题或使用功能障碍，由建设单位负责解决。

建设单位不履行保修义务的，业主委员会可以按照《成都市物业管理条例》等相关规定提出申请，经成都市武候区房产管理部门核实后，由业主委员会或者电信路社区居民委员会组织维修，其费用按照相关规定从建设单位依法交存于专户管理银行保修金分户中垫支。

建设单位拒绝维修或者拖延维修的，业主可以自行或者委托他人维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由建设单位承担。

第十七条物业专项维修资金的使用范围和续筹

根据2007年03月22日成房发[2004]56号《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》实施细则的通知，专项维修资金的用途，是指专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新、改造。

共用部位，是指一幢房屋内部，由整幢房屋的业主、使用人共用的房屋主体承重结构（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道和水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、传达室、内天井、与房屋主体相连的地下结构、底楼架空层和其他在使用上、功能上为整幢建筑服务的部位等。

共用设施设备，是指物业管理区域或者单幢房屋内，由业主、使用人共用的上下水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、水箱、水泵、避雷装置、电梯、供配电设施设备、消防及安全监控设施设备、公益性文体康乐设施、绿地、道路、路灯、雨污水管道、化粪池、垃圾箱（房）、窨井、非经营性停车场所和有关共用设施设备使用的房屋等。

四川教育学院教职工宿舍业主委员会建立四川教育学院教职工宿舍建筑区划内建筑物及其附属设施的专项维修资金，专项用于在国家规定的保修期限和保修范围内外物业共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新、改造。

专项维修资金的建立，应当遵循业主所有、统一缴存、专户存储、业主决策、专款专用、统筹监管的原则。

专项维修资金的收缴由四川教育学院教职工宿舍业主委员会根据“成房发[2004]56号《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》实施细则的通知”和四川教育学院教职工宿舍建筑区划内建筑物及其附属设施在国家规定的保修期限外的使用情况制定收缴方案，收缴方案公示三天后，经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主签字同意，由业主在收缴方案规定的期限内向四川教育学院教职工宿舍业主委员缴存。

四川教育学院教职工宿舍建筑区划内建筑物及其附属设施在国家规定的保修期限外出现的问题或使用功能障碍且维修费用在五千元以上（含五千元），由业主委员会三名以上委员到场见证下，签字认定后，指派由业主委员会选聘的物业服务公司或其他管理人组织实施维修，维修发生的费用在专项维修资金内列支。

第十八条物业维修、更新、改造的实施

建筑物及其附属设施共有部分的维修、更新、改造在五千元以下（不含五千元）符合下述情形之一的，由物业服务公司或其他管理人直接组织实施，费用在专项维修资金内列支。

（一）属规定的急修项目（如水管爆管、漏水、停电、电路燃烧等）；

（二）物业发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况；

（三）经安全鉴定机构鉴定的危险建筑物及其附属设施；

（四）出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修建筑物及其附属设施的情形；

（五）物业维修、更新、改造费用。

第十九条业主提交通讯联系方式的义务

业主应当向物业服务公司或其他管理人以及业主委员会提供联系地址、通讯方式。

第二十条违反物业使用禁止行为的处置

业主、使用人在物业使用过程中，有违反本规约物业使用禁止行为的，其他业主、使用人可以向电信路社区居民委员会或业主委员会报告，由电信路社区居民委员会或业主委员会依法查处；受侵害的相关业主可以依法向人民法院提起诉讼。

第二十一条相关工作的配合

业主大会、业主委员会、业主、使用人应当积极配合公安机关、街道办事处、社区居民委员会等相关部门、单位做好本建筑区划内计划生育、流动人口、犬只管理等工作；对于相关部门进入本建筑区划内监督检查、行政执法的，业主委员会委员、业主、使用人、物业服务企业或其他管理人不得阻挠。

第二十二条未按规定交纳物业服务费用或专项维修资金的责任

业主未按规定交纳物业服务费用（物业服务资金）或专项维修资金的，业主委员会应当督促其限期交付；业主逾期仍不交纳的，业主委员会、服务企业或其他管理人可以在本建筑区划内公布物业服务费用（物业服务资金）或专项维修资金收交情况，并注明欠交费用的业主房门号；仍不交纳的，业主委员会、物业服务公司或其他管理人可以依法：

（一）向成都仲裁委员会申请仲裁；

（二）向人民法院提起诉讼。

第二十三条授予物业服务企业或其他管理人的权利

全体业主同意在物业服务中，授予物业服务公司或其他管理人以下权利：

（一）根据有关法律法规、本规约和物业服务合同，制定必要的规章制度，并督促业主、使用人遵守、执行；

（二）采取批评、规劝、警告等方式制止业主、使用人违反本规约的行为；对业主、使用人违反本规约的行为，物业服务公司制止后，业主、使用人拒不改正的，物业服务公司或其他管理人可以采取下列措施予以制止：

1、禁止施工人员、施工工具、装修材料等进入本建筑区划；

2、可对业主、使用人进行一定金额的处罚。

第二十四条违反规约的责任

业主、使用人违反本规约规定，侵害他人合法权益的，业主委员会、物业服务企业或其他管理人有权要求其改正；业主、使用人拒不改正的，应承担以下违约责任，并由业主委员会在本建筑区划内公布该业主、使用人的姓名及违约事实：

（一）向全体业主或相应业主支付违约金；

（二）损害赔偿；

第二十五条连带责任

使用人违反本规约的，相关业主承担连带责任。

第二十六条纠纷的处理与相关民事诉讼

业主之间因本规约发生的纠纷，协商不成的，由业主委员会或成都市武候区玉林街道办事处电信路社区居民委员会进行调解；调解不成的，采取以下方式解决：

（一）依法向成都仲裁委员会申请仲裁；

（二）向人民法院提起诉讼。

因物业管理纠纷而引起的民事诉讼，其费用由参加诉讼的业主依法承担；属共同诉讼的，经业主授权，推荐诉讼代表人具体实施，诉讼费用由参加共同诉讼的业主依法共同承担。

第二十七条规约的修改与补充

本规约由业主委员会根据实际情况或占全体业主10%以上的业主书面提议进行修改。

修改后的规约，经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主书面签字同意，同意之日起生效。

本规约未尽事项由业主委员会根据实际情况予以补充。

第二十八条规约的效力

本规约对四川教育学院教职工宿舍建筑区划内的各业主和使用人均具有约束力。

物业的所有人发生变更时，规约的效力及于物业的继受人。

本规约自首次业主大会书面表决通过之日起生效。

第二十九条规约备案

制定和修改的管理规约，按规定报成都市武候区房产管理部门备案。

第三十条规约保存与执有

本规约业主各执一份，业主委员会保存三份,成都市武候区房产管理部门、玉林街道办事处、电信路社区居民委员会各一份。

成都市武侯区

　　四川教育学院职工宿舍业主大会（盖章）

2011年月日

附件1：

基本情况

一、开发建设单位的基本情况

（一）企业名称：

（二）注册所在地：

（三）法定代表人：

（四）联系电话：

（五）通讯地址：

二、物业服务企业或其他管理人的基本情况

（一）企业名称：

（二）注册所在地：

（三）法定代表人（或负责人）：

（四）资质等级：

（五）联系电话：

（六）通讯地址：

三、业主大会、业主委员会的基本情况

（一）业主大会名称：

四川教育学院教职工宿舍业主大会

（二）业主委员会联系电话：

（三）业主委员会议事活动用房座落：