佳程地产二手房买卖基础知识培训.docx

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佳程地产二手房买卖基础知识培训

佳程地产二手房买卖基础知识培训

一、《各种性质房产的概念以及交易条件》

二、几种房屋的交易流程和所需材料

2.1《一般商品房买卖交易流程》

2.2、《房改房买卖交易流程》

2.3、《别墅买卖交易流程》

2.4、《自建私房买卖交易流程》

2.5、《合同房买卖交易流程》

3、税费计算

3.1《商品房产交易税费计算》

3.2《商铺交易税费计算》

4、贷款的基础知识

4.1《商业银行贷款的基础知识》

4.2《公积金贷款的基础知识》

4.3《消费贷款的基础知识》

4.4《垫资解押的基础知识》

一、《各种性质房产的概念以及交易条件》

不同性质的房产

基本概念

交易条件

一般商品房

指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。

只要产权清晰，没有被查封的都可以交易。

单位房改房

指单位职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。

按照成本价购买的，房屋所有权归单位职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。

同时具备两个条件：

（1）房产证领证日期起到现在要满五年；

（2）必须取得体现个人的土地证。

单位集资房

指一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。

产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。

同时具备两个条件：

（1）房产证领证日期起到现在要满五年；

（2）必须取得体现个人的土地证。

经济适用房

指具有社会保障性质的商品住宅，它是根据国家经济适用住房建设计划安排建设的，是由国家统一下达计划、用地实行行政划拨方式，免收土地出让金、对各种经批准的收费实行减半征收、出售价格按保微利的原则确定的，具有经济性和适用性的特点。

同时具备两个条件：

（1）房产证领证日期起到现在要满五年（2006年9月1日前取得的房产证）；

（2）必须取得体现个人的土地证。

廉租房

指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。

廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。

不能上市进行买卖、出租等交易。

自建房

指城镇或农村居民使用特殊的宅基地自己建造的房屋。

需同时具备三证即准建证、房产证、土地证才能上市交易。

合同房

指所购买的房产还没有办理房产证以前的房屋建筑。

原则上是不能上市交易的，但是现实操作中只要开发商同意更名即可以交易。

二、几种房屋的交易流程和所需材料

2.1《一般商品房买卖交易流程》

1.买方按揭卖方按揭（整个过程大概需要2个月左右）

（1）签署三方合同→

（2）卖方申请银行提前还款（一个月左右）→（3）出具结清和注销抵押委托书（7个工作日）→（4）注销抵押（8—10个工作日）→（5）银行审批买方贷款（5个工作日）→（6）交税免税手续（7—10个工作日）→（7）过户（15个工作日）→（8）抵押登记（8—10个工作日）→（9）银行放款（3日）→（10）完结。

2.买方一次性卖方一次性（整个过程大概需要1个月左右）

（1）签署三方合同→

（2）交税免税手续（7—10个工作日）→（3）过户（15个工作日）→（4）完结。

3.买方一次性卖方按揭（整个过程大概需要一个半月左右）

（1）签署三方合同→

（2）卖方申请银行提前还款（一个月左右）→（3）出具结清和注销抵押委托书（7个工作日）→（4）注销抵押（8—10个工作日）→（5）交税免税手续（7—10个工作日）→（6）过户（15个工作日）→（7）完结。

4.买方按揭卖方一次性（整个过程大概需要一个半月左右）

（1）签署三方合同→

（2）银行审批买方贷款（5个工作日）→（3）交税免税手续（7—10个工作日）→（4）过户（15个工作日）→（5）抵押登记（8—10个工作日）→（6）银行放款（3日）→（7）完结。

二．各项流程环节所需的材料

1.签署三方合同所需材料

（1）业主：

房产证原件、产权人身份证原件、契税发票、销售不动产发票

（2）客户：

客户身份证原件、购房定金及中介服务费、确认购买条件（首套或二套、本地人或外地人、银行征信度）

（3）经纪方：

买卖合同、定金收据、中介服务费收据、佣金确认书、收件确认书、签字笔2-3支、印尼、计算器、税费表、文件袋、白纸

2.卖方申请银行提前还款所需材料

（1）借款合同原件；

（2）身份证原件；（3）还款申请表；（4）还款银行的银行卡及卡号。

3.注销抵押所需材料

（1）业主身份证原件；

（2）银行出具的结清证明及注销抵押委托书；（3）房产证原件；

4.交税免税所需材料

（1）房产证原件；

（2）买卖契约（存量房合同）；（3）双方身份证原件；（4）旧（原）契税发票；

5.过户所需材料

（1）房产证原件；

（2）买卖存量房合同；（3）双方身份证原件；（4）过户申请表；（5）新契税发票蓝联；（6）查档结果；（7）免税备案表；（8）个税完税证；（9）不动产发票

6.抵押登记所需材料

（1）新房产证原件；

（2）银行借款合同原件；（3）客户身份证原件；（4）契税票；（5）不动产发票。

7.买方贷款所需材料

（1）身份证原件；

（2）户口本原件；（3）结婚证（离婚证）、未婚证明；（4）收入证明；（5）银行征信；（6）银行近期三个月的流水账。

2.2、《房改房买卖交易流程》

一．四种交易类型的流程及所需时间

1.买方按揭卖方按揭（整个过程大概需要3个月左右）

（1）签署三方合同→

（2）卖方申请银行提前还款（一个月左右）→（3）出具结清和注销抵押委托书（7个工作日）→（4）注销抵押（8—10个工作日）→（5）缴纳土地出让金（20个工作日）→（6）银行审批买方贷款（5个工作日）→（7）交税免税手续（7—10个工作日）→（8）房产证过户（15个工作日）→（9）抵押登记（8—10个工作日）→（9）银行放款（3日）→（10）土地测绘（40个工作日）→（11）土地过户（20个工作日）→（12）完结

2.买方一次性卖方一次性（整个过程大概需要2个月左右）

（1）签署三方合同→

（2）缴纳土地出让金（20个工作日）→（3）交税免税手续（7—10个工作日）→（3）房产证过户（15个工作日）→（4）土地测绘（40个工作日）→（5）土地证过户（20个工作日）→（6）完结。

3.买方一次性卖方按揭（整个过程大概需要2—3个月左右）

（1）签署三方合同→

（2）卖方申请银行提前还款（一个月左右）→（3）出具结清和注销抵押委托书（7个工作日）→（4）注销抵押（8—10个工作日）→（5）缴纳土地出让金（20个工作日）→（6）交税免税手续（7—10个工作日）→（7）房产证过户（15个工作日）→（8）土地证过户（20个工作日）→（9）完结。

4.买方按揭卖方一次性（整个过程大概需要2—3个月左右）

（1）签署三方合同→

（2）缴纳土地出让金（20个工作日）→（3）银行审批买方贷款（5个工作日）→（5）交税免税手续（7—10个工作日）→（6）房产证过户（15个工作日）→（7）抵押登记（8—10个工作日）→（8）银行放款（3日）→（9）土地证过户（20个工作日）→（10）完结。

二．部分流程环节所需的材料

1．缴纳土地出让金所需材料

（1）房产证；

（2）土地证；（3）买卖契约（存量房合同）；（4）双方身份证；（5）申请报告。

2．土地证过户所需材料

（1）房产证；

（2）土地证；（3）过户申请表；（4）双方身份证；（5）买卖契税票；（6）结算地价款通知书；（7）缴款通知书；（8）测绘委托书。

2.3、《别墅买卖交易流程》

一．四种交易类型的流程及所需时间

1.买方按揭卖方按揭

（1）签署三方合同→

（2）卖方申请银行提前还款（一个月左右）→（3）出具结清和注销抵押委托书（7个工作日）→（4）注销抵押（8—10个工作日）→（5）评估（3—7个工作日）→（6）银行审批买方贷款（5个工作日）→（7）房屋测绘（20个工作日）→（8）交税免税手续（7—10个工作日）→（9）房产证过户（15个工作日）→（10）抵押登记（8—10个工作日）→（11）银行放款（3日）→（12）土地测绘（40个工作日）→（13）土地过户（20个工作日）→（14）完结

2.买方一次性卖方一次性

（1）签署三方合同→

（2）房屋测绘（20个工作日）→（3）交税免税手续（7—10个工作日）→（3）房产证过户（15个工作日）→（4）土地测绘（40个工作日）→（5）土地证过户（20个工作日）→（6）完结。

3.买方一次性卖方按揭

（1）签署三方合同→

（2）卖方申请银行提前还款（一个月左右）→（3）出具结清和注销抵押委托书（7个工作日）→（4）注销抵押（8—10个工作日）→（5）房屋测绘（20个工作日）→（6）交税免税手续（7—10个工作日）→（7）房产证过户（15个工作日）→（8）土地证过户（20个工作日）→（9）完结。

4.买方按揭卖方一次性

（1）签署三方合同→

（2）房屋测绘（20个工作日）→（3）银行审批买方贷款（5个工作日）→（5）交税免税手续（7—10个工作日）→（6）房产证过户（15个工作日）→（7）抵押登记（8—10个工作日）→（8）银行放款（3日）→（9）土地证过户（20个工作日）→（10）完结。

二．部分流程环节所需的材料

1.房屋测绘所需材料

（1）房产证；

（2）业主身份证；（3）委托书；（4）委托人身份证。

2.土地测绘所需材料

（1）新房产证；

（2）土地证；（3）买卖契约；（4）双方身份证

2.4、《自建私房买卖交易流程》

1.买方按揭卖方按揭

（1）签署三方合同→

（2）卖方申请银行提前还款（一个月左右）→（3）出具结清和注销抵押委托书（7个工作日）→（4）注销抵押（8—10个工作日）→（5）评估（3—7个工作日）→（6）银行审批买方贷款（5个工作日）→（7）房屋测绘（20个工作日）→（8）交税免税手续（7—10个工作日）→（9）房产证过户（15个工作日）→（10）抵押登记（8—10个工作日）→（11）银行放款（3日）→（12）土地测绘（40个工作日）→（13）土地过户（20个工作日）→（14）完结

2.买方一次性卖方一次性

（1）签署三方合同→

（2）房屋测绘（20个工作日）→（3）交税免税手续（7—10个工作日）→（3）房产证过户（15个工作日）→（4）土地测绘（40个工作日）→（5）土地证过户（20个工作日）→（6）完结。

3.买方一次性卖方按揭

（1）签署三方合同→

（2）卖方申请银行提前还款（一个月左右）→（3）出具结清和注销抵押委托书（7个工作日）→（4）注销抵押（8—10个工作日）→（5）房屋测绘（20个工作日）→（6）交税免税手续（7—10个工作日）→（7）房产证过户（15个工作日）→（8）土地证过户（20个工作日）→（9）完结。

4.买方按揭卖方一次性

（1）签署三方合同→

（2）房屋测绘（20个工作日）→（3）银行审批买方贷款（5个工作日）→（5）交税免税手续（7—10个工作日）→（6）房产证过户（15个工作日）→（7）抵押登记（8—10个工作日）→（8）银行放款（3日）→（9）土地证过户（20个工作日）→（10）完结。

2.5、《合同房买卖交易流程》

一．买方一次性卖方一次性

（1）签署三方合同→

（2）申请更名（开发商时间）→（3）撤备案（15个工作日）→（4）更名（开发商时间）→（5）备案（15个工作日）→（6）完结。

二．买方一次性卖方按揭

（1）签署三方合同→

（2）卖方银行还款（银行时间：

1个月左右））→（3）出具结清和注销抵押委托书（7个工作日）→（4）注销抵押（8—10个工作日）→（5）申请更名（开发商时间）→（6）撤备案（15个工作日）→（7）更名（开发商时间）→（8）备案（15个工作日）→（9）完结。

三、税费计算

3.1《商品房产交易税费计算》

一．大额税费

（一）营业税

房屋拥有年限

征收标准

备注

未满5年

全额征收

（1）全额营业税=房屋总价×5.56%

（2）差额营业税=（房屋现购价—房屋原购价）×5.56%

（3）该税是由业主产生的。

未满五年

面积在144㎡以下

免征

面积在144㎡以上

差额征收

（二）个人所得税

业主拥有房产数量

征收标准

备注

家庭不是唯一住宅

征收1%个税

（1）个人所得税=房屋总价×1%；

（2）个人所得税的征收与面积的大小没有任何关系。

（3）该税是由业主产生的。

家庭唯一住宅

房子满5年

免征

房子未满5年

征收1%个税

（三）契税

客户置业情况

征收标准

备注

客户首次购房

面积＜90㎡

按1%征收契税

（1）契税的征收与房子满不满5年没有任何联系。

（2）该税是由客户产生的。

90㎡≤面积≥144㎡

按1.5%征收契税

面积＞144㎡

按3%征收契税

客户二次购房

无论面积大小

按3%征收契税

（四）评估费

付款方式

收费标准

备注

按揭

收取0.5%的评估费

（1）评估费=房屋评估总价×0.5%

（2）给费是由客户产生的。

一次性付款

不收取任何评估费

（五）中介服务费

成交类型

收费标准

贷款按揭

成交总价的3%，买卖双方各1.5%

一次性付款

最低为成交总价的2%，买卖双方各1%

代办

最低1万元/单，买卖双方各5000元/单

消费贷款

最低为评估价的3%，3%以上才算业绩

垫资解押

最低为成交总价的5%/月，不足一个月的按一个月收取，一个月以上的递增1%/月，以此类推，4%以上才算业绩。

（六）土地增值税

征收类型

收费标准

备注

非住宅（如商铺、写字楼）

成交价的5%

（1）土地增值税=房屋成交总价×5%

（2）一般的商品房买卖交易不存在土地增值税。

住宅（如别墅、自建房）

成交价的5%

二．小额税费

费用名称

收费标准

备注

查档费

60元/次

一般的过户手续至少要查档两次。

晒图制图费

30元/人

交易手续费

5元/㎡

过户登记费

普通住宅80元/次，非普通住宅100元/次，非住宅550元/次

抵押登记费

住宅140元/次，非住宅550元/次

防洪保安费

成交价的0.1%

工本费

10元/本

印花税

5元/本

测绘费

1.36元/㎡

只有自建房、别墅、或旧版房产证的房才会涉及测绘，一般的商品房不存在测绘费。

公证费

530元

只有涉及要做公证的时候才产生费用。

3.2《商铺交易税费计算》

一．大额税费

费用名称

收费标准

备注

营业税

按差额5.56%征收

该费用由业主产生

个人所得税

按总价1%征收

该费用由业主产生

契税

按总价3%征收

该费用由客户产生

土地增值税

按总价5%征收

该费用由业主产生

评估费

按总价0.5%征收

该费用由客户产生

中介服务费

如按点数算不足1万的按1万收取，如按点数算超于1万元的则按正常的点数收取。

该费用由业主和客户共同产生

二．小额费用

费用名称

收费标准

备注

查档费

60元/次

一般的过户手续至少要查档两次。

晒图制图费

30元/人

交易手续费

5元/㎡

过户登记费

550元/次

抵押登记费

550元/次

防洪保安费

成交价的0.1%

工本费

10元/本

印花税

5元/本

测绘费

1.36元/㎡

公证费

530元

只有涉及要做公证的时候才产生费用。

四、贷款的基础知识

4.1《商业银行贷款的基础知识》

一．征信查询（个人征信）

借款人在向银行申请贷款之前，银行都会首先在银行系统查询借款人的征信情况，查询征信的内容主要包括之前有没有不良还款记录。

如果发现有不良还款记录，则借款人在贷款时就不能按照正常的贷款成数来贷款了，一般情况下，不良还款记录超过六次以上的，银行停止给予贷款，不良还款记录一般6年左右才注销一次。

二．贷款成数（首次和二次）

（一）一般商品房贷款成数

1.首次购房：

可贷7成

2.二次购房：

可贷4成

3.第三次购房：

停止放贷

（二）房改房、集资房、经济适用房贷款成数

1.首次购房：

可贷6成

2.二次购房：

可贷3成

3.第三次购房：

停止放贷

（三）银行贷款既认房也认贷

也就是说，所谓的首套和二套房之说，其实是以银行贷款记录为主的。

譬如，一个人如果现在已经拥有了两套房，但是其中一套是一次性还有一套是贷款按揭的，那么如果这个人现在在买一套房的话，还是可以按揭贷款的，贷款成数按照二套计算。

三．贷款利率

（一）基准利率：

7.05%

（二）首套房贷款利率：

各大银行按照基准利率上浮5—15%

4.2《公积金贷款的基础知识》

1.申请住房公积金的条件：

（1）连续6个月以上按时足额缴存住房公积金记录（从贷款申请时往前推算）

（2）城镇常住户口或有效居留身份（南宁市户口或居住在南宁市一年以上有效证明）

（3）合法有效的购房合同或集资建房协议；

（4）已交付20%以上的房款。

2.申请住房公积金的流程

（1）携带本人身份证和购房合同到南宁市住房公积金管理中心先填写申请表

（2）住房公积金管理中心在受理之日起15个工作日内做出是否准予贷款的决定

（3）准予贷款后，业主与银行签订借款合同及相关合同，并到南宁市住房局办理房屋抵押登记。

（4）最后按借款合同的约定将贷款资金划入售房单位账户即可。

3.申请公积金贷款的首付比例：

（1）面积小于等于90㎡的，首付比例不得低于20%；

（2）面积大于90㎡的，首付比例不得低于30%；

（3）如果是二套房的，首付比例不得低于50%。

4.申请住房公积金的最高额度：

40万（最高额度不得超过购房价的80%）

5.申请住房公积金的年限：

1—30年

6.申请住房公积金的年利率

（1）期限在5年以下的，年利率为4.2%；

（2）期限在5年以上的，年利率为4.7%；

（3）二套房公积金的贷款年利率为5.39%。

7.公积金和商业贷款相比较的优势

（1）公积金具有首付比例低，提前还款不收违约金的优势；

（2）公积金最大的优势是年利率较低。

4.3《消费贷款的基础知识》

1.消费贷款的流程：

（1）权利人到银行面签；

（2）房产评估；（3）资料齐全等银行批贷；（4）批贷后做抵押登记；（5）银行见它项权利证后放款。

2.消费贷款的年限：

10年、15年

3.适用房类型及成数：

（1）商品房：

7成

（2）房改房：

6成

（3）集资房：

6成（2006年9月01日前发证的）

（4）私宅：

评估价在1200元/㎡且房龄不超过20年、面积在50㎡以上的可以贷款7成

4.适用银行：

（1）中国工商银行

年限为8年的收费2%利率上浮15.1%—20%

年限为15年的收费2.8%利率上浮15.4%—20%

（2）中国建设银行

年限为10年如收费为1%的利率就上浮25%，如收费为2%的利率就上浮15%。

（3）中国农村信用社

年限为2年不收费用，利率上浮40%

（4）兴业银行

年限为1年不收费用，利率上浮30%。

5.消费贷款所需资料：

（1）房产证；

（2）收入证明（收入须为月供的两倍以上）；（3）6个月以上的流水账；（4）户口本；（5）结婚证（已婚）；（6）身份证。

6.公司收费标准：

3%（3%以上收费才算业绩）

4.4《垫资解押的基础知识》

一．垫资的基本流程

（1）借款人向公司提出垫资申请；

（2）公司审核借款人的资格；

（3）借款人向公司提供抵押物；

（4）公司与借款人签署借款合同；

（5）签署合同后要求借款人做相关委托公证给公司。

二．卖方垫资所需材料

（1）房产证；

（2）本人以及配偶的身份证；（3）户口本；（4）借款合同；（5）银行卡与存折；（6）销售不动产发票；（7）契税发票。

三．买方垫资所需材料

（1）房产证；

（2）本人以及配偶身份证；（3）结婚证（离婚证）；（4）借款合同；（5）收入证明。

四．公证委托

不管是卖方垫资还是买方垫资都要在签完借款合同后要做相关委托公证，以保障公司的利益。

五．公司的收费标准

垫资费按月来计算，垫资时间不足一个月的按一个月来收费，收费标准是5%（4%以上才算业绩），如果垫资时间超出一个月的，则按每月递增1%收取。