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长三角房地产市场比较分析结果
长三角房地产市场比较分析
摘要:
长三角地区经济发达,有专家指出,长三角有望继巴黎、伦敦、纽约、东京、芝加哥五个国际级大都市圈之后,成为“第六个国际级都市圈”。
而作为经济发展的支柱产业,房地产业必将为长三角的经济发展提供不竭的动力。
作为长三角地区的代表城市,上海,浙江,江苏的房地产的发展显得更为重要。
关键字:
长三角房地产比较上海浙江苏州
1.引言
长江三角洲是由江、浙、沪三地16个地级以上城市组成的复合性区域,现已形成北起扬州、镇江、南京、泰州,中经苏州、无锡、常州、南通,东抵上海,南达杭州、嘉兴、湖州、绍兴、宁波、舟山、台州,以上海为核心的庞大城市群。
未来经济一体化的长三角已逐渐成为中国经济腾飞的重要引擎,“打造世界第六大城市群”已成为江浙沪的共同目标。
长三角地区是中国经济的重心。
该地区人口密集,经济发达,自古以来就是中国富庶之地。
自上世纪90年代上海浦东、苏州工业园开发以来,近十余年来该地区经济飞速发展,从2001年起,该地区在吸收外资总量、对外贸易额、经济总量等方面均居全国首位。
2007年,长三角GDP占全国GDP比重接近22%,GDP总和超接近8000亿美元。
于此同时,长三角房地产开发投资也一直在高位运行,根据近几年的数据显示,长三角区域房地产开发投资呈现出稳步增长的发展态势,到2011年更是超过7500亿元,达到了7662亿,累计增加了近160%,年均增长率达到了22.7%,可以预见,未来长三角城市的房地产仍然具有很大的发展潜力。
本文以上海、浙江、江苏为例,对长三角房地产市场进行比较分析。
2.上海、浙江、江苏房地产市场规模分析
长三角地区是中国经济发展速度最快,经济总量规模最大的区域。
长三角房地产市场规模庞大。
长三角地区投资额占全国的份额均值为21.6%,高于长三角GDP占全国的份额均值17.7%,由此可见,长三角区域的房地产业发展对当地经济发展的巨大推动作用。
同时,长三角房地产发展对与长三角区域经济增长有重要的作用,长三角地区房地产投资额对GDP的贡献度达到2.9%,几乎是全国房地产投资额对GDP贡献度的1.5%的两倍。
2.1上海的房地产投资
作为长三角城市带的中心城市,国际化大都市的身份使上海成为国际人才资本的汇集地,购房需求不容小觑。
《财富》500强企业已有300多家进入上海,100余家在上海建立起跨国研发中心,台湾百大财团中也有54家斥资上海。
2.1.1上海房地产投资额与增速
上海房地产开发呈现出稳步增长的发展态势。
2005年,上海房地产开发投资额为1246.86亿元,到2009年投资额已近2000亿元。
除了2010年外,上海房地产开发投资额年均增速均在单位数运行,到2010年房地产开发投资额比上面增长了35.3%,增幅比上年剧增28.2%。
2011房地产开发投资增速明显放缓,不上年增长9.6%,增幅比上年回落了25.7%。
房地产开发投资占全社会固定资产投资总额的平均比重在30%的高位运行。
如下图:
图2.12005—2011年上海市房地产开发投资额(亿元)与环比增速
从投资主体看,股份制房地产企业投资快速增长。
2011年上海市国有房地产投资313亿元,同比下降0.6%;非国有房地产企业投资1858亿元,增长11.5%。
在非国有房地产企业中,股份制企业投资913亿元,增长41%。
2.1.2上海各类型物业新开工面积占比
2005—2011年上海各类型新开工面积统计数据显示,住宅、写字楼、商业新开工面积占比分别为82.8%、7.6%、9.7%。
住宅的平均新开工面积占比较施工面积占比高4.6%,而写字楼、商业平均新开工面积占比较施工面积占比分别低2.2%、2.3%。
历年来,住宅、商业平均新开工面积占比走势稳定,写字楼新开工面积占比变化幅度较大,其高位占比11.4%与地位占比4.2%相差7.2%。
如下图所示:
图2.22005—2011年上海各类型物业新开工面积占比
2.2江苏房地产投资
2011年江苏省的房地产开发投资延续了上一年的快速增长势头,共投资5552.69亿元,同比增长29.2%。
其中,商品住宅开发投资4085.85亿元,同比增长29.4%,占房地产开发投资的比重达73.58%,比全国比重高1.81个百分点。
如下表:
表2.1江苏省2011年房地产开发投资
项目
数量(亿元)
同比增长
比重
总投资
5552.69
29.2%
100%
商品住宅投资
4085.85
29.4%
73.58%
2011年,江苏省房屋新开工面积为14721.11万平方米,同比增长7.1%,与2010相比增速回落42个百分点,降幅非常明显。
2.3浙江省房地产投资
2011年浙江省房地产市场受宏观调控政策的影响较大。
11年,浙江省完成房地产投资额4494.3亿元,同比增加48.5%,增幅也有所回落。
其中,住宅投资为2959.0亿元,同比增长43.8%。
再从房屋施工面积和新开工面积这两个指标看,2011年,浙江省也有大幅度增长。
其中浙江省住宅新开工面积6674.5万平方米,同比增长30.3%,办公楼新开工面积593.6万平方米,同比增长24.8%。
表2.2浙江省2011年房地产投资
项目
数量(亿元)
同比增长
房地产投资额
4494.3
48.5%
住宅投资
2959.0
43.8%
3、上海、浙江、苏州房地产价格分析
长三角地区具有典型的“投资需求旺盛+开发商高杠杆”的特征。
3.1浙江房地产价格分析
3.1.1浙江省房地产市场发展的总体情况
改革开放以来,浙江省经济持续快速发展,增长速度是全国最快的省份之一。
1998—2003年,全省生产总值年均增长11%,2003年达到9200亿元,比上年增长14%。
与此同时,房地产市场也进入快速发展阶段,房地产业增加值从1998年的87.23亿元上升到2003年的250.5亿元,年均增加14.6%,占GDP比重从1.72%上升到2.72%。
1998-2003年,浙江省全社会固定资产投资累计达17,368亿元,年均增长15.5%,同期房地产投资达3092亿元,占全社会固定资产投资的比重为17.8%,年均增长达27.6%。
2004以来,浙江省房地产市场继续保持快速的发展态势,一季度完成房地产开发投资223亿元,同比增长47%,投资绝对额和增长幅度分别列全国第3位和第11位。
旺盛的有效需求是推动房地产市场快速发展最根本的动力。
浙江省住房有效需求旺盛主要是经济发展和城市化的推动。
2003年,浙江省人均生产总值19,730元(折合2384美元),城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入分别达13,180元和5431元。
从国际上的普遍规律看,浙江省目前的经济发展水平,是居民对住房消费较为旺盛的时期,目前住房消费正处于生存需求与改善需求并举,简单居住向适用居住、舒适居住转变的阶段。
据浙江省房地产业协会和浙江大学2003年下半年的一项调查,有38.9%的城镇居民对现有住房不满意,有44.7%的居民打算重新换购住房。
同时,1998年以来,浙江省的城市化进程明显加快,加上旧城改造步伐的加快,进一步促进了有效需求的提高。
3.1.2浙江房地产价格走势原因
人均收入的增加导致对房产需求的增加,先从GDP来看,城镇人均居住面积和人均实环收入来看.1994年,浙江省GDP为879.99亿元,1992—1995年我省经济年平均增长速度高达19.4%,伴随着高速增长又出现了比较严重的通货膨胀,面对再次过热的经济,1994年中央又加强了宏观调控,经过3年的努力,1996年我经济相对较好地实现了“软着陆”,经济增速回落到12.7%。
但在1997年下半年出现亚洲金融危机后,我省经济增长也面临严峻的挑战,随着1998年国家采取积极稳健的财政货币政策,我省经济实现稳定增长,并从2000年开始,经济出现稳步回升。
因此,自1996年以来我省经济增长率波动趋于收敛,且稳定性增强。
1996—2003年我省GDP年均增长11.5%,波幅仅为4.4个百分点。
今年我省经济虽然在固定资产投资等领域有些过热,并受到电力、土地、能源、原材料等因素制约,但随着中央宏观调控措施的进一步加强和改善以及我省市场经济的日益完善,我省经济将不会出现大的波动,并仍将保持健康较快的增长速度。
3.2上海房地产价格分析
3.2.1上海
在市场经济下房地产作为商品,其价格受市场供需关系的影响很大。
这几年上海房地产供需波动较大。
1995年上海商品房竣工面积大于当年销售面积,竣工销售比是1.23:
1;商品住宅竣工面积略小于当年销售面积,竣工销售比是0.99:
1。
1996~1998年,无论是商品房还是商品住宅,竣工面积都远大于当年的销售面积。
1999~2000年,商品房竣工面积仍大于当年销售面积,但商品住宅竣工面积开始小于当年销售面积。
2001年上海商品房和商品住宅竣工的面积都小于当年销售面积。
见图1-1、1-2、表1-1。
从这几年房地产供需关系来看,1995~1997年,商品房供应差距(比值)在不断扩大,1998年以后,差距逐渐缩小,但是供应绝对量仍远大于需求。
2001年开始,商品住宅供需差距明显缩小。
房地产供需关系的波动,从另一方面影响到上海房地产的价格波动。
1996~2000年,社会大众直觉感到商品房价格在下跌。
而自2001年以来,由于供需差距的明显缩小,商品房价格呈一路上涨的趋势。
平均成交价是将不同地段、不同品质在同一时期内成交的总量和总价加以平均出来的,反映了消费者对价格的接受能力。
由于不同地段、不同品质的交易量对价格的影响,因此,它不能反映出不同时期房地产的实际价格变动。
根据上海市1995年以来商品房销售总额和销售面积的数据,进行计算的平均成交价见下表2-3、图2-3。
3.2.2上海房地产走势
由于近两年多来,上海商品期房(主要是住宅)的供需(预售)关系关系发生了很大的变化,部分地区(如徐汇、静安、长宁、黄浦等区)已出现供不应求的局面,房价迅速上涨。
上海老市区和闵行、宝山、浦东共12个区,2002年9月比1999年12月平均住宅预售价格指数上涨22.18%。
其中卢湾、徐汇、长宁、黄浦上涨20%以上。
从不同地区来看,2002年二季度和2000年一季度相比,内环线内地区住宅平均价格上涨25.82%,其中中心城区上涨27.35%,内外环线间地区住宅平均上涨35.48%,外环线外地区住宅平均上涨12.05%。
从各种不同类型的住宅来看,2002年2季度和2000年1季度相比,别墅和高层住宅涨幅最高,分别上涨36.42%和28.31%;多层和小高层住宅涨幅较低,分别为21.93%和17.64%。
预售平均价涨幅超过指数涨幅十几个百分点,主要是这两年多来,上海住宅建设综合品质又有了较大的提高,除了环境、建筑质量、房型及部分已开始带有装修外,地段和楼型也有很大的关系。
2002年2季度和2000年1季度相比,中心城区占当季预售房面积的比例提高了5个多百分点;小高层、高层、别墅共提高了20个百分点,多层下降了8个百分点
3.2.3上海房地产新政策
一是合理引导住房需求,严格执行住房限购政策。
暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。
对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。
违反规定购房的,不予办理房地产登记。
二是严格执行相关税收政策,积极稳妥推进房产税试点。
对个人将购买不足5年的住房转手交易的,要全额征收营业税。
要严格按照沪府发〔2010〕34号文规定,根据不同的销售价格确定土地增值税预征率,做好土地增值税征收管理工作,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。
要严格执行个人转让房地产所得税征收政策。
要建立健全市与区县房产税试点工作机制,加强政策宣传和征收管理。
三是进一步强化差别化住房信贷政策。
对居民家庭贷款购买第二套住房的,首付款比例不得低于60%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
对为改善居住条件购买第二套住房的,住房公积金个人贷款首付比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
对差别化信贷政策的执行情况要加强检查,严肃查处违规贷款行为。
四是强化住房用地供应管理,依法查处违法用地行为。
要求在住房用地年度供应计划中,单列保障性住房用地,明确供地规模、供地时序等内容,确保各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地年度供应总量的70%。
同时,今年商品住房用地供应量原则上不低于前2年平均实际供应量。
对擅自改变保障性住房用地性质的,要坚决及时纠正和严肃查处。
要严格查处非法转让土地使用权的行为,对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款),不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。
五是进一步完善“四位一体”的住房保障体系。
继续放宽廉租住房准入标准。
在加快推进中心城区和部分郊区经济适用住房申请供应工作基础上,年内进一步放宽申请准入标准;研究试行经济适用住房租赁、租售转换新机制。
加快房源建设和供应力度,全年开工建设和筹措保障性住房1500万平方米(约22万套)。
继续加大旧区改造力度,拆除中心城区二级旧里以下房屋80万平方米(受益家庭约3.2万户),启动郊区城镇危旧房改造。
进一步加大保障性住房房源建设和筹措力度,规定新出让商品住房地块必须按不小于5%比例配建保障性住房。
3.3
3.3.1苏州房地产分析
苏州人均GPD为30384元,居全国第6位,同时也居整个江苏省的第一位。
人均可支配收入为10515元/年。
在消费支出的构成这一块上面,居住支出以平均538.90元/年排在食品、设备用品及服务、娱乐教育文化服务的支出之后,列在第4位。
值得注意的是居住支出与其他支出不同的是随收入比例的增高,从2001年开始,全国房产市场良好的大环境成为了苏州市场发展的好基础,需求的旺盛加上苏州执行土地拍卖的政策也成为了苏州房产市场迅速发展的一剂强心针。
在短短的一年多的时间里,苏州地区的价格上涨了30%以上,2002年房展会上的商品房的成交均价达到了2439元/平方米。
其中以苏州工业园区为龙头,园区内楼盘的价格如今大都在3500元左右,比期去年同期上涨了1000多元。
土地供应加大,市场趋于规范,整体而言,从长远来看,房价上涨速度会放慢。
于房价的一路飚升,出现购房者无房可买,发展商无地可建,整个市场供小于求的情况。
调整土地的开发量成为了如今房产改革的重点,去年由于前两年房产市场的一片混乱,在2001年,苏州市区的开发量仅为117.42公顷,为了控制房价的调整,2002年拟订开发200万方的土地,加上前两年的囤积空置面积,2002年共有400万方的土地来开发。
如此大的开发面积,从根本上解决供小于求的问题,同时也能抑制房价的飞速上涨。
同时,需求决定房价。
按照世界银行设定的标准,房价是居民年收入的3-6倍为合理范围,但统计资料显示,苏州购买一套住宅的平均支出为22万元,而苏州人家庭年收入为3.05万元,按此计算,房价收入比超过7:
1,表明现有房价已明显偏高,再大幅度的上涨已经不太现实。
其次,前期房价上涨已经透支了相当一部分的潜在消费群,同时如今高挺的价格也限制普通老百姓的购房愿望,然后苏州还未达到一个外需的市场。
市中心
区域
该区域为苏州传统的高档地段,产品主要以多层为主,目前主要的产品趋势向小户型单身公寓过渡,目前区域的价格在6000元/平方米。
园区
湖西
该区域是目前苏州整体市场新兴的高档住宅区域,主要依靠金鸡湖的景观,是未来苏州高档住宅市场主要的发展区域,目前该区域的价格在5500元/平方米左右,部分景观房的价格已经接近9000-10000元/平方米。
该区域的产品目前主要以小高层和高层为主。
园区湖北玲珑湾
随着南都玲珑湾的开发,区域地段价值将快速提升。
该区域的主要也是依托金鸡湖,产品也主要以高层和小高层公寓为主,区域的价格预计将在5500-6000元/平方米之间。
园区湖东南金姬墩
该区域是园区靠近金鸡湖的新兴的景观别墅板块,该区域的产品主要以亲水别墅为主,目前该区域的项目不多,价格在5500元/平方米。
木渎
别墅区
该区域位于苏州的西南面,和新区相连,目前该区域主要依托灵岩山风景区的景观,产品主要以度假别墅为主,但是该区域的别墅普遍档次很低,产品品质不高,目前该区域的价格在5000元/平方米左右。
太湖度假风景区
该区域位于苏州的远郊,以太湖作为环境景观卖点,目前以度假别墅为主,产品品质相对较高,目前的价格在6000-8000元/平方米。
相城区-
近阳澄湖
区域
该区域是苏州相城区高档住宅的聚集区域,该区域依靠阳澄湖自然景观,主要以景观别墅为主要产品,目前区域的价格在4000-6000元/平方米左右。
3.3.2苏州房地产走势
房产市场一片红火,供小于求。
市区2001年房地产开发投资共68.62亿元,其中住宅投资额31.25亿元,别墅、高档公寓1.61亿元,经济适用房7.52亿元,商用办公楼5.6亿元。
房地产开了经营总收入90.72亿元。
房屋施工面积456.65万平方米,当年竣工房屋面积235.43万平方米。
全市已销售各类商品房屋258.89万平方米。
销售额52.68亿亿元,其中住宅销售面积235.17万平方米。
2001年苏州房地产市场的供求比例了生了变化,从以往的1:
0.85变为1:
1.1,市场供大于求的格局已被供略小于求所代替。
空置房总量下降近两年30%。
在消费和投资的双向拉动中,前者的作用更加明显,销售额增幅近于开发投资增幅(21%)的一倍,房地产开发经营实现良性循环。
需求旺盛:
苏州2005年的GDP将达到5000美元,现在离这个数据并不远,按国际惯例,这个时期的经济发展正好是住房需求的增长调整阶段。
同时苏州政府在房产相关政策上的改变也促进了市场的需求增长,例如购房者可以办产权房,购房可以入户口,等。
土地供应不足:
由于前两年房产市场的一片混乱,在2001年,苏州市区的开发量仅为117.42公顷,为了控制房家的调整,2002年拟订开发200万方的土地,加上前两年的囤积空置面积,2002年共有400万方的土地来开发。
4上海、浙江、苏州的发展环境分析
4.1上海发展环境分析
4.1.1上海房地产市场处于高位运行、长平台、稳步发展的态势,其发展是健康的
(1)房地产投资开发的规模适度。
2010年上海经济增长速度为10.2%,连续10年保持两位数的增长速度。
上海经济健康快速持续发展,是房地产发展的内在动力。
2010年房地产开发投资630.73亿元,占全社会固定资产投资的30.3%,拉动固定资产投资增长2.9个百分点。
2010年、2011年房地产开发投资增长分别为9.9%和11.4%,这一增长速度与上海经济发展水平是相适应的。
(2)住房消费保持较高的增长速度。
2011年新建商品房销售面积比去年增长15%,其中商品住宅销售面积同比增长16.3%。
今年1至5月,商品房销售面积同比增长7.4%,其中住宅面积同比增长8.9%。
(3)房地产市场结构趋于合理。
新建商品房供求关系基本平衡,2010年和2011年新建商品房竣工面积与销售面积之比为1.06:
1、0.99:
1,今年1至5月为0.77:
1;新建商品房与存量房市场的联动效应明显。
(4)房地产市场的市场化程度不断提高。
投资主体与消费主体的多元化趋势明显,投资更加理性和慎重,个人消费已成为市场的主体。
房地产市场已出现存量与增量联动、销售与租赁并进的格局,市场自身的调节能力和抗波动能力增强。
4.1.2、总体上看,上海房地产市场还有上升空间
房地产市场当前高位运行、长平台、稳步发展的态势至少可以持续到“十二五”期末,不会发生大的波动。
上海房地产市场今后发展的态势是:
开发投资和新建商品房交易将会继续保持在较高水平,投资和消费继续同步增长;存量房交易将会大幅度提高,且在整个房地产交易中的比重不断提高;房屋租赁市场将会进一步活跃和规范,成为住房投资和消费的重要领域。
4.2杭州发展环境分析
4.1.1、杭州房地产市场呈现一片繁荣,房地产投资、开发、销售及房价全线上扬,商品房供不应求,市场正处于高速发展阶段,市场繁荣的背后存有隐患
(1)杭州房地产市场兴旺,得益于杭州经济快速的发展,得益于一系列开放、搞活市尝调动消费积极性的政策推动以及得天独厚的居住环境和旺盛的住房消费需求及投资需求。
(2)杭州土地供应市场稳步健康发展,杭州从1999年开始,市区内房地产开发项目用地全面以公开招标(或拍卖)方式供给。
(3)商品房开发销售形势一直呈现上升之势,新建商品房和住宅空置率逐步下降,房地产投资、房屋施工面积、竣工面积增长较快,市区住房供不应求。
(4)二手房市场供销两旺,房地产市场结构已由商品房一统天下演变成现在商品房、二手房齐头并进。
(5)个人购房已占主导地位,居民人均居住面积2012年底已上升到27.85平方米。
(6)商品房价格持续上扬,上涨幅度位于全国城市的前列。
今年一季度涨幅在7%左右。
(7)市场显现住宅产品供应结构有些失衡。
(8)经济适用房供求错位,表现在面积过大、价格优势不明显、供求关系相对紧张等方面。
(9)投机者进入市场炒楼花和开发商大量圈地行为有所抬头。
4.2.2杭州房地产市场在全省经济发展的带动下,未来三五年将保持稳步发展的态势,中低价位的住宅供应增加,价格涨幅趋缓
(4)从住房消费者构成看,前几年市场上庞大的外地购房者群体多数来自温州、台州、义乌、东阳、上海等地,在一定程度上支持了房价的走高。
近一年这些消费者开始转向进入上海、北京。
杭州市场将逐步转为以本地区住房消费为主。
(3)从市场需求看,经过长期积累的住房消费需求压力在前几年已获得较为集中的释放,随着二手房市场的日趋活跃,今后商品房供应量将转为平稳发展。
(1)从供应市场看,近两年土地供应量成倍增加,决定了今后二三年内房地产市场上商品房投放量还会不断增加,并直接影响房价持续增势。
(2)从供应结构看,随着市中心地段可供开发住宅的土地资源日趋减少,郊区住宅开发量将迅速增加,房价整体水平会有所下降;政府近一年加大了经济适用房的开发力度,使住房市场结构更趋合理。
4.3苏州发展环境分析
4.3.1当地社会经济发展状况
1、.财政收入增长,金融运行平稳:
全市地方一般预算收入突破80亿元,达到84.01亿元,增长41.9%,各地财政收入保持了快速增长的势头,其中市区完成一般预算收入34.5亿元,同比增长41.3%;五市完成一般预算收入49.51亿元,同比增长42.2%,市县两级地方财政收入呈现同步增长的良好格局。
从收入构成看,我市1月份税收收入79.9亿元,同比增长43.7%。
全市1月末金融机构人民币存款余额为7184.16亿元,比年初增加115.5亿元,金融机构人民币贷款余额5523.27亿元,比年初增加179.4亿元。
银行现金收入为1200.42亿元,银行现金支出为1393.48亿元,同比分别增长10%和24%。
2、工业生产快速发展,引进内资稳定增长:
1月份全市完成工业总产值1670.84亿元,增长18.7%,其中规模以上工业企业完成总产值1480.87亿元,增长16.0%。
1月份规模以上工业总产值增幅高于20%的有4个地区,分别是:
吴中区增长23.5%、相城区增长22.7%、工业园区增长20.9%、昆山市增长20.8%。
1月份全
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