第三节商务办公房地产估价共30页.docx
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第三节商务办公房地产估价共30页
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第三节 商务办公(bàngōng)房地产估价
知识点一:
商务(shāngwù)办公房地产及其特点
(一)商务办公房地产1定义(dìngyì)、3分类
定义:
商务办公楼,俗称写字楼,是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。
分类标准
类型
含义
1.按建筑面积的大小
①小型写字楼
建筑面积在1万㎡以下的
②中型写字楼
建筑面积在1~3万㎡的
③大型写字楼
建筑面积在3万㎡以上的,有些大型写字楼的建筑面积可达10万㎡以上。
2.按使用功能的不同
①单纯型写字楼
写字楼基本上只有办公一种功能,没有其他功能(如展示厅、餐饮等)
②商住型写字楼
既提供办公又提供住宿,其中一种是办公室内有套间可以住宿;另一种是楼的一部分是办公,楼的另一部分是住宿
③综合型写字楼
以办公为主,同时又有其他多种功能,如公寓、餐饮、商场、展示厅等的写字楼,但其中用作办公部分的面积最多。
3.按写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力
①甲级写字楼
具有优越的地理位置和交通环境,建筑物的物理状况优良,建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求,其收益能力能与新建成的写字楼建筑相媲美。
甲级写字楼通常有完善的物业管理服务,包括24小时的维护及保安服务。
②乙级写字楼
具有良好的地理位置,建筑物的物理状况良好,建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求,但建筑物的功能不是最先进的(有功能陈旧因素影响),有自然磨损存在,收益能力低于新落成的同类建筑物。
③丙级写字楼
已使用的年限较长,建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求;建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧,但仍能满足低收入承租人的需求,并与其租金支付能力相适应,相对于乙级写字楼,虽然租金较低,但仍能保持一个合理的出租率。
*还有一种分类是5a写字楼。
(二)商务办公(bàngōng)房地产3特点
知识点二:
影响商务办公房地产价格(jiàgé)3因素
区位状况4方面
1.集聚程度
注意:
区别商业的繁华程度
商务办公房地产的集聚程度对其价值产生很大影响,因为商务机构的大量集聚必然扩大这一区域的知名度、影响力,推动这一区域高档写字楼的建设并形成一定的规模,区域的知名度、写字楼的知名度反过来影响这一区域中机构的知名度。
因此对写字楼进行估价时,应分析估价对象所处区域写字楼的集聚程度、商务办公区等级以确定其租金水平。
2.交通条件
能否方便、快捷到达办公地点,能否方便、快捷与客户交流、会谈是从事办公行业特别是企业公司总部选择办公场所的重要条件之一。
要求写字楼特别是高档写字楼必须具有很好的通达性,其交通连接需要在三维空间展开,即具有地下、地面及空间交通体系,此外是否有足够的停车场地也会影响到写字楼的易接近性。
因此写字楼所处区域的交通可达性、通达性、易接近性是影响其价值的重要区位状况。
3.周边环境
要求周围环境整洁气派,有现代化的都市气氛,而不能杂乱无章。
4.楼层
商业房地产楼层越高价值越小,而商务房地产楼层越高价值越大,租金水平越高,这与办公环境有关,楼层越高,景观、空气质量越好,被干扰的机会越小。
实物状况6方面
1.外观形象
外观主要包括:
建筑物高度、体量、造型、外墙面装修等。
2.内部装修
主要体现在:
大堂、走廊、内墙面、灯具等。
3.设备、设施
包括动力、通讯、运输、电子等设备设施。
这些设备设施是否齐备、是否高效运行都是影响商务办公房地产价值的重要因素,如垂直交通对于商务办公房地产非常重要,因此电梯的数量、质量、速度、安装位置直接影响到商务办公房地产的吸引力。
4.智能化程度
以网络为载体,各种智能办公解决方案也在日新月异地发展,因此写字楼也必须能够提供完善的智能化办公条件才具有吸引力。
同时智能化程度的高低也是衡量写字楼等级的重要指标之一,如甲级写字楼,其智能化程度需达到3a以上,最好达到5a,即须具备bas楼宇自动化系统、oas办公自动化系统、fas消防自动化系统、sas安防自动化系统、cas通信自动化系统。
5.物业服务水平
通常甲级写字楼都是聘请一流的服务企业公司进行管理。
注意:
办公房地产如无物业因素调整算错误
6.租户类型
入住同一商务房地产的租户间的相互影响,会增加或减低他们各自的形象和声誉,大厦内的主要租户,往往决定了一幢商务房地产的租户类型,
权益状况
知识点三:
商务(shāngwù)办公房地产估价的常用方法
(一)收益(shōuyì)法
其主要的工作(gōngzuò)是测算商务办公房地产的净收益(shōuyì)和收益率。
净收益的测算与出租型商业房地产类似。
收益率的确定应区分不同类型、档次的商务房地产,如甲级写字楼的收益水平会高于乙级、丙级写字楼。
(二)市场法
商务办公房地产的转售转租也比较频繁,因此较易获得可比实例,所以市场法也是商务房地产估价的一种常用方法。
市场法不仅用于商务办公房地产转让价格的测算,很多情况下用于租金的估算。
(三)成本法
在商务办公房地产的抵押估价时,出于安全、保守的考虑也会用到成本法作为辅助估价,此外在建工程的评估往往应用成本法。
知识点四:
商务办公房地产估价的技术路线及难点处理
(一)商务办公房地产租金的求取
1.租约问题
对商务办公房地产估价时应详细了解是否存在合法租约的限制,租金的测算要区分租约期内和租约期结束两种情况。
在租期内(毁约除外)应根据租赁合同中有关租金、费用等的约定计算净收益,租期结束后,应根据市场客观租金水平、管理费用、税金等利用市场法求取待估商务房地产净收益,并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。
2.租金构成内涵
商务办公房地产的租金构成往往存在差异,主要表现为:
①租金中包含物业管理费;②租金中包含物业管理费、水电费;③租金中不包含物业管理费、水电费;④计租面积按建筑面积计,含分摊建筑面积;⑤计租面积按套内建筑面积计,不含分摊建筑面积。
3.租金支付方式
商务房地产租金的支付方式一般主要有:
①按月分期支付;②按季度分期支付;③按年支付;④按租约期限一次性支付。
4.地下车库租金问题
商务办公房地产的地下车库往往是采取租赁经营,其租金收入一般分为两部分:
一部分是向访客提供的临时租车位;另一部分是向业主提供的包月出租的车位。
(二)整幢商务办公房地产估价技术路线及难点处理
1.单纯型商务办公房地产
由于单纯型商务房地产只有办公一种功能,每一层的价格差异比较小,层与层之间主要存在楼层价格差异,因此不管用那种方法,都可以先评估出某一层的价格,再确定层差修正系数,计算出所有楼层的价格。
2.商住型商务办公房地产
首先应区分不同的功能区及其面积大小,然后分别按办公用房、居住用房进行估价,办公用房可以采用市场法、收益法,居住用房主要采用市场法。
此外对商住型商务办公房地产估价时,应考虑办公功能与居住功能的相互干扰和影响问题,在选择交易实例时首先应选择同为商住型的商务办公房地产,如果选择其他类型的商务办公房地产交易实例,应考虑进行适当的修正。
3.综合型商务办公房地产
综合型商务办公房地产是以办公为主,同时又有其他多种功能,如公寓、餐饮、商场、展示厅、娱乐厅等,但其中用作办公部分的面积最多。
应首先要区分不同的功能区,了解和确定各功能区的面积大小、经营方式、收益能力;根据不同功能区的收益性特点、实例收集的难易程度而选用不同的估价方法,主要采用市场法和收益法;最后将各功能区的价格进行汇总得到整幢商务办公房地产的价格。
××房地产估价(gū〃jià)报告
封面(fēngmiàn)(略)
目录(mùlù)(略)
致估价(gū〃jià)委托人函(略)
注册(zhùcè)房地产估价师声明(略)
估价假设(jiǎshè)和限制条件(略)
房地产估价(gū〃jià)结果报告(略)
××市××区天河(tiānhé)北路××号××大厦部分办公房地产估价技术报告(节选)
一、估价对象实物状况描述与分析
估价对象所在大楼为一幢钢筋混凝土结构30层(另有2层地下室)的综合楼,外墙面部分为玻璃幕墙、部分贴花岗石;大厦大堂位于首层南侧,大楼东西两侧各设一趟走火梯、一部货梯及三部客梯,客梯分单双层停,最高到达层数为29层,单层客梯设在东侧,双层客梯设在西侧;大楼东西侧各有一洗手间;大厦内部设有中央空调系统、烟感喷淋消防设备;装修、设备维护状况较好。
估价对象现部分出租,签有短期租约(2年以内),据估价人员到当地房地产市场了解,该地区写字楼需求量很大,估价对象现租金水平符合当地客观租金标准。
实地查勘,××大厦出租情况良好,年均出租率在90%左右。
估价对象位于××大厦的第9、10层,内部装修情况:
走廊地面铺釉面砖、花岗石;室内地面铺地毡;内墙面油乳胶漆;天花板面部分吊矿棉板天花板,部分吊铝扣板天花板;部分装木夹板门,部分落地玻璃门;铝合金玻璃窗;水电管线暗敷设。
二、估价对象权益状况描述与分析
根据委托人提供的《房地产权证》记载:
估价对象权属人均是××实业有限公司,房屋所有权来源为新建,分割,房屋用途为非居住用房,本次评估计价总建筑面积为801.6694㎡;土地使用权性质为国有土地使用权,土地用途为综合,共用地面积为3401.0572㎡;已征收国有土地使用权出让金,使用年限50年,从1998年8月22日起,城市规划房屋用途为写字楼。
估价对象现作办公用房,正常使用。
根据估价对象《房地产权证》显示,估价对象未设定他项权。
其他情况详见下表:
估价对象权属概况表 表2-23
序号
地址
《房地产权证》编号
朝向
建筑面积(㎡)
1
天河区天河北路××号906房
粤房地证字第c××号
东北
338.2484
2
天河区天河北路××号913房
粤房地证字第c××号
西南
180.5821
3
天河区天河北路××号1001房
粤房地证字第c××号
北
163.9093
4
天河区天河北路××号1002房
粤房地证字第c××号
北
118.9296
合 计
801.6694
【纠错】估价对象(duìxiàng)缺建成年代、完损情况的介绍。
三、估价对象区位状况(zhuàngkuàng)描述与分析
估价(gū〃jià)对象位于××市天河(tiānhé)区天河北路××号××大厦内,该大厦东为五山路,南临天河北路,西靠龙口东路,北近天润路;附近有鸿翔大厦、天诚广场、东方之珠花园、高科大厦、天翔花园、信源大厦、广东国际科际交流中心、华标广场、华南师范大学、银行、市场及公共汽车站等。
估价对象所处地段位于天河区天河北路中央商务区,周边写字楼林立,交通便利,市政配套设施完善,商务办公氛围较浓厚。
四、房地产市场背景描述与分析
今年以来××市写字楼成交均价出现大幅上升,写字楼成交均价从去年2月份7508.68元/㎡上升至今年2月份的9763.66元/㎡,大幅增长了30.03%。
××写字楼市场的“强势效应”仍继续维持,预计今年广州写字楼市场还将继续保持强势发展,并成为今年广州楼市一大亮点。
近两年××写字楼市场以中端产品为主的格局不同,2005年的写字楼供应将集中在高端的甲级写字楼为主。
而随着近年××经济的迅速发展,以及中国加入世贸、cepa的实施、9+2经济合作协议的建立,外资银行、保险、会计和律师等公司将被允许经营本地业务,而它们的进入将会对甲级写字楼产生很大的需求,可以预见,未来几年××市的写字楼市场前景看好,将进入高速发展的阶段。
2005年,由于有多个大型的甲级写字楼项目进入市场,如位于天河路的壬丰大厦、正佳东翼的广晟大厦、天河北天誉三期、金海大厦、盘活中的中诚广场、大鹏国际广场以及珠江新城的写字楼等。
这些写字楼都以甲级写字楼配置为卖点,素质高,越来越重视高科技高智能化,在规划设计配套上也各有特色,更强调生态办公、休闲办公等理念,创新元素和细节设计也越来越受重视。
由于这些写字楼项目的起点高,而且规模亦十分庞大,对整个××的写字楼市场质素有明显的提升作用,以高端写字楼的销售为主,而售价亦攀升至近几年少见的高位。
【纠错(jiūcuò)1】用语不标准,质素是香港地区的习惯用法,应避免使用不规范的词语。
【纠错2】缺微观区域房地产市场的描述。
写字楼需要求大于供给只给出了宏观区域介绍,但没有估价对象具体所在区域房地产市场或写字楼过去(guòqù)、现在、未来的市场分析。
五、最高最佳利用(lìyòng)分析
房地产估价应以估价对象(duìxiàng)的最高最佳利用为前提进行估价,最高最佳利用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行,经充分合理考虑,使估价对象产生最高最佳的利用价值。
由于估价对象所处地段位于天河区天河北路中央商务区,周边写字楼林立,交通便利,市政配套设施完善,商务办公氛围较浓厚。
加上广州写字楼市场2005年呈现供求两旺的局面,天河商务圈写字楼受“住宅禁商”政策刺激,各种类型写字楼都出现了热租,估价对象的证载办公用途能体现其最高最佳利用价值。
故本次评估按估价对象证载用途评估。
六、估价方法适用性分析
估价人员认真分析所掌握的资料,进行了实地查勘,对与估价对象具有可比性的物业进行调查并根据委托人设定的估价目的、估价对象的特点及实际情况,选择合适的估价方法进行评估。
估价对象为办公性质物业,与估价对象位于同一供求范围内,并与其相类似的房地产交易实例较多,根据替代原则可使用①市场法进行评估;与其同一供求范围内办公性质物业的租金水平可供参考,估价对象在可预见的未来有连续的净收益,可采用②收益法测算其收益价格。
故本报告采用市场法及收益法进行测算,综合拟定最终评估结果。
【纠错】技术报告没有选用方法的定义不算错误,但未说明未选用其他方法的理由。
七、估价测算过程
本次评估,先通过市场法和收益法测算估价对象第1002房的单价,再以1002房单价为基础,经估价人员市场调查,采用类比法,经过楼层、朝向、景观、面积、间隔修正,得出各估价对象的市场价值。
(一)市场(shìchǎng)法
1.选择(xuǎnzé)可比实例
对与估价对象在同一区域内类似的物业进行了市场调查,针对估价对象的功能及特点,收集(shōují)了有关的成交资料,进行分析比较,从中选择了可比性较强的实例,详见下表:
物业名称
估价对象
实例a
实例b
实例c
坐落地点
××大厦10楼1002房
××大厦12楼××房
××大厦13楼××房
××广场11楼××房
商务繁华度
位于天河北cbd,商务氛围较浓厚,周边有众多甲级写字楼和高尚住宅,还有众多高级食肆及麦当劳、肯德基和一些中式快餐店,万佳超市等,商务氛围繁华
所处的天河北、体育东是广州市商务氛围最浓厚的地段之一,周边有中信广场、大都会广场等数十家广州甲级写字楼,还有中森名菜、潮皇食府等众多高级食肆及麦当劳、肯德基和一些中式快餐店,同时还有众多的星级酒店和大量商务公寓。
商务繁华度比估价对象略好。
周边拥有众多甲级写字楼、高级公寓小区和成熟的街区配套设施。
以天河体育中心、天河城广场、维多利广场、广州购书中心等的商业群,形成一个庞大的,集金融、商贸、旅游、休闲、娱乐于一体的黄金购物商圈,商务氛围浓厚。
商务繁华度比估价对象好。
其位于广州大道北、水荫二横路及天河北交汇处,临近天河北cbd,商务办公氛围一般,商务繁华度比估价对象略差。
交通便捷度
东望五山路,南临天河北路,西临龙口东路,北近天润路;有191、813、197、22等多路公交车经过,交通较便捷。
南临林乐路、西为林和东路;临近广州火车东站,122、183、130、89等公交车经过,交通便捷度比估价对象略好。
东望天河东路、南临天河路、西近体育东路;为地铁三号线上盖建筑物,临近地铁一号线体育中心站,18、50、234、269、296、545等多路公交车经过,交通便捷度比估价对象好。
东临广州大道北,正对天河北路,南为水荫二横路;有78、27、51、56、85、183等多路公交车经过,交通便捷度比估价对象略好。
续表
物业名称
估价对象
实例a
实例b
实例c
坐落地点
××大厦10楼1002房
××大厦12楼××房
××大厦13楼××房
××广场11楼××房
市政配套
有中信广场、大都会广场、广东国际交流中心、高科大厦天河体育中心、万佳超级市场、华南师范大学等,市政配套较完善。
附近有怡侨大厦、侨林苑、荟雅苑、远晖商厦、广东省社会科学院、紫荆苑、天河区妇幼保健院,市场、学校等,市政配套完善度与估价对象相当。
附近有壬丰大厦、财富大厦、金利来数码网络大厦、丰兴广场、广东外经贸大厦、正佳广场、天河体育中心、广州酒家、广州电脑城等,市政配套完善度比估价对象好。
附近有时代广场、正升大厦、冰花酒店、广州体育学院、东风公园更与新达城连为一体,业主可免费进出公园,市政配套完善度比估价对象略差。
写字楼档次及物业管理
高级写字楼,专业物业管理,物业管理较好
高级写字楼,专业物业管理,物业管理水平与估价对象相同
高级写字楼,专业物业管理,物业管理水平与估价对象相同
高级写字楼,专业物业管理,物业管理水平与估价对象相同,但物业管理费略便宜
设施设备
安装有高速电梯,中央空调,消防设施,高速光纤宽带接入,负一至二层为地下停车场。
高速电梯,配备光纤、视频网络设备,自身配套有户式中央空调,楼盘配套有餐饮、酒店、私人会晤室、投影厅、卓球房、书吧、游泳池、健身房、网球场等康体设施,设施设备条件比估价对象略好。
配有自动收费系统的大型地下停车库,6台上海三菱高速电梯,豪华轿箱,配自动报警、自动喷淋、广播系统,高速宽带接入,设施设备条件比估价对象略好。
高速电梯,配备光纤、视频网络设备,独特户内空调设计,实现24小时全天候运作,大厦门前广场为大型露天停车场,再加上三层地下车库共计300个车位,设施设备条件比估价对象略好。
朝向
北
北
南
西北
续表
物业名称
估价对象
实例a
实例b
实例c
坐落地点
××大厦10楼1002房
××大厦12楼××房
××大厦13楼××房
××广场11楼××房
景观
望内街
望内街
望东站广场
望内街
平面布局
四正,好
四正,好
四正,好
四正,好
成交建筑
面积(m2)
118.9296
138
150。
120
剩余使用年限(年)
42.94年
45年
46年
45年
内部装修
走廊地面大部分铺釉面砖,室内地面铺地毡;内墙面油乳胶漆;天花面部分吊矿棉板天花,部分吊铝扣板天花;部分木夹板门,部分落地玻璃门;铝合金玻璃窗;水电管线暗敷设
简单装修
简单装修
毛坯
成交日期
2005-9-13
2005-8-××
2005-8-××
2005-8-××
成交单价(元/m2)
9550
10900
9200
【纠错1】可比实例未说明总楼层,有没有地下,估价对象(duìxiàng)是地上30层、地下2层,可比实例不交代总楼层,后边无法参照修正。
【纠错2】可比实例(shílì)未交代权利性质、结构档次,估价对象为钢混,可比实例是否可比?
【纠错(jiūcuò)3】可比实例缺总建筑面积介绍,只给了成交建筑面积,无法判断规模是否相当。
2.对可比实例(shílì)进行因素修正
①交易情况修正:
经过调查,比较物业概况表中交易实例为正常(zhèngcháng)交易,没有特殊行为造
成的交易价格偏差,交易情况修正系数为100/100。
②交易日期修正:
可比实例交易时间与估价时点较近,交易日期修正系数为100/100。
③区域因素修正:
通过分析可比实例概况表中实例的成交价格,需进行区域因素修正。
经过分析,影响办公用房价格的主要区域因素为商务繁华度、交通便捷程度、配套完备度、规划前景等,根据这些因素对办公用房价格的影响程度确定其各自权重,详见下表:
区域因素比较表 表2-25
比较项目
估价对象
实例a
实例b
实例c
商务繁华度权重
30
32
34
28
交通便捷程度权重
30
33
35
32
市政配套完备度权重
25
25
27
24
规划前景权重
15
15
15
15
合计
100
105
111
99
【纠错1】规划前景一项在前边可比实例概况表中没有介绍,打分无调整理由。
【纠错2】交通便捷程度打分,可比实例a和c都是比估价对象略好,但可比实例c比实例a的打分底,为什么?
没有理由。
④个别因素修正:
通过分析可比实例概况表中可比实例的成交价格,需要进行个别因素修正。
经过分析,影响办公(bàngōng)写字楼价格的主要个别因素为写字楼档次及物业管理收费合理性、设施设备、装修情况、平面布局、成交面积、楼宇成新度、楼层、朝向、景观等,根据这些因素(yīnsù)对其价格的影响程度确定其各自权重,详见下表:
个别因素(yīnsù)比较表 表2-26
可比项目
估价对象
实例a
实例b
实例c
写字楼档次及物业管理收费合理性权重
15
15
15
16
设施设备权重
10
12
12
12
装修情况权重
10
9
9
8
平面布局权重
10
10
10
10
成交面积权重
10
10
10
10
楼宇成新度权重
15
17
18
17
楼层权重
10
12
13
11
朝向权重
10
10
12
11
景观权重
10
10
12
10
合计
100
105
111
105
【纠错1】楼层、朝向(cháoxiànɡ)、景观应放在区域因素中说明。
【纠错2】楼层、朝向调整没有依据,或说楼层、朝向,没有对应的情况说明。
【纠错3】楼宇成新度调整没有依据,或说前边可比实例概况表缺少楼宇成新度的介绍。
【纠错4】缺剩余使用年限的修正,前边交代了情况,但后边因素比较表没有打分。
【纠错5】缺权益状况调整。
3.测算估价对象比准单价
比准单价=可比实例(shílì)价格×交易情况修正(xiūzhèng)系数×交易(jiāoyì)日期修正系数×区域因素(yīnsù)修正系数×个别因素修正系数
【注意】一定要列出文字公式,没有公式算错误。
比准单价计算表 表2-27
可比实例
实例a
实例b
实例c
可比实例单价
9550
10900
9200
交易情况修正系数
100/100
100/100
100
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