中都财富广场公寓写字楼销售方案2.docx

中都财富广场公寓写字楼销售方案2.docx

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中都财富广场公寓写字楼销售方案2

中都财富广场公寓、写字楼销售方案

一、目前公寓、写字楼剩余状况

1、公寓

类别

套数

建筑面积：

㎡

总价：

元

总价七折后：

元

数据

168

11127.27

折前公寓整体均价为2765.6元/㎡，公寓七折后整体均价为：

1935.9元/㎡。

2、写字楼

类别

套数

建筑面积：

㎡

总价：

元

总价七折后：

元

整层未售

33

3657.04

已售剩余部分

38套

3380.6㎡

8924950元

3247465元

合计

62

7037.64㎡

元

元

3、剩余公寓、写字楼面积、价格统计

Ø总计剩余面积：

18164.91㎡

Ø总计剩余总价：

23030653元

Ø七折后总价：

16121457元

二、目前客户来访及积累情况

七月份平均周来访量仅3批，其中，咨询公寓和写字楼客户就仅占1/3左右。

意向客户积累：

公寓有20批，写字楼有3批。

三、阻碍销售和客户认同的因素分析

1、北向房源难以消化

2、推出时间较晚，类似物业的竞争，造成了客户的分流

3、来客量少、近期缺乏有效宣传

4、投资前景不明朗

一般公寓产品的购买人群中，投资客户占到50%——70%左右，而本项目较少投资客户关注的原因为：

A、定位不明确，导致出租前景不明朗

B、青州的办公及居住公寓需求量少，较难出租

5、商业用地性质，回报年限短，首付比例高及使用成本高

四、公寓销售思路

1、以快速销售为主要目的：

快速将可售部分中，客户易接受的产品，进行销售。

2、以优惠力度促进销售：

当前形势下，考虑到各类型产品已分配到个人手中，在促销政策上，主要采用价格折扣的方式。

3、整层、单套组合销售：

除个别股东要求其楼层须整体销售外，将公寓部分4、5层作为整层销售重点保留，其他楼层股东无特殊要求的，即打开销售，由客户自选。

五、公寓的推广名及定位

中都财富广场涵盖了住宅、商业、写字楼、公寓等，是广义的概念。

本项目宜重新取案名，同时明确公寓定位，用最简洁、省力的方式快速锁定目标客户，实现项目快速销售、快速回款。

1、项目推广名

60公寓

◆案名释义

A、虽然此公寓属于中都财富广场的一部分，更加突出了公寓项目，同时给人耳目一新的感觉。

B、案名简洁易记，青州首创的以数字开头的案名，能快速抓住客户，使其对项目产生了解。

C、60㎡的公寓是项目的主力户型，通过案名使项目的信息最快速的传达给目标客户群，便于客户掌握信息。

2、公寓功能定位

A、偏住功能分析

对前期积累的客户就公寓的功能进行摸底，大多数客户认为本项目的建筑形式不适合做住宅，人们对住宅的需求大多为两室或者三室的传统住宅。

普通住宅首付2成，普通两室的住宅首付仅五万元左右，购买门槛较低；同时本项目不具备双气、阳台等，所以项目偏形式销售，压力较大。

B、偏办公楼功能分析

本项目的建筑形式更为适合做办公楼使用，但青州市场对办公楼的需求有限，本项目将面临较大的销售压力。

C、公寓式酒店功能分析

酒店式公寓管理及运营成本较高，本项目不适合。

D、商住公寓功能分析

商住公寓既能满足办公需求，也能满足居住需求，且其用途多样，即可纯办公，也可纯居住，又可办公+居住。

对于投资客户，从感觉上扩大了其出租空间。

目标自用群体：

在青州设置办事处的公司、附近工作人员临时住所，及一般的公司等，群体广泛。

因此，本项目最终功能定位：

以办公为主要功能的商住公寓

3、实现商住公寓快速销售的办法

以热水器、电磁炉、空调等物品的赠送，实现其居住功能，而以上物品不赠实物，而是给客户较大的折扣，使其感觉购买此房屋更加实惠。

六、写字楼销售思路

1、顺带销售：

跟随公寓宣传，顺带写字楼销售。

2、阶段优惠促销：

通过阶段促销（上述政策），促进部分产品销售。

七、销售政策建议

1、销售价格

见附件。

2、销售政策建议

（1）阶段优惠递减的思路

针对公寓：

8月8日起，开展中央商务区“喜迎花博、财富大厦优惠月”活动：

8月底前购买，均可享受88折优惠，购买整层客户享受85折优惠；9月份优惠幅度将降低，但在8月份销售中不公布9月份仍有优惠的信息。

该政策只针对公寓、剩余北向写字楼和整层购买客户。

南向写字楼不采用该政策，剩余商铺，可暗地操作给与95折。

（2）付款方式优惠：

一次性付款额外98折，按揭99折。

3、需各股东确定重要事项

（1）各楼层销售单位组合：

整卖还是单卖？

需甲方确定哪些楼层须整层销售，如贵司各股东，对自己分配的楼层无严格要求，我方建议除保留4、5层作为整层销售外，其他楼层全部推出进行销售。

（2）产权性质、手续办理程序：

公寓为住宅还是办公？

一手房还是二手房？

手续如何办理？

客户缴纳费用是否与一手房一致？

（3）代理公司提成比例：

考虑到销售难度和销售量，建议剩余单位统一按2%给代理公司计算佣金。

八、宣传计划及主题建议

1、宣传物料建议：

单独为公寓和写字楼印刷单张、夹带商铺讯息。

该单张，在8月中旬前印刷出来，并进行辅助派单宣传。

2、广告先行、探查市场、积累客户

自8月1日起，全面启动报纸广告宣传，加大宣传力度和频率，积累客户创造销售条件。

8月8日正式发售公寓部分。

3、报纸广告计划及主题

关键词：

成熟公寓、60㎡70年产权、超低折扣、现房入驻

中都财富广场8月份报纸广告计划

时间

媒体

主题

价格（元）

8.6

短信

60公寓，掀起青州财富风暴

10万条，共7000元

8.6

今日青州

60公寓，掀起青州财富风暴

6000

8.6

晨鸿信息

60公寓，掀起青州财富风暴

1800

8.11

晨鸿信息

60公寓，低总价、低首付、超大折扣，买的实在！

1800

8.13

鲁中信息

关注城市中心成熟公寓

1800

8.18

晨鸿信息

60㎡，最舒适从容的空间

1800

8.27

鲁中信息

享受城市繁华便利70年

1800

8.30

晨鸿信息

60公寓，热销中（软文）

1800

合计

7期报广，一次短信

-----

23800元

9月份及以后推广计划另行提交。

以上，请贵司各股东商议后快速决策并答复。

行丰地产策略机构中都项目组

附件：

中都财富广场剩余单位价格表

（优惠前）

公寓楼4层价格表

四层

总面积

1243.67

总价

均价

2653.40

详细

房号

面积

单价

总价

1-401

61.03

3180

194075

1-402

59.25

3150

186638

1-403

60.78

3150

191457

1-404

60.78

3150

191457

1-405

60.78

3150

191457

1-406

60.78

3150

191457

1-407

59.25

3150

186638

1-408

82.06

2960

242898

1-409

72.8

2870

208936

1-410

72.8

2330

169624

1-411

51.51

2360

121564

1-412

74.18

2330

172839

1-413

59.87

2330

139497

1-414

59.87

2330

139497

1-415

59.87

2330

139497

1-416

59.87

2330

139497

1-417

59.71

2330

139124

1-418

84.24

2100

176904

1-419

84.24

2100

176904

公寓楼5层价格表

五层

总面积

1253.11

总价

均价

2688.28

详细

房号

面积

单价

总价

1-501

60.89

3190

194239

1-502

59.11

3170

187379

1-503

63.06

3170

199900

1-504

64.89

3170

205701

1-505

64.9

3170

205733

1-506

63.06

3170

199900

1-507

59.11

3170

187379

1-508

81.87

2980

243973

1-509

72.63

2900

210627

1-510

72.63

2370

172133

1-511

50.39

2400

120936

1-512

74

2370

175380

1-513

59.73

2370

141560

1-514

59.73

2370

141560

1-515

59.73

2370

141560

1-516

59.73

2370

141560

1-517

59.57

2370

141181

1-518

84.04

2130

179005

1-519

84.04

2130

179005

公寓楼6层价格表

六层

总面积

1253.11

总价

均价

2700.23

详细

房号

面积

单价

总价

1-601

60.89

3030

184497

1-602

59.11

3010

177921

1-603

63.06

3010

189811

1-604

64.89

3010

195319

1-605

64.9

3010

195349

1-606

63.06

3010

189811

1-607

59.11

3010

177921

1-608

81.87

3170

259528

1-609

72.63

3140

228058

1-610

72.63

2790

202638

1-611

50.39

2430

122448

1-612

74

2400

177600

1-613

59.73

2400

143352

1-614

59.73

2400

143352

1-615

59.73

2400

143352

1-616

59.73

2400

143352

1-617

59.57

2400

142968

1-618

84.04

2180

183207

1-619

84.04

2180

183207

公寓楼7层价格表

七层

总面积

1253.02

总价

均价

2730.22

详细

房号

面积

单价

总价

1-701

60.88

3060

186293

1-702

59.11

3040

179694

1-703

63.06

3040

191702

1-704

64.89

3040

197266

1-705

64.83

3040

197083

1-706

63.06

3040

191702

1-707

59.11

3040

179694

1-708

81.87

3200

261984

1-709

72.63

3170

230237

1-710

72.63

2820

204817

1-711

50.39

2460

123959

1-712

74

2430

179820

1-713

59.73

2430

145144

1-714

59.73

2430

145144

1-715

59.73

2430

145144

1-716

59.73

2430

145144

1-717

59.56

2430

144731

1-718

84.04

2210

185728

1-719

84.04

2210

185728

公寓楼8层价格表

八层

总面积

1241.78

总价

3530335

均价

2842.96

详细

房号

面积

单价

总价

1-801

65.05

3090

201005

1-802

63.16

3070

193901

1-803

67.37

3070

206826

1-804

69.34

3070

212874

1-805

69.34

3070

212874

1-806

67.37

3070

206826

1-807

63.16

3070

193901

1-808

50.62

3230

163503

1-809

78.58

3200

251456

1-810

70.22

2850

200127

1-811

41.74

2490

103933

1-812

79.07

2460

194512

1-813

63.82

2460

156997

1-814

63.82

2460

156997

1-815

63.82

2460

156997

1-816

63.82

2460

156997

1-817

63.64

2460

156554

1-818

89.79

2250

202028

1-819

89.79

2250

202028

公寓楼9层价格表

九层

总面积

1241.78

总价

3570918

均价

2875.64

详细

房号

面积

单价

总价

1-901

65.05

3120

202956

1-902

63.16

3100

195796

1-903

67.37

3100

208847

1-904

69.34

3100

214954

1-905

69.34

3100

214954

1-906

67.37

3100

208847

1-907

63.16

3100

195796

1-908

50.62

3270

165527

1-909

78.58

3250

255385

1-910

70.22

2880

202234

1-911

41.74

2520

105185

1-912

79.07

2490

196884

1-913

63.82

2490

158912

1-914

63.82

2490

158912

1-915

63.82

2490

158912

1-916

63.82

2490

158912

1-917

63.64

2490

158464

1-918

89.79

2280

204721

1-919

89.79

2280

204721

公寓楼10层价格表

十层

总面积

1236.94

总价

均价

2810.54

详细

房号

面积

单价

总价

1-1001

66.71

3150

210137

1-1002

64.76

3130

202699

1-1003

69.09

3130

216252

1-1004

71.11

3130

222574

1-1005

71.11

3130

222574

1-1006

69.09

3130

216252

1-1007

64.76

3130

202699

1-1008

51.91

3300

171303

1-1009

44.13

3280

144746

1-1010

72.01

3000

216030

1-1011

81.08

2520

204322

1-1012

65.44

2520

164909

1-1013

65.44

2520

164909

1-1014

65.44

2520

164909

1-1015

65.44

2500

163600

1-1016

65.26

2500

163150

1-1017

92.08

2310

212705

1-1018

92.08

2310

212705

公寓楼11层价格表

十一层

总面积

1199.9

总价

均价

2811.79

详细

房号

面积

单价

总价

1-1101

63.16

3180

200849

1-1102

61.32

3160

193771

1-1103

62.9

3160

198764

1-1104

62.9

3160

198764

1-1105

62.9

3160

198764

1-1106

62.9

3160

198764

1-1107

61.32

3160

193771

1-1108

49.15

3330

163670

1-1109

76.58

3070

235101

1-1110

76.01

2550

193826

1-1111

76.77

2550

195764

1-1112

61.96

2550

157998

1-1113

61.96

2550

157998

1-1114

61.96

2550

157998

1-1115

61.96

2530

156759

1-1116

61.79

2530

156329

1-1117

87.18

2380

207488

1-1118

87.18

2380

207488

公寓楼12层价格表

十二层

总面积

1203.96

总价

3348883

均价

2781.56

详细

房号

面积

单价

总价

1-1201

64.09

3150

201884

1-1202

61.19

3130

191525

1-1203

62.77

3130

196470

1-1204

62.77

3130

196470

1-1205

62.77

3130

196470

1-1206

62.77

3130

196470

1-1207

63.18

3130

197753

1-1208

49.05

3300

161865

1-1209

76.41

3040

232286

1-1210

75.85

2520

191142

1-1211

76.6

2520

193032

1-1212

61.83

2520

155812

1-1213

61.83

2520

155812

1-1214

61.83

2520

155812

1-1215

61.83

2500

154575

1-1216

62.73

2500

156825

1-1217

88.23

2350

207341

1-1218

88.23

2350

207341

写字楼4层

四层

总面积

1245.05

总价值

层均价

2839.11

详细

房号

面积

单价

总价

2-401

156.76

2980

467145

2-402

128.46

3020

387949

2-403

128.46

3020

387949

2-404

127.1

3140

399094

2-405

100.95

2840

286698

2-406

126.37

2710

342463

2-407

126.54

2670

337862

2-408

141.66

2600

368316

2-409

208.75

2670

557363

写字楼11层

十一层

总面积

1203.4

总价值

层均价

3105.76

详细

房号

面积

单价

总价

2-1101

121.83

3480

423968

2-1102

130.31

3500

456085

2-1103

130.31

3500

456085

2-1104

128.92

3620

466690

2-1105

102.4

3280

335872

2-1106A

64

2720

174080

2-1106B

64.18

2660

170719

2-1107A

64.18

2660

170719

2-1107B

64.18

2660

170719

2-1108A

64.18

2660

170719

2-1108B

79.51

2660

211497

2-1109

189.4

2800

530320

未售商铺价格调整

序号

房号

面积（㎡）

单价（元）

总价

1

1-209

59.47

4116

244779

2

8-231

66.68

3682

245516

3

8-233

62.48

3696

230926

4

8-301

75.21

2716

204270

5

8-302

63.47

2786

176827

6

8-304

63.47

2786

176827

7

8-306

63.47

2716

172385

8

8-320

69.34

2226

154351

9

8-322

69.34

2226

154351

10

8-323

69.34

2296

159205

11

8-324

63.47

2296

145727

12

8-325

69.34

2436

168912

13

8-326

63.47

2366

150170

14

8-327

62.35

2436