房地产开发经营与管理模拟104.docx
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房地产开发经营与管理模拟104.docx
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房地产开发经营与管理模拟104
[模拟]房地产开发经营与管理模拟104
单项选择题
第1题:
以下属于房地产投资企业间接融资的是()。
A.通过商业银行贷款B.发行房地产企业股票
C.发展房地产投资信托基金D.发售房地产企业债券
参考答案:
A
[解析]中国房地产市场的发展急需扩展房地产直接融资渠道,以摆脱过分依赖商业银行间接贷款的局面。
第2题:
投资者肯定不愿意在经济面临衰退、人口逐渐流失、城市功能日渐衰退、自然环境日益恶化的区域进行房地产投资。
这体现了房地产投资()。
A.区位选择异常重要B.易受政策影响
C.存在效益外溢和转移D.变现性差
参考答案:
A
[解析]房地产所处区域的物业整体升值潜力及影响这种升值潜力的社会经济和环境等因素密切相关,这反映出房地产所处的宏观区位或区域对投资者很重要,题中所提到的都属于区域经济和环境等影响房地产投资选择的因素。
第3题:
导致房地产置业投资发生资本价值风险的因素是()。
A.预期收益现金流的变化B.收益率的变化
C.运营费用的变化D.投资时机的选择
参考答案:
B
[解析]资本价值风险指的是在收益和运营费用都不发生变化的情况下,收益率的变化导致预期资本价值和现实资本价值之间产生差异而形成的风险。
第4题:
甲物业2009年10月的价值为1100万元,乙物业2009年10月的价值为1300万元。
预计2010年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%,乙物业的价值为1400万元和1200万元的可能性也均为50%,甲、乙物业投资风险比较的结果是()。
A.甲物业投资风险大B.乙物业投资风险大
C.甲、乙物业的投资风险相同D.难以判断甲、乙物业的投资风险大小
参考答案:
A
[解析] 甲物业的标准差:
path=\ExamPaperRes\2014\1\26\40a68196b7544d0196a54f3f1a62654d\3035d401-99ae-4a39-9625-7f9b97e63e94.jpg"onload="resizeImgSize(this);"> 乙物业的标准差: path=\ExamPaperRes\2014\1\26\40a68196b7544d0196a54f3f1a62654d\5bc3939d-3650-41fd-a3d1-449fb4c42303.jpg"onload="resizeImgSize(this);"> 甲、乙物业的标准差都为100万元,但甲物业期望值为1100万元,乙物业的期望值为1300万元,甲物业标准差与其期望值之比大于乙物业标准差与其期望值之比,所以,投资甲物业的风险更大些。 第5题: 如果整个投资市场的平均收益率为20%,国家债券的收益率为10%,银行贷款利率为8.5%,而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4,则房地产投资评估的模型所用的折现率为()。 A.8.5%B.4% C.14%D.14.6% 参考答案: C [解析]资本资产定价模型。 举例,10%+0.4×(20%-10%)=14%。 第6题: 导致老年人住宅、青年公寓、第二住宅和季节性住宅等概念产生的原因是()。 A.信息通信技术水平的提高和交通条件的改善 B.生产和工作方式的转变 C.人文环境的变化 D.自然环境的变化 参考答案: C [解析]人文环境的变化,包括社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等,这些变化使人们对住房的认识,以及住房消费观念与消费模式发生了巨大变化,老年人住宅、青年公寓、第二住宅和季节性住宅等概念应运而生。 第7题: 决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的最主要因素是()。 A.满足购买者使用要求B.购买者支付能力 C.物业预期收益D.物业用途 参考答案: C [解析]市场上的买家,主要包括自用型购买者和投资型购买者两种。 购买能力是对自用型购买者的主要约束条件;而对投资性购买者来说,其拥有物业后所能获取的预期收益的大小,往往决定了其愿意支付的价格水平。 第8题: 在房地产市场的自然周期中,空置率超过长期平均空置率的阶段为()阶段。 A.租金增长率上升B.新增供给小于新增需求 C.新开工项目增加D.租金增长率下降 参考答案: D [解析]根据这几个选项,可以看出该题的难度较大。 在选项中,不是直接给出一、二、三、四四个阶段,而是给出某些阶段本身的特点,因此,我们必须掌握每一个阶段甚至是每一阶段初期、后期的特点,才能将这种类型的题顺利答出。 根据题目可以断定,应该是自然周期的第四阶段,那么在该阶段有什么特点呢? 通过图2—2可以看出,应是需求停止增长或以很低的速度增长,开工减少,空置率继续上升,租金增长率开始下滑。 据此,我们就可以得到答案D。 第9题: 以下关于房地产泡沫和过度开发描述错误的是()。 A.过度开发反映市场上的供求关系,泡沫反映市场价格和实际价值之间的关系 B.过度开发一般存在于周期循环的上升阶段,投机性泡沫会出现在循环的下降阶段 C.房地产泡沫比过度开发的严重程度更高,危害更大 D.如果产生泡沫,就必然会引起过度开发 参考答案: B [解析]过度开发一般存在于房地产周期循环的下降阶段,如果投机性泡沫存在的话,往往会出现在周期循环的上升阶段。 第10题: 土地储备资金的使用范围不包括()。 A.征收土地价款B.前期土地开发费用 C.建安工程费D.贷款利息支出 参考答案: C [解析]土地储备资金具体使用范围包括: ①支付土地价款或征地和拆迁补偿费用;②必要的前期土地开发费用;③需要支付的银行及其他金融机构贷款利息支出;④经同级财政部门批准的与土地储备有关的其他费用。 第11题: 申请规划验收时,开发商无需提供()。 A.建设工程竣工图 B.《建设工程竣工测量成果报告书》 C.《建设工程规划许可证》附件及附图复印件 D.《建设用地规划许可证》附件及附图复印件 参考答案: D [解析]综合验收中的规划验收,是竣工项目投入使用前的关键环节。 申请规划验收时,开发商应提供①建设工程竣工图、②《建设工程竣工测量成果报告书》和③《建设工程规划许可证》附件及附图复印件。 第12题: 对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目或物业,开发商经常委托()。 A.联合代理B.独家代理 C.首席代理D.分代理 参考答案: A [解析]对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目或物业,开发商经常委托联合代理,即由两家或两家以上的经纪机构共同承担项目的物业代理工作。 对于大型综合性房地产开发项目或物业,开发商或业主也可以委托一家经济机构作为项目的首席代理,全面负责项目的代理工作。 第13题: 看经纪机构过往的业绩,主要看其()。 A.共代理了多少个项目B.成交额有多少 C.成交量有多少D.平均销售周期 参考答案: D [解析]看经纪机构过往的业绩,不是看其共代理了多少个项目或成交额有多少,而是要看其代理的成功率有多大;还要看其代理每一个项目的平均销售周期。 第14题: 市场调查的联系方法中,最传统也是常用的方法是()。 A.邮寄B.电话 C.面访D.网络 参考答案: C [解析]面访是四种方法(邮寄、电话、网络和面访)中最传统也是最常用的方法,调查者通过定点街访和深度访谈等方法,可以提出较多的问题并能了解被访者的情况,但面访的成本最高,而且需要更多的管理计划和监督工作,也容易受到被访者偏见或曲解的影响。 第15题: ()是公司决定追求的那部分合格的有效市场。 A.渗透市场B.服务市场 C.潜在市场D.有效市场 参考答案: B [解析]潜在市场是对某种特定商品有某种程度兴趣的消费者。 有效市场是对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合。 服务市场(也称为目标市场)是公司决定追求的那部分合格的有效市场。 渗透市场是指已经购买了该产品的消费者的集合。 第16题: 一些竞争者可能对某些方面反应强烈,例如对降价竞销反应强烈,但对其他方面(如增加广告预算、加强促销活动等)却不予理会。 这种竞争者属于()竞争者。 A.从容不迫型B.选择型 C.凶猛型D.随机型 参考答案: B [解析]竞争者的反应模式: 从容不迫型竞争者;选择型竞争者;凶猛型竞争者;随机型竞争者。 第17题: 开发商进行房地产市场状况分析通常不涉及()。 A.供需分析B.竞争分析 C.市场占有率分析D.投资收益分析 参考答案: D [解析]房地产市场状况分析,是介于宏观和微观的分析。 市场状况分析一般要从以下几个方面进行: 供给分析、需求分析、竞争分析、市场占有率分析。 第18题: 某商铺的租赁期为15年,租金按每年5%的比例递增,第1年的租金为1万元,租金于每年的年初收取,年利率为8%,则该商铺15年租金收入的现值为()万元。 A.11.41B.11.49 C.12.41D.12.49 参考答案: C [解析] path=\ExamPaperRes\2014\1\26\df0f9eb38e094ee7803db25d2c9647a8\a7d1b7f5-7cd4-4bd4-ad9e-f780479b885d.jpg"onload="resizeImgSize(this);"> 第19题: 下列关于基础利率的表述中,错误的是()。 A.等于银行存款利率 B.投资者所要求的最低利率 C.银行同业之间的短期资金借贷利率 D.一般使用无风险的国债收益率作为其代表 参考答案: C [解析]银行同业之间的短期资金借贷利率称为同业拆放利率。 第20题: 某房地产投资项目的目标收益率为10%,内部收益率为16%,市场的通货膨胀率为3.57%,银行贷款利率为7.5%,则计算得到该房地产投资项目的实际收益率是()。 A.10.5%B.11% C.12%D.12.6% 参考答案: C [解析]名义利率为r、实际利率为i、通货膨胀率为Rd,三者的关系 path=\ExamPaperRes\2014\1\26\b9d08ae9762b44d8829b83035644579b\d594d15c-90e5-4e35-80b8-516bc393d290.jpg"onload="resizeImgSize(this);"> 带入内部收益率即名义利率、通货膨胀率,得到实际收益率。 第21题: 以下哪种情况要征收土地增值税? () A.转让商业用房B.出租商业用房 C.赠与商业用房D.继承商业用房 参考答案: A [解析]转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,缴纳土地增值税。 第22题: 下列经济评价指标中,只属于房地产置业投资项目清偿能力指标的是()。 A.利息备付率B.借款偿还期 C.资产负债率D.偿债备付率 参考答案: D [解析] mediumnone"colspan="4">房地产投资项目经济评价指标体系 第23题: 某房地产企业的资产负债表上显示,负债合计为2500万元,资产合计为4000万元,流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元,存货为1200万元,则该企业的速动比率为()。 A.625%B.80.00% C.133.33%D.200.00% 参考答案: B [解析]速动比率=(流动资产总额-存货)/流动负债总额=(2000-1200)/1000=80%。 第24题: 下列关于风险分析的内容中,属于风险估计阶段工作的内容有()。 A.风险产生的原因分析B.风险发生的概率大小分析 C.风险因素检验D.风险变量间的相关性分析 参考答案: B [解析]依照风险辨识、风险估计、风险评价的风险分析的三个阶段中属于风险估计阶段工作的有: 风险发生的概率大小,风险概率分布情况,风险估算。 而题中AD属于风险辨识阶段的工作,C属于风险评价阶段的工作。 第25题: 在项目评估中,说明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本报表是()。 A.投资计划与资金筹措表B.资金来源与运用表 C.营业利润测算表D.全部投资现金流量表 参考答案: B [解析]资金来源与运用表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况,用于选择资金筹措方案,制定适宜的借款及偿还计划。 第26题: 某房地产开发项目,经过测算得出以下数据: 如果市场前景好,净现值为5680万元,如果市场前景一般,净现值为2450万元,如果市场前景不好,净现值为负的3680万元.经分析市场前景为: 好的概率45%;一般的概率35%;不好的概率20%,则该项目净现值期望值为()万元。 A.2677.5B.3680.60 C.4003.50D.5356.80 参考答案: A [解析]净现值期望值=5680×45%+2450×35%-3680×20%=2677.5万元。 第27题: 在开发投资活动中,决策问题包括()。 A.出售与出租B.物业购置 C.物业处置D.物业更新 参考答案: A [解析]在开发投资活动中,决策问题进一步细分为: 土地购置、合作方式、融资结构或财务杠杆与负债结构、出售与出租。 第28题: 反映投资者每年实际获得的净收益与投资者初始投入的权益投资的比率的指标是()。 A.还本付息比率B.抵押收益率 C.投资回报率D.项目收益率 参考答案: C [解析]投资回报率反映投资者每年实际获得的净收益与投资者初始投入的权益投资的比率。 第29题: ()的建筑规模一般都在3万m3以上,服务人口在30万人以上,年营业额在5亿元以上。 A.市级购物中心B.区购物商场 C.居住区商场D.邻里服务性商店 参考答案: A [解析]市级购物中心的建筑规模一般都在3万m3以上,其商业辐射区域可覆盖整个城市,服务人口在30万人以上,年营业额在5亿元以上。 第30题: 以抵押贷款方式向土地储备机构发放,贷款额度不得超过所收购土地评估价值的()。 A.25%B.30% C.35%D.40% 参考答案: B [解析]以抵押贷款方式向土地储备机构发放,贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%,贷款期限最长不得超过2年。 第31题: 商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比,原因主要是()。 A.商用房地产风险更高B.商用房地产的收益更高 C.商用房地产的价值更高D.商用房地产的增值潜力更大 参考答案: A [解析]由于商用房地产抵押贷款的还款来源主要是商用房地产的净经营收入,而净经营收入的高低又受到租金水平、出租率、运营成本等市场因素的影响,导致商用房地产抵押贷款相对于个人住房抵押贷款来说,承担了更高的风险。 第32题: 属于既有项目法人融资形式特点的是()。 A.项目投资由既有项目法人筹集的资本金和债务资金构成 B.新设项目法人承担相应的融资责任和风险 C.从项目投产后的经济效益来考察偿债能力 D.从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力 参考答案: D [解析]既有项目法人融资的形式是依托现有法人进行的融资活动,其特点是: 不组建新的法人,由既有法人统一组织融资活动并承担融资责任和风险;拟建项目一般在既有法人资产和信用基础上进行,并形成其增量资产;从既有法人的财务整体状况考察融资后的偿债能力。 第33题: 当贷款综合风险度超过()时,为高风险贷款。 A.50%B.60% C.80%D.90% 参考答案: B [解析]项目风向等级系数确定: 先按照项目建设条件、市场和产品分析以及财务评价的结果,将项目划分成AAA、AA、A和BBB四个风险等级,其对应的风险系数分别为: 80%、70%、60%和50%。 第34题: 某写字楼2010年潜在毛租金收入为1000万元,空置和收租损失为5%,经营费用为潜在毛收入的30%,抵押贷款还本付息为200万元,所得税和准备金共计120万元,则2010年的净经营收入为()万元。 A.330B.450 C.650D.700 参考答案: C [解析]净经营收入=有效毛收入-运营费用=1000×(1-5%-30%)=650万元。 第35题: 不应计入收益性物业运营费用的是()。 A.抵押贷款利息B.公共设施维修费 C.房产税D.物业保险费 参考答案: A 多项选择题 第36题: 投资的特性包括()。 A.投资是一种有目的的经济行为,是现在支出一定价值的经济活动 B.投资具有时间性 C.投资的目的在于得到收益 D.投资具有固定性 E.投资具有稳定性 参考答案: ABC 第37题: 房地产市场的垄断竞争特征,给予房地产供给者一定程度的销售控制能力,包括()。 A.销售时间控制 B.销售数量控制 C.销售价格控制 D.销售区域控制 E.销售结构控制 参考答案: ABC [解析]房地产市场的垄断竞争特征,给予房地产供给者一定程度的销售控制能力,包括销售时间控制、销售数量控制和销售价格控制等。 第38题: 房地产市场供给垄断性主要体现在()。 A.房地产市场需求的广泛性 B.房地产市场供给的异质性 C.土地所有权的排他性 D.市场信息的不对称性 E.土地的有限性 参考答案: BCD [解析]由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性,导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场,使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易存在部分或者地域性的垄断。 第39题: 邀请招标适用的建设项目()。 A.全部使用国有资金投资的建设项目 B.国有资金控股或占主导地位的建设项目 C.项目技术复杂或有特殊要求的建设项目 D.拟公开招标的费用与项目的价值相比,不值得的建设项目 E.受自然地域环境限制的建设项目 参考答案: CDE [解析]邀请招标适用于以下项目: ①项目技术复杂或有特殊要求,只有少量几家潜在投标人可供选择的;②受自然地域环境限制的;③涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾,适宜招标但不适宜公开招标的;④拟公开招标的费用与项目的价值相比,不值得的;⑤法律、法规规定不宜公开招标的。 第40题: 制定租售方案的工作内容主要包括()。 A.租售选择 B.宣传手段选择 C.租售进度安排 D.租售价格确定 E.广告设计及安排 参考答案: ACE [解析]制定租售方案的工作内容主要包括租售选择、租售进度、租售价格。 第41题: 房地产市场定位的方式包括()。 A.避强定位 B.对抗性定位 C.重新定位 D.服务差别化定位 E.产品差别化定位 参考答案: ABC [解析]市场定位的方式。 ①避强定位,指避开强有力的竞争对手的定位方式;②对抗性定位,指与最强的竞争对手“对着干”的定位方式;③重新定位,指对销路少、市场反应差的产品进行二次定位。 DE两项属于市场定位战略。 市场定位战略还包括人员差别化定位、形象差异化定位。 第42题: 从投资的角度来看,资金时间价值的大小,主要取决于()。 A.通货膨胀率 B.投资利润率 C.投资净利润率 D.资本金利润率 E.风险因素 参考答案: ABD [解析]资金时间价值的大小,取决于多方面的因素。 从投资的角度来看主要有: ①投资利润率;②通货膨胀率;③风险因素。 第43题: 土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除允许扣除项目所得的金额,允许扣除项目包括()。 A.取得土地使用权的费用 B.土地开发的成本 C.营业税 D.土地开发的费用 E.房产税 参考答案: ABCE [解析]允许扣除项目包括取得土地使用权的费用、土地开发和新建房及配套设施的成本、土地开发和新建房及配套设施的费用、旧房及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税金和财政部规定的其他扣除项目。 D选项的房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。 第44题: 城市建设用地使用权以熟地出让时,出让地价款包括()。 A.市政基础建设费 B.土地出让金 C.征地拆迁费 D.公建配套设施费 E.契税 参考答案: BC [解析]以出让方式取得熟地使用权时,土地出让地价款由土地使用权出让金、征地拆迁费和基础设施建设费构成。 第45题: 下列关于差额投资内部收益率的表述中,正确的有()。静态指标 动态指标 由表可以看出,A属于房地产开发投资项目的清偿能力指标,BC两项指标开发投资项目和置业投资项目均有,D只有房地产置业投资项目有,除此之外,流动比率、速动比率都只属于置业投资项目。
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