天津市业主委员会活动规则.docx
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天津市业主委员会活动规则
天津市业主委员会活动规则
第一条为了规范业主委员会的活动,保证业主委员会履行
职责,维护全体业主的合法权益,根据国务院《物业管理条例》
(国务院令第379号)和《天津市物业管理条例》及有关规定,
结合本市实际情况,制定本规则。
第二条本规则适用于本市行政区域内业主委员会的活动。
第三条市物业管理行政主管部门和区、县人民政府应当对
业主委员会活动进行指导和管理。
区、县物业管理行政主管部门和街道办事处或者乡镇人民政
府应当对辖区内业主委员会的活动进行监督管理。
第四条业主委员会应当积极配合居民委员会依法履行职责,
支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。
第五条各有关部门应当支持业主委员会依法履行职责、开
展工作,对物业管理服务用房、共用部位和共用设施设备以及业
主委员会活动经费的使用不得干预。
第六条在街道办事处或者乡镇人民政府辖区内,应当建立
由街道办事处或者乡镇人民政府、区县物业管理行政主管部门、
居民委员会、公安派出所、业主委员会、物业管理企业等单位参
加的住宅物业管理社区联席会议制度。
联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责召集和主持。
联席会议主要协调以下工作:
(一)贯彻执行物业管理政策法规工作;
(二)业主委员会任期届满换届选举工作;
(三)通报新一届业主委员会成员和分工情况;
(四)业主委员会成员缺员50%以上(含50%)或者主任、副
主任全部辞职、离任后的补选工作;
(五)20%以上业主提议召开临时业主会会议,业主委员会
不依法召集的;
(六)业主委员会在规定的时间内不履行代表业主会签订、
续签、变更、解除物业管理服务合同的;
(七)其他影响物业管理区域稳定的情况。
街道办事处或者乡镇人民政府负责整理、保管联席会议的记
录或者形成的会议纪要。
联席会议的成员单位应当按照会议纪要
或者议定的事项落实责任,街道办事处或者乡镇人民政府会同区、
县物业管理行政主管部门负责督促。
第七条业主委员会是业主会的办事机构,履行下列职责:
(一)召集业主会会议;
(二)执行业主会作出的决议,定期报告有关决议执行的情
况,提出物业管理建议;
(三)在业主会作出决议后30日内,代表业主会与物业管理
企业签订、续签、变更、解除物业管理服务合同;
(四)监督物业管理企业的管理服务活动,支持物业管理企
业正当的管理活动;
(五)听取和反映业主的意见和建议,协调与物业管理企业
的关系;
(六)督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳;
(七)对物业共用部位和共用设施设备大修、更新改造方案
组织业主书面确认;
(八)监督业主公约的实施;
(九)完成业主会交办的其他事项。
第八条业主委员会不得从事经营活动,其成员不得在为本
物业管理区域提供物业管理服务的物业管理企业中任职。
第九条新当选的业主委员会成员应当参加区、县物业管理
行政主管部门组织的培训。
区、县物业管理行政主管部门应当采取不同形式,定期对业
主委员会成员进行物业管理有关规定和相关知识的培训,并建立
培训档案。
第十条业主委员会应当建立日常工作制度。
经业主会同意,
业主委员会可以聘请专职执行秘书,协助处理业主委员会的日常
事务。
专职执行秘书应当经过物业管理行政主管部门的培训。
专职执行秘书津贴从业主委员会活动经费中列支或者由业主
委员会筹集,不得向物业管理企业摊派。
第十一条业主委员会应当建立工作档案。
工作档案一般包
括下列内容:
(一)各类会议记录、纪要;
(二)业主会决议、业主委员会决定等书面材料;
(三)业主委员会选举、换届的有关材料;
(四)业主名册;
(五)物业管理服务合同;
(六)有关法律、法规和业务往来文件;
(七)业主的书面意见、建议书;
(八)公告、公示及其证明材料;
(九)共用部位和共用设施设备维修基金收支和使用情况;
(十)其他书面和实物资料。
业主委员会工作档案应当指定专人保管,物业管理企业应当
为其提供档案资料柜,放置在业主委员会办公场所或者物业管理
企业在物业管理区域内的办公场所。
第十二条业主委员会会议应当有超过半数成员出席,作出
的决定必须经全体成员半数以上同意。
业主委员会成员不得委托他人出席业主委员会会议。
业主委员会召开会议时,可以邀请区、县物业管理行政主管
部门,街道办事处或者乡镇人民政府,公安派出所,居民委员会
的人员列席。
第十三条 业主会和业主委员会会议应当由业主委员会主任
主持,主任因故缺席时,由其委托的副主任主持。
业主会定期会议应当按照业主会章程的规定召开。
有下列情
形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主会临时会议:
(一)20%以上业主提议的;
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
(三)业主会章程规定的其他情形。
业主委员会应当指定专人整理会议记录并做好存档工作。
第十四条物业管理区域内,凡采用书面形式征求业主意见
决定有关事项的,应当由业主委员会按照规定组织业主表决,其
他单位和人员不得另行组织表决。
本规则另有规定的,从其规定。
第十五条采用书面形式征求业主意见决定有关事项的,业
主委员会应当按照下列程序进行:
(一)在决定有关事项15日前,公告拟表决事项的内容、方
法、程序和时间安排;
(二)组织发放、回收表决票并做好记录;
(三)组织10名以上非业主委员会成员的业主监督票数统计
活动,由2名业主委员会成员负责唱票、记票,2名非业主委员会
成员的业主负责监票,并对统计结果签字确认;
(四)3日内,在物业管理区域内公布投票结果。
在表决同一事项时,业主应当明确表示同意或者不同意,业
主表示弃权的,视为同意。
采用书面形式征求业主意见决定有关事项的,应当使用全市
统一式样的业主会会议表决票。
表决票应当由业主本人签名。
第十六条业主委员会在任期届满2个月前,应当做好以下换
届筹备工作:
(一)起草本届业主委员会工作情况的报告;
(二)确定业主会会议召开的时间、地点、形式和内容;
(三)确认业主身份,确定业主在业主会会议上的投票权数;
(四)将业主委员会成员候选人的照片、姓名、性别、年龄、
政治面目、工作单位、学历、职称、简历、房屋产权证号或房屋
买卖合同号和物业管理企业开具的交纳物业管理服务费的证明等
在物业管理区域内进行公示;
(五)做好召开业主会会议的其他准备工作。
业主委员会成员候选人,可以由业主委员会提名推荐或者由
5%以上的业主联名推荐。
业主委员会应当将上述换届筹备工作情况报告区、县物业管
理行政主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府。
第十七条 业主委员会应当在业主会确定物业管理企业后30
日内,代表业主会与物业管理企业签订物业管理服务合同。
业主
委员会未按期代表业主会与物业管理企业签订物业管理服务合同
的,由居民委员会督促其在30日内履行职责。
逾期仍不履行职责
的,在街道办事处或者乡镇人民政府以及区、县物业管理行政主
管部门的指导下,由居民委员会组织并成立由业主、物业管理企
业、居民委员会等代表组成的业主委员会换届筹备组,按照规定
重新选举业主委员会。
筹备组的组长由居民委员会的负责人担任。
在重新选举业主委员会期间,物业管理企业、业主应当按照
业主会通过的物业管理服务合同履行各自的权利和义务;重新选
举产生的业主委员会应当补签物业管理服务合同。
第十八条业主委员会任期届满不组织换届选举的,由居民
委员会督促其在30日内履行职责。
逾期仍不组织换届选举的,居
民委员会在街道办事处或者乡镇人民政府以及区、县物业管理行
政主管部门的指导下,组织并成立由业主、物业管理企业、居民
委员会等代表组成的换届筹备组,按照规定重新选举新一届业主
委员会。
筹备组的组长由居民委员会的负责人担任。
第十九条业主委员会成员缺员的,业主委员会应当召开业
主会会议进行补选。
业主委员会成员缺员50%以上或者业主委员会主任、副主任
全部辞职、离任后,业主委员会不及时组织补选的,由居民委员
会督促其在30日内组织补选。
逾期仍不组织补选的,在街道办事
处或者乡镇人民政府以及区、县物业管理行政主管部门的指导下,
由居民委员会组织召开业主会会议,按照规定补选业主委员会成
员。
第二十条经20%以上业主提议,业主委员会应当组织召开业
主会临时会议。
不组织召开的,由居民委员会督促其履行职责。
第二十一条业主会和业主委员会作出的决定,应当告知所
在地的居民委员会,并认真听取居民委员会的意见和建议。
第二十二条业主委员会成员辞职、死亡的,或者因物业转
让、灭失不再是业主的,其业主委员会成员资格终止,并由业主
委员会在物业管理区域内公告。
第二十三条业主委员会成员有下列情形之一的,经业主会
会议通过,取消其业主委员会成员资格,并由业主委员会在物业
管理区域内公告:
(一)因疾病或者其他原因丧失工作能力的;
(二)无正当理由连续三次缺席业主委员会会议的;
(三)拒不履行业主义务的;
(四)在为本物业管理区域提供物业管理服务的物业管理企
业中任职的;
(五)有犯罪行为的;
(六)其他原因不适宜担任业主委员会成员的。
第二十四条 业主委员会任期届满或者业主委员会成员资格
终止、取消的,应当在10日内将保管的档案资料、印章及业主会
的财物移交,并做好交接手续。
对不移交的,业主委员会可以请
求该辖区的民警协助移交,也可以依法向人民法院提起诉讼。
第二十五条 自新一届业主委员会选举产生之日起30日内,
业主委员会应当持业主会章程、业主公约、经业主会会议表决产
生的业主委员会成员的基本情况等资料,向区、县物业管理行政
主管部门备案。
符合规定的,区、县物业管理行政主管部门应当
在7个工作日内出具备案证明。
不符合规定的,区、县物业管理
行政主管部门应当书面告知。
业主委员会备案后,应当将业主委员会成员的姓名、联系电
话和成员的分工情况在物业管理区域内公告。
第二十六条 业主委员会可以在物业管理服务费中按照每年
不超过1%的比例提取活动经费,具体办法由业主会和物业管理企
业在物业管理服务合同中约定。
活动经费应当在物业管理企业财务账目中设置科目,具体使
用情况由业主委员会以书面形式在物业管理区域内每年度至少公
布一次,并接受业主的监督。
第二十七条 业主会印章应当用于业主会与物业管理企业签
订物业管理服务合同或者其他与物业管理服务有关的活动。
业主委员会应当妥善保管并依法使用业主会印章。
印章遗失
的,业主委员会持在主要新闻媒体上声明作废的凭证,到区、县
物业管理行政主管部门办理重新刻制印章证明,按照规定重新刻
制业主会印章。
第二十八条物业管理区域内没有居民委员会的,由所在地
街道办事处或者乡镇人民政府依法组织、指导业主委员会的活动。
第二十九条本规则自发布之日起施行。
天津市房地产管理局
二○○五年八月一日
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