金融大街可研报告简版131445073.docx
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金融大街可研报告简版131445073
金融街南昌世纪中心项目可行性研究报告(简版)
一、项目概要
1、位置说明
南昌世纪中心项目位于红谷滩中央商务区的中西部距南昌市委、市政府办公区200多米,距赣江600米,东临城市主干道丰和大道,西临丰和一路,南临红谷五路,北临规划二路。
用地南北长约1000米,东西宽约250米,规划占地面积约22公顷,总建筑面积96万平方米,容积率4.36,建筑密度40%。
世纪中心项目划分为A、B、C、D四个地块,其中我公司拟承建的金融大街项目为上述区域中的B地块,初步规划建筑面积32万平米,容积率4。
2、周边交通状况
项目位于南昌市红谷滩区域,与南昌市委、市政府毗邻,周边为城市主干道,交通状况非常良好。
3、项目周边区域在城市规划中的定位及发展方向
南昌市政府对金融大街项目及周边城市规划的基本定位是,立足于南昌城市结构特征,面向江西乃至于中部六省区,服务于区域主导产业,打造以金融流通及金融服务为主的区域性国际金融中心。
4、地块现状
红线外围紧邻城市主干道,红线内拆迁工作基本完成,目前随着土地挂牌工作的进展、由政府完成安置用房分配,解决施工进场问题。
5、项目经济技术指标
用地指标
备注
总用地面积
6.5万平方米(合97.50亩)
B地块
建设用地面积
5.8万平方米(合87.51亩)
公司建议的规划指标
建筑指标(万平方米)
尚未最终确定
地上建筑面积
25万平米
尚未最终确定
其中
顶级超高层写字楼
12万平米
暂定249米高,自持物业
甲级写字楼
5万平米
暂定100米以下,销售物业
SOHO写字楼及酒店式公寓
6万平米
暂定100米以下,销售物业
商业建筑面积
2万平米
裙房等
地下建筑面积
7万平米
地下车库及人防等
6、项目背景及获取方式
金融街控股股份有限公司(以下称控股公司)于2007年与南昌市红谷滩新区管委会(以下称管委会)签订合作协议及补充协议,协议约定合作项目包括本项目和红角洲B16-1(紫金园四期)项目,其中本项目土地使用权需要以挂牌形式出让,管委会支持控股公司控股的项目公司通过摘牌形式取得该地块使用权;在完成世贸公司股权转让后、管委会负责协调该地块的挂牌和摘牌。
合作协议建议本项目争取2007年底开工,三年初具规模,五年内竣工。
补充协议约定在本项目土地使用权挂牌中,如果实际摘牌价格(市政条件为现状,完成拆迁后)高于130万/亩,则高出部分地价款及相应税费,由地方财政在该项目土地完成挂牌后一个月内作为招商引资专项奖励返回项目公司用于项目建设。
2008年2月5日南昌市国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告(洪国土资交告字[2008]第02号)已对上述地块进行挂牌,摘要内容如下:
JDG0805号地块,位于红谷滩中心区B-5、6地块。
土地面积为87.67亩,土地用途为金融、办公、商业、酒店用地。
出让年期为40年。
主要规划要求:
计容积率建筑面积总量不大于25万平方米;建筑密度≤50%;绿地率≥15%(金融、办公建筑面积不大于计容积率总建筑面积的60%)。
挂牌起始价为260万元/亩。
竞买保证金为1亿元。
本次挂牌相关条件摘要如下:
为符合竞买要求的境内外自然人、法人和其他组织,除法律、法规另有规定外,均可申请参加本次国有建设用地使用权挂牌出让活动。
申请人可以单独申请,也可以联合申请。
本次国有建设用地使用权挂牌出让按照价高者得原则确定竞得人。
申请人可在2008年2月26日至2008年3月6日持有关资料向南昌市地产交易中心提交书面申请,办理竞买申请手续。
申请截止时间为2008年3月6日16:
30时。
经与管委会及土地局等部门了解,本次挂牌竞价的相关手续如下:
1、竞标申请书
2、缴纳履约保证金的财务凭证(复印件)
3、企业营业执照副本复印件
4、企业组织机构代码证书复印件
5、法定代表人证明书及其身份证复印件
6、法定代表人签署的法人授权书及委托代理人的身份证复印件
上述资料内容都需提供控股公司资料,已与控股公司相关部门进行了沟通。
二、项目产品定位及产品要素
经南昌世贸公司与控股公司相关部门及经济公司等多方研讨,初步确定产品总体定位是:
南昌红谷滩新区地标性金融中心建筑群;集超高层顶级办公、目的性消费商业、居住配套于一体的城市综合体。
(一)体块关系
A座
B座
C座
D座
E座
大型商业
租售
模式
租赁
整售
(散售)
整售
(散售)
散售
散售
租赁
类别
顶级超高层写字楼
甲级写字楼
甲级写字楼
SOHO公寓
酒店式公寓
商业
餐饮
主力店(奥莱)
银行营业厅
面积
12万
2.5万
2.5万
3万
3万
12000
6000
500×4
位置要求
城市景观轴附近
地块东北角
地块东北角
地块西北侧
地块西北侧
应和主力店及主塔裙房相连
应和餐饮及主塔裙房相连
展示面最优的位置
建筑高度
249米
99米
99米
2层
2层
1层
(二)产品建设标准要素
1、建筑
原则:
⏹高核心标准(层高、净高、大堂面积等),确保在当地写字楼市场的制高地位
⏹预留可扩展空间(预留柴发条件、改善梁的荷载以适应机房设备要求、预留内部楼梯),减少初期投资的同时保证功能的完备
昌金融大街项目产品建设标准要素一:
建筑
A座
B座
C座
D座
E座
大型商业
类别
顶级写字楼
甲级写字楼
甲级写字楼
SOHO公寓
酒店式公寓
商业
餐饮
主力店(奥莱)
银行营业厅
标准层
约2000m²
约1100m²
约1000m²
总面积12000
总面积6000
500平米×4
层高
4.2m,网络地板高150mm
3.9m
3.2m
3.2m
净高
≥2.8m
≥2.7m
2.6~3m
3m
5.5
5.5
5.5
大堂
约500m²
公共大堂300m²
公共大堂约200m²
挑高9米
挑空2层
挑空2层
顶层
高级会所、小型高级会议室、西餐厅、咖啡厅等
行政楼层,层高可适当提高
户型
120m²为主
60m²为主
承重
办公区楼面荷载不低于200公斤/平米
主梁预留行改造放置3-5吨机房设备的条件
无特殊要求
无特殊要求
无特殊要求
无特殊要求
700公斤/平米
700公斤/平米
700公斤/平米
特殊要求
高区20层,每层结构预留一个可增加楼梯的位置
地下预留可增加柴油发电机的可能性(荷载、排烟)
无特殊要求
无特殊要求
无特殊要求
无特殊要求
无特殊要求
平面考虑押银通路
公共配套内容
地下:
员工餐厅、咖啡、小超市、干洗、邮局、花店、彩色扩印
裙商具备类似酒店功能:
餐饮、健身、SPA、美容美发、酒吧、小超市、干洗店
公寓大堂应设置前台接待、公共会客室、阅览室、托幼室等功能
无特殊要求
无特殊要求
无特殊要求
车位配比
45辆/万m²
40辆/万m²
每3户设一个车位
100个/万m²
其他
主塔必须有裙房,解决地面管井构筑物的同时,设置相应服务功能
无特殊要求
无特殊要求
餐饮、主力店应和主塔裙房相连
主力店、餐饮应和主塔的裙房相连以便于使用
无特殊要求
结合主塔集中设置会议中心、商务中心、票务等行政服务功能,以便统一管理
各楼座地下部分整体贯通,B1层具备采光停车条件
2、机电
原则:
⏹造价经济性为前提,结合当地情况,制定机电标准
⏹保证客户高敏感的卖点:
如电梯、空调除湿、空调计量、24小时冷却水
⏹整个地块统一进行系统设置,保证造价和使用率的经济性
⏹考虑使用特征的不同,在系统设置上区别对待(餐饮、目的性消费场所自行设置空调)
⏹保证客户敏感度高的设备品牌
南昌金融大街项目产品建设标准要素二:
机电
A座
B座
C座
D座
E座
大型商业
租售模式
租赁
整售(散售)
整售(散售)
散售
散售
租赁
类别
顶级写字楼
甲级写字楼
甲级写字楼
SOHO公寓
酒店式公寓
商业
餐饮
主力店(奥莱)
银行营业厅
电梯间隔等候时间
40-45秒
设可直达顶层的观光电梯
45秒
45秒
无特殊要求
无特殊要求
电梯品牌
国际知名
国际知名
国际知名
合资
合资
电力荷载
70VA/㎡
60VA/㎡
60VA/㎡
40VA/㎡
40VA/㎡
180VA/㎡
180VA/㎡
150VA/㎡
空调形式
四管制
风机盘管+新风
两管制
风机盘管+新风
两管制
风机盘管+新风
暂定分户中央空调
具体形式待设计部论证确定
预留自行安装VRV空调室外机的位置
预留自行安装VRV空调室外机的位置
预留自行安装VRV空调室外机的位置
空调特殊功能
夏季除湿功能
夏季除湿功能
夏季除湿功能
新风量
人均10平米
40立米/人.小时
人均10平米
30立米/人.小时
人均10平米
30立米/人.小时
24小时冷却水
按每层8平方米机房设置24小时冷却水
按每3000平米设6平方米机房设置24小时冷却水
按每3000平米设6平方米机房设置24小时冷却水
无特殊要求
无特殊要求
行政卫生间
预设行政卫生管线
空调计量
可分区计量收费
确保运行经济性
可分区计量收费
确保运行经济性
可分区计量收费
确保运行经济性
计量要求待明确空调形式后确定
关键设备品牌要求
电梯★
国际知名
国际知名
国际知名
合资
合资
主入口门★
知名品牌
国内中高端品牌
国内中高端品牌
国内中高端品牌
国内中高端品牌
冷水机组★
合资品牌如麦克维尔
知名合资品牌如三菱
空调机组★
合资品牌如麦克维尔
楼宇自控
合资品牌如江森、霍尼维尔
冷却塔
国产中高端品牌如新菱、TAC
变压器
国产中高端品牌如金盘、泉州
配电柜
不限品牌,但核心部件为ABB、施奈德
消防报警主机
国产中端品牌如海湾
综合布线
知名品牌如IBDN
给水泵
中端品牌如格兰富
空调泵
中端品牌如派克
3、装修界面
原则:
⏹体现项目形象,客户关注点高的公共区域(大堂、电梯厅等)进行精装修设计并完成精装
⏹遵消费习惯,SOHO及酒店式公寓进行精装修设计并完成精装修
⏹使用功能尚未明确的办公及商业区域毛坯交付
⏹其余客户敏感度低的公共区域(车位、设备用房、消防楼梯间等),遵建筑做法完成
南昌金融大街项目产品建设标准要素三:
装修界面
A座
B、C座
D、E座
大型商业
租售模式
租赁
整售(散售)
散售
租赁
类别
顶级写字楼
甲级写字楼
SOHO公寓+酒店式公寓
商业
客户关注点高,需进行重点精装修设计,并完成精装部位
首层大堂
首层大堂
首层大堂
客梯电梯厅
客梯电梯厅
客梯电梯厅
客梯轿厢
客梯轿厢
客梯轿厢
地上楼层公共走道
地上楼层公共走道
地上楼层公共走道
地上公共卫生间
地上公共卫生间
户内部分
会议中心、商务中心
客户关注点相对弱,为确保使用功能,需遵建筑做法完成的部位
疏散楼梯及前室
疏散楼梯及前室
疏散楼梯及前室
消防电梯及货梯
消防电梯及货梯
消防电梯及货梯
设备用房及管井、风井
设备用房及管井
设备用房及管井
物业用房、中控室
物业用房、中控室
物业用房、中控室
地下公用卫生间
地下公用卫生间
地下公用卫生间
地下公共走道
地下公共走道
地下公共走道
地下车位及坡道
地下车位及坡道
地下车位及坡道
因使用功能不确定,需毛坯交付,由业主自行装修的范围
地上写字楼单元内范围
地上写字楼单元内范围
裙房商业
单元内范围
地下员工餐厅及地下出租商业
裙房商业
顶层会所
说明:
上述产品定位及产品建设要素等仍需由控股公司主管销售和成本的相关部门确认后实施。
三、项目经济评价
表1、开发成本
序号
成本项目
计算
费用/费率
金额(万元)
单位成本指标(元)
总成本费用比例
基数
1
土地成本(含契税)
25
14695
588
9.72%
2.1
前期费用
32
12083
377
6.24%
2.2
建筑安装工程费
32
136992
4281
70.76%
2.3
基础设施建设费
32
2720
85
1.40%
2.4
公共配套设施建设费
32
1824
57
0.94%
2.5
不可预见费
32
1600
50
0.83%
直接开发成本
32
169914
5438
89.88%
3.1
开发间接费
32
2560
80
1.32%
3.2
利息资本化
32
17024
532
8.79%
成本费用合计
189498
6050
100.00%
销售物业成本
110000
34%
65898
5990
租赁物业成本
140000
44%
85142
6081
说明:
1、项目土地成本测算基数为130万/亩、以及相应的契税,同时考虑了按返还130万/亩计算可能需要交纳的所得税的影响。
土地成本按地上建筑面积25万平米分摊后楼面地价588元。
2、项目建安投入包括前期费、建安工程费、基础设施费、公共配套费及不可预见费等合计155219万元,按总建筑面积32万平米分摊,综合建安造价4850元。
3、项目总体投入189498万元,总单方造价为6050元;本项目成本测算参照了控股公司相关项目造价、已经确定的包括方案设计合同等的初步估算,由于本项目属于超高层建筑,成本造价经验相对缺乏,因此仍存在一定的不确定因素。
4、根据产品的初步定位,主体物业划分为两种类型:
销售型物业和自持租赁型物业,由于对地下面积的定位尚未进一步明确,因此项目经济评价暂按明确的产品定位划分确定相应成本。
表2、销售计划及销售收入
收入计划及各年度损益预测详见下表。
说明:
1、根据产品初步定位和对南昌市类似物业租售价格水平的了解,以及对后期适当经营期间产品价格走势的判断,对上述两种类型的物业价格取值如下:
⏹写字楼租金
写字楼类型
主力价格区间
(2007年统计)
预期价格
(2011年预期)
本项目起租价格
顶级超高层写字楼
(12万平米)
45-68
70-90
80
备注
●本项目租赁价格按每3年递增15%进行计算
⏹写字楼售价
写字楼类型
主力价格区间
(2007年统计)
预期价格区间
(2009年预期)
本项目起售价格
甲级写字楼
(5万平米)
7000-8000
9300-10500
9500
备注
●本项目销售价格按每年递增10%进行计算
⏹公寓售价
类型
主力价格区间
(2007年统计)
预期价格区间
(2009年预期)
本项目起售价格
SOHO+酒店式公寓
(6万平米)
5600-7800
7400-10300
9000
备注
●本项目销售价格按每年递增10%进行计算
⏹商业价格及租金(2万平米)
目前片区商业一层平均售价为11000元/平方米,租价为30元/平方米,平均年升幅在10%左右。
09年预期价格为13000元左右,租金40元/月·平方米
2、根据08年12月工程进度为正负零预计,超高层建筑12万平米自持物业预计2011年竣工,其余预计2010年竣工;以此为销售测算基础,销售型物业从2010年开始暂按三年实现全部销售预计,自持租赁型物业从2011年开始逐步获得租赁收入,本次经济评价的租赁期测算到2019年,以后各年预计相差不大。
3、由于地下建筑面积定位及市场价格信息尚未明确,暂未对地下面积进行收益测算。
4、土地增值税的测算是针对销售型物业、以其收入扣除对应成本费用后,增值率小于50%、适用30%税率进行测算。
5、出租物折旧是针对自持租赁型物业、根据其成本、按5%残值、40年折旧年限测算。
6、营业费用和管理费用是对每年固定性期间费用的初步预计。
7、财务费用是根据资金收支计划测算的银行借款利息,其中建设期计入开发成本(在建工程),非建设期计入当期损益,利率按8%预计。
项目
总额
10年
11年
12年
13年
14年
15年
16年
17年
18年
19年
收入
比例
收入
比例
收入
比例
收入
收入
收入
收入
收入
收入
收入
销售
甲级写字楼
50000
14250
30%
20900
40%
17242.5
30%
SOHU写字楼+酒店式公寓
60000
16200
30%
23760
40%
19602
30%
销售收入(万元)
111955
30450
27%
44660
40%
36845
33%
租赁
顶级超高层写字楼
120000
4608
40%
10368
90%
11405
11405
11405
12546
12546
12546
13801
商业
20000
845
80%
1162
100%
1278
1278
1278
1406
1406
1406
1547
租赁收入(万元)
97693
0
5453
11530
12683
12683
12683
13952
13952
13952
15348
租售收入合计
224191
30450
50113
48375
12683
12683
12683
13952
13952
13952
15348
销售税金(万元)
13450
1979
3202
3029
697
697
697
768
768
768
844
营业税5%(万元)
11209
1522
2505
2418
634
634
634
698
698
698
767
城建税7%(万元)
784
106
175
169
44
44
44
49
49
49
54
教育费附加3%(万元)
336
45
75
72
19
19
19
21
21
21
23
房屋交易手续费1%
1119
304
446
368
土地增值税(万元)
7885
1424
3117
3343
土增测算
7885
1424
3117
3343
销售净收入(万元)
202854
27045
43792
42002
11986
11986
11986
13184
13184
13184
14504
销售成本
65898
19769
30%
26359
40%
19769
30%
出租物折旧
17692
1516
2022
2022
2022
2022
2022
2022
2022
2022
营业费用
2500
500
500
500
300
200
100
100
100
100
100
管理费用
8000
800
800
800
800
800
800
800
800
800
800
财务费用
20637
1700
5100
3375
3037
2362
2025
1687
1012
337
利润总额
88128
5976
12916
13810
5489
5927
6702
8237
8575
9250
11245
所得税
22032
1494
3229
3452
1372
1481
1675
2059
2143
2312
2811
净利润
66096
4482
9687
10358
4116
4445
5026
6177
6431
6937
8433
累计净利润(10-19年)
4482
14169
24527
28644
33089
38115
44293
50724
57662
66096
四、资金使用筹措
1、资金使用与筹措计划
序号
项目
合计
年度
08年
09年
10年
11年
12年
13年
14年
15年
16年
17年
18年
19年
金融大街项目
1.1
土地成本
14695
14695
1.2
项目前期费
12084
5500
3000
3584
1.3
建筑安装工程费
136980
8000
50000
50000
28980
1.4
基础设施建设费
2720
1000
1000
720
1.5
公共配套设施建设费
1824
500
500
824
1.6
不可预见费
1600
500
500
600
1.7
开发间接费
2560
400
600
600
960
1.8
利息资本化
17020
640
4480
6800
5100
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