写字楼销售助理工作计划.docx

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写字楼销售助理工作计划

写字楼销售助理工作计划

篇一：

写字楼销售方案

　　写字楼营销

　　一、差异化市场营销

　　差异化的市场定位，就是在市场细分的基础上，找到市场的机会点，进行项目定位，凸现项目的特色，满足目标客户的需求。

避开竞争对手，抢先占领市场。

市场上是一个巨大的网，始终有市场缺口和未被充分满足的市场机会。

影响写字楼开发成功的因素很多，如区域经济、客户群、商业圈半径、新旧写字楼格局、商务繁荣程度及其影响力，写字楼所处的区域环境，竞争对手实力与策略等。

　　1、地段选择：

　　所在地段位置是否有发展，周边是否具备客户群，是否具备较好的基础配套。

　　2、具有前瞻性：

　　市政规划、道路的规划、道路的扩建、改建及延伸伴随着经济发展的延伸等等。

一条道路交通便利、基础设施完善的地方，总能找到热点，此类热点地区能够形成商务氛围，带动一定客户群。

　　3、寻求市场空白点：

　　写字楼开发也要针对该项目所在地的政治、经济、文化、消费水平及结构，类似商用物业的竞争状况等商业环境做出详细的分析和论证。

寻求市场细分后的空白点和切入点。

　　二：

“品质”卖点制胜

　　据调查，有83%的投资者非常关心所投的物业今后的出租率。

而这批客商往往是有过在写字楼办公的经验人士，他们更关心大楼的电梯等

　　待时间，是否配置了健身馆，休闲吧？

有无高级商务洽谈区等，而这些正是导致一幢大楼租售率的直接因素。

　　随着消费市场理性成熟，客户的需求不仅仅满足于地段的好坏、价格的高低，更多地关注写字楼的内部“品质”。

今后的房地产发展格局多元化的，但更为激烈的竞争将是体现在大楼的真正“品质”上。

　　三、先入为主手法

　　正如某写字楼项目广告与所述：

“胜算在先、抢占先机”，对客户而言即使如此，对开发商而言，又何尝不是呢？

谁能抢占先机，就能先得到市场，有限避开竞争对手。

　　四、先租后卖手法

　　所谓先租后卖，即开发商在已有租户前提下，在寻找买主，将她卖给旨在投资的客户，并将原来享有的该房源的权利及义务一并转让给买方客户。

　　1）对开发商而言，既能充分保证楼盘的整体高少年宫品味，又可以引导整幢写字楼个性化、专业化发展方向，获得更大的市场，在买主与已有租户之间起到桥梁作用。

　　2）对租户来说，由于租赁事宜仍有开发公司代为办理，既保证了租期的延续性，也让租金制度变得更公平、透明化。

　　3）对买房者来说，自用、投资两相宜，更解决了买房后寻找租户的投资后顾之忧，减少投资盲目性和繁琐性。

　　五、创新营销

　　由于今年写字楼市场不景气，写字楼项目开发较少，因此，写字楼营销手法的探讨和尝试，远不如住宅和商铺多。

写字楼在自身特有的一些推广手法基础上，可以借鉴住宅、商铺的一些推广手法，结合写字楼的特点进行营销推广。

通过创新营销方式激发市场需求，最终扩大市场容量。

新经济条件下人们对“差异化、个性化、网络化和速度化”的追求和市场竞争的加剧，都必然使房地产在“商品力、销售力及形象力”上，进入多层次，全方位竞争的“营销时代”，即“

　　产品创新、市场创新、和制度创新”的时代。

　　与此同时，房地产营销传播的核心理念、工作模式也面临着变革。

身处“信息爆炸”的时代，社会公社只会有选择的关注和接受哪些最具影响力、最具创新性及最具“热点”效应的信息，这是实施房地产品牌战略时必须考虑的现实。

　　六、形象营销

　　写字楼形象营销贯穿于写字楼开发的全过程，依赖开发商的综合实力，强调各个环节体现地产的主题理念。

健康的企业形象能够得到客户的信赖，能有效降低写字楼的项目宣传成本。

　　七、客户关系营销

　　随着科技的进步，写字楼的质量普遍有了提高，从追求质量转向追求品牌，有品牌转向服务。

因此，实行客户服务管理既要满足客户需求，又可形成良好的客户关系，影响一定潜在客户。

　　形态

　　第3/7页

　　·客户营销体系·

　　有效挖掘客户营销渠道

　　客户营销传播的主要渠道是大家的口碑，按传播理论，每个人大约可以影响250人，按照客户营销理念也可以采用电视、报纸广告作为客户营销的传播媒介。

　　1、有效成本控制

　　采用客户营销可以降低广告费用50-80%，发展商对客户必须有所选择，选择最能发挥自己专长的客户作为重点服务对象。

　　2、创新客户营销手法

　　培育忠诚客户是写字楼客户营销最重要工作之一。

不断地用创新方法感动客户是发展商的责任，采用客户关系管理手段是客户营销的重要技术措施

　　3、目标性实施CRM

　　客户关系管理能够很好的促进企业和客户之间的交流，协调客户服务资源，给客户提供及时的服务，实施CRM，直接服务于客户，通过良好的客户关系，达到非广告意识影响潜在客户。

　　八、写字楼品牌营销

　　写字楼品牌是写字楼中用以区别个性和功能特点的名称。

在日益激烈的市场竞争中，品牌才是赢取竞争优势最强大、最持久的利器。

品牌营销就是写字楼商

　　第4/7页

　　品在客户心中占领一个有利位置。

品牌形象与品牌实力一起构成品牌的基石。

　　写字楼品牌营销操作要点：

　　1、写字楼品牌与其他商品的品牌塑造具有很大的不同，一般商品具有重复购买性，但从客户营销角度看，客户可以影响到其身边的朋友、客户。

具备间接重复购买性，因此写字楼台品牌塑造可以借鉴其他商品品牌建设经验。

　　2、房地产企业品牌建设的范畴：

人才经营、企业文化与核心价值观过程策划、企业发展过程策划、产品经营过程策划、市场环境变化过程。

篇二：

租赁销售工作计划表

　　篇一：

租赁中心下半年工作计划

　　租赁中心二00七年下半年工作计划

　　一转眼，二oo七年就过去了一半，租赁中心各同事齐心协力，向着310万的租赁任务冲刺，主要在各物业的招商宣传上展开切实有效的攻坚战，入租率稳步上升，但上半年的租赁工作中遭遇原租户退租情况居多，尤其是合同洽谈过程中对方中途退出洽谈情况频频出现。

因此，下半年还需要做好坚持两手抓：

一手抓稳定，一手抓促进。

　　一、二00七年上半年招租的完成情况：

写字楼：

（一）上半年出租的有：

五层e06单元出租给**有限公司，面积144.782㎡，月租金4053元，从XX年2月1日开始计收租金；五层e15单元出租给****公司，面积165.472㎡，月租金5460元，从XX年2月15日起计租；五层e03单元出租给***有限公司，面积108.151㎡,月租金2812元,从XX年6月16日起计收租金；七层g05单元出租给******，每月租金170元，从XX年2月1日起开始计收租金。

（二）上半年签订租赁合同，下半年才收益的有：

三层c1写字楼出租给******，面积1705.831㎡，每月租金29000元，从XX年8月15日开始计收租金；五层e09出租给****，面积142.464㎡,月租金3989元，从XX年7月1日计收租金。

商铺：

　　上半年出租的有：

***首层a2商铺租给***，面积89.15㎡,月租金1337元，从XX年3月16日开始计租；****与***中间首层a4（194.43㎡）、b4号商铺（15.39㎡）与第二层4号商铺（597.42㎡）租给殷天元，月租金14052元，由于b4与二层4号商铺为原合同照搬进新合同，故实际增收为月租4861元，从XX年6月1日起计收。

市场：

　　上半年出租的有：

水果行25号租给***，月租金200元，从4月5日起计收；日杂行51-52号租给***，从4月1日至5月7日止，共收租444元；水产行85号租给***，月租金180元，从4月5日起计收。

　　二、XX年上半年与去年同期相比，各方面指标均稳步增长。

（一）XX年上半年与去年同期对比表。

（二）上半年租赁情况分析：

　　1、与年初所定的全年计划相比，除肉菜超市二层学校租赁员工宿舍合同待定外，第一季度均按年度计划完成任务：

合计出租写字楼310.254㎡，月租金收入9513元，肉菜超市档口增租10个，月租收入1500元，共按季度计划完成率为100%。

　　2、第二季度写字楼无租赁任务，但成功出租c1、e03和e09，除e03在第二季度能收半个月租金1406元外，其余均需到下半年方有收益；商铺成功出租283.58㎡，比原季度计划面积超出194.43㎡，月租增收4861元；市场原订计划出租档位五个，实际出租档位三个，月租收入340元，比原计划少160元。

　　3、上半年出租整体出租呈上升趋势，下半年却存在相当大的困难：

第二季度原计划出租写字楼四层整层商铺作会所，扣除免租期后，计划从今年十月份开始收租，月租金为46600元，但没能租赁成功，以及****租赁e07、e09于六月申请退租，致使下半年租金收入难以保证；商铺****在五月份合同期满不续约，以后每月减少租金收入5670元，短时间内尚未有合适商家承租，预计最快要第三季度才会有租金收益体现；市场二层出租的学校宿舍合同尚未落实，以及第一季度退租2档，第二季度退租7档，令下半年的租金任务增加难度。

　　三、结合上半年的租赁实际，按目前租赁情况分析，全年预计计划需要调整，预计完成308.20万元，平均退租率为14.10%，最后预计完成264.74万,年租金任务310万比率为85.40%，未完成金额45.26万元。

（一）下半年的计划进度表：

（二）各物业的计划分析：

　　1、写字楼：

8月增租******公司半个月的租金，9-10月增收该公司全月租金；1-12月xxxx公司合同期满退租；*****公司申请7月退租，预计能在8月顺利找到新的承租人，原租金不

　　变；预计11月能出租五层e21-26，增加租金收入13000元。

现有租户15家，退租2家，退租率13.33%。

　　2、：

预计9月开始增租原****5700元月租，及11月能增租原**13200元月租。

现有租户11家，退租1家，退租率9.09%。

　　3、市场：

预计9月新张工程能完全装修完毕并投入正常使用后，招商杂货店一间，月租金3500元；预计11月再招商商铺一间，月租金1000元；12月能完全将二层的学校宿舍合同落实签订，预计增加全年租金收入128600元。

现有档位44个，退租9家，退租率20.45%。

（三）过去的租赁计划只考虑招租率，实际租赁是一个动态过程，与销售的不可退销性完全不同。

为将计划做细做实，经过租赁实践，认为租赁计划有必要加入退租率，按上半年租赁情况来看，平均退租率为14.10%，作为下半年的租赁计划参考。

　　四、二00七年度下半年招商招租策划方案。

（一）针对不同的物业性质招商广告各有不同。

　　1、写字楼：

地处路边，主要广告形式应长期悬挂招租广告及刀旗，让经过的人都知道现正招商招租；网站及企信通作为辅助宣传手段；目前写字楼的宣传重点转到制作宣传彩页，针对政府招商部门、金融、证券、通信或投资公司等大型企事业单位上门派发并洽谈。

2、商铺：

由于商铺地处小区内，不是在大路边，适合中小型企业或个人经营，故在商铺门口张贴广告的形式比较有效，反而使用企信通效果不佳。

目前准备出租的商铺都张贴了招商广告。

　　3、市场：

市场面对的客户群体是古时所称的贩夫走卒，故宣传方式以派发宣传单张为主，结合市场宣传栏及印发《调查问卷》给经营户及业主。

（二）下半年招商宣传工作的计划表：

　　篇二：

租赁部XX年下半年工作计划

　　美林别墅租赁部

　　XX年下半年工作计划

　　概况：

　　美林别墅是浦东三林地区高档的别墅项目，以外籍人士和国内高收入人群居住为主，在XX、XX年曾达到90%的出租率，但近年由于市场竞争加大、小区服务水平下降等原因，出租率不断下降。

目前采用销售、租赁并举的营销模式，现有别墅共109栋，已售51栋，开发商持有58栋，已出租30套，公司自用房4套，实际出租率为52%。

　　XX年租赁部人员变动较大，目前部门员工3名，分别为姚侃华（租赁经理）、张怡（租赁助理）、待定（租赁助理）。

　　工作职责：

　　租赁经理（姚侃华）

　　?

统筹租赁工作的安排

　　?

开发租赁市场

　　?

协调各部门间关系

　　?

安排小业主租金结转

　　?

定期向领导汇报工作进度

　　?

对租赁部员工做好业务技能方面的培训

　　?

制订季度租赁计划

　　租赁助理（张怡）

　　?

负责部门内部文件的存档

　　?

租约管理，进行续租谈判，准备续租合同

　　?

做好部门行政工作，如日常办公用品统筹申领等

　　?

计算租客津贴、包月宽带等杂费，按照公司要求提交表单

　　租赁助理（待定）

　　?

协助租赁经理负责外部市场的拓展

　　?

接待中介看房

?

中介公司拜访

　　?

定期通过email将租赁宣传dm寄给中介

　　?

电话销售

　　美林别墅租赁swot分析

　　strengths（优势）

　　1、会所设施齐全

　　2、部分别墅有私人游泳池，具有市场稀缺性

　　weaknesses（劣势）

　　1、周边没有形成涉外居住区的氛围2、房屋内部设施老化、服务不到位

　　3、部分房型布局不合理，采光较差

　　opportunities（机会）

　　1、服务水平有望得到改善

　　2、花园改造后整体档次可以提高

　　threats（威胁）

　　1、周边项目如绿宝园、缇香别墅等对美林别墅

　　2、大、小业主并存，形成竞争

　　销售的策略：

　　1、完善内部待看流程

　　为做好租赁统计准备以及后续跟进，现要恢复下列登记表

　　1）来电登记表

　　每次有中介电话询问都需填写登记表，以便以后统计使用，详见附件一

　　2）看房登记表

　　每次看房需留下带看基本信息，如中介姓名、公司、客户预算、入住时间、参观房号等，详见附件二

　　3）拜访统计表

　　根据中介公司的成交情况，安排中介公司的拜访计划，记录中介反馈意见。

　　2、加快佣金支付流程

　　对中介公司来说，佣金的收取至关重要，之前也有部分中介反映我司佣金支付不及时，影响了他们带看积极性。

　　建议每月末统计成交情况，在收到2个月保证金及首月租金后立即申请支付佣金，避免佣金支付延迟。

　　3、拓展销售渠道

　　1）发电子版dm给中介

　　定期更新中介联系信息表，将美林别墅宣传单页直接发给中介本人，让他们了解最新租赁政策。

　　2）进行中介拜访

　　由于中介公司人员流动较大，定期拜访中介公司可以增加与中介公司的沟通，了解市场动态。

建议每周安排一天进行中介拜访，每次拜访2-3家中介为宜。

　　4、销售重点

　　目前小面积的3房和3+1房型空置比较多，近期应该加强对这个房型的宣传工作，每月选取1-2套进行促销，加快别墅出租速度。

　　5、个人佣金

　　为加强中介带看积极性，建议在8、9月将中介个人佣金调整至3000元（一年固定租期），以促进销售。

　　6、加强横向销售模式

　　继续加强与英国学校的联系，实现联动推广，另外可以寻求相关媒体杂志的推广，实现双赢销售模式。

　　7、电器设施更新

　　1）将液晶电视机作为标配

　　2）满足部分客户更换地毯为地板的要求

　　3）维修或更换部分有故障的空调设备

　　需要其他部门配合

　　1、安排一名工作人员进行周末带看，可以是保洁阿姨或保安，如租赁部没人或不方便带看时协助看房工作。

　　2、公司推广支持，在拜访中介公司时可以带些小礼物进行拜访，可以增进对方好感度，有利于以后相互沟通。

　　3、俱乐部支持，建议一楼可以提供免费的咖啡或饮料供看房的中介和客户，让他们可以感受美林别墅的细心服务，增加看房成功率。

　　姚侃华

　　XX年8月篇三：

招商工作计划表

　　目录

　　前言

　　第一部分商业定位

　　第一章项目总体定位

　　一、前期沟通总结

　　二、项目总体定位

　　三、项目的功能定位

　　第二章商业业态定位

　　一、定位理由

　　二、业态定位

　　第三章商业名称定位

　　一、商业案名定位

　　二、博览城的解释

　　第四章商业管理功能定位

　　一、现有管理格局

　　二、金润物流的管理功能定位

　　三、现代化的管理体系

　　第五章商业经营业种定位

　　一、主题物流定位二、经营业种定位

　　三、定位规划

　　第二部分招商策略

　　第一章

　　第二章

　　第三章

　　招商总策略招商阶段设置招商工作计划表前言

　　商业物业是房地产业里经济价值最高的物业形态，在动态的经济大环境中，商用物业疲惫的

　　活跃着——高回报刺激着巨资开发；而经营的艰难加大了风险。

要让商业物业从“炙手”向“可热”转化，就要在分析大的物业环境下，结合项目本身，步步为营，攻克风险的城堡。

商铺时代的来临，催化了商业市场的竞争，加速了城市商业的繁荣，新兴商圈挑战传统商圈，随着城市改造步伐的加快和商铺概念的深化推广，市中心商圈和洪城大市场的商圈的局面被打破，香江、鸿顺德纷纷涌现。

本项目要在激烈的商战中占据最高点，就要做好工作中的每一环，而招商在工作环中是关健的一环，它赢与否关系着销售战的再打策略。

　　要做好招商工作就要有一个好的招商策略来指导。

我们的招商策略在“赢了再打”的总策略下，各工作环节环环相扣，做好“赢”的工作后，然后“再打”下一战役。

　　项目要生存，必须做好招商工作，积累前期客户；而招商的成功要有一个好的策略才能得以保证。

但策略不是凭空而生的，是在市场的基础上，对商业准确定位后，在概念上创意不行，在经营上还要有思想。

　　第一部分项目定位

　　第一章

　　一、前期沟通总结

　　本项目不是一个简单的商业地产或商业经营项目，因而在对它进行评介和探索其商业价值所在时，是在宏观区域市场范畴和大流通领域里寻找恰当的出路。

　　前期报告在充分的市场调查基础上，深入研究了南昌市的商业发展格局，并创造性的提出了“批发mall”的市场形象定位概念和物流中心定位。

但是在市场定位方面，报告并未提出更多可供参考的选择。

没有能够充分体现出本案的相对市场优势，“批发mall”的市场定位同样无法全面体现本案的核心竞争力，缺乏足够的市场引爆力。

　　鉴于此，我们针对前期市场调研报告中的部分内容进行了深度分析。

　　由于南昌市批零业总体竞争环境在不断恶化，商战一触即发。

为避免正面火拼，寻求更高层面的边缘性竞争优势，本项目在前期报告中采取“洛克菲勒不淘金”策略，跳出圈外，在产业选择方面独辟蹊径，针对市场特点和本项目自身的优势，为加强市场引爆力，我司在原方案的基础上进一步对物流中心定位提升出主题物流概念。

　　项目总体定位二、项目的总体定位

　　本项目立足于服务周边市场，集批发、零商品展示交易、物流配送功能等为一体，具有强大辐射的大型现代化的主题物流中心。

　　三、项目的功能定位

　　1、功能组合

（1）展示、交易功能区

　　该功能区是本案的主功能区。

展示功能与交易功能区，形成了前“展”后“店”的格局，依托南昌对于江西极强的辐射作用，通过动态的展览展示提升本项目的辐射半径。

同当前批发市场的主要差异表现在：

　　?

集中主题规划，导购便利（吸收零售商业的优点）；

　　?

增加了展示的设计，为交易提供了一个动态的展示平台（有利于展

　　示商品的风采，便于看样定货）；

　　?

经营产品以品牌商品为主导（通过展览展示为品牌企业提供一个推

　　广新品和展示企业的平台，有助于吸引品牌企业进入本项目，体现

　　本项目的中档商品交易中心的定位）；

　　?

销售形式以开架式销售为主，统一结算，营造了良好的购物环境（良

　　好的购物环境有利于吸引品牌或名牌企业进入、扩大零售和批发交

　　易量；减轻经营人员工作压抑，营造舒适的工作环境）

　　?

对于小的代理商可将仓储和批发、零售一体化，但需达到展示功能

篇三：

写字楼销售方案

　　写字楼营销手法全面总结（XX-11-1210:

07:

49）

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　　诡计1差异化市场营销

　　差异化的市场定位，就是在市场细分的基础上，找到市场的机会点，进行项目定位，凸显项目的特色，满足目标客户的需求。

避开竞争对手，抢先占领市场。

市场是一个巨大的网，始终有市场缺口和未被充分满足的市场机会。

影响写字楼开发成功的因素很多，如区域经济、客户群、商业圈半径、新旧写字楼格局、商务繁荣程度及其影响力，写字楼所处区域环境，竞争对手实力与策略等。

　　1、地段选择

　　所在地段位置是否有发展前景；周边是否具备客户群；是否具备较好基础配套。

　　2、具有前瞻性

　　市政规划、道路的规划、道路的扩建、改建及延伸，道路延伸伴随着经济发展的延伸等等。

一条道路交通便利、基础设施完善的地方，总能成热点，此类热点地区能形成商务氛围，带动一定客户群。

　　3、寻求市场空白点

　　写字楼开发也要针对该项目所在地的政治、经济、文化、消费水平及结构，类似商用物业的竞争状况等商业环境作出详细的分析和论证。

寻求市场细分后的空白点、切入点。

诡计2“品牌”卖点致胜

　　据调查，有83％的投资者非常关心所投资的物业今后的出租率。

而这批客商往往是有过在写字楼办公经验的人士，他们更关心大楼的电梯等待时间；是否配置了健身馆，休闲吧?

有无高级商务洽谈区等，而这些正是导致一幢大楼的租售率高低的直接因素。

　　随着消费市场理性成熟，客户的需求不仅仅满足于地段的好坏、价格的高低，而更多地关注起写字楼内部“品质”。

今后的房地产发展格局是多元化的，但更为激烈的竞争将是体现在大楼的真正“品质”上。

　　一些写字楼广告除在宣传地理位置方便，价格如何优惠的同时已大做内部配套设施完善，商档的文章。

有些甚至介绍该大楼用何种名牌空调，某某品牌电梯，告诉消费者如何做到电能节省，电梯内手机信号无盲区等等，很多投资者也正是认可这一系列“品质”介绍后决然下单的。

　　诡计3先入为主手法

　　正如某写字楼项目广告语所述：

“胜算在先、抢占先机”，对客户而言既是如此，对开发商而言，又何尝不是呢?

谁抢占先机，就能先得到市场，有效避开竞争对手。

　　诡计4先租后卖手法

　　所谓先租后卖，即开发商在已有租户前提下，再寻找买主，将它卖给旨在投资的客户，并将原来公司享有的该房源的权利及义务一并转让给买方客户。

　　1）对开发商而言，既能充分保证楼盘的整体高尚品味，又可以引导整幢写字楼个性化、专业化发展方向，获得更大市场，在买主与已有租户之间起到桥梁作用。

　　2）对租户来说。

由于租赁事宜仍由开发公司代为办理。

既保证了租期的延续性，也让租金制度变得更公平、透明化。

　　3）对买房者来说，自用、投资两相宜，更解决了买房后寻找租户难的投资后顾主忧，减少投资盲目性和繁琐性。

　　诡计5创新营销

　　由于近年写字楼市场不景气，写字楼项目开发较少，因此，写字楼营销的探讨和尝试，远不如住宅和商铺多。

写字楼在自身特有的一些推广手法基础上，可以借鉴住宅、商铺的一些推广手法，结合写字楼的特点进行营销推广。

通过创新营销方式激发市场需求，最终扩大市场容量。

　　新经济条件下人们对“差异化、个性化、网络化和速度化”的追求和市场竞争的加剧，都必然使房地产在“商品力、销售力及形象力”上，进入多层次、全方位竞争的“营销时代”，即“产品创新、市场创新和制度创新”的时代。

　　与此同时，房地产营销传播的核心理念、工作模式也面临着变革。

身处“信息爆炸”的时代，社会公众只会有选择地关注和接受那些最具影响力、最具创新性及最具“热点”效应的信息；这是实施房地产品牌战略时必须考虑的现实。

　　诡计6形象营销

　　写字楼营销贯穿于写字楼开发的全过程，依赖开发商的综合实力，强调各个环节体现地产的主题理念。

健康的企业形象