江苏省农村宅基地管理办法.docx

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江苏省农村宅基地管理办法

第一条为加强全市宅基地管理,规范农村村民建房用地行为,切实提高土地利用率,根据《中华人民共和国土地管理法》、《江苏省土地管理条例》以及市委、市政府《关于加快城市化进程的决定》,结合本地实际,制定本暂行办法。

第二条全市范围内农村村民自建居住房屋（含附房）使用宅基地,包括新建、移建、翻建和扩建房屋使用宅基地,均适用本暂行办法。

第三条宅基地的选址必须符合城市总体规划、土地利用总体规划和村庄、集镇建设规划。

第四条市和县级市政府及其国土资源部门具体负责辖区内宅基地的审批管理工作。

第五条市、县级市（区）城市规划区内,镇规划区以及国家级、省级开发区内的农村村民申请使用宅基地,一律采取预拆迁办法,预先按拆迁规定进行补偿,并用定销房进行安置。

第六条市、县级市（区）城市规划区外,镇规划区以及国家级、省级开发区外的农村村民建住宅,必须依法申请使用土地利用总体规划确定的建设用地区域内原有的宅基地、村

章确认,再经村民会议或者农村集体经济组织全体成员会议讨论同意后上报镇（街道）国土资源所（没有国土资源所的上报国土资源分局）。

（三）镇（街道）国土资源所受理宅基地申请后（没有国土资源所的由国土资源分局直接办理）,应及时会同镇（街道）村镇建设部门到用地现场勘察,查看建房地址是否符合城市总体规划和土地利用总体规划,在村镇建设部门确定的宅基地规划定点范围内按标准核定用地面积,并在《宅基地审批联合办文单》上签署拟办意见。

对符合规定的进入审批程序;不符合规定,将申报材料退回村民委员会,并说明理由。

（四）县级市（区）国土资源部门在正式批准使用宅基地前,应当将建房农户户主姓名、该户农业人口调整、所属村组、原有房屋和宅基地面积等内容以及拟批办情况,在建房农户所在村予以公示。

公示时间不得少于5天。

平江、沧浪、金阊3个城区同时报市国土资源局备案后由国土资源局核发《使用宅基地许可证》;各县级市、吴中区、相城区、苏州工业园区、苏州高新区由国土资源部门直接核发《使用宅基地许可证》。

（五）建房农户应严格按照《使用宅基地许可证》载明的内容施工,变更建房地点或延期建设的必须重新办理申请审批手续。

房屋竣工后,应及时向镇（街道）国土资源所（没有国土资源所的由国土资源分局直接办理）提出验收申请,经验收合格,发给《集体土地使用证》。

第十六条经批准后连续两年未使用的宅基地,应交还原集体经济组织另行安排利用。

如两年内该宅基地所属的村民小组建制被撤销的,由政府收回该宅基地的土地使用权。

第十七条采取欺骗手段骗取批准和未经批准擅自占地建房的,由国土资源部门按违法用地查处。

第十八条对于利用职权违规审批宅基地建房的有关人员要按法律、法规严肃处理。

第十九条本暂行办法自公布之日起施行。

原有关宅基地管理规定同时废止。

（三）一户全为农业户口的农村村民中有两个以上（含两个）已婚子女（超计划生育的除外）或有两个以上（含两个）未婚子女（超计划生育的除外）,其中一人已达到法定结婚年龄,并且该户现有宅基地面积在200平方米以下的,可以分户另行安排宅基地。

（四）一户农村村民中既有农业户口又有因征地转为非农业户口的,只能按一户宅基地标准安排一处宅基地。

但该户有两个以上（含两个）已婚子女的（超计划生育的除外）或有两个以上（含两个）未婚子女（超计划生育的除外）,其中一人已达到法定结婚年龄,并且该户现有宅基地面积在200平方米以下,确需分户形成的另一户农村村民（已婚的必须包括完整的家族成员）全为农业户口的,可以分户另行安排宅基地。

（五）一户农村村民全为非农业户口的,宅基地上的房屋只能原地翻建。

（六）购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件。

第十二条有下列情形之一的,国土资源部门不予批准宅基地:

（一）不符合城市总体规划和土地利用总体规划的;

（二）在第七、九条规定范围内的;

（三）农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的;

（四）农村村民原住房改变用途,用于生产经营的;

（五）农村村民在原批准的宅基地以外有违章建筑而未先行拆除的;

（六）已列入政府土地储备或规划改造范围内的;

（七）农村村民住房拆迁时已按城市房屋拆迁规定进行补偿安置的。

第十三条经批准移建使用宅基地的建房农户,应在新房建成后3个月内将原宅基地交还原集体经济组织另行安排利用,并自行拆除原有老房。

不按期拆除的,其原宅基地按违法用地处理。

江苏省农村宅基地管理办法相关阅读

尽管农村宅基地改革政策依然细则未明，江苏亦继安徽、浙江等省份之后，开始试水。

2月17日，江苏以新闻发布会的形式，对《关于全面深化农村改革深入实施农业现代化工程的意见》进行了解读。

该文件是春节前江苏省委省级政府联合下发的2014年1号文件。

该省1号文件中关于宅基地的表述引发关注。

文件提及，要“改革完善农村宅基地制度”，对农民自愿退出的闲置住房和宅基地，“有条件的地方探索由政府或集体经济组织参照征地补偿标准和国有土地上房屋征收补偿标准，或按照市场评估价格”给予补偿。

江苏谨慎试水

江苏省2014年1号文件有多处提及农户宅基地改革的措施。

文件要求，2014年基本完成农民宅基地、农村集体建设用地确权登记颁证工作，每个市要选择一个县整县开展土地承包经营权确权登记颁证试点。

文件提出，要“总结推广苏州、无锡等地经验，支持有条件地区的农民，将农村集体资产所有权、土地承包经营权、宅基地使用权及住房置换为股份合作社股权、城镇社会保障和城镇住房。

”

此外，要“引导和规范农村集体经营性建设用地流转”。

调整后的农村集体经营性建设用地，在符合规划和用途管制前提下，不办理征收手续，不改变集体土地所有权性质，允许出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。

完善城乡建设用地增减挂钩试点工作，节余的用地指标优先用于小城镇和新农村建设，增值收益及时全部返还农村。

为推进流转体系实施，文件提出要推进农村产权交易市场建设。

支持各县（市、区）依托现有的产权市场、土地承包经营权流转平台或其他交易平台，建立农村产权交易市场，在乡镇设立交易服务中心。

有条件的地方可以组建市级农村产权交易市场，形成市、县、乡镇三级联动的农村产权交易市场体系。

广东尝试未有下文

目前农村集体建设用地大致分三类：

一是宅基地;一是公益性公共设施用地;另一类是经营性用地，如乡镇企业用地。

宅基地只能本村享有本村人使用，不能对外买卖。

此前，重庆、浙江嘉兴等地方在推进城乡统筹综合改革的名义下，进行了若干宅基地退出补偿的尝试。

广东也尝试进行更大幅度的改革。

广东省级政府法制办2013年8月5日就《广东省农村宅基地管理办法（送审稿）》（下称“送审稿”）公开征求意见，称符合相关条件的农村集体经济组织成员，报乡镇政府或街道办同意，可以购买本镇区域范围内农村集体经济组织成员的房屋，并取得相应的宅基地使用权。

此前的2013年3月，广东省级政府办公厅印发《广东省城镇化发展“十二五”规划》提出，允许转户农民在自愿基础上通过市场流转方式出让承包地、房屋、合规面积的宅基地并获得财产收益，以解除农村劳动力进城落户的后顾之忧。

中国土地学会秘书长黄小虎此前对《第一财经日报》记者透露，广东早就想出台这样的政策了，但一直没有得到支持。

国土局规划司原副司长郑振源也曾撰文称，广东早在2007年就着意印发《关于加强农村宅基地管理的通知》，旨在放开对农民宅基地上市流转的限制，但当时未获得中央层面支持。

半年过去了，已经送审的《广东省农村宅基地管理办法》目前仍未出台。

安徽模式：

流转但非买卖

去年11月，安徽省级政府发布指导意见，决定在全省20个县（区）开展农村综合改革示范试点工作。

该意见中最大的焦点问题在于探索农村土地流转新机制的表述。

意见指出，首先，安徽省将集体土地所有权确定到每个具有所有权的农民集体，2015年底前实现农村集体所有的建设用地、农用地、未利用地和农村范围内的国有土地确权登记发证全覆盖。

意见指出，将建立多元统一的农村土地市场。

允许集体建设用地通过出让、租赁、作价出资、转让、出租等方式依法进行流转，用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设等。

另外，建立宅基地退出补偿激励机制。

坚持自愿、有偿原则，探索建立符合农民合理需求的宅基地退出补偿激励机制。

建立农民通过流转方式使用其他农村集体经济组织宅基地的制度。

随后有媒体将此解读为“农民可以买卖宅基地”，对此，安徽省国土厅人士表示，这是对文件的误读，文件中称之为“可以流转使用宅基地”，并非是“买卖”。

但何谓“流转”，与买卖的区别何在，国土厅人士并未详细解释。