丰臣南郡房地产开发项目进度计划与控制管理研究1028孔祥敏.docx
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丰臣南郡房地产开发项目进度计划与控制管理研究1028孔祥敏
分类号密级
UDC编号
JIANGSUUNIVERSITY
工程硕士学位论文
DISSERTATIONFORADEGREEOFMASTEROFENGINEERING
论文题目常州“丰臣南郡”房地产开发项目
进度计划与控制管理研究
学科专业项目管理
作者姓名孔祥敏
指导教师施国洪
答辩日期2011年12月
分类号密级
UDC编号
常州“丰臣南郡”房地产开发项目进度计划与控制管理研究
Changzhou"FengChengNanJun"realestatedevelopmentprojectscheduleandcontrolmanagementresearch
学科专业项目管理
指导教师姓名施国洪
申请学位级别工程硕士
论文提交日期
论文答辩日期
作者姓名孔祥敏
答辩委员会主席__________
评阅人__________________
年月日
学位论文版权使用授权书
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本学位论文属于
不保密□。
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指导教师签名:
年月日年月日
江苏大学学位论文原创性声明
本人郑重声明:
所呈交的学位论文,是本人在导师的指导下,独立进行研究工作所取得的成果。
除文中已注明引用的内容以外,本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。
对本文的研究做出重要贡献的个人和集体,均已在文中以明确方式标明。
本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。
学位论文作者签名:
日期:
年月日
摘要
项目进度控制是项目管理工作中重要的环节之一,是履行合同以期达到预期项目目标非常关键的手段,同时也是建设工程管理中矛盾比较突出的问题。
因此,对建设工程进度进行有效的控制管理,让其按期达到预定目标将成为项目管理人员进行项目管理的中心任务之一,并是项目管理过程中必不可少的重要环节。
本文首先全面深入地论述了工程项目进度管理的最新国内外研究现状以及相关理论知识,在此基础上,结合常州“丰臣南郡”房地产开发项目的实际情况,利用WBS分析方法将项目目标进行层层分解,各项责任落实到位,科学组织和安排,并依据项目活动范围和进度要求以及工程项目活动之间的逻辑关系,综合运用类比估算法和专家评估法,对工程项目的进度时间进行了科学估算,形成工程项目的三级进度计划管理体系;然后,通过采取一系列组织、技术、经济管理等各种措施,对常州“丰臣南郡”房地产开发项目进行进度控制管理。
针对工程项目进度实施动态的监测跟踪以及控制项目的进展,对该项目的网络计划进行调整和优化,并根据项目实施过程中发生的变更做出及时调整与更新;最后,运用系统工程的递阶解释结构模型,对影响工程进度控制的11个因素进行了分析,得出影响项目进度的主要因素,并从项目设计控制管理、项目质量控制管理、项目投资控制管理、项目风险控制管理以及项目安全控制管理等几个方面提出了项目进度管理的保障措施,从而使得项目进度控制的目标与企业的总目标保持一致。
关键词:
房地产;投资项目;进度管理
ABSTRACT窗体顶端
Projectschedulecontrolisanimportantelementoftheworkistoperformthecontractinordertoachievethedesiredprojectobjectivesarekeytools,andconstructionmanagementofconflictisaprominentproblem.Therefore,theprogressoftheconstructionprojectmanagementforeffectivecontrol,thedesiredgoalswillbeallowedtoscheduletheprojectmanagementstafftobecomethecentraltaskofprojectmanagementandprojectmanagementprocessisnecessaryandimportantpart.
Thisfirstcomprehensivein-depthdiscussionoftheprogressoftheprojectmanagementofthelatestresearchsituationandthetheoryofknowledge,onthisbasis,combinedwiththeChangzhou"FengChengNanJun"theactualsituationoftherealestatedevelopmentprojects,analysisoftheprojectusingWBStargetsdowntoeverylevelofresponsibilityinplace,scientificorganizationsandarrangements,andbasedonprojectrequirementsandscopeofactivitiesandprogressoftheprojectactivities,thelogicalrelationshipbetweentheintegrateduseofanalogyestimationmethodandexpertassessmentmethod,theprogressoftheprojecttimescientificestimates,thethreeformedtheprojectschedulemanagementsystem;andthen,throughaseriesoforganizational,technical,economicmanagementandothermeasuresofChangzhou"FengChengNanJun"realestatedevelopmentprojectschedulecontrolandmanagement.Progressoftheprojectimplementationfordynamicmonitoringandcontrolofprojecttrackingtheprogressoftheprojecttoadjustandoptimizenetworkplanning,andtheprojectimplementationprocessandmaketimelyadjustmentstochangesthatoccurwiththeupdate;Finally,theuseofhierarchicalsystemsengineeringexplainthestructuralmodeloftheimpactofprojectprogresscontrolofthe11factorsanalyzed,drawthemainfactorsaffectingtheprojectschedule,andcontrolfromprojectdesignmanagement,projectqualitycontrolmanagement,projectcostcontrolmanagement,projectmanagementandprojectsafetyriskcontrolcontrolandmanagementaspectsoftheproposedprojectschedulemanagementsafeguards,allowingtheprogressoftheprojectgoalsandcorporatecontroloftheoverallgoals.朗读显示对应的拉丁字符的拼音为翻译结果评分 字窗体底端
Keywords:
RealEstate;InvestmentProject;ScheduleManagement
第1章绪论
1.1选题背景
随着我国社会主义市场经济的逐步完善,房地产业经过近二十年的酝酿和探索阶段,迅速发展成为国民经济的重要产业,并拉动相关配套产业形成了一个支撑宏观经济快速发展的重要产业群体,成为国民经济发展的基础性、先导性和支柱性产业。
同时,伴随着我国城市化进程的不断加快,大量农村人口转移到城市,房地产市场供求两旺,房价节节升高。
房地产开发投资总体上保持了高速增长的势头。
从1992年的484.75亿元增加到2010年的48267.07亿元,年均增长率达到29.1%,远高于同期固定资产投资增速、GDP增速以及国民收入水平增速。
房地产开发是一项涉及规划建筑、结构、给排水、暖通、强弱电、经济、金融、营销、园林、管理等多专业的系统工程,要使房地产项目开发成功,获得预期回报,需要以上各专业技术人员的共同参与,并由具备综合能力的高素质管理人才,对开发项目全过程进行有效的组织、协调和控制,才能做到在满足市场上的消费者对产品质量等要求的同时,实现企业的盈利目标。
同其他发达国家相比,由于我国房地产市场运作的时间相对较短,房地产开发管理体系目前并不是完善,房地产开发过程研究缺乏有效的管理,其理论操作模式也没有完全成熟,仍处在实践、探索阶段。
这就要求房地产开发企业提升项目管理运作体系,对房地产开发企业实施“精品过程”管理,确保房地产开发企业的管理有效实现,房地产必须加大进度、投资和质量的控制力度,建立一个全过程、全方位的进度、投资和质量的控制系统,使项目运作各个阶段彼此相互影响、相互制约、相互作用,从而提高企业的经营利润,提高企业的竞争能力以及企业对市场的应变能力。
因此,如何合理科学地运用项目进度管理理论计划与控制房地产开发项目,降低房地产项目开发风险,成为当前房地产行业理论界及实践应用所关心的一个比较热门的问题。
1.2研究目的和意义
项目进度管理是项目管理的一个重要方面,它与项目投资管理、项目质量管理等同为项目管理的重要组成部分。
它是保证项目如期完成或合理安排资源供应、节约工程成本的措施重要措施之一。
本文围绕房地产开发项目进度计划与控制管理问题展开深入、全面的论述,将常州市“丰臣南郡”房地产开发项目作为研究对象,通过规范化的研究方法分析常州市丰臣房地产开发有限公司在房地产开发项目进度管理方面存在的问题,力图找到一套比较完善、有效的制度和措施以解决该公司在项目进度管理方面存在的问题,为该公司谋求一套较为完善的房地产开发项目进度计划与控制管理体系,以促进该房地产开发企业的成长与发展,也为房地产开发行业内的其他企业提供有效的参考和借鉴。
同时,在房地产开发企业市场竞争越来越激烈的背景下,加强房地产开发项目进度计划与控制对于房地产开发企业来说,具有十分重要的现实意义,具体体现在以下几个方面:
(1)有效地降低房地产开发项目风险,提高房地产开发企业的竞争力。
编制科学合理的房地产开发项目进度计划并加以控制,能有效地降低房地产开发项目在建设过程中的不确定因素和情况变化,使工程按期完工,有利于提高企业的核心竞争力,增强业主的满意度,维护企业的信誉,增强企业的知名度,为企业以后在社会上发展创造有利的条件。
同时,这种管理方法和技术将成为支撑企业核心竞争力的新动力,使企业由规模效益型向管理技术型转变,从而提高企业的竞争力,使企业在竞争环境中得到发展和壮大。
(2)保证房地产开发项目按时完工,提高房地产开发企业效益。
通过对影响工程进度的因素分析,可以找出主要影响因素,在进度控制时采取相应措施,使工程进度按计划进行,从而确保工程按合同要求完工,提高企业的合同履约能力,避免企业因延误工期而被业主罚款造成不必要的损失,为企业利润目标的实现奠定基础。
同时,工程项目进度的计划编制与实施可以实现对人力、物力、财力等各项资源的进行组合和合理优化,造成不必要的支出和浪费,从而降低项目的建筑成本,使其符合工程预算,实现成本目标,从而保证企业利润指标的完成。
(3)有利于提高房地产开发企业的管理水平。
随着现代社会的发展,市场竞争日益激烈,现代化的管理手段运用也越来越多,尤其是计算机在项目管理中的运用,对人员的素质要求越来越高,这就要求企业在人才培养上加大投入。
要科学地编制项目工程的进度计划并予以跟踪和控制,管理人员就必须学习和掌握现代化的项目管理知识,树立系统分析的观念,系统全面地考虑问题。
因此,为了保证工程能够在预算成本范围内按期完工这一目标的实现,采用科学的项目管理方法,编制科学合理的施工进度计划和制定有效的控制措施,保证计划的有效实施,对房地产开发企业的管理者来说就显得尤其重要。
1.3国内外研究现状
1.3.1国外研究现状
项目管理有着悠久的历史,人类在生产、生活中,不断地实践着各种各样的项目管理经验,但是将项目管理作为一门专门的科学进行分析研究的历史并不长。
20世纪50年代以来,各类学科的科学家从不同的角度开发了许多理论与方法,使项目管理逐渐成熟起来。
1965年,国际项目管理协会(InternalProjectManagementAssociation-IPMA)在瑞士洛桑成立。
1969年,美国项目管理协会(ProjectManagementInstitute-PMI)成立,与IPMA一起成为了两大国际性项目管理协会。
美国项目管理协会(PMI)于1987年正式公布并经1996、2000年修订了《项目管理知识体系》(TheProjectManagementBodyofKnowledge,PMBOK)。
1998年,国际项目管理协会(IPMA)制定了“项目管理人员通用能力标准(InternationalCompetenceBaseline,ICB)”。
这两大知识体系将项目管理知识划分为若干领域、要素、模块,形成了较完备的应用理论体系。
项目进度管理(ProjectscheduleManagement)的成效密切依赖于进度计划技术的支持。
项目进度计划的核心技术是网络计划技术,网络计划技术为现代生产提供了科学的管理方法,在缩短建设周期、提高工效、降低造价以及提高企业管理水平方面都能取得显著的效果。
制定进度计划的常用技术主要包括:
关键日期表,这是最简单的一种进度计划表,它只列出一些关键活动和进行的日期;
甘特图,也叫横道图,是以横线来表示每项活动的起止时间。
它的优点是直观明了、易于编制;
关键路径法(CriticalpathMethod,CPM)和计划评审技术(ProgramEvaluationandReviewTechnique,PERT)。
CPM和PERT是分别独立发展起来的网络计划技术,但其实质原理是一致的。
这两种方法在初期发展阶段的主要区别是CPM假设每项活动的作业时间是确定值,而PERT中作业时间是用概率方法进行估计的估算值。
随着项目管理及其相关学科的不断发展,陆续出现了一些新的网络计划技术。
70年代,人们把概率论引人到PERT中,产生了图形评审技术(GraphicalEvaluationandReviewTechnique,GERT)。
在GERT网络计划中不一定全部活动都要执行,有的活动可以多次执行,而且在GERT网络图中可以存在回路。
GERT网络图中活动的参数可以通过不同的概率分布来选择,因而能实际反映科研、生产和施工中可能遇到的许多复杂的情况。
80年代初,人们将风险决策理论引入GERT,又产生了风险评审技术(VentureEvaluationReviewTechnique,VERT)。
不同的进度计划方法,其复杂度是不同的。
关键日期表编制最简单。
甘特图的复杂程度要高一些。
CPM和PERT要把每个活动都加以分析,如果活动的数量较多,还需用计算机求出总工期和关键路线,因此其复杂度更高。
GERT和VERT虽然在理论上能够解决生产中的许多问题,然而它们应用需要复杂的计算,对计划管理人员和技术手段要求较高,因此实际应用较少。
目前国外项目进度管理的研究主要分三个方面展开:
(1)时间——成本优化,即在工期和成本之间寻求一种均衡,使得在工期最短的时候成本最低,或者在成本最低的情况下使得工期最短,从而使两者之间达到最优的组合。
在1982年Talbot(Kelly、Meyer、Shaffer和Bueher等)利用线性规划中的动态规划方法对该问题进行了系统研究。
Hendrickson和Au(1989)首次提出了建立时间和费用类型的矩阵的方法来对问题加以处理。
除了以上使用数学建模的方法对问题进行解决外,又出现了利用“启发式搜索”对问题加以解决的方法[1]。
但利用数学建模的方法往往不能对问题的各种因素加以综合考虑,尤其是那些不能定量反映的方面,同时在求解方面很难进行或根本无解。
而启发式搜索算法却不能保证能够得到最优解,在很大程度上依靠经验方法来得出问题的答案。
(2)资源受限下的均衡。
由于CPM和PERT是针对没有资源限制的单个项目的计划管理,而现实中有许多项目同时存在于一个企业,经常发生项目之间、项目各活动之间相互影响、争夺资源的现象。
因此在资源有限的情况下,如何协调和均衡资源成为学者目前热衷研究的问题。
Gavish和Pirkul(1991)等就分别利用线性规划和动态规划的方法对这个问题进行了系统的研究[2]。
(3)活动时间估算。
项目在实施过程中,经常会遇到各种突发事件,导致各个作业活动的作业时间是不确定的,而CPM的作业活动时间是确定的,PERT是采用一个经验公式来计算,和实际的作业时间比较误差很大,因此,如何更真实地反映作业活动时间,消除不确定因素的影响成为最近研究的热点。
如Keefer和Verdini(1993)归纳了七种不同的时间工序估计方法,并在假设工序时间服从p(p,q)分布时,对照研究了不同估计方法的期望和方差[3]。
Sevkinaz(1999)等人改进CPM和PERT的算法,其方法在解决中等复杂项目时比传统的PERT或CPM法效率更高,但在解决大型的项目计划时是不如PERT或CPM法的[4]。
CPM技术中使用的是一个确定的值,PERT是根据悲观、可能和乐观三种估计来综合确定时间,Keefe(2000)实证研究的结果表明作业时间估计不准往往是进度监控中进度偏差的主要来源。
实际上,项目工序时间的模糊性或不确定性常常是不可避免的,Veulini(2002)等学者将模糊数学理论和灰色理论引入网络图,从而发展出了模糊网络计划技术和灰色网络计划技术。
Tsukada研究的是在多项目管理中同一个机构的人员参与不同项目的运作机制,提出三层结构的模型来实现员工、资源和项目之间的均衡[5]。
当然工序时间的分布可能不是p(p,q)分布,所以就有很多学者对时间分布是三角形分布、截尾正态分布等不同情况进行了研究,并取得了相应的进展[6]。
在管理理念和管理方法的提升上,项目进度管理有很大的发展空间。
最近涌现了一些先进的管理思想,如约束理论(TheoryofConstraint,TOC)。
TOC理论认为,在任何一个客观现实系统中,总是关键的极少数制约着或主导着普通的绝大多数,抓住关键的极少数进行系统调控,就可以收到事半功倍的效果。
它继承了系统管理的思想,强调整体优化的前提下,突出对系统的关键部分进行管理。
它引人到项目进度管理后,提出了关键链(CriticalChain,CC)的方法和缓冲区的概念,但要在单项目和项目群中得到有效的应用,还有很多问题需要进一步的探索[7-8]。
1.3.2国内研究现状
在我国,中国现代项目管理里程碑的是著名数学家华罗庚教授和著名科学家钱学森教授分别倡导的统筹法和系统工程。
20世纪60年代初期,华罗庚教授引进和推广了网络计划技术,并结合我国“统筹兼顾,全面安排”的指导思想,将这一技术称为“统筹法”,中国项目管理学科体系也是由于统筹法的应用而逐渐形成的。
同期钱学森教授致力于在大型科技工程的项目管理中推广系统工程的理论和方法。
70年代,引进了全寿命的概念,并派生出全寿命费用管理、一体化后勤管理、抉择点控制等理论[9]。
1991年,我国成立了中国(双法)项目管理研究委员会(projectManagementResearchCommittee,China,PMRC),并于2001年在其成立10周年之际正式推出了《中国项目管理知识体系》(C-PMBOK)。
近年来,我国许多学者在项目进度管理研究方面作了较为深入的研究,取得了一些有价值的研究成果。
在项目进度控制管理方法方面,一些学者[10-20]运用网络计划技术、关键链技术、灰色关键链、蒙特卡洛仿真、PDCA循环管理方法、动态目标管理法等方法来进行项目进度管理。
如潘广钦(2010)在分析网络计划技术与关键链技术理论的基础上,提出将网络计划技术与关键链技术相结合应用于项目进度管理,并通过实例说明两者的具体结合应用过程;高朋,冯俊文(2009)针对项目或者任务完成时间具有外延确定而内涵不确定的特点,应用灰色系统思想提出了基于灰色关键链的项目进度管理方法;单汨源,彭丹旎(2009)以行为经济学中时间偏好不一致理论为基础,运用双曲线折现模型,推导分析了幼稚型及成熟型项目成员的拖延行为的决策过程,并据此给出了相应建议等。
在项目进度管理中的知识管理方面,刘晓东(2009)对知识管理、工程项目进度管理持续改进、工程项目进度管理中的知识进行了着重分析,给出了知识管理对工程项目进度管理持续改进的过程原理[21];康正,赵金楼等(2009)分析了项目进度管理中隐性知识的分类及特点,然后提出了项目进度管理中隐性知识管理的框架,最后对隐性知识管理的支持环境进行了探讨[22]。
还有一些学者[23-35]较为深入地分析了我国项目进度管理过程中存在问题,并结合实例,提出相应的对策建议。
如李涛(2008)从国家制度和政府执行能力、生产资料采购、工程技术标准、项目管理要求、进度控制等方面分析了国内外项目进度管理的差异;沈涛(2009)针对目前项目进度管理中普遍存在的进度超期、预算超支、关键资源在需要时不能满足、资源冲突严重等问题,对工程项目进度控制的过程进行了系统的研究;卡玛拉,周晶(2009)阐述了时间/成本优化、时间/资源优化的区别,和在多样化背景下使用时间/资源优化的必要性,以及如何实现时间与资源的平衡,并辅以实例验证;孙福宪(2010)从工程项目进度管理的基本原理出发,以离子膜法烧碱项目为例,探讨了影响项目进度管理的因素,以及我国项目进度管理的具体现状和存在的问题。
针对这些问
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